آموزش و مشاوره حقوقی

صحت معامله چیست و چه شرایطی دارد؟

 

قانون‌گذار برای صحت معامله در قانون مدنی موارد مشخصی را آورده است. معامله در زمینه‌ی مسکن و خرید و فروش آن نیز از این قضیه مستثنی نیست. اگر شرایط صحت معامله رعایت نگردد، معامله باطل می‌شود. هر معامله ای باید شرایط اولیه را برای صحت خود داشته باشد. این شرایط به هر دو طرف معامله بر می‌گردد. چه شخصی که خواهان خرید است و چه شخصی که می‌خواهد چیزی را بفروشد. با بررسی تمامی جوانب احتیاط می‌توان، معامله و قرارداری امن و سالم داشت. از همین رو بهتر است قبل از انجام هرگونه معامله، توضیحات تکمیلی در این مورد خوانده شود. قراردادها در زمینه املاک بسیار متنوع هستند و هر کدام موضوعات مختلفی را در بر می‌گیرند. برای هر کدام قانون‌های مشخصی تعیین شده و طبق دستور العمل‌ها باید به آن‌ها عمل شود.

 

صحت معامله

 

 

اگر شرایط صحت معامله رعایت نگردد، معامله باطل می‌شود. هر معامله ای باید شرایط اولیه را برای صحت خود داشته باشد.

 

صحت معامله چه شرایطی دارد؟

برای اینکه معامله‌ای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. بر همین اساس قانون‌گذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است. این ماده در چهار بند است:

  1. قصد طرفین و رضای آن‌ها؛
  2. اهلیت طرفین؛
  3. موضوع معین که مورد معامله باشد؛
  4. مشروعیت جهت معامله.

 

قصد طرفین و رضای آن‌ها

همانگونه که در بند اول این ماده آمده است قانون‌گذار مهتمرین و اولیه ترین حالت برای صحت معامله را قصد و رضایت به انجام دادن آن دانسته است. برای تعریف کلمه‌های قصد و رضا باید به ماده‌های دیگر قانون مدنی توجه کرد. در ماده ۱۹۱ برای عقد قرارداد چنین توضیحی آمده است که عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.
برای رضا در ماده ۱۹۳ آمده است که انشاء معامله ممکن است به وسیله عملی که مبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. در ماده ۱۹۵ آمده که اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید آن معامله به واسطه فقدان قصد باطل است. با توجه به ماده قانون های ذکر شده می‌توان متوجه شد که قصد طرفین و رضای آن‌ها بستر صحت معامله را فراهم می کند.

 

قانون مدنی

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

اهلیت طرفین

در بند دوم در مورد اهلیت سخن به میان آمده است. اهلیت خود بر دو نوع است: اولین مورد اهلیت تمتع و دومین مورد اهلیت استیفاء است. در تعریف اهلیت تمتع آمده است که هر شخصی می‌تواند صاحب حق باشد. در ماده ۹۶۶ قانون مدنی آمده است که اهلیت برای دارا بودن حقوق، با زنده متولد شدن انسان شروع و با مرگ او تمام می شود. اهلیت استیفاء که به اهلیت بهره وری از حق معنی می‌شود در مقابل اهلیت تمتع آمده و به معنای اعمال حقوقی است که یک شخص دارا است.

در ماده ۹۵۸ قانون مدنی آمده است که هر انسان متمتع از حقوق مدنی خواهد بود؛ لیکن هیچ کس نمی تواند حقوق خود را اجراء کند مگر اینکه برای این امر اهلیت قانونی داشته باشد. اهلیت مهمترین بخش یک معامله است. اگر طرفین اهلیت معامله را دارا نباشند معامله آن‌ها باطل است.

از طرفی برای اهلیت استیفاء شرایط مشخصی در نظر گرفته شده است. در ماده ۲۱۱ قانون مدنی آمده است که برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند. که توضیح مختصری در مورد هر یک از این عناوین در ذیل ارائه شده است.

بلوغ

در ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی قانون‌گذار با پیروی از نظر فقهای دینی شیعه سن بلوغ را آورده است. در پسران ۱۵ سال کامل قمری و در دختران ۹ سال کامل قمری اعلام شده است.

عقل

از دیگر شرایط لازم برای اثبات اهلیت عاقل بودن است. منظور از عقل این است که قوای دماغی شخصی سالم باشد کسی که فاقد قوه تعقل است و مبتلا به اختلال قوای دماغی باشد مجنون نامیده می شود.

رشید

در این زمینه در ماده ۱۲۰۸ قانون مدنی گفته شده است که غیر رشید کسی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عقلایی نباشد.

سن رشد

قانون‌گذار در ماده ۱۲۰۹ قانون مدنی آورده است که هر کس که دارای هجده سال تمام نباشد در حکم غیر رشید است مع ذلک در صورتی که بعد از پانزده سال تمام رشد کسی در محکمه ثابت شود از تحت قیومیت خارج می شود. اما ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی اصلاحی سال ۱۳۶۱ سن ۱۸ سال را حذف کرد و در متن آن آمده است که هیچ کسی را نمی‌توان بعد از رسیدن به سن بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر آنکه عدم رشد یا جنون او ثابت شده باشد.

 

قانون مدنی

 

 

در ماده ۱۹۵ آمده که اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید آن معامله به واسطه فقدان قصد باطل است.

 

موضوع معین که مورد معامله باشد

از دیگر شرایط صحت معامله مشخص بود موضوع معامله است. طرفین یک قرارداد باید آگاه به مورد معامله باشند. قانون‌گذار در ماده ۲۱۵ قانون مدنی آورده است که مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد.

همچنین در ماده ۲۱۶ آمده است که مورد معامله باید مبهم نباشد؛ مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است. در نتیجه با توجه به ماده قانون‌های بالا و دیگر ماده قانون‌ها می‌توان نتیجه گرفت که فقدان هر یک از موارد زیر عقد قرارداد را باطل می کند.

  • موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد دارای مالیت باشد؛
  • موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد منفعت آن عقلایی باشد؛
  • موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد منفعت آن مشروع باشد؛
  • موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد مقدورالتسلیم باشد؛
  • موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد مشخص باشد؛
  • موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد معین باشد؛
  • موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد قابل انتقال از فردی به فرد دیگر باشد؛
  • موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد موجود باشد؛
  • عمل مورد معامله مشروع باشد تا طرفین بتوانند معامله را انجام دهند.

 

مشروعیت معامله

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

مشروعیت جهت معامله

مورد آخر صحت معامله، مشروعیت جهت معامله است. قانون‌گذار در ماده ۲۱۷ قانون مدنی آورده است که در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد و الا معامله باطل است. در نتیجه اگر وجود انگیزه نامشروع در یکی از طرفین وجود داشته باشد می‌توان آن قرارداد را باطل دانست. اما نکته مهم این است که انگیزه نامشروع باید مشخص و واضح باشد تا بتوان بر روی آن استناد کرد. همچنین در ماده ۲۱۸ قانون مدنی آمده است که هر گاه معلوم شود که معامله با قصد فرار از دین به‌طور صوری انجام شده آن معامله باطل است.

 

خرید و فروش

 

 

قانون‌گذار در ماده ۲۱۵ قانون مدنی آورده است که مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد.

 

معامله باطل

در صورتی که یک قرارداد به صورت صحیح منعقد گردد، تمام نتایج کلی و جزئی آن به صورت کامل مشخص می‌شود. پس از بسته شدن قرارداد برای دو طرف مسئولیت‌هایی ایجاد می‌شود. طرفین با توجه به متن قرارداد باید به وظایف خود عمل کنند. اگر شخصی نتواند به متن قرارداد خود پایبند باشد و به آن‌ها عمل کند؛ شخص متضرر می‌تواند با مراجعه دستگاه قضایی و با استناد به مدارک و اسناد موجود احقاق حق نماید.

اما اگر قرارداد فی ما بین یکی از شرایط صحت معامله را نداشته باشد، معامله باطل است و  دیگر نمی‌توان در دستگاه قضایی دعوایی را مطرح نمود. در این حالت حتی طرفین این معامله باطل نمی‌توانند همدیگر را مجبور به انجام تعهدات کنند.

 

معامله باطل

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

جمع بندی

  • اگر قرارداد یکی از شرایط صحت معامله را نداشته باشد معامله باطل است.
  • شرایط صحت معامله عبارت است از قصد طرفین و رضای آن‌ها، اهلیت طرفین، موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله.
  • در ماده ۱۹۱ برای عقد قرارداد چنین توضیحی آمده است که عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.
  • اهلیت خود بر دو نوع است: اولین مورد اهلیت تمتع و دومین مورد اهلیت استیفاء است.
  • در ماده ۹۶۶ قانون مدنی آمده است که اهلیت برای دارا بودن حقوق، با زنده متولد شدن انسان شروع و با مرگ او تمام می شود.
  • در ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی  آمده است که هیچ کسی را نمی‌توان بعد از رسیدن به سن بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر آنکه عدم رشد یا جنون او ثابت شده باشد.
  • طبق قانون اگر وجود انگیزه نامشروع در یکی از طرفین وجود داشته باشد می‌توان آن قرارداد را باطل دانست.

مطالب مرتبط

در نوشتن قرارداد اجاره به این نکات توجه کنید
  مهم‌ترین عمل در اجاره کردن مکان و فضایی، بستن قرارداد اجاره بین طرفین است. این قرارداد باید به صورت قانونی بین طرفین بسته شود. متأسفانه بسیا...
سند اوقافی چیست و چه تفاوتی با سند ملکی دارد؟
در گوشه و کنار شهر املاکی تحت عنوان اوقافی وجود دارند که به صورت سند اوقافی به فروش می‌رسند. خیلی‌ها نسبت به خرید و فروش این نوع ملک تردید دارند و نمی...
چگونه می توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟
شاید بزرگترین مشکل مربوط به املاک مشاع که مالکین با آن مواجه می‌شوند، درخواست فروش یا تقسیم ملک مشاع توسط یکی از مالکین باشد. در تعریف ملک مشاع آمده ...
از ملک مشاع و مفروز چه می‌دانید؟
از نظر حقوقی و قانونی ملک یا مال مشاع به مالی گفته می‌شود که همه شرکاء به یک نسبت در آن حق دخل و تصرف داشته باشند. سهم شرکاء از مال مشاع به یک میزان و...
هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان را چه کسی می‌پردازد؟
  در شهرهای بزرگ رشد آپارتمان‌نشینی باعث به‌وجود آمدن شکل جدیدی از زندگی شده است که چالش‌های خاص خود را دارد. زندگی کردن افراد متعدد در کنار ه...

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بازار مسکن
اخبار بازار مسکن
مشاورین املاک
توصیه های اجاره و خرید خانه