قانون‌گذار برای صحت معامله در قانون مدنی موارد مشخصی را آورده است. معامله در زمینه‌ی مسکن و خرید و فروش آن نیز از این قضیه مستثنی نیست. اگر شرایط صحت معامله رعایت نگردد، معامله باطل می‌شود. هر معامله ای باید شرایط اولیه را برای صحت خود داشته باشد. این شرایط به هر دو طرف معامله بر می‌گردد. چه شخصی که خواهان خرید است و چه شخصی که می‌خواهد چیزی را بفروشد. با بررسی تمامی جوانب احتیاط می‌توان، معامله و قرارداری امن و سالم داشت. از همین رو بهتر است قبل از انجام هرگونه معامله، توضیحات تکمیلی در این مورد خوانده شود. قراردادها در زمینه املاک بسیار متنوع هستند و هر کدام موضوعات مختلفی را در بر می‌گیرند. برای هر کدام قانون‌های مشخصی تعیین شده و طبق دستور العمل‌ها باید به آن‌ها عمل شود.
|
اگر شرایط صحت معامله رعایت نگردد، معامله باطل می‌شود. هر معامله ای باید شرایط اولیه را برای صحت خود داشته باشد. |
صحت معامله چه شرایطی دارد؟
برای اینکه معامله‌ای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. بر همین اساس قانون‌گذار در ماده 190 قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است. این ماده در چهار بند است:
- قصد طرفین و رضای آن‌ها؛
- اهلیت طرفین؛
- موضوع معین كه مورد معامله باشد؛
- مشروعیت جهت معامله.
قصد طرفین و رضای آن‌ها
همانگونه که در بند اول این ماده آمده است قانون‌گذار مهتمرین و اولیه ترین حالت برای صحت معامله را قصد و رضایت به انجام دادن آن دانسته است. برای تعریف کلمه‌های قصد و رضا باید به ماده‌های دیگر قانون مدنی توجه کرد. در ماده 191 برای عقد قرارداد چنین توضیحی آمده است که عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.
برای رضا در ماده 193 آمده است که انشاء معامله ممکن است به وسیله عملی که مبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. در ماده 195 آمده که اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید آن معامله به واسطه فقدان قصد باطل است. با توجه به ماده قانون های ذکر شده می‌توان متوجه شد که قصد طرفین و رضای آن‌ها بستر صحت معامله را فراهم می کند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
اهلیت طرفین
در بند دوم در مورد اهلیت سخن به میان آمده است. اهلیت خود بر دو نوع است: اولین مورد اهلیت تمتع و دومین مورد اهلیت استیفاء است. در تعریف اهلیت تمتع آمده است که هر شخصی می‌تواند صاحب حق باشد. در ماده 966 قانون مدنی آمده است که اهلیت برای دارا بودن حقوق، با زنده متولد شدن انسان شروع و با مرگ او تمام می شود. اهلیت استیفاء که به اهلیت بهره وری از حق معنی می‌شود در مقابل اهلیت تمتع آمده و به معنای اعمال حقوقی است که یک شخص دارا است.
در ماده 958 قانون مدنی آمده است که هر انسان متمتع از حقوق مدنی خواهد بود؛ لیکن هیچ کس نمی تواند حقوق خود را اجراء کند مگر اینکه برای این امر اهلیت قانونی داشته باشد. اهلیت مهمترین بخش یک معامله است. اگر طرفین اهلیت معامله را دارا نباشند معامله آن‌ها باطل است.
از طرفی برای اهلیت استیفاء شرایط مشخصی در نظر گرفته شده است. در ماده 211 قانون مدنی آمده است که برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند. که توضیح مختصری در مورد هر یک از این عناوین در ذیل ارائه شده است.
بلوغ
در ماده 1210 قانون مدنی قانون‌گذار با پیروی از نظر فقهای دینی شیعه سن بلوغ را آورده است. در پسران 15 سال کامل قمری و در دختران 9 سال کامل قمری اعلام شده است.
عقل
از دیگر شرایط لازم برای اثبات اهلیت عاقل بودن است. منظور از عقل این است كه قوای دماغی شخصی سالم باشد كسی كه فاقد قوه تعقل است و مبتلا به اختلال قوای دماغی باشد مجنون نامیده می شود.
رشید
در این زمینه در ماده 1208 قانون مدنی گفته شده است که غیر رشید كسی است كه تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عقلایی نباشد.
سن رشد
قانون‌گذار در ماده 1209 قانون مدنی آورده است که هر كس كه دارای هجده سال تمام نباشد در حكم غیر رشید است مع ذلك در صورتی كه بعد از پانزده سال تمام رشد كسی در محكمه ثابت شود از تحت قیومیت خارج می شود. اما ماده 1210 قانون مدنی اصلاحی سال 1361 سن 18 سال را حذف کرد و در متن آن آمده است که هیچ كسی را نمی‌توان بعد از رسیدن به سن بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر آنكه عدم رشد یا جنون او ثابت شده باشد.
|
در ماده 195 آمده که اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید آن معامله به واسطه فقدان قصد باطل است. |
موضوع معین كه مورد معامله باشد
از دیگر شرایط صحت معامله مشخص بود موضوع معامله است. طرفین یک قرارداد باید آگاه به مورد معامله باشند. قانون‌گذار در ماده 215 قانون مدنی آورده است که مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد.
همچنین در ماده 216 آمده است که مورد معامله باید مبهم نباشد؛ مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است. در نتیجه با توجه به ماده قانون‌های بالا و دیگر ماده قانون‌ها می‌توان نتیجه گرفت که فقدان هر یک از موارد زیر عقد قرارداد را باطل می کند.
- موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد دارای مالیت باشد؛
- موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد منفعت آن عقلایی باشد؛
- موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد منفعت آن مشروع باشد؛
- موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد مقدورالتسلیم باشد؛
- موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد مشخص باشد؛
- موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد معین باشد؛
- موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد قابل انتقال از فردی به فرد دیگر باشد؛
- موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد موجود باشد؛
- عمل مورد معامله مشروع باشد تا طرفین بتوانند معامله را انجام دهند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
مشروعیت جهت معامله
مورد آخر صحت معامله، مشروعیت جهت معامله است. قانون‌گذار در ماده 217 قانون مدنی آورده است که در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد و الا معامله باطل است. در نتیجه اگر وجود انگیزه نامشروع در یکی از طرفین وجود داشته باشد می‌توان آن قرارداد را باطل دانست. اما نکته مهم این است که انگیزه نامشروع باید مشخص و واضح باشد تا بتوان بر روی آن استناد کرد. همچنین در ماده 218 قانون مدنی آمده است که هر گاه معلوم شود که معامله با قصد فرار از دین به‌طور صوری انجام شده آن معامله باطل است.
|
قانون‌گذار در ماده 215 قانون مدنی آورده است که مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد. |
معامله باطل
در صورتی که یک قرارداد به صورت صحیح منعقد گردد، تمام نتایج کلی و جزئی آن به صورت کامل مشخص می‌شود. پس از بسته شدن قرارداد برای دو طرف مسئولیت‌هایی ایجاد می‌شود. طرفین با توجه به متن قرارداد باید به وظایف خود عمل کنند. اگر شخصی نتواند به متن قرارداد خود پایبند باشد و به آن‌ها عمل کند؛ شخص متضرر می‌تواند با مراجعه دستگاه قضایی و با استناد به مدارک و اسناد موجود احقاق حق نماید.
اما اگر قرارداد فی ما بین یکی از شرایط صحت معامله را نداشته باشد، معامله باطل است و دیگر نمی‌توان در دستگاه قضایی دعوایی را مطرح نمود. در این حالت حتی طرفین این معامله باطل نمی‌توانند همدیگر را مجبور به انجام تعهدات کنند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
جمع بندی
- اگر قرارداد یکی از شرایط صحت معامله را نداشته باشد معامله باطل است.
- شرایط صحت معامله عبارت است از قصد طرفین و رضای آن‌ها، اهلیت طرفین، موضوع معین كه مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله.
- در ماده 191 برای عقد قرارداد چنین توضیحی آمده است که عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.
- اهلیت خود بر دو نوع است: اولین مورد اهلیت تمتع و دومین مورد اهلیت استیفاء است.
- در ماده 966 قانون مدنی آمده است که اهلیت برای دارا بودن حقوق، با زنده متولد شدن انسان شروع و با مرگ او تمام می شود.
- در ماده 1210 قانون مدنی آمده است که هیچ كسی را نمی‌توان بعد از رسیدن به سن بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر آنكه عدم رشد یا جنون او ثابت شده باشد.
- طبق قانون اگر وجود انگیزه نامشروع در یکی از طرفین وجود داشته باشد می‌توان آن قرارداد را باطل دانست.
درود بسیار عالی بود .موفق باشید .