آموزش و مشاوره حقوقی

سرقفلی چیست و به چه نکاتی درباره آن باید توجه کرد؟

بارها سردر مغازه‌ها و در آگهی‌های فروش مغازه دیده‌ایم که نوشته شده سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد و احتمالا برای شما هم سوال شده سرقفلی چیست و چه تفاوتی با مالکیت دارد. در این نوشته مفهوم سرقفلی و حقوق آن را توضیح می‌دهیم.
سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد. اولین نکته که از این تعریف مشخص می‌شود این است که سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی‌شود. اما سوال این است که چرا باید از مستاجر اماکن تجاری حمایت ویژه کرد؟
فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می‌کنید، در آن یک مغازه پوشاک راه‌اندازی می‌کنید و با تلاش فراوان شهرت مغازه‌تان را افزایش می‌دهید و مشتریان زیادی برای خود دست و پا می‌کنید. حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده‌اید رایگان به نفع خود استفاده می‌کند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه‌ی دیگری بروید و روز از نو روزی از نو.
پس قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند. همین‌جا مشخص می‌شود چرا سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود، زیرا اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن به ارزش و اعتبارش افزوده نمی‌شود.
قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، در سال ۱۳۷۶ دست‌خوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد. در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد.

حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» به مستاجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است. اما سه دلیلی که مالک به موجب آن‌ها می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد به این شرح است:

  • اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.

  • اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.

  • اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.

نکته مهمی که در قانون سال ۵۶ وجود داشت آن است که برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا مهارت» نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد.

 

سرقفلی به چه معنی است؟

سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:

  • «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
  • حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

 

چگونه هنگام عقد قرارداد درباره‌ «سرقفلی» توافق کنیم؟

همان‌طور که گفته شد در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، باید بین مالک و مستاجر توافق انجام شود. این توافق به یکی از سه شیوه زیر امکان‌پذیر است:
۱- هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود)، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد (بنابراین در قراردادهای «صلح» چنین حقی منتفی است)، و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.

در همین رابطه بخوانید:
هنگام عقد قرارداد اجاره مغازه به چه نکاتی باید توجه کنیم؟

۲- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
۳- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.

مبلغ سرقفلی یا حق کسب چگونه تعیین می‌شود؟

بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود:

  • موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
  • شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.
  • طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.

در همین رابطه بخوانید:
دربارۀ انواع سرقفلی بیشتر بدانیم

 

  • وضع محل اجاره از نظر بنا
  • مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده (مثلا هزینه قفسه‌بندی، اشیا مورد نیاز و…)
  • نوع کسب و کار مستأجر

 

دو نکته مهم

  • اگر مالک، ملک خود را به شخص دیگری بفروشد باید بدانید که مالک جدید ملزم به پذیرش و رعایت تمام توافقات شما با مالک قبلی در زمینه سرقفلی است، ضمن اینکه مالک جدید حق و حقوقی بیش از مالک قبلی ندارد. بنابراین نیازی به عقد قرارداد جدید با مالک جدید نیست و در صورت عقد قرارداد جدید نیز حق و حقوق قبلی تغییری نمی‌کند.
  • اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید باید بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد می‌شود، بنابراین اگر می‌خواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روش‌هایی که در بالا گفته شد چنین حقی را برای خود ایجاد کنید؛ چون در قانون جدید این حق به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ نمی‌شود.

14 نظر در مورد : “سرقفلی چیست و به چه نکاتی درباره آن باید توجه کرد؟

  1. سلام خوب بود ولی من بعضی چیزها رو متوجه نشدم.
    امروزه عرف سرقفلی چنین چیزی برداشت نمیشه مثلا من اگه بخوام ملکی که سرقفلی مغازه پایین رو واگذار کردم رو تخریب و بازسازی کنم . اوضاع چه جوری میشه . صاحب مغازه اگه راضی نباشه چی؟؟؟؟

    5
    4
  2. سلام …اگه همراه با خرید سرقفلی حق اجاره ملک یا تغییرشغل از مالک گرفته شود در صورتی که مالکیت به شخص دیگری واگذار گردد آیا حقوقی که مالک قبلی اجازه داده بود پابرجاست یا نیاز به اجازه مجدد مالک جدید هم هست؟

    1
    2
    1. سلام من پشت بام خانه ام را به دامادم گفتم ساختمان کند هرچه خرج کرد مال خودش اگه ده سال دیگه گفتم تخلیه کند آیا باید حقی به من بدهد؟
      من اجاره یا رهن نمیخواهم.
      و گفته ام حق فروش به غیر خودم را ندارد آیا این سرقفلی میشود؟
      لطفا جواب دهید

      1
      2
  3. سلام.اگه دارنده سرقفلی و مالک اقدام به فروش ملک کنند قیمت ملک بینشون تقسیم میشه یا درصد مشخصی گیر یکی از دو صاحب میاد؟

  4. سلام.
    اداره دارایی مبلغ قابل توجهی بابت سرقفلی از ملک اموزشی طلب کرده که واریز صندوق دولت شده.در حالیکه در بخشنامه مورخه ۱۱ دی نودو هفت املاکی شامل حق واگذاری یا همان سر قفلی میشوند که ادزش ملک نسبت به مسکونی بیشتر باشد.
    از چه استدلالی در این مورد میتوان استفاده کرد؟

  5. سلام
    اگر در هنگام ساخت نمای ساختمان مالک سرقفلی معترض بشه و کسب و کارش مختل بشه میتونه از مالک ساختمان شکایت کنه؟

    8
    3
  6. سلام
    ممنون از توضیح این مطلب
    پول پیشی که بابت رهن به مالک داده میشود در زمان پایان قرارداد به روز محاسبه میشود؟

  7. سلام، اگر مغازه ای که سرقفلی اون حدود ۵۰ سال پیش واگذار شده در اثر زلزله یا عمر بالای بنا تخریب بشه تکلیف مستاجر و موجر چی هست؟

  8. سلام..
    بنده در جایی کار میکنم که از مالک قبل از سال ۷۶ اجاره کردم و چند سالی است بواسطه فوت مالک با همسر و یکی از پسرانش ، قرداد از حالت رهن و اجاره بصورت رهن کامل درآمد ولی در حال حاضر بخاطر اختلاف وراث ملک مذکور بصورت مزایده بفروش میرود، خواهشمندم راهنمایی کنید تکلیف بنده چیست؟ تشکر

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *