آموزش و مشاوره حقوقی

سرقفلی چیست و به چه نکاتی درباره آن باید توجه کرد؟

سرقفلی

 

بارها پیش آمده که سر در مغازه‌ها و در آگهی‌های رهن و اجاره مغازه دیده‌ایم که نوشته شده: «سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد». احتمالا برای شما هم این سوال پیش آمده که سرقفلی مغازه و اماکن تجاری چیست و چه تفاوتی با مالکیت دارد؟ حق کسب و پیشه چیست؟ در این نوشته مفهوم سرقفلی و حقوق آن را توضیح می‌دهیم.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی (مخصوص اماکن تجاری) که در قانون قدیمیِ روابط موجر و مستاجر با نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجرین اماکن تجاری در نظر گرفته تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کند؛ اما سوال این است که چرا باید از مستاجر اماکن تجاری حمایت ویژه کرد؟

فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می‌کنید، در آن یک فروشگاه پوشاک راه‌اندازی می‌کنید و با تلاش فراوان، مشتریان زیادی برای خود دست‌وپا می‌کنید.

حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب‌وکارتان جمع کرده‌اید به نفع خود استفاده می‌کند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه‌ی دیگری بروید و دوباره همه چیز از اول…

پس قانون‌گذار به این فکر افتاد که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند.

همین‌جا مشخص می‌شود چرا سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود؛ زیرا اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن،‌ چیزی به ارزش و اعتبارش افزوده نمی‌شود.

قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، بیست سال بعد و در سال ۷۶ دست‌خوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحولات زیادی گشت.

در قانون سال 56 از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال 76 (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال 76 منعقد شده باشد باید به قانون سال 56 رجوع کرد.

حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود.

 

حق کسب و پیشه یا تجارت

 

در همین رابطه بخوانید:

 

مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد.

این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است. سه دلیلی که مالک به موجب آن‌ها می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد به این شرح است:

  • مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
  • مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
  • مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.

نکته مهمی که در قانون سال 56 وجود داشت این بود که برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا مهارت» نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد.

سرقفلی به چه معنی است؟

سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال 56 است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:

  • «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
  • حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

 

 

انواع سرقفلی

سرقفلی عموما به دو نوع است: سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی.

حق سرقفلی (سرقفلی واقعی)

حق سرقفلی به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. فرض کنید پاساژ جدیدی ساخته شده باشد، مغازه‌های آن پاساژ فقط حق سرقفلی دارند. به این نوع از سرقفلی، «سرقفلی واقعی» گفته می‌شود.

سرقفلی مغازه مبنای قراردادی دارد و به‌عبارتی،‌ نوعی امتیاز است که موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می‌کند. به این مستأجر مالک سرقفلی گفته می‌شود.

دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد باید برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی انجام شده است. این حق اغلب زمانی مصداق دارد که مالک، محل کسب را برای بار اول اجاره می‌دهد.

عوامل تعیین‌کننده میزان سرقفلی واقعی، محل ملک، نوع، مساحت، گنجایش و امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و… است.

اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.

تعریف حق کسب و پیشه (سرقفلی مجازی)

حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به‌دست ‎آمده از کسب در آن دخیل است (با توجه به میزان سرمایه‌گذاری).

حق کسب یا پیشه در کتاب‌ها به نام «حقوق تجاری» هم آمده است. بعضی به آن «سرقفلی مجازی» هم می‌گویند.

عده‌ای حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می‌دانند اما این دو، دو حق مجزا با هدفی متفاوت هستند.

 

سرقفلی مجازی

 

در همین رابطه بخوانید:

 

تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی چیست؟

  • با تعریفی که از حق کسب و پیشه و حقوق تجاری داشتیم مشخص می‌شود که بر خلاف حق سرقفلی، چنین حقی قبل از عقد اجاره وجود ندارد؛ بلکه با عقد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌شود.
  • حق کسب و پیشه، مختص مستأجر است و آن را با سند رسمی می‌توان منتقل کرد؛ اما برای سرقفلی چنین شرطی وجود نداشته و با قرارداد عادی نیز قابل انتقال است.
  • سرقفلی متعلق به محل کسب (محل تجاری) است؛ اما حق کسب و پیشه متعلق به کاسب (شغل تجاری) است.
  • حق کسب و پیشه به محلی تعلق می‌گیرد که دارای کاسب است؛ در حالی که حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کاسب، ثابت است.
  • حق سرقفلی مغازه وابسته به عرف محل است. این حق در اختیار موجر است و مستأجر در تعیین آن نقشی ندارد؛ اما حق کسب و پیشه بر اساس قوانین، برای حفظ حقوق کاسب است و محاکم (مانند قاضی) بر اساس نظر کارشناسی، مبلغ آن را تعیین می‌کنند.

طرح چند چالش برای درک بهتر سرقفلی مجازی و واقعی

اکنون برای آنکه این مفاهیم را بهتر درک کنیم و نگاهی کاربردی به آن‌ها داشته باشیم، چند مسئله مطرح می‌کنیم.

مسئله اول

من مغازه‌ای اجاره کرده‌ام ولی حق سرقفلی به مالک پرداخت نکرده‌ام. چندین سال اجاره‌نامه را تمدید کرده و در مغازه هم کسب‌وکار موفقی به راه انداخته‌ام. اکنون موجر مایل به تمدید اجاره نیست. چه اتفاقی می‌افتد؟

پاسخ:

در این مسئله دو حالت ممکن است پیش بیاید:

  • حالت اول
    • به عنوان مستأجر می‌توان حق کسب و پیشه‌ را با خود به مغازۀ دیگری ببرید، زیرا حاصل دست‌رنج خودتان است. اما چون در هنگام عقد قرارداد مبلغی به عنوان حق سرقفلی پرداخت نکرده‌اید، انتظاری برای دریافت پول از موجر ندارید. موجر نیز نمی‌تواند با نام کسب‌وکار شما دوباره تجارتی در مغازه راه بیندازد و یا به فرد دیگری اجاره دهد تا با همان نام، کارش را ادامه دهد. در این حالت گفته می‌شود که مستأجر حق کسب و پیشه را با خود به مغازۀ دیگری برده است.
  • حالت دوم
    • با موجر به توافق می‌رسید و حق کسب و پیشۀ خود را به ازای مبلغ مشخصی به او می‌دهید. در این صورت حتما باید سند رسمی تنظیم شود و بعد از تنظیم این سند، موجر در همان محل می‌تواند کسب شما را با همان نام سابق ادامه دهد. به این حالت به‌اصطلاح می‌گویند مستاجر حق کسب یا پیشۀ خود را به موجر داده است. در این حالت خرید سرقفلی اتفاق می‌افتد. شاید شما فکر کنید که وقتی مدیر یا همان کاسب عوض شود، مشتری‌ها چه می‌شوند؟ برای تعداد کمی از مشتریان، مدیر و یا کاسب مهم است و اگر فرد بعدی بتواند به همان کیفیت سابق، خدمات را ارائه دهد، مشتریان دوباره به آن مغازه مراجعه خواهند کرد. آنچه مسلم است، موجر تا زمانی که تمامی حقوق مستأجر را پرداخت نکند، نمی‌تواند ملک را دوباره اجاره دهد. مستأجر می‌تواند سرقفلی مجازی خود را به مغازه یا فرد دیگری منتقل کند و یا آن را به موجر بدهد.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

مسئلۀ دوم

مغازه‌ای اجاره کرده‌ام و سال‌ها در آن فعالیت داشته و به شهرت خوبی رسیده‌ام؛ اما اکنون متوجه شده‌ام که در طرح نوسازی شهرداری قرار دارد. وضعیت حق کسب و پیشۀ من چه می‌شود؟

پاسخ:

در سال 1348 قانونی تصویب شد که در آن حق کسی که کسبش در طرح نوسازی قرار گرفته محفوظ می‌ماند؛ اما در سال 1370 این قانون منسوخ شد. پس از آن، برای حمایت از حق کسب و پیشه یا تجارت ظوابطی تعیین گردید:

  • اگر کسب در اثر اجرای طرح‌های احداث و توسعۀ معابر و نوسازی عمران شهری از بین برود، از طرف شهرداری حق کسب و پیشه یا تجارت پرداخته می‌شود.
  • اگر کسب با طرح توسعۀ معابر، سوددهی خود را از دست بدهد، می‌توان از شهرداری حق کسب و پیشه یا تجارت دریافت کرد.

اسقاط حق کسب و پیشه

توجه داشته باشید که ممکن است در قراردادی که بین موجر و مستأجر تنظیم می‌شود، اسقاط حق کسب و پیشه قید شود. دراین مورد شاید تصور کنید که بعد از تمام شدن مهلت اجاره‌نامه نمی‌توانید ادعایی برای حق کسب و پیشه داشته باشید اما این حق قبل از ایجاد، قابل اسقاط نبوده و تحقق آن مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست.

همچنین اگر بدون رضایت مالک اصلی، مالک سرقفلی، سرقفلی مجازی را به دیگری منتقل کند، مالک می‌تواند حکم تخلیۀ مغازه را بگیرد.

 

اسقاط

 

در همین رابطه بخوانید:

 

عوامل موثر در تعیین ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟ (براساس مادۀ 11 قانون روابط مالک و مستأجر)

  • موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت
  • شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
  • طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت و حسن شهرت او که در معروفیت محل کارش مؤثر بوده است.
  • وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
  • مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیۀ اشیا مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده است.
  • نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر

چگونه هنگام عقد قرارداد درباره‌ سرقفلی توافق کنیم؟

همان‌طور که گفته شد، در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، باید بین مالک و مستاجر توافق انجام شود. این توافق به یکی از سه شیوه زیر امکان‌پذیر است:

  1. هنگام عقد قرارداد، مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود)، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند.
  2. باید توجه داشت که قرارداد هم باید عنوان «اجاره» داشته باشد (بنابراین در قراردادهای «صلح» چنین حقی منتفی است)، و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.
  3. هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
  4. هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.

دو نکته مهم

  • اگر مالک، ملک خود را به شخص دیگری بفروشد باید بدانید که مالک جدید ملزم به پذیرش و رعایت تمام توافقات شما با مالک قبلی در زمینه سرقفلی است، ضمن اینکه مالک جدید حق و حقوقی بیش از مالک قبلی ندارد. بنابراین نیازی به عقد قرارداد جدید با مالک جدید نیست و در صورت عقد قرارداد جدید نیز حق و حقوق قبلی تغییری نمی‌کند.
  • اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید باید بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال 76 منعقد می‌شود، بنابراین اگر می‌خواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روش‌هایی که در بالا گفته شد چنین حقی را برای خود ایجاد کنید؛ چون در قانون جدید این حق به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ نمی‌شود.

 

اماکن تجاری

 

در همین رابطه بخوانید:

 

جمع بندی

  • سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی‌شود.
  • قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال 1356 تدوین شده بود، در سال 1376 دست‌خوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد.
  • حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود.
  • «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
  • سرقفلی را عموما به دو نوع تقسیم می‌کنند: سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی.
  • حق سرقفلی به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است.
  • سرقفلی مبنای قراردادی دارد، به‌عبارتی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می‌کند.
  • حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسب و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به‌دست آمده از کسب در آن دخیل است (با توجه به میزان سرمایه‌گذاری).
  • با تعریفی که از حق کسب و پیشه و حقوق تجاری داشتیم مشخص می‌شود که بر خلاف حق سرقفلی، چنین حقی قبل از عقد اجاره وجود ندارد بلکه با عقد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌شود.
  • حق کسب و پیشه به محلی تعلق می‌گیرد که دارای کاسب است. در حالی که حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کاسب، ثابت است.
  • توجه داشته باشید که ممکن است در قراردادی که بین موجر و مستأجر تنظیم می‌شود، اسقاط حق کسب و پیشه قید شود. دراین مورد شاید تصور کنید که بعد از تمام شدن مهلت اجاره‌نامه نمی‌توانید ادعایی برای حق کسب و پیشه داشته باشید اما این حق قبل از ایجاد، قابل اسقاط نبوده و تحقق آن مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست.

 

42 نظر در مورد : “سرقفلی چیست و به چه نکاتی درباره آن باید توجه کرد؟

  1. با عرض سلام و ادب
    چگونه می‌شود سرقفلی مغازه ای را با خیال راحت خریداری کرد و متضرر نشد؟
    با سپاس

    1
    1
  2. سلام و عرض ادب … بر اساس حکم دادگاه حق کسب و پیشه و سرقفلی مغازه ای که حدود بیش از 45 سال در اجاره ما بوده بصورت سند رسمی به مستاجر منتقل شده و لیکن موجر در صدد اعتراض و فسخ بخش صرفا سرقفلی است … راهنمایی برای دفاع فرمایید

    5
    2
  3. سلام مغازه سرقفلی داریم قدیمی ساخت میخوام بازسازی کنم یا کرکره مغازه رو برقی و جدید کنک با مخالفت مالک مواجه هستم لطفا راهنمایی کنید و لطفا بندی که قید شده را برام ذکر کنید.مالک به شدت مخالف هست و فقط در صورت فروش مذاکره میکند. 09214336084

    1
    3
  4. با سلام سال 1376سرقفلي يكباب مغازه را با جلب نظر رضايت (با پرداخت حق مالكانه )مالك خريداري كردم مالك از اجاره بها مغازه به اشخاص يكماه حق ارباب دريافت ميكند و براي مبلغ قرض ا لحسنه(پيش) نيز با احتساب مبلغ جداگانه سهم خواهي ميكند لطفا در قانون اين مطالبات پيش بيني شده در ضمن مالك براي رنگآميزي كركره نيز دخالت ميكند خواهشمنداست موارد قانوني را اعلام وراهنمايي فرماييد

    3
    0
  5. با سلام و احترام.
    سرقفلی مغازه ای در سال ۵۸ منتقل میشه و بعد از اون هم دو انتقال سرقفلی حتی صورت میگیره . مالک فوت کرده و مالک جدید مدعی هست این مغازه حق سرقفلی در سال ۵۸ نداشته که بخواد منتقل کنه چرا که سال ۹۰ تازه این مغازه امتیاز تجاری دریافت کرده از شهرداری، سوال اینکه آیا چنین چیزی صحت داره ؟اگر آره و باید حتما تجاری داشته باشه مغازه، لطفا مستند قانونیشو بفرمایید
    با تشکر از مقاله بسیار عالی و مفیدتون

    1
    1
  6. ممنون مفید بود، البته بنظر خطرناک می آید چون پیچیدگی هایی دارد!
    ضمنا یک نکته ی گنگ در این مقاله هست. آخرش مشخص نمی کند قانون حق کسب و پیشه که مربوط به سال 56 است هنوز در جریان است یا نه و کاملا برداشته شده؟! مثلا الآن در سال 1400 یک نفر که کسب و کار موفقی دارد هم می تواند برای خودش حق کسب و پیشه دریافت کند؟ یا نه، فقط مربوط به همان هایی ست که در سال های بین 56 تا دهه ی 70 صادر شده اند؟ آیا این حق کسب و پیشه هم میان موجر و مستاجر رد و بدل می شود یا از سازمان و نهادی تقاضا و دریافت می شود؟

    7
    2
  7. اگر مالک یک مغاره خودش کسب و کاری را ایجاد کرده و بعد از چندین سال فعالیت سند مغازه را به شخص دیگری انتقال دهد آیا در این حالت سرقفلی معنی پیدا میکند و خود شخص یا وراث آن می‌توانند ادعای سرقفلی کنند به صرف اینکه جواز کسب به نام مالک قبلی بوده

    15
    1
  8. سلام خسته نباشید
    قسمتی از ملک بعنوان مغازه سرقفلی واگذار شده ، ایا از ملک هم سهمی میبره؟

    6
    3

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *