انجام معاملات مختلف به صورت کلی و به خصوص معامله مسکن، پیچیدگی‌هایی دارد که ممکن است باعث بروز مشکلاتی شود. برای پیشگیری از بروز هر گونه گرفتاری در این زمینه، بهتر است قبل از اقدام به خرید یا رهن و اجاره ملک، از قوانین و مراحل مربوط به آن آگاه شوید. یکی از مسائل مهم در این زمینه، نحوه پرداخت پول در معاملات مسکن است. بعد از پرداخت مبلغ بیعانه به مشاور املاک مورد مهم بعدی مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن است. بعد از قرارداد نیز مراحل تنظیم سند و نقل و انتقال انجام می‌شود.
بسیاری از پرونده‌های حقوقی، اگر طرفین آگاهی کامل داشته باشند، اساسا تشکیل نخواهد شد و زمان و انرژی مردم و دستگاه قضایی هدر نخواهد رفت.
این روزها با وجود اینترنت و سایت‌های مختلف، در هر جا و هر شرایطی که باشیم به اطلاعات مختلف دسترسی داریم و با یک جست‌وجوی ساده می‌توانیم از نظریات متخصصان و تجربیات مردم استفاده کنیم. به این ترتیب احتمال بروز خطا و سهل‌انگاری در هنگام معامله، بستن قرارداد و پرداخت هزینه، کاهش می‌یابد.
در ایران قانون خاصی در زمینه مراحل پرداخت پول خرید خانه وجود ندارد و این روند بر اساس توافق طرفین صورت می‌گیرد. با این حال برخی روش‌ها امنیت و رواج بیشتری دارند و به عنوان عرف پرداخت در خرید ملک شناخته می‌شوند. در گذشته بیشتر معاملات به صورت نقدی یا با چک شخصی و معمولی انجام می‌شد.
با افزایش تورم و کاهش ارزش پول، امکان پرداخت نقدی وجود ندارد. در مورد چک‌های شخصی نیز ممکن است مسائل و مشکلاتی مانند خالی بودن حساب یا کلاهبرداری‌های مختلف به وجود آید.
این روزها روش‌های دیگری برای پرداخت پول پدید آمده است که اطمینان خاطر بیشتری به طرفین می‌دهند. با هم به بررسی مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن می‌پردازیم.
|
روش‌های مختلفی برای پرداخت پول در معاملات مسکن وجود دارد که نداشتن آگاهی کافی از مزایا و معایب این روش‌ها، ممکن است موجب بروز اختلافات و دعواهای حقوقی شود. برای داشتن خرید و فروش امن و مطمئن، باید دانش خود را افزایش دهیم و با قوانین و روش‌ها آشنا شویم. |
مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن چگونه است؟
تفاوتی ندارد که قصد خرید، رهن یا اجاره خانه را داشته باشید؛ به هر حال پرداخت پول در معاملات مسکن در چند مرحله انجام می‌شود. در موارد رهن و اجاره، وقتی مستاجر ملک را پسندید، دو طرف به بنگاه معاملات ملکی مراجعه می‌کنند.
در این زمان یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود و مقداری از مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه به مالک پرداخت می‌شود. این مقدار بستگی به نظر دو طرف دارد. در بسیاری موارد یک‌سوم یا بیست درصد مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود و پرداخت بقیه مبلغ به هنگام تحویل کلید موکول خواهد شد.
بنگاه در این موارد سه نسخه از مبایعه‌نامه، که مبلغ بیعانه پرداختی در آن ذکر شده است، تهیه می‌کند. یک نسخه به هر یک از طرفین قرارداد تحویل داده می‌شود و یک نسخه نیز در بنگاه آرشیو می‌شود.
در مورد خرید ملک نیز، با کمی تفاوت، وضع به همین منوال است. عرف پرداخت در خرید ملک به این صورت است که پس از توافق، دو طرف به بنگاه معاملات ملکی مراجعه می‌کنند و قرارداد اولیه یا مبایعه‌نامه را تنظیم می‌کنند.
در این حالت نیز مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود. مبلغ بیعانه بسته به توافق طرفین متغیر خواهد بود. روند رایج در این زمینه، همان مبلغ بیست درصد قرارداد یا یک‌سوم آن است.
بخش دوم پول، در هنگام تحویل کلید پرداخت می‌شود. خریدار و فروشنده تاریخی را برای تحویل پول و کلید تعیین می‌کنند. این کار معمولا در بنگاه انجام می‌شود. بخش سوم در محضر و در هنگام انتقال سند پرداخت می‌شود.
روش‌های پرداخت پول در معاملات مسکن
روش پرداخت پول در معاملات مسکن به توافق طرفین بستگی دارد اما معمولا این کار با استفاده از چک انجام می‌شود. انواع مختلفی از چک وجود دارد که برخی از آن‌ها در معاملات مسکن نیز استفاده می‌شوند. روش‌های دیگر امنیت کمتری دارند و در موارد خاص به کار می‌روند. قصد ما معرفی تک تک این روش‌ها و بررسی مزایا و معایب آن‌ها است.
چک عادی
یکی از روش‌های پرداخت پول در معاملات مسکن ، استفاده از چک عادی است. منظور از چک عادی، چک‌هایی است که صاحب حساب جاری صادر می‌کند و به طلبکار خود یا برای خرید اجناس مختلف ارائه می‌دهد.
این چک ممکن است به نام شخص طلبکار یا در وجه حامل صادر شود. این گونه چک‌ها به خودی خود اعتباری ندارند و از صاحب حساب اعتبار می‌گیرند. معامله با چک‌های معمولی خطراتی دارد که باعث می‌شود استفاده از آن‌ها در معاملات مسکن رواج کمی داشته باشد.
- اگر چک به هر دلیلی پاس نشود، شما دچار دردسرهای فراوانی خواهید شد. برگشت زدن چک و انجام اقدامات قانونی لازم، وقت بسیاری می‌خواهد و در نهایت ممکن است نتوانید مبلغ را دریافت کنید.
- در معاملات مسکن تنها افرادی که به هم اطمینان کامل دارند، از چک شخصی استفاده می‌کنند یا اگر خریدار یک تاجر معتبر باشد، معمولا در معاملات از چک شخصی خود استفاده می‌کند و فروشندگان نیز مشکلی با این مورد نخواهند داشت. به هر حال استفاده از چک شخصی در معاملات مسکن توصیه نمی‌شود.
چک بانکی تضمین‌شده
چک بانکی تضمین‌شده، که به عنوان چک رمزدار نیز شناخته می‌شود، توسط یک بانک و به عهده همان بانک صادر می‌شود. چنان که از نام این نوع چک برمی‌آید، بانک پرداخت شدن آن را تضمین می‌کند و با پول نقد تفاوتی ندارد. با در دست داشتن این نوع چک می‌توانید به هر یک از شعب بانک صادر‌کننده در هر جای کشور مراجعه و مبلغ را دریافت کنید.
- یکی از مزایای مهم چک تضمین‌شده این است که فوت یا ورشکستگی صاحب حساب در پرداخت آن تأثیری ندارد و دارنده چک به هر حال مبلغ را دریافت خواهد کرد.
مجموعه این دلایل باعث می‌شود این نوع چک‌ها در تمامی معاملات و به خصوص معاملات بانکی رواج داشته باشند. با این حال این نوع چک نیز مشکلاتی دارد. مثلا اگر چک بانکی مفقود شود، شخص دریافت‌کننده باید بلافاصله به بانک اطلاع دهد و جلوی پرداخت آن را بگیرد. در غیر این صورت هر کسی که چک را پیدا کند می‌تواند نسبت به نقد کردن آن اقدام کند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
چک بین بانکی تضمین‌شده
تضمین پرداخت مبلغ این نوع چک نیز به عهده بانک است با این تفاوت که در این نوع، چک به نام طرف معامله و با شماره حساب او صادر می‌شود. به این ترتیب هیچکس جز شخص دریافت‌کننده چک قادر به دریافت مبلغ نخواهد بود. این نوع چک را فقط می‌توان به حساب واریز کرد و قابلیت دریافت به صورت نقدی ندارد. بسیاری مواقع در معاملات مسکن از چک بین بانکی تضمین‌شده استفاده می‌شود اما این نوع چک نیز مشکلاتی دارد.
برای مثال اگر معامله به هر دلیلی به هم بخورد، خریدار باید به بانک مراجعه و چک را به حساب بخواباند. سپس مبلغ را به فروشنده بازگرداند. این کار افراد را دچار دردسرهای فراوانی خواهد کرد و اگر خریدار قصد آزار فروشنده را داشته باشد، به راحتی می‌تواند این کار را انجام دهد.
|
چک‌های بانکی انواع مختلفی دارند و از این میان، چک بانکی عادی کمترین امنیت را برای استفاده در هر گونه معامله، از جمله معاملات مسکن دارد. چک‌های تضمین‌شده رمزدار بانکی یا بین بانکی گزینه‌های بهتری برای پرداخت پول هستند. |
پرداخت پول معاملات مسکن: انتقال وجه کارت به کارت
انتقال وجه به صورت کارت به کارت در برخی معاملات ملکی انجام می‌شود. البته این انتقال معمولا برای مبلغ بیعانه انجام می‌شود زیرا انتقال وجه کارت به کارت سقف مبلغ محدودی، معمولا بین سه تا پنج میلیون تومان، دارد. برخی معاملات به این صورت انجام می‌شود زیرا طرفین به هم اطمینان دارند.
با اینکه پرداخت به این روش کد رهگیری دارد و امکان استعلام از بانک مبدا و مقصد نیز وجود خواهد داشت، همچنان روش مطمئنی برای پرداخت پول در معاملات مسکن محسوب نمی‌شود.
پرداخت پول معاملات مسکن: انتقال وجه از طریق دستگاه پوز POS
در برخی موارد، افراد مبلغ بیعانه را از طریق خرید از دستگاه پوز موجود در بنگاه پرداخت می‌کنند. در این حالت بنگاه تضمین می‌کند مبلغ را به حساب شخص فروشنده واریز کند. در مواردی نیز دیده می‌شود که خریدار هنگام انتقال سند در محضر، باقی‌مانده مبلغ معامله را از طریق خرید از دستگاه کارت‌خوان محضر پرداخت می‌کند. در این حالت محضر متعهد می‌شود پول را به حساب فروشنده واریز کند.
این موارد زمانی اتفاق می‌افتد که بین فروشنده‌ها با صاحبان بنگاه یا محضر آشنایی و اعتماد کامل وجود داشته باشد اما این نیز روش مطمئنی نیست.
- درست است که مراجعه به بانک و دریافت چک‌های رمزدار و تضمین‌شده نیازمند صرف مقداری وقت و هزینه است ولی انجام این کار باعث می‌شود خیال شما از بابت امنیت پول پرداختی و دریافتی راحت‌تر باشد.
|
پرداخت بخشی از وجه معامله به صورت کارت به کارت یا از طریق دستگاه‌های کارت‌خوان یا POS، حتی در شرایطی که طرفین اطمینان و آشنایی کامل داشته باشند، توصیه نمی‌شود زیرا ممکن است پیچیدگی‌ها و مشکلات متعددی ایجاد کند. |
مراحل پراخت پول در معامله مسکن وام‌دار
مراحل پرداخت پول خرید خانه، در مورد املاکی که وام‌دار هستند کمی متفاوت است. منظور از ملک وام‌دار، ملکی است که فروشنده برای خرید آن از وام گرفته و قبل از تسویه حساب با بانک، قصد فروش خانه خود را داشته باشد. در این گونه موارد سند ملک در گرو بانک است و تا زمان پرداخت کامل اقساط امکان انتقال سند وجود ندارد. در این موارد یا فروشنده باید مبلغ وام را به صورت کامل به بانک بپردازد و برای انتقال سند آن را آزاد کند، که این کار بسیاری اوقات به صرفه نیست، یا شما باید خانه را به صورت قول‌نامه‌ای و با وکالت بلاعزل خریداری کنید.
گذشته از مشکلاتی که در معاملات وکالتی و قول‌نامه‌ای پدید می‌آید، نحوه پرداخت پول نیز در این معاملات تفاوت خواهد داشت. در این شرایط امکان انتقال وام وجود دارد. یعنی فروشنده و خریدار به بانک مراجعه می‌کنند و پس از پر کردن فرم‌های مربوطه، وام از فروشنده به خریدار انتقال می‌یابد. به این ترتیب شما بخشی از مبلغ خانه را به فروشنده پرداخت می‌کنید و بخش دیگر را طی اقساطی به بانک پرداخت خواهید کرد.
البته هنگام انتقال وام، با توجه به نوع وام دریافتی، مبلغی بین یک تا ده درصد از وام باید به صورت یک‌جا به بانک پرداخت شود که در نهایت این مقدار از کل مبلغ وام کسر خواهد شد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
جمع‌بندی
- یکی از مواردی که ممکن است باعث بروز مشکلات و اختلافات متعددی بین طرفین معامله شود، نحوه و مراحل پرداخت پول و انتقال سند است.
- در مرحله اول طرفین توافق اولیه را انجام می‌دهند و مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند. در این مرحله مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود.
- مبلغ بیعانه و تاریخ تنظیم قرارداد اصلی، با توافق طرفین تعیین می‌شود.ه است.
- بخش دوم پول در هنگام تحویل ملک و دریافت کلید، پرداخت خواهد شد.
- در معاملات خرید ملک و مسکن مرحله سومی نیز وجود دارد. در این مرحله باقی‌مانده پول در هنگام انتقال سند و در محضر پرداخت می‌شود.
- بهترین روش پرداخت وجه معامله، استفاده از چک‌های رمزدار تضمین‌شده بانکی و بین بانکی است.
- استفاده از چک‌های معمولی شخصی در معاملات توصیه نمی‌شود چرا که در این موارد، به جز اعتبار شخص صاحب حساب، هیچ گونه تضمینی برای پاس شدن چک وجود ندارد.
- در برخی موارد بخشی از پول به صورت کارت به کارت، یا از طریق دستگاه کارت‌خوان یا POS بنگاه یا محضر پرداخت می‌شود اما این روش‌ها امنیت کافی ندارند و بهتر است تا حد ممکن از آن‌ها استفاده نشود.
- در هنگام خرید خانه‌های وام‌دار می‌توانید برای انتقال سند به بانک مراجعه کنید و وام را به نام خود انتقال دهید و به این ترتیب مقداری از مبلغ خانه را به صورت اقساطی به بانک پرداخت کنید.
سلام بعد از قرار داد و تحویل خانه کسی‌که خانه را فروخته برای انتقال سند مبلغ رو افزایش داده حق اینکارو داره؟
درصورتی که زمان زیاد گذشته باشه بروز محاسبه میشه
سلام ،قصد خرید آپارتمانی را دارم،که مالک آن به شخصی وکالت فروش داده،آیا وجوه پرداختی بایستی در وجه مالک باشد یا وکیل وی؟
یک ملک خریدم کمی پولش رو دادم و بقیه اش رو هم چک دادم الان برا این ملک مشتری دارم چطوری باید بفروشم ؟چون سند فعلابه نامم نیست و پول رو هم تسویه نکردم نحوه فروش چگونه است؟ میتونم بفروشم یا باید پول ملک رو بدم بعد بفروشم؟
سلام امروز جنت اباد مرکزی املاک معتبر بعد دوماه اوردن و بردن مشتری بالاخره مشتری پرو‌پاقرصی و برای واحدم اوردن و گفتن پولش نقد هست موقع قرار داد مبایعه نامه رو املاک جوری نوشت که خریدار با یه چک معمولی شخصی یک سوم پرداخت یعنی سه میلیارد صاحب اپارتمان ۱۰۷متری بشه و بقیه رو‌هم پرداخت نکرد نکرد سر قرار داد با خودم وکیل بردم ولی رو نکردیم ایشون وکیل هستند خلاصه با کلی بحث‌مبایعه نامه رو اصلاح کرد با یه ترفند عجیب دیگه که کلا خیارات من رو واگذار میکرد به خریدار خلاصه با کلی ناراحتی از جلسه بیرون اومدیم و توسط مشاور املاک ایشون فهمیدم خریدار فامیل املاکی بوده دوست داشته با سه چهار میلیارد خونه اسلامشهرشو‌بفروشه بیاد منطقه پنج و فکر کرده مالک یه زن هست میتونه کلاهبرداریش رو انجام بده خلاصه اینکه تو رو خدا موقع خرید و فروش با خودتون یا املاکی ببرید یا وکیل این هزینه کردن می ارزه به اینکه تمام سرمایه تون رو به باد فنا بدید
با عرض سلام و تشکر از راهنمایی های ارزشمند و کامل شما. سوالی داشتم درمورد اینکه حتما”اجباری به دادن کلید ملک به خریدار قبل از پرداخت کامل بدهی او به فروشنده میباشد؟واگر این اتفاق روی داده اما خریدار پس از استقرار در مِلکِ مورد معامله باقی بدهی اش را نتوانست بپردازد ،راهکارچیست؟ آیا این امر برای فروشنده مشکل آفرین نیست؟ با تشکر از پاسخِ شما
سلام سال ۱۳۹۶ یک واحد آپارتمان ۱۶ واحدی به مبلغ ۱۸۵ میلیون تومان پیش فروش فاقد ساختمان یعنی زمین خالی خریداری شده است که ۵۰ میلیون نقدی به فروشنده و ۹ فقره چک طی دوماه و ۴۵ روز داده شد که پنج فقره چک پاس شد و سه فقره چک برگشت خورد و در چک آخر، فروشنده از پاس شدن چک امتناع ورزید و چون به خاطر چک برگشتی حق فسخ قرارداد در قولنامه نوشته شده بود و من در حسابم مبلغ داشتم که به فروشنده بدهم اما او قبول نکرد و قاضی در جلسه ی اول رای را صادر کرد حق را به فروشنده داد و ساختمان را گرفت و فروشنده هم تا الان یعنی سال ۱۴۰۰ پولم را به من نداد و من اینجا می توانم اعتراض خود را از بابت درخواست ملک از دادگاه در خواست کنم یعنی ملک خود را زنده کنم یا باید درخواست مطالبه وجه کنم که چقدر سازمان دادگستری نوین این مطالبه وجه را به من خواهد داد؟
سلام خانه خریدم که سندش اماده نبود گفت ۵ماه اماده میشه اما الان ۲۰ماه گذشته داخل قرارداد هم نوشتیم به ازای هرماه دیرکرد سند پانصد هزار کم‌کنیم از سر سند حالا میتونم این مبلع کسر کنم یا ازم میگیره بعدا سند حاضر بشه بعد تاریخ که زده بود برای دفترخانه هنوز سندش حاضر نشده بود ما هم‌نرفتیم دیگه دفتر خانه
باسلام!لطفا راهنمایم کنین!بنده سال۹۵ طی یه معامله ای که ب سرانجام نرسید پولم بمبلغ۴۰،۵۰ میلیون که خودم بحساب بنگاه ملکی با اینکه آشنام بودن واریز کرده بودم گیر کرد!بگذریم که بعداً معلوم شد منو دور زده براخودش معامله رو انجام داده!بعدشم چون نمیتونست حساب فروشنده را بده دوباره برام خواب دید.منم حالا نمیدونم بحساب سادگیم یا حالا اسمشو هرچی بزارین حق دارین!سال۹۶دوباره هم پیشنهاد خونه رو دادن وطی دوباره بنده مبلغ۲۰تومن بحساب بنگاه واریز کردم و در دفتر ثبت اسناد وکالت فروش ملک را که بنام خانومشان گرفته بودن بنام من تفویض وکالت کردند وضمناًبمبلغ ارزش ملک از ایشان جک حامل دریافت کردم وچون سنددر رهن بانک بود وایشان گفتن شماکهمیخاین اجاره بدین بزار من خودم بشینم قرارمون بودایشان بعنوان اجاره قسط بانک رو بدن که اونم نمیداد تا اینکه بعد۴۵ ماه بعد آخرین سر رسید اقساط رفتم فک رهن کردم ومراحل انتقال سند رو بنامم انجام دادم وسند قطعی گرفتم!ضمناً بنگاه املاکی در این۳سالو خورده مدت همش از دادن مبایعه نامه بهم تفره میرفتو امروز فردا میکرد!حالا اونروزیکه من وام بانکو تسویه کردم نمیدونم پیامک تسویه وام بهفروشنده رفته یا چیشده اینم باخبر شده و فرداش برام اظهارنامه اومده که بعد وکالت بشما فرداش خودم به شخص دیگه مبایعه نامه کردم و معامله انجام دادم!در حالی که در متن تفویض وکالت براخودش حقی برا تفویض بدیگری نمانده!ضمناً اینم در اضهارتش دارد که وکالت شما برافروش وتحویل ثمن بوده در حالی که در وکالت اولی که ایشان وکیل بودن آمده فروش به هرشخص وحتی بخود وهر مبلغ و شرط و..!بااینها نمیدانم که قرار است چه شود!تشکر از لطفتان
با سلام
خسته نباشید
خانه ای خریدم یک سوم هزینشو دادم و بقیشو تا چه مدت طبق قانون باید بپردازم و طرف مقابل میگه من تا چهل روز نمیتونم کلیدو تحویل بدم ولی بقیه پولو باید ۱۰ روزه بپردازم
ممنون میشم راهنمایی کنین
سلام
خانه ایی را رهن کردم صاحبخانه را ندیدم اما یک قرارداد اولیه نوشته ایم قرار شده نصف پول رو ده روز قبل از تحویل کلید به شماره شبا صاحبخانه بفرستم چون شهر دیگری هستن و امکان دادن چک نیست و باقی مانده را هنگام تحویل کلید و امضای صاحبخانه اگر از طریق شبا پول واریز کنم مشکلی پیش نمیاید با توجه به اینکه مالک را ندیدم
بسیار عالی..ممنون از راهنمایی شما
سلام من یک ملک تهاتر کردم که قرار بود بخشی از بدهی ام را طی دو فقره چک و الباقی وام بانکی در محضر پرداخت گردد اما به دلایلی پولم جور نشد و در ضمن بنگاه ابتدا همه واقعیت را راجع به ملک به من نگفت تا بعد از امضا قرارداد فهمیدم انباری ندارد ، ساختمان همسایه های خوبی ندارد و …
حالا تصمیم به فسخ گرفتیم بنگاه میگفت باید دو طرف حق کمیسیون را بدهی مالک هم که با بنگاه کار زیاد میکنه به من گفت باید ضرر زیان بدهی در نتیجه راضی به فسخ شد ما یک چک دادیم و یک برگه جداگانه امضا کردیم بابت فسخ اما اون برگه را بنگاه به ما نداد گفت چک پاس شود بعد حالا من مبایعنامه ها ، اسناد ملک و چک دارم و هیچی سندی جز اینکه اسناد ملک ام امانت دست بنگاه است ندارم ترسم اینه چک پاس کنم اونا فسخ قرارداد نکنن آیا فسخ باید پشت همان مبایعنامه ها به امضا طرفین برسد؟ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام ملکی میخوام .بخرم از طریق بنگاه .که بنگاه به من میگه پول بده به بنگاه تا مباینامرو بنویسم بنده فروشنده ملکم ندیدم .ایا میتونه کلاهبرداری توش باشه
سلام،فروشنده رو ببینید ومدارکشو
کارت ملی و شناسنامه و سند هماهنگ باشند
و از خودش هم بپرسید چند میفورشه؟
اگر بعد از انجام قولنامه خرید آپارتمان، فروشنده چک در یافتی از خریدار را نقد نکند حکمش چیست؟