خرید خانه و صاحب‌خانه شدن اگر بزرگترین آرزوی هر خانواده‌ای نباشد، بی‌شک از مهم‌ترین دغدغه‌های آن‌ها به شمار می‌آید. این امر در سال‌های اخیر و خصوصا در کلان‌شهرها بسیار سخت و مشکل شده است. البته هر شخص یا خانواده با توجه به بودجه‌ای که در اختیار دارد و اولویت‌هایی که برای محل زندگی انتخاب می‌کند، می‌تواند در بخش‌ها و منطقه‌های مختلفی دنبال خرید خانه باشد.
اکثر افراد ترجیح می‌دهند پس از ازدواج یا مستقل شدن، در همان منطقه‌ای ساکن باشند که تا پیش از آن بوده‌اند. نزدیکی خانه به محل کار هم عامل مهم دیگری است. اما این روزها با افزایش ناگهانی قیمت مسکن، فاکتور اصلی برای خریداران میزان بودجه و قدرت خریدشان است.
منطقه 5 تهران که بیشتر در سمت غربی این شهر جا گرفته است، تقریبا از مناطق تازه‌ساخت به حساب می‌آید که همچنان در حال رشد است. پیشنهاد می‌کنیم اگر شما هم به دنبال خرید خانه در منطقه 5 تهران هستید، این مطلب را بخوانید و با نقاط مثبت و منفی بازار مسکن این منطقه بیشتر آشنا شوید.
بیشتر چه نوع خانه‌هایی در منطقه 5 تهران خرید و فروش می‌شوند؟
در منطقه 5 تهران بیشتر آپارتمان و مجتمع‌های مسکونی ساخته شده و خبری از خانه‌های ویلایی یا دارای حیاط مستقل نیست. از آن‌جا که این منطقه جزو قسمت‌های تازه‌ساز تهران حساب می‌شود، اکثر آپارتمان‌ها و مجتمع‌ها با توجه به نیاز خانواده‌های امروز ساخته شده‌اند.
البته این موضوع امکان پیدا کردن خانه‌های قدیمی‌ساز یا دارای حیاط را منتفی نمی‌کند.
در سال‌های اخیر تعداد واحدهای مستقلی که می‌توان در یک زمین ساخت بر متراژ آن واحدها ارجحیت پیدا کرده است. به همین دلیل بیشترین آگهی‌های خرید و فروش خانه و آپارتمان در منطقه 5 تهران هم مربوط به واحدهایی با متراژ زیر 85 مترمربع است.
میزان خرید و فروش آپارتمان‌هایی که بین 85 تا 150 مترمربع متراژ دارند نیز با تفاوت اندکی پس از گروه قبلی قرار دارد. اما خرید و فروش خانه‌هایی با بیش از 150 مترمربع در این منطقه، به طرز محسوس و واضحی کمتر از دو گروه قبلی است.
چرا آپارتمان‌های کوچکتر خواهان بیشتری دارند؟
این موضوع مختص منطقه 5 نیست. بنا به مسائل اقتصادی و فرهنگی، این روزها خانواده‌ها کم‌جمعیت شده‌اند. برخی افراد به تنهایی زندگی می‌کنند و بسیاری از زوج‌ها فقط یک فرزند دارند. پس دیگر کمتر کسی دنبال خانه و آپارتمان بزرگ با بیش از دو اتاق‌خواب می‌گردد.
از طرف دیگر تعداد آپارتمان‌های نوسازی که متراژ بالایی داشته باشند نیز کاهش چشم‌گیری داشته است. پس طبیعی است که تعداد آگهی‌ها و آمار خرید و فروش و رهن و اجاره آپارتمان‌های کوچک بیشتر از آپارتمان‌های بزرگ باشد.
چه عواملی روی قیمت مسکن اثر می‌گذارند؟
برخی از این عوامل قابل پیش‌بینی و ثابت هستند، اما برخی دیگر با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی دیگر گاهی پررنگ و گاهی کمرنگ می‌شود.
اما به صورت کلی می‌توان این عوامل را روی میزان قیمت مسکن موثر دانست:
- سن بنا
- متراژ واحد
- میزان و نوع تقاضا
- قدرت خرید مردم
- منطقۀ شهری
- دسترسی‌ها و امکانات رفاهی
به طور مثال در منطقه 5 اکثر مردم درآمد متوسطی داشته و بیشتر زوج‌های جوان بدون فرزند یا حداکثر دارای یک فرزند هستند. به همین دلیل در این منطقه تقاضا برای خانه‌هایی با متراژ پایین بیشتر از متراژهای بالاست.
مثال دیگر دور بودن منطقه 5 تهران از گسل‌های اصلی و فعال زمین‌شناسی در شهر تهران است. با توجه به بالا رفتن نگرانی‌ها دربارۀ زلزلۀ تهران، تمایل افراد به سکونت در این منطقه بیشتر شده است.
در همین بین و به صورت کلی، قیمت خانه‌هایی که فاصلۀ کمتری تا مراکز خرید، بهداشتی و رفاهی دارند بیشتر است و این ربطی به منطقۀ شهری ندارد.
|
اکثر افراد ترجیح می‌دهند پس از ازدواج یا مستقل شدن، در همان منطقه‌ای ساکن باشند که تا پیش از آن بوده‌اند. نزدیکی خانه به محل کار هم عامل مهم دیگری است. اما این روزها با افزایش ناگهانی قیمت مسکن، فاکتور اصلی برای خریداران میزان بودجه و قدرت خریدشان است. |
خرید و فروش خانه در منطقه 5 تهران با توجه به متراژ و سن بنا در چه بازۀ قیمتی انجام می‌شود؟
افزایش قیمت خانه خصوصا در یک سال اخیر، شیب تندی داشته است. به صورتی که در منطقه 5 تهران قیمت خانه‌هایی با متراژ حداکثر 85 مترمربع و سن ساخت زیر 5 سال، از متری حدود 5/200 میلیون تومان در بهار سال 96 به متری بیش از 6/5 میلیون تومان در انتهای این سال رسید.
به طور میانگین قیمت کلی این خانه‌ها اوایل سال 96 حدود 320 میلیون تومان و اواخر آن سال نزدیک به 430 میلیون تومان بوده است.
اگر فاکتورها را کمی تغییر داده و سن بنا را بیش از 5 سال در نظر بگیریم، با افزایش قیمت کل در حدود 90 میلیون تومان در همان بازۀ زمانی مواجه می‌شویم.
برای خانه‌هایی با متراژ بالاتر چه تغییرات قیمتی رصد شده است؟
اگر بخواهیم تغییرات قیمت یک سال اخیر خانه‌هایی که بین 85 تا 150 مترمربع متراژ دارند را مشاهده کنیم، به این نتیجه می‌رسیم که هر متر مربع از این واحدها به صورت میانگین حدود 1/4 میلیون تومان افزایش قیمت داشته است. واحدهایی با قدمت بیش از 5 سال نیز در همان بازۀ زمانی همین میزان افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند.
قیمت خانه‌هایی با متراژ بیش از 150 مترمربع و سن بالای 5 سال روند دیگری را طی کرده است. قیمت میانگین هر مترمربع از این خانه‌ها در ابتدای سال 96 حدود 6/200 میلیون تومان بوده است که در تابستان آن سال افت پیدا کرد و به زیر 6 میلیون تومان رسید؛ اما پس از آن با شیب تند و مثبت به بیش از 7 میلیون تومان در انتهای سال رسید.
با بررسی جدول‌ها و گزارش‌های قیمت و فروش و خرید مسکن در منطقه 5 تهران، به این نتیجه می‌رسیم که قیمت خانه در این منطقه در یک سال گذشته به صورت میانگین رشد 40% داشته است.
|
خانه‌ها و آپارتمان‌های منطقه 5 تهران به صورت میانگین نوساز بوده و کمتر بین آن‌ها مجتمعی با عمر بالا پیدا می‌شود. اصول شهرسازی در این منطقه بیشتر از مناطق مرکزی و شرقی رعایت شده است. یکی دیگر از نکات مثبت این منطقه، دور بودن از گسل‌های فعال است. این عوامل باعث شده قیمت مسکن در این منطقه در بازۀ متوسط رو به بالا قرار بگیرد. |
رشد قیمت خانه‌های این منطقه در باز‌ه‌های زمانی طولانی‌تر به چه صورت بوده است؟
قیمت ملک و خانه در دهه‌های گذشته همواره در حال رشد بوده است؛ اما شیب نوسانات آن همیشه به اندازۀ یک سال گذشته ( ابتدای سال 96 تا تابستان سال 97) تند و لجام‌گسیخته نبوده است.
میانگین قیمت هر مترمربع از خانه‌های منطقۀ 5 تهران در سال 1390 کمتر از 2 میلیون تومان بوده است که امروز و با گذشت 7 سال این نرخ به بیش از متری 7 میلیون تومان رسیده است.
بیشترین افزایش قیمت در این منطقه بین مهر 1391 تا تیر 1392 و پس از آن بین فروردین 1396 و اسفند همان سال اتفاق افتاده است. در باقی ماه‌های هفت سال گذشته افزایش قیمت شیب ملایم‌تری داشته است.
نتیجه‌گیری:
- منطقۀ 5 تهران دارای معابر و مجتمع‌های مسکونی نوسازی است که برای طراحی و ساخت آن‌ها اصول مهندسی نوین بهتر به کار رفته است.
- این قسمت از شهر روی گسل‌های اصلی و فعال تهران قرار نگرفته است، به همین دلیل در سال‌های گذشته تمایل به سکونت در این منطقه افزایش پیدا کرده است.
- در این منطقه تقاضا برای خرید خانه‌هایی با متراژ 85 مترمربع یا کمتر بالاست.
- قیمت هر مترمربع از خانه‌های این منطقه در یک سال گذشته به صورت میانگین 1/400 میلیون تومان افزایش داشته است.
