در سال های اخیر بازار مسکن با فراز و نشیب های فراوانی همراه بوده است. در پی افزایش قیمت ارز در زمستان سال گذشته قیمت خانه در بازار مسکن روند صعودی به خود گرفت و این افزایش قیمت تا بهار ۱۴۰۲ ادامه پیدا کرد.
به تازگی مرکز آمار ایران و بانک مرکزی ایران بعد از گذشت حدود یکسال هر کدام اقدام به انتشار گزارشی از تغییرات قیمت خانه در تهران طی یکسال گذشته کردند. با وجود نرخ رسمی تورم مسکن که افزایش 73/9 درصدی قیمت خانه را نسبت به زمان مشابه سال گذشته نشان می دهد اما از خرداد ماه امسال بازار مسکن وارد رکود شد و قیمت مسکن روند نزولی به خود گرفت و این روند تا مهر ماه ادامه داشته است. همین مسئله باعث شده تا درباره آینده بازار مسکن تردید هایی وجود داشته باشد و بسیاری از متقاضیان در تصمیم برای خرید خانه در شرایط فعلی مردد شوند.
در این نوشته به بررسی نظر کارشناسان مسکن درباره آینده بازار مسکن می‌پردازیم و در ادامه از عواملی خواهیم گفت که بر قیمت خانه تاثیر می‌گذارند .
رکود بازار مسکن ادامه خواهد داشت؟
فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگویی که با با تجارت نیوز داشته، جهش قیمت خانه تا پایان سال را بعید دانسته است. به دلیل آنچه که وی “بازتر شدن فضا و مسیر مراودات خارجی” می‌داند، سرمایه و منابع مالی به سمت تجارت خارجی خواهد رفت و مانند سال های گذشته وارد بازار املاک نخواهد شد. وی در ادامه کاهش تقاضا در اثر کاهش قدرت خرید مردم برای مسکن را در کنار دیگر عوامل از دلایل ادامه رکود در بازار ملک تا پایان سال دانسته است.
از سویی دیگر برخی کارشناسان معتقداند که رکود بازار به این دلیل است که خریداران انتظار کاهش قیمت ها را دارند اما فروشندگان حاضر به فروش کمتر از نرخ خرید نیستند و این احتیاط دو طرف علت اصلی رکود بازار است و تا زمانی که اتفاق خاصی مانند تغییر در قیمت ارز رخ ندهد قیمت مسکن هم افزایش نخواهد داشت.
پیش بینی افزایش قیمت در بازار مسکن
در این میان برخی هم اعتقاد دارند که در وضعیت فعلی پیش بینی آینده بازار مسکن ممکن نیست. از این رو بازار فعلی را بهترین زمان برای خرید خانه می‌دانند.
داوود بیگی نژاد نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به خبر آنلاین گفته: متقاضیان خرید مسکن با توجه به شرایط تورمی هرچه زودتر اقدام به خرید ملک کنند، به نفعشان خواهد بود.
فرشید پورحاجت کارشناس بازار مسکن نیز وضعیت فعلی بازار مسکن را نتیجه رکود تورمی می‌داند و اعتقاد دارد شرایط موجود فرصت بسیار مناسبی برای افرادی است که قصد خرید خانه دارند. وی می‌گوید با توجه به تورم موجود در بازار کشور امکان افزایش قیمت در سال آینده و حتی در پایان سال وجود دارد. اما در وضعیت فعلی که بازار دارای ثبات است، فروشندگان و خریداران با خیال راحت تری می‌توانند اقدام به معامله می‌کنند.
در نگاه دیگری که از سوی برخی کارشناسان درباره بازار املاک مطرح می‌شود، وضعیت فعلی را دوره استراحت بازار مسکن پس از از یک دوره تلاطم شش ساله می‌دانند و اعتقاد دارند که تا زمانی که در بازار های دیگر مانند بازار ارز اتفاق خاصی رخ ندهد نمی‌توان انتظار افزایش ناگهانی قیمت ها را داشت و قیمت ها در حد تغییر قیمت مصالح نوسان پیدا خواهد کرد.
سیاست های دولت برای کنترل بازار مسکن
مجید گودرزی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با تجارت نیوز عنوان کرد که بعضی از سیاست های دولت مانند مالیات بر خانه های خالی و حذف مشاوران املاک از فرآیند دریافت کد رهگیری از تصمیمات خوب دولت بوده که موجب کنترل قیمت ها شده است.
در این میان برخی از کارشناسان متقدند وضعیت فعلی بازار مسکن نتیجه کنترل دستوری قیمت ها توسط دولت است و این وضعیت نمی‌تواند برای مدت طولانی ادامه پیدا کند.
منصور غیبی دیگر کارشناس مسکن وضعیت کنونی بازار مسکن را رکود مطلق می‌داند. به این معنی که هیچ خرید و فروش و تقاضایی برای خرید خانه وجود ندارد. وی توضیح می‌دهد وجود آمارهای غیر واقعی در مورد کاهش قیمت ها خریداران را از ورود به بازار منع می‌کند و زمانی آنها تصمیم می‌گیرند به بازار ورود کننده که افزایش قیمت در بازار رخ داده است و زمان مناسب برای خرید خانه را از دست رفته است.
عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن
قیمت ارز
تغییرات قیمت در بازار مسکن تحت تاثیر عوامل مختلفی است. در چند سال گذشته بازار مسکن بیشترین تاثیر پذیری را از قیمت ارز داشته است. بگونه‌ای که با بالا رفتن قیمت ارز مسکن هم بعد از مدت کوتاهی شروع به افزایش قیمت کرده و با کنترول و بعضا کاهش قیمت ارز، بازار مسکن وارد رکود شده است. رابطه مستقیم بین قیمت ارز و قیمت مسکن دو دلیل را شامل می‌شود: ۱. انتخاب بازار املاک و مسکن برای سرمایه گذاری جهت حفظ ارزش دارایی ها ۲. وابستگی هزینه ساخت و قیمت مصالح ساختمانی به قیمت ارز.
سطح عرضه و تقاضا
از دیگر عومل تاثیر گذار بر قیمت بازار مسکن میزان عرضه و تقاضا در بازار است. با توجه به نیاز کشور به ۵ میلیون واحد مسکونی کمبود مسکن نسبت به تقاضا از عوال دیگر افزایش قیمت مسکن است. از این رو اگر ساخت و ساز و عرضه واحد های مسکونی با تقاضای بازار هم‌خوانی داشته باشد، باعث به تعادل رسیدن قیمت مسکن خواهد شد.
تهسیلات بانکی و نرخ بهره
از دیگر عوامل موثر بر قیمت مسکن میزان تهسیلات بانکی و نرخ بهره وام ها می‌باشد. در بسیاری از کشور های دنیا یکی از راهکار های خانه دار شدن مردم ارائه تسهیلات و انوع وام مسکن توسط بانک ها است. ارائه وام های کم بهره با اقساط بلند مدت و با مبالغی که به قیمت بازار نزدیک باشد، باعث افزایش قدرت مردم در ساخت و خرید خانه می‌شود. از این رو یکی از وام های بانکی
سیاست های دولت
اتخاذ تصمیمات و سیاست های اقتصادی دولت ها در دوره های مختلف از دیگر عواملی است که بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. به عنوان مثال سیاست های مالیاتی یکی از ابزارهای دولت ها برای نظارت بر بازارهاست که می‌تواند به کنترول قیمت ها در بازارهای مسکن موثر باشد.
جمع بندی
بطور کلی پیش بینی های ارائه شده توسط کارشناسان از آینده قیمت مسکن را به دو گروه می‌توان تقسیم کرد. گروه اول اعتقاد دارند رکود در بازار مسکن ادامه پیدا خواهد کرد و تغییرات قیمت در بازار مسکن رخ نخواد داد. گروه دوم بر این باورند که با افزایش قیمت ها بازار مسکن حداکثر تا پایان سال از رکود خارج خواهد شد و وضعیت فعلی بهترین فرصت برای خریداران مسکن است. اما بطور کلی برآید پیش بینی ها بر این است که اگر شوکی در دیگر بازار ها به ویژه بازار ارز وارد نشود افزایش قیمت در بازار مسکن بعید خواهد بود.
منابع: خبر آنلاین و تجارت نیوز
دولت با کوتاه کردن دست دلالان و معامله گران از بازار عملا گند زدن به بازار مسکن
چرا که دلالان عامل اصلی رونق بازار هستند.
با توجه به تورم این کار دولت یک کار بیهوده و خودزنی اشتباه بود که عواقب آن را خود دولت هم به جان گرفت. دولت خواست بازار را آرام کند اما از سوی دیگر با افزایش تورم باعث رکود و بدتر شدن کرد.