بحث نوسازی بافت فرسوده و یا بهتر است بگوییم بهسازی شهری دوباره تیتر اخبار حوزه مسکن و شهرسازی شده است. در مقاله قبل خواندید که از چه بازه زمانی طرح بهسازی شهری با نام طرح امید، کلید خورد و انعقاد تفاهم نامه جدید به چه صورت است. در این مطلب توسعهگران را معرفی می‌کنیم و درمورد وظایف توسعهگران در پروژه توسعه‌ای و پروژه ساختمانی صحبت می‌کنیم.
سود و زیان ساختمان به مثابه کالا
از نظر اقتصاددان‌ها و فعالان این حوزه، «ساختمان» یک کالا محسوب میشود، و تولید کنندگان هر کالایی موظف به رعایت نکات کیفی و کمی محصول خود به عنوان پروژه ساختمانی هستند. حاصل این نگاه کالایی به ساختمان، تخصصی شدن پروژه ساختمانی، امر تولید مسکن و افزایش کیفیت ساختمان است. همانطور که می‌دانیم هر چه سود یک تجارت بیشتر باشد، باید به همان اندازه نگران ریسک آن باشیم. تا به حال در پروژه توسعه‌ای و ساخت و سازهای انبوه، این ریسک متوجه یک بخش یعنی سرمایه‌گذار بود که با ورود عنوان توسعه‌گر این ریسک بین تمام دست اندرکاران ساخت و ساز تقسیم میشود.
در بازارهای باثبات و اقتصاد سالم، توسعهگران مجموعه‌هایی بسیار سودده هستند. اغلب توسعهگران هلدینگ‌های بزرگ ساختمانی‌اند و با یک ساختار کاملا مشخص در حال فعالیت هستند و به واسطه سودهایی که برای تمام طرفین قرارداد دارد، از توسعهگران در پروژه توسعه‌ای و پروژه ساختمانی حمایت فراوان و چندجانبه میشود.
در کشور ما نیز این عنوان در ابتدای آغاز بهسازی شهری بر سر زبان‌ها افتاد. از آنجایی که انبوه‌سازان صرفا ساختمان را بنا می‌کنند نمی‌توانند به عنوان توسعه‌گر از آن ها نام برد. درواقع پروژه ساختمانی را سرمایه‌گذار، پیمانکار و مشاور مدیریت می‌کنند که با توسعه‌گر متفاوت است. چراکه صرفا سرمایه‌گذار درگیر سود و زیان پروژه ساختمانی بوده و پیمانکار و ناظر به صورت حق‌الزحمه‌ای برای سرمایه‌گذار در بخش اجرایی کار می‌کنند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
طبیعی است این روش سرمایه گذاری در اقتصاد سالم و پایدار می‌توانست سودده و توجیه‌پذیر باشد. منتها در شرایطی هستیم که سرمایه‌گذار نمی‌تواند به تنهایی پذیرای ریسک شود و نیاز است این سه رکن اصلی در پروژه توسعه‌ای و ساخت و ساز در سود و زیان سهیم باشند، که بازهم در این شرایط کار دشواری به نظر می‌رسد ومی‌توان این امر را یکی از مهم‌ترین دلایل کاهش تولید عنوان کرد.
در این میان، فعالان بخش ساختمان به این نتیجه رسیدند که برای اطمینان‌بخشی به سرمایه‌گذاران و ضمانت سود سرمایه‌گذاری آنها، خود باید در ریسک سرمایه‌گذاری شریک شوند و درهمین نقطه عنوان توسعهگران شکل گرفت.
بنابراین، نهاد توسعه‌گر امروزی، یک بنگاه اقتصادی- فنی است که با مشارکت صد در صدی در ریسک سرمایه‌گذاری در ساخت وساز، ضامن تحقق اهداف اقتصادی آن میشود. در نتیجه نهاد توسعه‌گر در صنعت ساختمان، نهاد فنی و اقتصادی تولید و عرضه کالایی به نام ساختمان در مقیاس‌ها و کاربری‌های مختلف است.
|
نهاد توسعه‌گر امروزی، یک بنگاه اقتصادی- فنی است که با مشارکت صد در صدی در ریسک سرمایه‌گذاری در ساخت وساز، ضامن تحقق اهداف اقتصادی آن میشود. |
وظایف توسعهگران چیست؟
وظایف توسعهگران به دو دسته عمده و اصلی تقسیم میشود که می‌توان آن را این طور خلاصه کرد:
- شناسایی پروژه‌ها
- تحلیل ریسک‌ها و تحلیل بازار هدف
- نیاز سنجی منطقه برای تعریف نوع پروژه
- تامین سرمایه و جذب مشارکت
- برنامه ریزی برای نوع هزینه کرد برای بخش‌های مختلف پروژه
- استخدام مشاوران، پیمانکاران و ایجاد دفتر فنی و نهاد راهبری
- شناسایی و تحقیق در خصوص بازار
- پیگیری مباحث قانونی همچون مجوزها
و …از یک سو و در مرحله بعد
- جذب نیروی معماری و تامین فضاها
- تجهیزات تیم طراحی و معماری
- پیگیری امور ضمانتنامه‌ها، بیمه‌نامه‌ها
- انعقاد قرارداد با پیمانکاران و تیم های اجرایی
- نظارت بر ساخت
- پیشبینی و بودجه‌بندی برای تأخیرات و مسائل پیش‌بینی‌نشده
از سوی دیگر جزو وظایف توسعهگران است. گفتنی است یکی از مهم‌ترین وظایف توسعهگران بازاریابی و پیگیری قرارداهای اجاره یا فروش و خدمات پس از فروش است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
لازم به ذکر است مهارت مهندسی ساخت، تنها بخشی از مجموعه مهارت‌هایی است که در توسعه‌گری مورد نیاز است و جزو وظایف توسعهگران به شمار می‌رود.
مجموعه‌هایی که تجربه پیمانکاری داشته باشند، هرچند پیمانکاران موفقی هم بوده باشند، چنانچه بدون توانمندی‌ها و مهارت‌های توسعه‌گری(مدیریت چند گروه پیمانکاری) به‌ویژه توانمندی‌های مربوط به مدیریت ریسک اقتصادی پروژه، وارد این حرفه شوند، پروژه‌ای با مشکلات زیاد را تجربه خواهند کرد، زیرا وقتی آنها از طرف شخص سومی، اقدام به ساخت می‌کنند، مسئولیت‌های دیگر مانند مدیریت مالی و اقتصادی، مسائل حقوقی و قانونی توسعه، پاسخگویی به ناظران ساختمان و مسئولیت فروش توسعه را برعهده ندارند و این بی‌تجربگی می‌تواند برای آنها دردسرساز باشد.
یک نهاد توسعه‌گر باید آگاهی لازم برای مدیریت همزمان ریسک فنی و اقتصادی پروژه و مجموعه‌ای از تخصص‌های مدیریت ساخت و ساز که شامل مطالعات بازار، فرآیند تولید و فروش و خدمات پس از فروش است را دارا باشد.
یک نهاد توسعه‌گر متشکل از یک تیم بزرگ از افراد یا مؤسسات همکار است که مهارت‌های متفاوت لازم برای توسعه را دارد و معمولاً حداقل شامل افراد، تخصص‌ها یا مؤسساتی است؛ که در شرایط ویژه هر پروژه، انعطاف لازم برای اقدامات بیشتری را داشته باشد.
|
در کنار دیگر وظایف توسعهگران مانند شناسایی پروژه ساختمانی و تحلیل ریسک یکی از مهم‌ترین وظایف توسعهگران بازاریابی و پیگیری قرارداهای اجاره یا فروش و خدمات پس از فروش است. |
ملزومات یک پروژه توسعه‌ای چیست؟
ابتدا یک بخش مالی که تأمین منابع مالیپروژه توسعه‌ای ؛ هم برای خرید زمین و هم برای توسعه را فراهم ومدیریت کند، لازم است. می‌توان گفت در آغاز یک پروژه توسعه‌ای ابتدا باید این بخش تجهیز و بعد از آن بخش‌های دیگر ایجاد و تجهیز شود. پس از آن کارشناسان معاملات املاک و مستغلات که وظیفه یافتن زمین مناسب، خرید زمین و نهایتاَ فروش و آزادسازی پروژه توسعه‌ای ساخته شده را برعهده دارند وارد کار می‌شوند.
درمرحله بعد کارشناسان حقوقی وارد پروسه پروژه توسعه‌ای می‌شوند که
- خرید زمین
- تأمین مالی توسعه آن
- تنظیم قرادادهای ساخت
- بررسی قوانین منطقه‌بندی و کاربری
- قوانین رهن و آزاد کردن
- فروش پروژه تمام‌شده
را برعهده دارد. که در کنار آنها باید کارشناسان بیمه و مالیات، که برنامه‌ریزی مناسب برای ساختارهای مالیاتی و بیمه را انجام دهند حضور داشته باشند.
یکی از جذاب‌ترین وظایف پروژه توسعه‌ای را معماران و مهندسان بر عهده دارند که برنامه‌ریزی فیزیکی، فضایی و طراحی و نظارت بر پروژه را برعهده دارند. پس از مشخص شدن نقشه‌ها و ایجاد گروه‌ها، پیمانکاران جزء در اجرای تأسیسات برق، لوله‌کشی، دیوارکشی و… طی برنامه‌های عملیاتی توسعه پروژه توسعه‌ای به کار گرفته می‌شوند.
در نهایت یک مشاور محلی که بتواند با مسئولان و مدیران محلی برای حل تعارضات و مغایرت‌های پهنه‌بندی کاربری، به طور مؤثر تعامل و مذاکره کند نیاز است تا جلوی اتفاقات ناشایست و اختلافات محله‌ای گرفته شود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
نهاد توسعه‌گر چگونه مجموعه‌ای است؟
با توصیف فوق، نهاد توسعه‌گر یک سازنده نیست. نهاد توسعه‌گر یک سازنده را برای دستیابی به یک توسعه قابل فروش، به کار می‌گیرد. ضرورت اول تامین مالی، خرید زمین و برنامه ریزی برای فروش پروژه ساختمانی است و بعد از آن «ساختن» ، یکی از ضرورت‌های فرآیند است که معمولا توجه زیادی روی آن است.
نهاد توسعه‌گر مشاور نیست. نهاد توسعه‌گر مشاور را به کار می‌گیرد، تا بر اساس مطالعات بازار، قوانین شهری و مجوزهای اخذ شده و متناسب با منابع مالی و ارزش افزوده ناشی از آن، انتخاب بهینه را طراحی کند؛ اما توسعه‌گر، ریسک همه اجزای فرآیند پروژه توسعه‌ای را بر عهده می‌گیرد.
در نتیجه جذب سرمایه مناسب، تعامل با بانک‌ها، مذاکره وعقد قرارداد با پیمانکاران جزء و تأمین‌کنندگان مصالح، تنظیم قراردادهای اساسی و حقوق قراردادی برای اطمینان از ساخت و ساز بهره‌ور و بررسی و گرفتن مجوزها، مجوز استقرار کاربری مورد نیاز و مدیریت سرمایه و فرآیند برای آزادسازی رهن بانکی، مهم‌ترین مهارت‌ها و تخصص‌هایی است که یک نهاد توسعه‌گر باید داشته باشد.
همان‌طورکه گفته شد، یک نهاد توسعه‌گر در بیشتر موارد، مجموعه‌ای از مؤسسات و شرکت‌های همکار است. بنابراین، برنامه‌ریزی دقیقی در ایجاد ساختار همکاری آنها لازم است تا از اختلافات درونی که منجر به شکست پروژه میشود، جلوگیری کند. به عبارت دیگر، نهاد توسعه‌گر فرمانده عملیاتی چندین گروه مختلف و همکار است که در واحدهای مجزا برای ساخت و ساز و توسعه، به صورت واحد کار می‌کنند، اما قواعد یکسانی برای اجرا و انجام ندارند.
لازم به توضیح است که استفاده از ظرفیت‌های توسعه‌گری در توسعه صنعت ساختمان و پروژه ساختمانی وابسته به سه عامل زیر است:
- حضور پر رنگ نهادهای حاکمیتی و اداری در جهت تسهیل امر توسعه
- حضور پر رنگ نهادهای ضمانتی مانند بیمه‌ها در فرآیند تولید و عرضه
- حضور پر رنگ نهادهای حمایتی مانند بانک‌ها در تأمین مالی و منابع
که در حال حاضر با آغاز طرح بهسازی شهری این عوامل موظف به همکاری و حمایت همه جانبه هستند.
|
نهاد توسعه‌گر مشاور نیست. نهاد توسعه‌گر مشاور را به کار می‌گیرد، تا بر اساس مطالعات بازار، قوانین شهری و مجوزهای اخذ شده و متناسب با منابع مالی و ارزش افزوده ناشی از آن، انتخاب بهینه را طراحی کند؛ اما توسعه‌گر، ریسک همه اجزای فرآیند پروژه توسعه‌ای را بر عهده می‌گیرد. |
نتیجه‌گیری:
- اغلب توسعهگران هلدینگ‌های بزرگ ساختمانی‌اند و با یک ساختار کاملا مشخص در حال فعالیت هستند.
- وظایف توسعهگران به دو دسته عمده و اصلی تقسیم میشود که شامل مواردی چون شناسایی پروژه‌ها، تامین سرمایه و جذب مشارکت، شناسایی و تحقیق در خصوص بازار و پیگیری مباحث قانونی همچون مجوزها میشود.
- نهاد توسعه‌گر فرمانده عملیاتی چندین گروه مختلف و همکار است که در واحدهای مجزا برای ساخت و ساز و توسعه، به صورت واحد کار می‌کنند، اما قواعد یکسانی برای اجرا و انجام ندارند.
