آموزش و مشاوره حقوقی

روش‌های گرفتن حکم تخلیه منزل چیست؟

تخلیه منزل

 

امروزه اجاره منزل، یکی از بحث‌برانگیزترین کارهایی است که متأسفانه در برخی از موارد باعث بروز مشکلاتی برای افراد می‌شود. یکی از این مشکلات، عدم رعایت بندهای قرارداد اجاره‌نامه توسط مستأجر است که راهی جز گرفتن حکم تخلیه و خواستن عذر مستأجر توسط صاحبخانه مبنی بر تخلیۀ‌ منزل و نهایتاً گرفتن حکم تخلیه مستأجر، نخواهد بود.

در ادبیات قانونی، صاحبخانه موجر و فردی که خانه‌ای را اجاره می‌کند، مستأجر نامیده می‌شود. بین این دو قراردادی با قوانین و تعهداتی بسته می‌شود که رعایت کردن آن‌ها از سوی دو طرف لازم و ضروری است.

در مدت زمانی که قرارداد بین دو طرف برقرار است و هر دو به تعهدات آن پایبند هستند، مشکلی پیش نخواهد آمد و با مسائلی مانند حکم تخلیه روبه‌رو نخواهیم بود اما در صورت بروز اختلاف، صاحب‌خانه می‌تواند درخواست حکم تخلیه بدهد. در این مقاله به بررسی روش‌هایی برای دریافت حکم تخلیه می‌پردازیم.

 

 

اجاره‌نامه‌ چیست؟

اجاره‌‌نامه یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود و بیانگر تعهداتی است که باید طرفین قرارداد به آن عمل کنند. قراردادی که اعتبار آن به ذکر مدت اجاره وابسته است و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد بیان نشود، دارای اعتبار نیست.
البته این قرارداد می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد. حال اگر به هر دلیلی بین دو طرف قرارداد مشکلاتی ایجاد شود، قانون راه حل‌هایی برای رفع آن‌ها درنظر گرفته است.

  • اگر اجاره‌نامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیۀ مستأجر را بگیرد.
  • با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن بسته شده است، درخواست صدور اجراییه انجام می‌شود.

 

انواع اجاره‌نامه

اجاره‌نامه‌های معتبر و قابل قبول از دید قانون بر سه نوع است. اجارۀ محل سکونت یا منزل، اجارۀ محل کسب یا تجارت و اجارۀ محل‌هایی مانند درمانگاه، موسسه‌ خیریه که درواقع در گروه محل‌های مسکونی به‌ شمار می‌رود.
همان گونه که بیان شد، طبق قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود، مستأجر با پرداخت مبلغی به عنوان اجاره‌‌بها، به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته می‌شود و این مسئله با خود موضوع اجاره کاملاً متفاوت است. در صورتی که شرایط زیر اتفاق افتاد، موجر می‌تواند حکم تخلیۀ مستأجر را از مراکز قانونی دریافت کند.

 

گرفتن حکم تخلیه

 

در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟

  • زمانی که مدت اجاره در قرارداد به اتمام رسیده باشد، ولی مستأجر همچنان در ملک باقی مانده و آن را تخلیه نمی‌کند.
  • با گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره‌بها، مستأجر هیچ مبلغی را به موجر پرداخت نکرده باشد.
  • مستأجر از ملکی که اجاره کرده است، در مواردی که غیر مشروع است استفاده کند.
  • مستأجر ملکی را که اجاره کرده است، به شخص دیگری انتقال داده باشد.

در چهار مورد ذکرشده، موجر می‌تواند برای تخلیۀ‌ منزل، اقدام به گرفتن حکم تخلیه از مراکز قانونی کند. البته قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود، می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.

حال اگر این قرارداد، به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر باید با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیه را اخذ و سپس به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه صورت پذیرد.

 

 

در صورتی که مستأجر به مفاد اجاره‌نامه پایبند نباشد، موجر می‌تواند از طریق مراجع قانونی، برای دریافت حکم تخلیه اقدام کند.


مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه

زمانی که موجر و مستأجر نتوانستند با یکدیگر به توافق برسند و مستأجر متعهد به اعمال تعهدات ثبت شده در قرارداد یا اجاره‌نامه نباشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورا، دادگاه یا ثبت اسناد املاک، اقامۀ دعوی و با ارائۀ مدارک لازم همچون سند مالکیت و سند اجاره‌نامه، اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند.

در این زمان موجر با توجه به سند مالکیتی که ارائه می‌دهد و با در نظر گرفتن اجاره‌نامه، چه رسمی چه عادی و اثبات یکی از شرایط صدور حکم تخلیه که پیش‌تر به آن اشاره شد، می‌تواند از مراکز قضایی طبق ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، درخواست صدور حکم تخلیه دهد.

 

 

برای گرفتن حکم تخلیه می‌توانید از طریق دادگاه، شوراهای حل اختلاف یا سازمان ثبت اسناد و املاک اقدام کنید.


گرفتن حکم تخلیه

 

اجرای حکم تخلیه و ابلاغ آن به چه صورت است؟

صدور حکم تخلیه توسط شورا یا دادگاه

زمانی که موجر توانست با ارائۀ مدارک لازم، اثبات کند که مستأجر یکی از مشکلات بندهای فوق را ایجاد کرده است، اگر حکم تخلیه از سوی شورا یا دادگاه صادر شود، طی مدت زمان ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستأجر از آن مطلع می‌شود و حکم تخلیه به وی ابلاغ خواهد شد.

در این صورت، مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک اجاره شده را تخلیه کند. در این شرایط مستأجر نمی‌تواند در برابر حکم تخلیه، اعتراضی داشته باشد و باید طبق حکم، نسبت به تخلیۀ منزل اقدام کند.

  • دستور حکم تخلیۀ منزل زمانی قابل اجرا است که اگر مبلغی به عنوان ودیعه یا پول پیش از مستأجر نزد موجر باشد، وی آن را به مستأجر پرداخت کرده باشد.
  • تا پرداخت نشدن مبلغ ودیعه و عدم ارائۀ رسید آن به مراکز قضایی، امکان اجرای حکم تخلیه وجود نخواهد داشت.

 

گرفتن حکم تخلیه

 

صدور حکم تخلیه توسط ثبت اسناد و املاک

در صورتی که حکم تخلیه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، این حکم پس از ۴۸ ساعت به مستأجر ابلاغ می‌شود و مستأجر تنها ۷۲ ساعت فرصت دارد تا طبق حکم ملک یا منزل اجاره‌ای را تخلیه کند.

 در این مورد، صاحب‌خانه یا موجر موظف است اگر از مستأجر پول پیش یا ودیعه‌ای دریافت کرده است، به وی بازگرداند و رسید پرداخت آن را به دایرۀ اجرای ادارۀ ثبت اسناد و املاک ارائه دهد.

  • اگر مستأجر در مدت زمان اقامت خود در ملک موجر، خسارتی به آن وارد کرده باشد یا به موجر بدهی داشته باشد، موجر برای اثبات ادعای خود باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کند و دادخواست دهد.

 

 

 در همین رابطه بخوانید:


در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟

با توجه به توضیحاتی که عنوان شد، موجر می‌تواند طبق شرایطی دستور حکم تخلیه را دریافت و از مراکز مربوطه آن را پیگیری و اجرا کند.

هرچند نباید از این نکته غافل شد که در صورت وجود شرایطی، می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد. به عنوان مثال مستأجر مدعی شود که قرارداد اجاره‌نامه را تمدید کرده است. همچنین مستأجر عنوان کند که سندی که موجر برای دریافت حکم تخلیه ارائه کرده است، جعلی است و صحت ندارد.

  • فرصت ۷۲ ساعته یا سه روزه‌ای که به مستأجر برای تخلیه منزل داده شده است، مانع از این می‌شود که وی فرصت کافی داشته باشد تا بتواند اقدامی برای توقف حکم تخلیه انجام دهد.
  • در صورت درخواست دادرسی فوری از سوی مستأجر موجب می‌شود بدون نیاز به ارائۀ دادخواست، ادعاهایش را بررسی و به آن رسیدگی کنند.

جمع‌بندی

با توجه به توضیحات ذکر شده موجر در شرایط زیر پس از ارائه‌ مدارک مستند می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد.

  • پرداخت نکردن اجاره به مدت سه ماه توسط مستاجر
  • اتمام مدت زمان اجاره و تمدید نشدن قرارداد
  • استفاده مستاجر از ملک به صورت غیر مشروع
  • انتقال ملک از طرف مستاجر به فردی دیگر

 

مطالب مرتبط

همه‌ چیز در مورد فسخ قرارداد ملک

  حتی تا آخرین لحظات و در حین نوشتن و امضا کردن قرارداد اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه‌ی یک‌ خانه نمی‌توان مطمئن بود که این قرارداد و معامله به سرانجام می‌رسد. احتمالات […]

هزینه قرارداد ملکی چگونه بین طرفین قرارداد تقسیم می‌شود؟

  هزینه قرارداد ملکی یکی از موضوعات چالش‌برانگیزی است که در هر معامله‌ای محل سوال واقع می‌شود و حتی گاهی معامله را برهم می‌زند. هزینه‌هایی از قبیل هزینه انتقال سند […]

در نوشتن قرارداد اجاره به این نکات توجه کنید

  مهم‌ترین عمل در اجاره کردن مکان و فضایی، بستن قرارداد اجاره بین طرفین است. این قرارداد باید به صورت قانونی بین طرفین بسته شود. متأسفانه بسیاری از افراد این […]

نکات مهم در زمان فسخ قرارداد اجاره یا خرید خانه

یکی از مشکلاتی که در معاملات خرید و اجاره خانه گریبان‌گیر بسیاری از افراد می‌شود، بر هم زدن معامله و یا به عبارتی فسخ قرارداد خرید خانه و همچنین فسخ […]

با ۱۰ روش مرسوم کلاهبرداری املاک در معاملات مسکن آشنا شوید

  صنعت املاک و مستغلات، جزو مشاغلی است که اگر در مسیر درست انجام شود، بسیار سودآور است. پول‌های کلان و سرمایه‌های فراوانی در طی این قبیل معاملات رد و […]

10 نظر در مورد : “روش‌های گرفتن حکم تخلیه منزل چیست؟

  1. منزل ما ارث مادر بزرگم هست.شوهر خالم به خاطر نداشتن توان مالی مدتی دراون خانه سکونت داشت. ولی الان که میخوان بفروشن خونه رو.اون تخلیه نمیکنه.و اجازه ورود مشتری روهم نمیده.هیچ اجاره نامه ای هم نداره. ولی میگه باید نیم دنگ ازخونه به من بدین که خالی کنم.میشه لطفا راه نمایی کنید که چجور میشه حکم تخلیه گرفت. ی

    27
    5
  2. سلام ملکی را اجاره داده ام قبل از تحویل منزل و رد و بدل شدن قرارداد اجاره (قرارداد اجاره در دفتر املاک منعقد شده است به روش قدیمی نه کد رهگیری)، من به مستاجر بخاطر مدرسه فرزندانش اجاز ورود به منزل و اسباب کشی دادم ولی متاسفانه الان دوماه از زمان قراداد و تحویل منزل می گزرد مستاجر نه تنها کرایه نداده است بلکه حتی از ودیعه هم فقط ۴۵ درصدش را پرداخت کرده
    و اینکه هنوز قرارداد با اینکه توسط مستاجر امضا شده است ولی هنوز به مستاجر تحویل نداده ام
    ایا با این وضعیت میتوانم درخواست تخلیه بده ام ؟
    و چگونه؟

    32
    13
  3. سلام
    مستاجرم از زمان تخلیه‌اش گذشته و خالی نکرده – ضمنا رهنی که گذاشته هم برای اجاره های پرداخت نشده‌اش کافی نیست – الا چه کنم و ایا باید پول رهن رو بریزم به حساب دادگاه؟

    66
    16
  4. سلام،من آپارتمانم را رهن واجاره دادم واکنون که تاریخ قراردادتموم شده مستاجرتخلیه نمی کنه واز تحویل گرفتن ودیعه اش هم خودداری می نماید آیا مراجع قانونی حکم تخلیه اش را به من می دهد؟بایدچکار کنم؟ممنون

    41
    20
    1. سلام
      چند روز دیگه قرار داد مستاجرم تموم میشه ۳سال نشسته برای سال ۴باهاش تماس گرفتم میگم میخوای چکار کنی بشینی یابری,میگه میشینم خالی میکنم کرایه ام نمیدم بخاطر کرونا دولت تخلیه نمیده اگه میتونی خالی کن وتخلیه بگیر,یه خانم غربت بی چاک ودهن و قالتاق,
      حکم تخلیه میدن

      15
      4
  5. سلام وقت بخیر خسته نباشید بنده آپارتمانی اجاره داده ام که زمان قرار داد حدود یک ماه پیش تمام شده ضمنا قبل از پایان قرار داد به مستاجر اعلام کردم منزل را تخلیه لازم دارم گفت باشه اما الان یک ماه گذشته خالی نمیکنه و اعلام میکنه که بخاطر کرونا نمیتونی حکم تخلیه بگیری چه کار باید بکنم ممنون

    2
    1
  6. سلام واحد اپارتمان نوساز که هنوز سازنده سند انتقال انجام نداده و بدون قرار داد رسمی و غیر رسمی شفاها قرار بود یکسال در واحد سکونت داشته باشه با پول پیش و اجاره اما تا بحال از دادن اجاره امتناع کرده و هیچ کرایه ای پرداخت نشده چطوری میشه حکم تخلیه گرفت سپاس

  7. سلام واحد اپارتمان نوساز که هنوز سازنده سند انتقال انجام نداده و بدون قرار داد رسمی و غیر رسمی شفاها قرار بود یکسال در واحد سکونت داشته باشه با پول پیش و اجاره اما تا بحال از دادن اجاره امتناع کرده و هیچ کرایه ای پرداخت نشده چطوری میشه حکم تخلیه گرفت سپاس

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *