آموزش و مشاوره حقوقی

نحوۀ محاسبۀ درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟

نحوۀ محاسبۀ درصد مشارکت

 

مشارکت در ساخت چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی روبه‌رو شده است. این قراردادها اگر به صوت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایت‌بخشی به همراه خواهد داشت؛ زیرا در سال‌های اخیر و خصوصا در شهرهای بزرگ دیگر کمتر کسی ممکن است هم صاحب زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم را برای ساخت بنای جدید در اختیار داشته باشد.

مشارکت در ساخت مزایای بسیار دارد که می ‌توان به این موارد اشاره کرد:

  • بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
  • رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
  • ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر
  • زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز
  • استفاده ار مصالح، روش‌ها و ماشین‌آلات مدرن برای ساخت بنا

اما شاید مهم‌ترین مزیت چنین قراردادی را بتوان سودی دانست که در کوتاه‌مدت عاید طرفین توافق می ‌شود. به همین دلیل، لازم است موارد حقوقی و عرفی را دربارۀ محاسبه سهم مالک و سازنده بشناسیم و با خیال راحت‌تر وارد عملیات ساخت‌وساز مشارکتی بشویم.

 

 

قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد) روی چه اصولی محاسبه می‌شود؟

برای تعیین میزان سهم هر کدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه با آن‌ها آشنا می‌شویم. البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمت‌ها، باعث می‌شود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت با ابهام و تردید مواجه شوند. در هر حال، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می‌دهند.

به طور مثال در شهر تهران، فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد.

با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (50-50) انجام می‌شود. در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین 4.5 میلیون تا 5.5 میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین 55 درصد و سهم سازنده 45 درصد محاسبه می‌شود.

البته در حال حاضر و با توجه به قیمت مسکن، دیگر در کمتر منطقه‌ای شاهد قیمت‌های زیر 5 میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان نوساز هستیم. در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت 60-40 درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.

 

 

 

مالک و سازنده‌ای که قرارداد مشارکت در ساخت را امضا می‌کنند، در وهلۀ اول به دنبال سودی هستند که از این توافق حاصل می‌شود. به همین دلیل و بر اساس چند اصل عرفی، محاسبه سود مالک و سازنده همان ابتدا انجام می‌شود.

 

 میزان وجه «بلاعوض» بر چه مبنایی محاسبه می‌شود؟

مبلغ «بلاعوض» معمولا به صورت توافقی تعیین می‌شود و قانون خاصی دربارۀ آن وجود ندارد. اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است: تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقه‌ای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و  پانصد هزار تومان است.

در باقی مناطق که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین تعیین می‌شود.

 

آیا برای محاسبۀ بلاعوض در مشارکت در ساخت به غیر از عرف بازار، فرمول دیگری هم وجود دارد؟

بله. شما می‌توانید با استفاده از فرمول ریاضی زیر میزان سهم مشارکت را محاسبه کنید:

R = A% × D – G% × M
کل ارزش ملک    = M
قدرالسهم سازنده  = G 
کل هزینه ساخت   = D
قدرالسهم مالک    = A 
مقداربلاعوض     = R

مثال: 
ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد  تومان که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون تومان  برآورد گردیده و نسبت سهم سازنده و مالک بترتیب 40% و 60% است.

2.500.000.000 × 40% – 1.100.000.000 × 60% = 340.000.000

همان‌طور که ‌می‌بینید مبلغی معادل سیصد و چهل میلیون تومان باید از طرف سازنده بابت مابه‌التفاوت ِساخت و به صورت بلاعوض  به مالک پرداخت گردد.

به زبان ساده‌تر می‌توانیم بگوییم مالک بخشی از  ملک خود را به سازنده می‌فروشد و سازنده به عوض مبلغ معامله، سهم مالک را می‌سازد و وجه تفاوت آن را نقد پرداخت می‌کند.

 

در زمینۀ میزان وجه «بلاعوض» چند نکته را به یاد داشته باشید:

  • اگر میزان وجه بلاعوض منفی باشد، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
  • اعتبار سازنده نیز می‌تواند در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تاثیر داشته باشد؛ زیرا سازنده‌های معتبر و خوش‌نام معمولا وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می‌کنند.

 

 

 

معمولا مالک در همان ملکی ساکن است که قرار است تخریب شود. به همین دلیل، ابتدای پروژه سازنده وجهی را در اختیار مالک قرار می‌دهد که بتواند تا پایان عملیات ساخت برای خود مسکنی تهیه کند. به این وجه، بلاعوض گفته می‌شود.

 

در زمینۀ محاسبۀ سهم مالک و سازنده در قرارد مشارکت در ساخت، چه نکات دیگری وجود دارد؟

  • بهتر است تمام مراحل ارزش‌گذاری ملک یا زمین، توسط کارشناسان زبده و رسمی انجام شود.
  • با توجه به نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن، ممکن است در هر زمان توافق در رابطه با قدرالسهم طرفین با تغییراتی نسبت به آن‌چه در این مطلب بیان شد، انجام شود.
  • سعی کنید پیش از عقد و امضای قرارداد، تمام مفاد و بندهای آن را خوانده و به روشنی متوجه شوید.

 

 

در همین رابطه بخوانید:

 

نتیجه‌گیری:

  • در سال‌های اخیر و با توجه به محدود بودن منابع مالی افراد، قراردادهای مشارکت در ساخت با اقبال خوبی مواجه شده‌اند.
  • تعیین میزان سهم مالک و سازنده از پروژه، معمولا به صورت توافقی است و برای آن قانونی وجود ندارد. در هر صورت، اکثر افراد سعی می‌کنند در این زمینه از عرف و آن‌چه رایج است پیروی کنند.
  • در حال حاضر، محاسبه درصد مشارکت در ساخت با توجه به قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه انجام می‌شود.
  • وجه بلاعوض هزینه‌ای است که در ابتدای پروژه توسط سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند برای خود و خانواده‌اش تا پایان عملیات ساخت، محل اسکان تهیه کند.

مطالب مرتبط

سوال و جواب حقوقی در زمینه ساخت و ساز خانه

  ساخت و ساز خانه ابعاد حقوقی بزرگ و پیچیده‌ای دارد. از پیش فروش ساختمان گرفته تا حق فسخ قرارداد هر کدام توضیحات منحصر بفرد خود را دارند. آیا شما […]

مشارکت در ساخت و ساز و خطراتی که باید به آن توجه کنید

  این روزها مشارکت در ساخت یا همان ساخت و ساز مشارکتی بسیار رواج یافته است و اغلب فعالان در حرفه ساخت و ساز تمایل فراوانی برای قرارداد مشارکت در […]

چرا دریافت کد رهگیری املاک در معاملات مسکن اهمیت دارد؟

  حتما در بنگاه‌های املاک صفحات رنگی قولنامه را دیده‌اید، که در زمان خرید یا اجاره ملک، به امضا طرفین قرارداد و شاهدان می‌رسد. اگرچه مشاوران املاک سال‌هاست از این […]

چطور می‌توانیم یک خانه عاری از حیوانات موذی داشته باشیم؟

  هیچ چیز بیشتر از دیدن حیوانات موذی در خانه، آرامش ساکنین را به هم نمی‌زند! حشرات موذی که در گوشه و کنار خانه پنهان می‌شوند و به خصوص شب‌ها […]

هنگام انتخاب نور مناسب برای هر اتاق به این موارد توجه کنید

  طبق تحقیقات انجام شده توسط دانشمندان، بیماری‌های چشمی که در اثر قرار گرفتن در معرض نورهای بسیار روشن، سرد و فلورسنت ایجاد می‌شود، ۱۲ درصد افزایش پیدا کرده‌اند. در […]

32 نظر در مورد : “نحوۀ محاسبۀ درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟

    1. سلام حسینی املاک قلهک هستم کمسیون مشارکت 2درصد ارزش ملک می شود علت چون املاک حکم می شود وتا اتمام پروژه کنار مالک وسازنده هست واگر مشکلی پیش بیایید مرتب در دادگاه باید حضور داشته باشد

      7
      18
  1. سلام.4ملک هستیم بامتراژگوناگون.انتهای یک کوچه 6متری دوقواره235متری هستیم جمع دوقواره470متر.سرکوچه دوملک دوبرهستندهرکدام160متربابر10به گذر12و6متری که مجموع این دوقواره هم 320مترحدود80مترهم کوچه هست که درصورت تجمیع زیربناخواهدرفت.تاطبقه پنجم 60درصدمالکین40سازنده وطبقات6و7بالعکس.سوال اینجاست که نحوه تقسیم آپارتمان بین مالکین به چه صورت هست وآیا دوقواره ی نبشی امتیازی نسبت به قواره های پشت دارندیاخیر.باتشکر

    72
    23
  2. سلام وقت بخیر
    دوقطعه زمین بمتراژ150 و128که همسایه هستیم تجمیع کردیم وبصورت مشارکت 60به 40در5طبقه دوواحدی ساخته ایم خواهشمنداست روش محاسبه بنای مفیدهرمالک رادرهرطبقه باتوجه به اختلاف متراژزمین اعلام بفرمایید باتشکرفراوان

    50
    12
    1. سلام وقت بخیر
      دوقطعه زمین بمتراژ150 و128که همسایه هستیم تجمیع کردیم وبصورت مشارکت 60به 40در5طبقه دوواحدی ساخته ایم خواهشمنداست روش محاسبه بنای مفیدهرمالک رادرهرطبقه باتوجه به اختلاف متراژزمین اعلام بفرمایید باتشکرفراوان

      43
      23
      1. سلام قربان،۶۰ به چهل یعنی از ۱۰ واحدی که آماده شده ۴ واحد سهم چهل درصدی و ۶ واحد سهم شصت درصدی میشود.البته قواره ی ۱۵۰ و ۱۲۸ متری نصبت سهمشون ۶۰ به چهل نیست مگر اینکه قواره ی بزرگتر مزایایی نصبت به قطعه ی کوچکتر داشته باشه و یا مبلغی رو به مالک قطعه ی کوچکتر داده باشه.درغیر اینصورت اشتباه محاسبه کردید،۶۰/۴۰ مربوط به زمانی هست که قطعه ی بزرگ ۱۶۶ متر و قطعه ی کوچک ۱۱۱ متر باشه. برای متراژ شما درصد صحیح ۴۶\۵۴ میباشد. برای محاسبه هم ۲۷۸ متر رو درصد بگیرید ببینید روی چه درصدی متراژ خودتونو بهتون میده.کار سختی نیست ۲۷۸ متر رو ضربدر مثلا ۵۵ کنید وبعد تقسیم بر صد. درپناه حق باشید.فرهاد فاضل مسترملک مشهد

        5
        1
    2. مطالب خوب و مفید بود ولی در مشارکت مشگلات هست که یکی از آنها گریبانگیر مجتمع مسکونی ما شده و آن این است تعدادی از واحدها پارکینگ دارند و تعدادی ندارند و سازنده میگوید طبق قانون شهرداری من به همه پارکینگ میدهم و یک طبقه منفی بیشتر میزنم پارکینگ داران میگویند ما با بی پارکینگها مساوی نیستیم این مشگل چه راه حلی دارد.
      تشکر فراوان

      11
      4
      1. سلام
        خیلی ساده س. قیمت پارکینگ تو منطقتون رو دربیارید و از سهم متراژ نوساز اون واحدهایی که پارکینگ ندارن کم کنید
        مثلا اگر قیمت پارکینگ 100 میلیون تومنه و واحد نوساز متری 50 میلیون تومنه تو محلتون آنگاه توی محاسبات قدرالسهم و سهم بنا مالکین 2 متر از متراژ بنای موجود این واحدها کمتر لحاظ کنید
        مثلا: واحد 80 متری بدون پارکینگ رو معادل واحد 78 متر با پارکینگ لحاظ کنید

        5
        2
    3. سلام قربان،۶۰ به چهل یعنی از ۱۰ واحدی که آماده شده ۴ واحد سهم چهل درصدی و ۶ واحد سهم شصت درصدی میشود.البته قواره ی ۱۵۰ و ۱۲۸ متری نصبت سهمشون ۶۰ به چهل نیست مگر اینکه قواره ی بزرگتر مزایایی نصبت به قطعه ی کوچکتر داشته باشه و یا مبلغی رو به مالک قطعه ی کوچکتر داده باشه.درغیر اینصورت اشتباه محاسبه کردید،۶۰/۴۰ مربوط به زمانی هست که قطعه ی بزرگ ۱۶۶ متر و قطعه ی کوچک ۱۱۱ متر باشه. برای متراژ شما درصد صحیح ۴۶\۵۴ میباشد. برای محاسبه هم ۲۷۸ متر رو درصد بگیرید ببینید روی چه درصدی متراژ خودتونو بهتون میده.کار سختی نیست ۲۷۸ متر رو ضربدر مثلا ۵۵ کنید وبعد تقسیم بر صد. درپناه حق باشید.فرهاد فاضل مسترملک مشهد

  3. سلام اگه ملک کلا تجاری باشد ، برای ساخت اپارتمان در بالای ملک تجاری ، این مشارک چه طور محاسبه می شود.

    25
    7
    1. با سلام و خسته نباشید
      در مشارکت مالک میتواند هر آنچه از ملکی که قرار است تخریب شود بر دارد مثلا در و پنجره یا چیزهای دیگر

      19
      5
  4. با سلام و خسته نباشید
    در مشارکت مالک میتواند هر آنچه از ملکی که قرار است تخریب شود بر دارد مثلا در و پنجره یا چیزهای دیگر

    23
    13
  5. سلام وقت بخیر
    قرار داد مشارکت ساخت با پیمانکار بستم
    به صورت 50%
    زمین برای من بوده و ساخت با اون
    اواسط اسفند ماه شروع به ساخت کرده
    زمینی که من خریدم 550 م شده
    تا الان 99/2/5 70م خرجش کرده
    گفته برج 3 بهش 66م دیگه بدم زود نیست برای پول دادن
    اون حداقل نباید نصف زمین را پول بده

    7
    6
    1. تا جاییکه من اطلاع دارم ساخت و ساز مشارکتی یعنی زمین از یکی و ساخت از دیگری و چون قرادادتون 50-50 بوده یعنی هرچند واحد ساخت باید نصف بشه مثلا اگر در این زمین 10 واحد ساخت 5 واحدش برای شماست و 5 واحدش برای سازنده. آورده شما زمین هست و آورده سازنده هم هزینه های ساخت. و سودتون بصورت نصف به نصفه.

      8
      5
      1. این اشتباهست درسته مالک اوردش زمینه ولی سازنده طبق 50 50 اندازه ارزش زمین هزینه میکنه اگر هزینه ساخت بیشتراز ارزش ملک شد باید مالک به اندازه درصد خودش مابه تفاوت رو پرداخت کنه

        4
        5
  6. سلام میخواستم بدونم در مشارکت در ساخت نحوه انتقال سندبه سازنده چطور وبه چه نسبت ودر چه زمانی باید انجام شود ومبلغ بلاعوض حتما بلاعوض است یا بغضی از سازنده ها دوباره پس می گیرند

    14
    9
  7. با سلام و خسته نباشید. ۶ نفر مالک هستیم
    ۴۸۰ متر کل عرصه زمین میباشد.
    زمین ما متری ۵۰ میلیون قیمت دارد.
    یک سازنده پیدا شده و قرار است بصورت ۴۰درصد سازنده و ۶۰ درصد مالک برای ما کار ساخت را انجام دهد.
    او میگوید متری ۴.۵ میلیون باید هزینه کند.
    در مورد مبلغ بلاعوض با هم اختلاف داریم.
    لطفا ما را راهنمایی کنید .
    با تشکر از سایت خوب و مفید شما.

    11
    2
    1. با فرض اینکه جواز ساخت 5 طبقه روی همکف با 60% در هر طبقه تراکم گرفته باشه یعنی 1440 متر ( 5طبقه 2 واحدی مثلا ) سازنده باید 5میلیاد و 712 میلیون تومان به مالکین بلاعوض بده

      5
      3
  8. زمینی به مساحت ۳۸۸/۶۲مترداریم که بناست در ان سه واحد ۳۰۲ متری وسه مغازه به متراژ ۲۰۱ متر ویک واحد ۵۶متری در روف گاردن احداث گرددو در حال حاضر در مرحله نماست
    اکر بنا باشد یک واحد ۳۰۲ متری و یک مغازه۴۶/۹ متری را بردارم جند در صد هزینه ساخت و زمین را باید بپردازم
    از راهنمایی تانم ممنونم

    4
    1
  9. باسلام
    احتراما” به استحضار می رساندپروژه ای در حال ساخت ساختمان ده طبقه داریم. از اول خرید زمین به متری ۱۰ میلیون تومان ، یک نفر مبلغ دویست میلیون تومان برای خرید زمین پول داده و شریک پروژه شده است.در صورتیکه کل هزینه اتمام پروژه از خرید زمین تا ساخت آن به صورت کلید به دست مشتری حدود ۷ میلیارد تومان خواهد بود.لذا درصد سهم شرک جزء بنده چقدر خواهد بود.

    7
    1
    1. سلام. اگر بخواهیم با سازنده قرارداد ببندیم و خواهان 50 ,50 باشیم. پرداخت جریمه‌ چه زمانی هست؟ اول کار یا موقع پایان کار؟ تشکر

  10. سلام دوستان.
    یک سوال ممنون میشم راهنمایی بفرمایید.
    یه زمین به ارزش ۶میلیارد.متراژ ۴۰۰ متر.
    بدون توافق و پروانه است.
    قیمت ساخت هر متر مربع حدود ۴میلیون و ۵۰۰هزار است.

    لطفا راهنمایی کنید برای مشارکت چه اتفاقی می افتد.از درصد و هزینه ها تا کمیسیون املاک.
    اینو در نظر بگیریید سازنده اصلا نمیخواد دیگه هیچ هزینه ای بکنه و فقط و فقط آوردش زمینه و حتی تو خلافی هم سهم نمیخواد بده.
    واحدها چگونه تقسیم می شود؟!

    و در نهایت قبول کنه توافق و پروانه بگیره شرایط چه فرقی میکنه؟(حدود یک میلیرد و نیم بر ازش زمین افزوده میشه)

  11. با سلام
    خانه به متراژ 62.5متر که در دو طبقه 33 متری ساخته شده بود را می خواهیم با سازنده معامله کنیم در قبالش مبلغی پول و آپارتمان ساخته شده بگیریم نحوه محاسبه متراژ آپارتمان و مبلغ نقدی به چه صورت و چه مبلغی می باشد و در منطقه 15 اتابک قرار دارد.
    لطفا راهنمایی بفرمایید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *