آموزش و مشاوره حقوقی

نحوه پرداخت پول در معاملات مسکن

انجام معاملات مختلف به صورت کلی و به خصوص معامله مسکن، پیچیدگی‌هایی دارد که ممکن است باعث بروز مشکلاتی شود. برای پیشگیری از بروز هر گونه گرفتاری در این زمینه، بهتر است قبل از اقدام به خرید یا رهن و اجاره ملک، از قوانین و مراحل مربوط به آن آگاه شوید. یکی از مسائل مهم در این زمینه، نحوه پرداخت پول در معاملات مسکن است.
بسیاری از پرونده‌های حقوقی، اگر طرفین آگاهی کامل داشته باشند، اساسا تشکیل نخواهد شد و زمان و انرژی مردم و دستگاه قضایی هدر نخواهد رفت.
این روزها با وجود اینترنت و سایت‌های مختلف، در هر جا و هر شرایطی که باشیم به اطلاعات مختلف دسترسی داریم و با یک جست‌وجوی ساده می‌توانیم از نظریات متخصصان و تجربیات مردم استفاده کنیم. به این ترتیب احتمال بروز خطا و سهل‌انگاری در هنگام معامله، بستن قرارداد و پرداخت هزینه، کاهش می‌یابد.
در ایران قانون خاصی در زمینه مراحل پرداخت پول خرید خانه وجود ندارد و این روند بر اساس توافق طرفین صورت می‌گیرد. با این حال برخی روش‌ها امنیت و رواج بیشتری دارند و به عنوان عرف پرداخت در خرید ملک شناخته می‌شوند. در گذشته بیشتر معاملات به صورت نقدی یا با چک شخصی و معمولی انجام می‌شد. با افزایش تورم و کاهش ارزش پول، امکان پرداخت نقدی وجود ندارد. در مورد چک‌های شخصی نیز ممکن است مسائل و مشکلاتی مانند خالی بودن حساب یا کلاهبرداری‌های مختلف به وجود آید.
این روزها روش‌های دیگری برای پرداخت پول پدید آمده است که اطمینان خاطر بیشتری به طرفین می‌دهند. با هم به بررسی مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن می‌پردازیم.

روش‌های مختلفی برای پرداخت پول در معاملات مسکن وجود دارد که نداشتن آگاهی کافی از مزایا و معایب این روش‌ها، ممکن است موجب بروز اختلافات و دعواهای حقوقی شود. برای داشتن خرید و فروش امن و مطمئن، باید دانش خود را افزایش دهیم و با قوانین و روش‌ها آشنا شویم.

 

مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن چگونه است؟

تفاوتی ندارد که قصد خرید، رهن یا اجاره خانه را داشته باشید؛ به هر حال پرداخت پول در معاملات مسکن در چند مرحله انجام می‌شود. در موارد رهن و اجاره، وقتی مستاجر ملک را پسندید، دو طرف به بنگاه معاملات ملکی مراجعه می‌کنند. در این زمان یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود و مقداری از مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه به مالک پرداخت می‌شود. این مقدار بستگی به نظر دو طرف دارد. در بسیاری موارد یک‌سوم یا بیست درصد مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود و پرداخت بقیه مبلغ به هنگام تحویل کلید موکول خواهد شد.
بنگاه در این موارد سه نسخه از مبایعه‌نامه، که مبلغ بیعانه پرداختی در آن ذکر شده است، تهیه می‌کند. یک نسخه به هر یک از طرفین قرارداد تحویل داده می‌شود و یک نسخه نیز در بنگاه آرشیو می‌شود.
در مورد خرید ملک نیز، با کمی تفاوت، وضع به همین منوال است. عرف پرداخت در خرید ملک به این صورت است که پس از توافق، دو طرف به بنگاه معاملات ملکی مراجعه می‌کنند و قرارداد اولیه یا مبایعه‌نامه را تنظیم می‌کنند. در این حالت نیز مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود. مبلغ بیعانه بسته به توافق طرفین متغیر خواهد بود. روند رایج در این زمینه، همان مبلغ بیست درصد قرارداد یا یک‌سوم آن است.
بخش دوم پول، در هنگام تحویل کلید پرداخت می‌شود. خریدار و فروشنده تاریخی را برای تحویل پول و کلید تعیین می‌کنند. این کار معمولا در بنگاه انجام می‌شود. بخش سوم در محضر و در هنگام انتقال سند پرداخت می‌شود.

روش‌های پرداخت پول در معاملات مسکن

روش پرداخت پول در معاملات مسکن به توافق طرفین بستگی دارد اما معمولا این کار با استفاده از چک انجام می‌شود. انواع مختلفی از چک وجود دارد که برخی از آن‌ها در معاملات مسکن نیز استفاده می‌شوند. روش‌های دیگر امنیت کمتری دارند و در موارد خاص به کار می‌روند. قصد ما معرفی تک تک این روش‌ها و بررسی مزایا و معایب آن‌ها است.

چک عادی

یکی از روش‌های پرداخت پول در معاملات مسکن ، استفاده از چک عادی است. منظور از چک عادی، چک‌هایی است که صاحب حساب جاری صادر می‌کند و به طلبکار خود یا برای خرید اجناس مختلف ارائه می‌دهد. این چک ممکن است به نام شخص طلبکار یا در وجه حامل صادر شود. این گونه چک‌ها به خودی خود اعتباری ندارند و از صاحب حساب اعتبار می‌گیرند. معامله با چک‌های معمولی خطراتی دارد که باعث می‌شود استفاده از آن‌ها در معاملات مسکن رواج کمی داشته باشد.

  • اگر چک به هر دلیلی پاس نشود، شما دچار دردسرهای فراوانی خواهید شد. برگشت زدن چک و انجام اقدامات قانونی لازم، وقت بسیاری می‌خواهد و در نهایت ممکن است نتوانید مبلغ را دریافت کنید.
  • در معاملات مسکن تنها افرادی که به هم اطمینان کامل دارند، از چک شخصی استفاده می‌کنند یا اگر خریدار یک تاجر معتبر باشد، معمولا در معاملات از چک شخصی خود استفاده می‌کند و فروشندگان نیز مشکلی با این مورد نخواهند داشت. به هر حال استفاده از چک شخصی در معاملات مسکن توصیه نمی‌شود.

چک بانکی تضمین‌شده

چک بانکی تضمین‌شده، که به عنوان چک رمزدار نیز شناخته می‌شود، توسط یک بانک و به عهده همان بانک صادر می‌شود. چنان که از نام این نوع چک برمی‌آید، بانک پرداخت شدن آن را تضمین می‌کند و با پول نقد تفاوتی ندارد. با در دست داشتن این نوع چک می‌توانید به هر یک از شعب بانک صادر‌کننده در هر جای کشور مراجعه و مبلغ را دریافت کنید.

  • یکی از مزایای مهم چک تضمین‌شده این است که فوت یا ورشکستگی صاحب حساب در پرداخت آن تأثیری ندارد و دارنده چک به هر حال مبلغ را دریافت خواهد کرد.

مجموعه این دلایل باعث می‌شود این نوع چک‌ها در تمامی معاملات و به خصوص معاملات بانکی رواج داشته باشند. با این حال این نوع چک نیز مشکلاتی دارد. مثلا اگر چک بانکی مفقود شود، شخص دریافت‌کننده باید بلافاصله به بانک اطلاع دهد و جلوی پرداخت آن را بگیرد. در غیر این صورت هر کسی که چک را پیدا کند می‌تواند نسبت به نقد کردن آن اقدام کند.

در همین رابطه بخوانید:
با ۱۰ روش مرسوم کلاهبرداری در معاملات مسکن آشنا شوید

 

چک بین بانکی تضمین‌شده

تضمین پرداخت مبلغ این نوع چک نیز به عهده بانک است با این تفاوت که در این نوع، چک به نام طرف معامله و با شماره حساب او صادر می‌شود. به این ترتیب هیچکس جز شخص دریافت‌کننده چک قادر به دریافت مبلغ نخواهد بود. این نوع چک را فقط می‌توان به حساب واریز کرد و قابلیت دریافت به صورت نقدی ندارد. بسیاری مواقع در معاملات مسکن از چک بین بانکی تضمین‌شده استفاده می‌شود اما این نوع چک نیز مشکلاتی دارد.
برای مثال اگر معامله به هر دلیلی به هم بخورد، خریدار باید به بانک مراجعه و چک را به حساب بخواباند. سپس مبلغ را به فروشنده بازگرداند. این کار افراد را دچار دردسرهای فراوانی خواهد کرد و اگر خریدار قصد آزار فروشنده را داشته باشد، به راحتی می‌تواند این کار را انجام دهد.

چک‌های بانکی انواع مختلفی دارند و از این میان، چک بانکی عادی کمترین امنیت را برای استفاده در هر گونه معامله، از جمله معاملات مسکن دارد. چک‌های تضمین‌شده رمزدار بانکی یا بین بانکی گزینه‌های بهتری برای پرداخت پول هستند.

 

انتقال وجه کارت به کارت

انتقال وجه به صورت کارت به کارت در برخی معاملات ملکی انجام می‌شود. البته این انتقال معمولا برای مبلغ بیعانه انجام می‌شود زیرا انتقال وجه کارت به کارت سقف مبلغ محدودی، معمولا بین سه تا پنج میلیون تومان، دارد. برخی معاملات به این صورت انجام می‌شود زیرا طرفین به هم اطمینان دارند. با اینکه پرداخت به این روش کد رهگیری دارد و امکان استعلام از بانک مبدا و مقصد نیز وجود خواهد داشت، همچنان روش مطمئنی برای پرداخت پول در معاملات مسکن محسوب نمی‌شود.

انتقال وجه از طریق دستگاه پوز POS

در برخی موارد، افراد مبلغ بیعانه را از طریق خرید از دستگاه پوز موجود در بنگاه پرداخت می‌کنند. در این حالت بنگاه تضمین می‌کند مبلغ را به حساب شخص فروشنده واریز کند. در مواردی نیز دیده می‌شود که خریدار هنگام انتقال سند در محضر، باقی‌مانده مبلغ معامله را از طریق خرید از دستگاه کارت‌خوان محضر پرداخت می‌کند. در این حالت محضر متعهد می‌شود پول را به حساب فروشنده واریز کند.
این موارد زمانی اتفاق می‌افتد که بین فروشنده‌ها با صاحبان بنگاه یا محضر آشنایی و اعتماد کامل وجود داشته باشد اما این نیز روش مطمئنی نیست.

  • درست است که مراجعه به بانک و دریافت چک‌های رمزدار و تضمین‌شده نیازمند صرف مقداری وقت و هزینه است ولی انجام این کار باعث می‌شود خیال شما از بابت امنیت پول پرداختی و دریافتی راحت‌تر باشد.

پرداخت بخشی از وجه معامله به صورت کارت به کارت یا از طریق دستگاه‌های کارت‌خوان یا POS، حتی در شرایطی که طرفین اطمینان و آشنایی کامل داشته باشند، توصیه نمی‌شود زیرا ممکن است پیچیدگی‌ها و مشکلات متعددی ایجاد کند.

 

مراحل پراخت پول در معامله خانه‌های وام‌دار

مراحل پرداخت پول خرید خانه، در مورد املاکی که وام‌دار هستند کمی متفاوت است. منظور از ملک وام‌دار، ملکی است که فروشنده برای خرید آن از وام گرفته و قبل از تسویه حساب با بانک، قصد فروش خانه خود را داشته باشد. در این گونه موارد سند ملک در گرو بانک است و تا زمان پرداخت کامل اقساط امکان انتقال سند وجود ندارد. در این موارد یا فروشنده باید مبلغ وام را به صورت کامل به بانک بپردازد و سند را آزاد کند، که این کار بسیاری اوقات به صرفه نیست، یا شما باید خانه را به صورت قول‌نامه‌ای و با وکالت بلاعزل خریداری کنید.
گذشته از مشکلاتی که در معاملات وکالتی و قول‌نامه‌ای پدید می‌آید، نحوه پرداخت پول نیز در این معاملات تفاوت خواهد داشت. در این شرایط امکان انتقال وام وجود دارد. یعنی فروشنده و خریدار به بانک مراجعه می‌کنند و پس از پر کردن فرم‌های مربوطه، وام از فروشنده به خریدار انتقال می‌یابد. به این ترتیب شما بخشی از مبلغ خانه را به فروشنده پرداخت می‌کنید و بخش دیگر را طی اقساطی به بانک پرداخت خواهید کرد.
البته هنگام انتقال وام، با توجه به نوع وام دریافتی، مبلغی بین یک تا ده درصد از وام باید به صورت یک‌جا به بانک پرداخت شود که در نهایت این مقدار از کل مبلغ وام کسر خواهد شد.

در همین رابطه بخوانید:
نکات حقوقی مهم به هنگام خرید خانه

 

جمع‌بندی

  • یکی از مواردی که ممکن است باعث بروز مشکلات و اختلافات متعددی بین طرفین معامله شود، نحوه پرداخت پول است.
  • پول در این معاملات مسکن به صورت در چند مرحله پرداخت می‌شود.
  • در مرحله اول طرفین توافق اولیه را انجام می‌دهند و مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند. در این مرحله مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود.
  • مبلغ بیعانه و تاریخ تنظیم قرارداد اصلی، با توافق طرفین تعیین می‌شود.ه است.
  • بخش دوم پول در هنگام تحویل ملک و دریافت کلید، پرداخت خواهد شد.
  • در معاملات خرید ملک و مسکن مرحله سومی نیز وجود دارد. در این مرحله باقی‌مانده پول در هنگام انتقال سند و در محضر پرداخت می‌شود.
  • بهترین روش پرداخت وجه معامله، استفاده از چک‌های رمزدار تضمین‌شده بانکی و بین بانکی است.
  • استفاده از چک‌های معمولی شخصی در معاملات توصیه نمی‌شود چرا که در این موارد، به جز اعتبار شخص صاحب حساب، هیچ گونه تضمینی برای پاس شدن چک وجود ندارد.
  • در برخی موارد بخشی از پول به صورت کارت به کارت، یا از طریق دستگاه کارت‌خوان یا POS بنگاه یا محضر پرداخت می‌شود اما این روش‌ها امنیت کافی ندارند و بهتر است تا حد ممکن از آن‌ها استفاده نشود.
  • در هنگام خرید خانه‌های وام‌دار می‌توانید به بانک مراجعه کنید و وام را به نام خود انتقال دهید و به این ترتیب مقداری از مبلغ خانه را به صورت اقساطی به بانک پرداخت کنید.

27 نظر در مورد : “نحوه پرداخت پول در معاملات مسکن

  1. سلام خسته نباشید اینجانب یک دستگاه آپارتمان خریداری کردم ولی صاحب خانه سند آماده نکرده و نیازمند به الباقی مبلغ مانده را می خواهد ضمن اینکه یک فقره چک به همان میزان به اینجانب می دهد. خواهشمنداست اینجانب را راهنمایی فرمایید. باتشکر

    1. خیلی بهتره که تا وقتی که سند به نامتون نشده کل پول رو به فروشنده ندید. حتی اگه توی قرارداد برای مدت تاخیر جریمه تعیین کردید یا چک بهتون میده.
      یه قاعده داریم: درد سر بیخودی میخوای برای چی؟!!!!!

  2. سلام وقت بخیر . درصورتیکه در هنگام فروش ملک مبلغ اولیه بیعانه از طرف خریدار به حساب بنگاه واریز شود و مقرر شود تا سند منزل استعلام شود و وجه از طرف بنگاه به اینجانب به عنوان فروشنده پرداخت شود آیا معامله جاری شده است ؟
    می توان معامله را قبل از دریافت هزینه از بنگاه فسخ کرد؟یا باید هزینه پشیمانی را که درقرارداد ۱۰ درصد می باشد پرداخت کرد ؟

    1. قرارداد مبایعه نامه تا پیش از زمان انتقال سند اگر در بنگاه رسمی با کد رهگیری عقد شده باشد اعتبار تام و کامل دارد.
      بنا براین تا پیش از انتقال سند در صورت عدم اسقاط کافه خیارات از خریدار-
      اگر فسخ کردید طبق تعهداتی که توی قرارداد دادید بایستی جریمه رو بدید.

    2. سلام .اینجانب مبلغی رو به عنوان پیش خرید به فروشنده دادم و ثبت شد و مبلغی را بدون تحویل کلید و بی آنکه ثبت شود برایش واریز کردم وسوال من این است که آیا حتما باید وجه واریزی ثبت شود؟؟؟

      3
      2
  3. سلام.احتراما به افرادی که خانه می خرند توصیه میکنم به استعلام اداره ثبت اعتماد نکنند واگر در پی اطمینان از اصالت و سندیت مدارک ملک هستند،به بنیاد مستضعفان یا …هم مراجعه کنند.زیرا ممکن است برخی املاک مورد دعوی اداراتی مانند بنیاد ها یا سازمان هایی باشد و بنگاهی ها طی تبانی با فروشنده و گرفتن استعلام ثبت به طرق نامشروع با فریب خریدار ؛شما را در بحران قراردهند. این اتفاق برای من در استان البرزرخ داده و متاسفانه هیچ مرجعی رسیدگی نمی کند و فروشنده وبنگاهی هم از کارشان خوشحالند.بنیاد هم مرتب و پس از سال ها بعد از معامله سروکله اش پیدا شده و جلوی نقل وانتقال را گرفته است.

    1
    1
  4. سلام جهت خرید خانه ای مبلغی با این عنوان : بابت تنظیم مبایعه نامه،به شخص ثالثی داده ام که به بنگاه بدهد ورسید گرفته و انرا امضا کرده،حال با توجه به اینکه املاکی قولنامه ای نوشته و فروشنده انرا امضا کرده اما من هنوز امضا نکرده ام و اکنون با توجه به شواهد و قراین این مبایعه نامه را به ضرر خود میدانم ،ایا بنگاه معاملاتی میتواند ادعای حق کمیسیون خود کند ،یا همینطور فروشنده

    2
    1
  5. با سلام. ملکی میخواهم معامله کنم که فروشنده مقداری بابت وام بدهکار است. در تغییر سند از فرم قدیم به جدید ادعا کرده که انباری در سند جدید نیست و ملک را فک رهن کرده است. در روز معامله برای پرداخت پول خانه چطور میتوانم مطمئن شوم که او بدهکار نیست. از کل مبلغ۳۳۰ مبلغ ۲۵۰ را تا تحویل کلید میخواهد.

    4
    3
    1. سلام
      اگر همان سند در رهن بانک بوده است با فک رهن و آزاد شدن آن دیگر آن سند بازداشت نیست اما در موردبدهی های دیگر هم در زمان انتقال سند ملزم به ارائه مفاصا الحساب از مراجع مربوطه است!

  6. سلام من مبایعه نامه ای در دفتر املاک امضا کردم وسه دونگ خانه مال من هست ‌نسخه از مبایعه نامه به من نداد
    قراربود در مورد مراحل پرداخت ‌موارد دیگر بعدا شریکم را ببرم ‌توافق شود وایشان بهدا امضا کند اگر توافق داشت
    پولی هم رد وبدل نشد شریکم راضی به امضا ‌فروش با شرایط که بعدا صحبت سد نبست
    مشاور املاک قصد فشار آوردن ‌دارد وتهدید می‌کند باید خسارت بدهید به خریدار .از امضایی که من کردم داره سو استفاده می‌کنه و شرایط سختی برای پرداخت گذاشته که من ‌شریکم قبول نداریم
    روز قرارداد نوشتن مشاوراملاک سندهای من ‌شریکم را کفت بگذارید بماند امانت اما انگار قصد وغرص داشت ‌سندها را پس نمیدهد چکار کنم ؟
    آیا معامله انجام شده است ‌خریدار می‌تواند حقی داشته باشد ؟

  7. با عرض سلام و ادب
    اگه مبلغ پرداختی به فروشنده مسکن بیشتر از مبلغ مبایعه نامه باشه…و بشه ثابت کرد چون در هر چک خرید از بابت مسکن نوشته شده آیا میتوان مبلغ اضافی را پس گرفت ؟

  8. سلام
    ی خونه اپارتمانی وقتی ک تازه دیوارهاشو اجربندی میکردن خریداری کردیم ، بانگاه نرفتیم و قلنامه ننوشتیم ، چون اعتماد دو طرفه بود دست نویس داریم.فروشنده موافقت کردن ک خورد خورد بپردازیم پول رو . الان نصف بیشتر پول رو دادیم . بخاطر ی مشکلی میخوایم بفروشیم. الان ک مقداری از پول مونده ک بدیم، عرف ش برای فروخت چجوریه؟؟

  9. یه خونه خریدیم که وام جانبازی داره و خودمونم میخایم وام مسکن بگیریم قرار بوده فروشنده فک رهن کنه و همکاری کنه برای گرفتن وان مسکن الان میگه فک رهن نکردم و تلفتشم دیگه جواب نمیده ده روز مونده ب تاریخ سند چکار باید بکنیم

  10. باسلام. خانه ای فروختم سند بنام زدم چون پایان کار شهرداری نداشتم ۶۰ تومان گذشتن تحویل پایان کار بعد گذشت ۳ ماه پایان کار از شهرداری گرفتم در ضمن اشنای خریدار یک چک به همین مبلغ بنام من صادر کرده ولی چند ماه امروز فردا میکنند. چکارباید انجام دهم

  11. سلام
    در مورد چک بین بانکی تضمین شده بنظرم جای خریدار و فروشنده در متن عوض شده است.
    برای مثال اگر معامله به هر دلیلی به هم بخورد، خریدار باید به بانک مراجعه و چک را به حساب بخواباند. سپس مبلغ را به فروشنده بازگرداند. این کار افراد را دچار دردسرهای فراوانی خواهد کرد و اگر خریدار قصد آزار فروشنده را داشته باشد، به راحتی می‌تواند این کار را انجام دهد.

    باتشکر

    2
    1
  12. سلام ، آیا موجر باید بابت دریافت کد رهگیری رهن و اجاره ، به املاک مبلغ اضافه ای جدا از کمیسیون پرداخت نماید؟

  13. سلام هنگام خرید خانه ای که برای چند نفر هستش که وراث هم دارن و برخی از وراث هم زیر ١۵ سال باشن هنگام انجام معامله نحوه پرداخت ب چه شکلی هستش در صورتی که هنوز انحصار وراثت اماده نشده ولی همه طرفین و قیم های بچه های زیر ١۵ سال هم حضور داشته باشن به چه صورتی هستش!؟ ایا باید در هنگام امضای قرار داد در بنگاه مبلغی از طرف خریدار پرداخت شود!؟ با تشکر

  14. سلام من یک اپارتمان خریدم به قیمت ۱/۲۵۰/۰۰۰/۰۰۰ تومان. تازه ساخته سندش در نیومده چه مقدار پول بابت سند باید نگهدارم. ممنون از لطفتان

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *