مراحل سندزدن خانه

مراحل سند زدن ملک از ابتدا تا انتها

مراحل سند زدن ملک از ابتدا تا انتها


پیدا کردن خانۀ ایده‌آل، کاری پرزحمت است. سر زدن به بنگاه‌های معاملات املاک، محاسبۀ هزینه‌ها و بررسی شرایط و انتخاب یکی از موارد، همیشه پر از چالش بوده و به اندازۀ کافی آدم را خسته می‌کند. اما با یافتن خانۀ ایده‌آل، ماجرای جدیدی شروع می‌شود و آن مراجعه به دفتر اسناد و سند زدن خانه است. ‌

به نام زدن، انتقال سند یا سند زدن خانه جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار و یا فروشنده شود. در این مطلب تلاش کرده‌ایم تا شما را با این جزئیات آشنا کنیم.

 

مراحل سندزدن خانه

 

در درجۀ اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:

  • فروشنده: می‌خواهد ملک یا خانه را بفروشد.
  • خریدار: می‌خواهد ملک یا خانه را بخرد.

درصورتی که به این توافقات رسیده باشند، وارد معامله می‌شوند.

 

اگر خانۀ مورد نظر خودتان را پیدا کرده‌اید به شما تبریک می‌گوییم و کمکتان می‌کنیم تا به ‌راحتی مراحل سند زدن خانه را پشت سر بگذارید.

 

مراحل معاملۀ ملک

معاملۀ ملک در ایران سه مرحله دارد.

مرحلۀ اول: توافق

مرحلۀ اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می‌کنند.

در این توافق، نوشته‌ای کتبی به نام قول‌نامه می‌نویسند، به ‌عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.

 

تفاوت قول‌نامه و مبایعه‌نامه در چیست؟

اسم حقوقی قول‌نامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قول‌نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا ‌‌شود و به دادگاه مراجعه کنند، قول‌نامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول‌نامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند.

 

سند زدن خانه

 

اگر دو نفر شاهد مرد زیر قول‌نامه را امضا ‌کنند به مبایعه‌نامه تبدیل می‌شود.

 

حدود 100 سال پیش، نام مبایعه‌نامه، مجتهدنویس بود. زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک می‌گرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌کرد.

بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمی‌کردند و خودشان قول‌نامه را می‌نوشتند، اما شرایط را رعایت نمی‌کردند. در نتیجه «مبایعه‌نامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن» ایجاد شد.

درحال حاضر قول‌نامه و مبایعه‌نامه را یکی فرض می‌کنند. اما شما لازم است که تفاوت‌هایشان را بدانید.

ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از مراجعه به دفتر اسناد برای سند زدن خانه می‌توانید یک مبایعه‌نامه بنویسید.

 

در همین رابطه بخوانید:

نکات حقوقی مهم به هنگام تنظیم قولنامه

 

مراحل سندزدن خانه

 

در مبایعه‌نامه چه مواردی ذکر می‌شود؟

در مبایعه‌نامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد:

  • مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
  • مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
  • موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
  • مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
  • زمان مورد معامله: زمان و نحوۀ پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوۀ پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

 

مراحل سندزدن خانه

 

مفاد مبایعه‌نامه را دقیق بدانید تا از معامله کردن پشیمان نشوید.

 

اگر این 5 مورد ذکر نشود، مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این 5 مورد، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است ولی با اضافه کردن موارد زیر مبایعه‌نامه شفاف می‌شود:

  • درصورت پشیمانی: فرض کنید شما خانه‌ای را پسندیده‌اید و مبایعه‌نامه نوشته‌اید ولی همسرتان می‌گوید من این خانه را نمی‌پسندم. باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند چه اتفاقی می‌افتد.

برای پشیمانی زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت بعد از تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید پشیمان شوید.

در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.

  • گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد.) و …

عموما در مبایعه‌نامه، خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جملۀ «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند، به‌عبارتی می‌گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می‌کنیم و به‌هیچ‌وجه معامله را فسخ نمی‌کنیم. وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه‌ای گول خورده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.

دقت کنید که برای سند زدن خانه چه خیاراتی را می‌پذیرید.

با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.

  • منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می‌خرید، بعضی وسیله‌ها روی خانه است. در این بند به‌طور مفصل همه را ذکر می‌کنید.

 

با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.

 

مراحل سندزدن خانه

 

مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و…  خریده‌ام. بهتر است تا می‌توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف‌ بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.

بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.

در این مبایعه‌نامه باید نحوۀ پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد. ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک‌ سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.

در ادامه به ‌طور مفصل به بررسی هزینه‌های انتقال سند خواهیم پرداخت.

 

مرحلۀ دوم: دریافت کد رهگیری

تاکنون خریدار با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصربه‌فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معاملۀ املاک مجاز می‌روند تا مبایعه‌نامۀ خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد.

 

مراحل سندزدن خانه

 

در همین رابطه بخوانید:

چگونه مشاورین املاک مجاز را بشناسیم؟

 

مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است. صادر شدن کد رهگیری به منزلۀ سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است.  بعضی از افراد، تنظیم مبایعه‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند.

 

کد رهگیری، راه کلاه‌برداران برای فروش ملک به چندین نفر را بسته است.

 

مرحلۀ سوم: مراجعۀ فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در این مرحله از انتقال سند خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانه اسناد رسمی» مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.

 

مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه در دفتر اسناد

  • اصل و تصویر سند مالکیت
  • اصل و تصویر بنچاق
  • تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
  • اصل و تصویر وکالت‌نامه
  • اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
  • صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
  • اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
  • اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)

 

مراحل سندزدن خانه

 

بنچاق چیست؟

وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند به شما داده می‌شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.

بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.

از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفتر اسناد یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معاملۀ قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.

در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.

وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه(اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری(اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.

همچنین دفتر اسناد به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این‌ صورت اجازۀ معامله داده نمی‌شود.

 

سندزدن خانه

 

دفتر اسناد به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد.

 

فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به‌ نام کردن و  سند زدن خانه طی می‌کند:

  • شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.

عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینۀ انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌وپرورش به شهرداری بپردازد.

  • دارایی: 4% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن 4% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری 10 میلیون است، دارایی بیش از متری 10هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.
  • بیمه: اگر ملک تجاری باشد.

 

مراحل سند زدن خانه

 

مرحلۀ نهایی: انتقال سند

طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای انتقال سند و سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند.

اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند. اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور او در دفتر اسناد را می‌گیرد. اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینۀ پشیمانی را از فروشنده بگیرد.

فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحلۀ قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.

 

مراحل سند زدن خانه

 

برای انتقال سند چقدر باید هزینه کنیم؟

  • ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.
  • فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
  • دارایی هزینه نقل‌وانتقال را می‌گیرد. اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیات‌براجاره» هم می‌گیرد.
  • هزینۀ دفترخانه(حق التحریر) به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. این هزینه حدودا بین 200 هزارتومان تا دو میلیون است.

 

تفاوت سندهای قدیم و جدید

در سندهای قدیمی، فقط موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را می‌نوشتند. این اسناد قابل جعل است و با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را می‌توانند بفروشند. اما در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز ذکر شده است. این مختصات منحصر به فرد است و قابل جعل نیست.

 

جمع‌بندی

  • سند زدن خانه، امری مهم و حساس است و باید برای انجام آن زمان، حوصله و دقت فراوان به کار رود.
  • هر یک از بندهای ذکر‌شده در مبایعه‌نامه می‌تواند به نفع یا به ضرر شما استفاده شود پس در نوشتن آن‌ها دقت کنید.
  • برای اعتبار یافتن مبایعه‌نامه، گرفتن کد رهگیری از بنگاه معاملات ملکی رسمی الزامی است.
  • فروشنده باید تمام بدهی‌های ملک را بپردازد و پس از مفاصا حساب می‌تواند خانه را در دفترخانه به نام بزند.
  • انتقال سند ملک و فروختن آن هزینه‌های قابل توجهی دارد که باید از قبل تأمین شوند.

100
دیدگاه بگذارید

avatar
77 Comment threads
23 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
79 Comment authors
مجتبی باقریمظفریحسینبهرامفاطمه جمالدار Recent comment authors
  Subscribe  
جدیدترین قدیمی ترین
Notify of
مجتبی باقری
Guest
مجتبی باقری

هزینه نقل وانتقال وخرج سند با چه کسی

مجتبی باقری
Guest
مجتبی باقری

هزینه نقل وانتقال وسند به عهده فروشنده است یاخریدار

مظفری
Guest
مظفری

نویسنده محترم…خیاری بنام فاحش نداریم…شاید منظور جنابعالی خیار غبن بوده که انهم بدین شکل اورده میشود اسقاط کافه(تمامی)خیار ات ولو خیار غبن و بعد در ادامه بمنظور اینکه ممکن است غبن (مغبون شدن یا به اصطلاح فریب خوردن فاحش باشد قید میکنند هرچند غین فاحش(غبن بزرگ)و حتی می اورند ولو غبن افحش(ینی دیگر غبن بسیار بزرگ و مشخص باشد)که البته انهم راههایی دارد….لطفا قبل از دادن اطلاعات انهم چیزی که مردم بسیار در امور خودبکار میبرند کمی کسب اطلاع نماییم…با تشکر

حسین
Guest
حسین

با سلام.این متن یکی از بهترین نوشته ها در زمینه مراحل معامله ملک هست که تاکنون دیده ام. بسیار متشکرم.

بهرام
Guest
بهرام

سلام لطفا این قسمت متن رو اصلاح کنید : برای انتقال سند، چقدر باید هزینه کنیم؟ غلط : ثبت مبایعه‌ نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد. صحیح : اگر ارزش ملک بیش از ۵۰۰ میلیون تومان باشد: بنگاه برای ۵۰۰ میلیون از طرفین معامله ۰.۵ درصد اخذ می‌کند و برای مازاد آن نیز ۰.۲۵ درصد به عنوان حق کمیسیون از فروشنده و خریدار می‌گیرد. به حق کمیسیون محاسبه شده، مالیات بر ارزش افزوده نیز تعلق می‌گیرد که وظیفه پرداخت آن نیز بر دوش خریدار و فروشنده است. مالیات بر ارزش افزوده… Read more »

فاطمه جمالدار
Guest
فاطمه جمالدار

باعرض سلام حدودووسال پیش یک واحداپارتمان مسکن مهرراخریدارنمودم وبنگاه گفت تمام فیشهای اب وبرق وگازراطرف ربخته وبعدمتوجه شدم که اینهاراانجام نداده هیچ سه میلیون هم ازقسط خانه عقب هست رفتیم محضرکارهاش راانحام دادم ولی دستمزد بنگاه رابه خاطرگفته های بالاندادم واون هم قولنامه رانداد درضمن منهم سفته های صاحبخانه راحابجانکردم بخاطربدهی اش بااینکه چندبارازطرف خودم قسط ریختم بازهمدحدوددوونیم میلیون ازطرف دادگاه جریمه به نام فروشنده امده بغییرازچندمیلیون بدهی وچندباربهش زنگ زدم هم من هم بانک ولی ازامدن صرف نظرکرده من مجبورشدم طلاهایم رابفروشم وبحساب بانک بریزم جریان چه میشودممنون میشم راهنمایی ام کنید%

فاطمه جمالدار
Guest
فاطمه جمالدار

باسلام درحدوددوسال پیش یک واحدازمسکن مهررا خربداری نمودم بنگاه گفت تمام کارهای امثال ربختن قبصها وغیره راانجام دادم ومن کل پول رابحسابش واریزنمودم بعدش متوجه شدم که اینکارهارانکرده که هیچ حدودسه میلیون هم ازقسط خانه ریخته نشدرفتیم محضرکارهاش انجام دادیم بخاطرندادن پول بنگاه قولنامه رانداددرضمن منهم سفته راجابجانکردم وبه همبن خاطربااینکه چندبارقسط ریختم بازهم چقدرجریمه ازدادگاه آمد ه جریان چه میشودباتشکر

ناهید
Guest
ناهید

سوال دیگه ای هم داشتم
همسرم باپدرش میخوادشریکی ملکی روبخرن وبه دلایلی به سهم‌خودش هم به نام پدرش بزنه ومیخوادبرگه ای محضری ازپدرش بگیره ووراث پدرش هم امضابزنن که مثلااین سه دنگ به نام ایشونه واوناازش سهمی ندارن،ایاهمچین‌چیزی جنبه قانونی داره یااصلا وجودداره؟؟

ناهید
Guest
ناهید

سلام
اکرپدرسندی روبه نام بچه یکی دوسالش بزنه ولی بعدهاپشیمون بشه امکان انتقال دوباره هست یاخیرممنون میشم‌ پاسخ بدین مهمه

شورش
Guest
شورش

سلام مبایعه نامه باید چند برگ باشه؟

مقاله های مرتبط

کیلیدی‌ترین اخبار مسکن را در ایمیل خود دریافت کنید   (رایگان)  

با عضویت در خبرنامه کیلید هر روز از جدیدترین اخبار بازار مسکن و املاک کشور باخبر شوید
Subscribe to our Newsletter
  • Email Address: