سرمایهگذاری در حوزه مسکن همواره جذاب بوده است. کسانی که نمی‌خواهند ریسک حضور در بازارهایی مانند طلا و ارز یا حتی ورود به فعالیت‌های تولیدی را به جان بخرند، به سراغ بازار مسکن می‌روند. اما بازار مسکن هیچگاه یکدست نبوده‌است. این بازار نیز همواره ریسک‌های مرتبط با خود را داشته مخصوصا در کشور ما که هرلحظه ممکن است قیمت‌ها تغییر کنند. بنا بر بخشنامه وزارت کشور 10 نوع کاربری برای حوزه مسکن وجود دارد. تکلیف سرمایه‌‌گذاران در انتخاب حوزه مورد نظر چیست؟ در این مقاله سعی داریم در مورد سرمایهگذاری در املاک اداری ، سرمایهگذاری در املاک مسکونی ، معایب سرمایهگذاری در املاک اداری ، مزایای سرمایهگذاری در املاک اداری و همچنین معایب سرمایهگذاری در املاک مسکونی صحبت کنیم.
افزایش قیمت خانه و زمین در سال‌های گذشته باعث شده بسیاری برای ورود به این بازار تحریک شوند. اما برای حضور در این بازار و سرمایهگذاری ابتدا باید اطلاعات درستی از وضعیت مسکن و چالش‌های آن داشته باشیم.
- سرمایهگذاری در املاک اداری
- سرمایهگذاری در املاک مسکونی
- معایب سرمایهگذاری املاک اداری
- مزایای سرمایهگذاری در املاک اداری
|
سرمایهگذاری در حوزه مسکن همواره جذاب بوده است. کسانی که نمی‌خواهند ریسک حضور در بازارهایی مانند طلا و ارز یا حتی ورود به فعالیت‌های تولیدی را به جان بخرند، به سراغ بازار مسکن می‌روند. |
ملک اداری چیست؟
قبل‌تر در مقاله‌ای با تیتر «ملک اداری یا موقعیت اداری؛مسئله این است» به توضیح شرایط ملک اداری پرداخته‌ایم. اما به طور خلاصه می‌توان گفت ملک اداری، بنایی است که مجوز فعالیت‌های اداری در آن از طرف شهرداری صادر شده باشد.
صاحبان این املاک می‌توانند برای راه‌اندازی کسب و کار خود البته با دریافت مجوزهای لازم از نهادهای ذی ربط اقدام کنند. صاحبان کسب و کارها در این املاک اجازه نصب تابلو دارند.
املاک مسکونی
املاک مسکونی همانطور که از اسمش پید ا است کاربری مسکونی دارند. آپارتمان، خانه ویلایی، زمین و خانه کلنگی زیر مجموعه املاک مسکونی تقسیم بندی می‌شوند.
البته تحت شرایط خاصی که اصطلاحا موقعیت اداری نامیده می‌شود، برخی املاک مسکونی می‌توانند کاربرد اداری داشته باشند. البته برای مشاغلی خاص مانند مطب، دفتر ازدواج و طلاق و روزنامه.
|
در همین رابطه بخوانید: |
سرمایهگذاری در املاک اداری
سرمایهگذاری در املاک اداری تابعی از شرایط مختلف است. از وضعیت بازار مسکن تا وضعیت اقتصادی و بررسی موفقیت کسب و کارهای فعال در فضای کشور.
بعد از امضای برجام و راه اندازی کسب و کارهای جدید در کشور و ورود شرکت‌های خارجی برای فعالیت در فضای اقتصادی ایران، ساخت و بهره برداری از واحدهای اداری مورد توجه واقع شد.
در آن زمان به طور خاص شهرهای بزرگ با کمبود فضای اداری مواجه بودند. باید در نظر داشت کاربری تجاری با کاربری اداری دو تعریف جداگانه هستند.
سرانه املاک تجاری مثلا در شهر تهران یک بنا به ازای هر 8 خانوار است. آماری که نشان می‌دهد ساخت فضاهای تجاری مخصوصا با تب ساخت مال‌های ریز و درشت در تهران اشباع شده است.
این در حالی است که مثلا سرانه فضاهای تجاری در کشور ترکیه به ازای هر 30 خانوار و در کشور ژاپن به ازای هر 50 خانوار است.
اما همچنان تهران و دیگر شهرهای بزرگ ایران با کمبود فضای اداری مواجه هستند. هرچند که وضعیت اقتصادی در دو سال گذشته به سمت وضعیت بحرانی پیش رفته اما همچنان هستند کسب و کارهایی که برای فعالیت به دنبال دفتری با موقعیت جغرافیایی و شرایط ایده آل هستند.
آمارها نشان می‌دهد میانگین قیمت هر متر مربع ملک اداری، 1/5 تا 2 برابر املاک مسکونی است. این تفاوت قیمت به دلیل کمبود این ملک‌ها و از طرف دیگر عوارضی است که شهرداری برای صدور مجوز کاربری اداری از صاحبان بنا دریافت می‌کند.
سرمایهگذاری در املاک اداری باید با در نظر گرفتن همه جوانب انجام پذیرد. معمولا کسانی به سراغ سرمایهگذاری در املاک اداری می‌روند که سرمایه بیشتری در اختیار دارند.
از طرف دیگر در سال‌های گذشته کسب و کارها بیشتر علاقه مند بودند که املاکی با کاربری‌های چند منظوره را مورد استفاده قرار دهند. املاکی که هم کابری اداری و تجاری دارند و هم امکاناتی مانند پارکینگ و …
سرمایهگذاری در املاک مسکونی
وضعیت بازار مسکن در ایران هیچگاه با ثبات نبوده‌است. در دو سال گذشته بعد از دوره‌ای رکود بازار مسکن با انفجار تورمی همراه بود و قیمت‌ها یک شبه زیر و رو شد.
اتفاقی که باعث شد بسیاری از خانوارها قدرت خرید خود را از دست داده و مجبور به کوچ به شهرهای دیگر شوند.
این روند در شهر تهران و سال‌های اخیر با شیب تندتری طی شده است. قیمت ملک در پایتخت طی دو سال گذشته چندین برابر شد و کسانی که اقدام به سرمایهگذاری در املاک مسکونی کرده بودند حالا چند برابر قبل پول دارند.
البته سرمایهگذاری در املاک مسکونی نیز باید با اطلاعی دقیق از وضعیت بازار مسکن انجام گیرد. هرچند کمتر پیش آمده که قیمت خانه در ایران ارزان شود.
مثال این اتفاق چند ماه گدشته بود. تعداد معاملات مسکن به پایین‌ترین حد خود در سالیان گذشته رسید و کارشناسان حوزه مسکن خبر از دوره رکودی چند ماهه می‌دادند.
روند صعودی عرضه نسبت به تقاضا باعث شده بود قیمت خانه چند درصدی کاهش پیدا کند اما دوباره و پس از گران شدن قیمت بنزین بازار مسکن به روزهای رونق بازگشت و قیمت نیز به تبع آن افزایش پیدا کرد.
توجه به نیاز بازار از دیگر نکاتی است که باید در سرمایهگذاری در املاک مسکونی در نظر داشت. مثلا بر اساس آمارهای بانک مکزی خانه‌های 400 تا 700 میلیونی که اغلب کوچک متراژ هستند و در نواحی مرکزی و جنوبی شهر قرار دارند بازار بهتری دارند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
معایب سرمایهگذاری املاک اداری
از جمله مهمترین معایب سرمایهگذاری در املاک اداری قابلیت نقدشوندگی است. با توجه به تحریم ها و وضعیت بد اقتصادی کشور مشتری املاک اداری کاهش پیدا کرده است.
هرچند در شرایط با ثبات اقتصادی وجود املاک اداری با قابلیت‌های ایده‌آل و مورد رضایت کسب و کارها در کشور با کمبود مواجه است.
معایب سرمایهگذاری در املاک اداری در کنار نقدشوندگی، مراحل دریافت کاربری اداری است. همانطور که توضیح دادیم برای دریافت مجوز کاربری اداری باید مجوزهای لازم از شهرداری و معاونت شهرسازی این نهاد دریافت شود.
برای تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری نیز همین مراحل باید طی شود.
مزایای سرمایهگذاری در املاک اداری
برای شناخت بازار باید معایب سرمایهگذاری در املاک اداری در کنار مزایای سرمایه گذاری در املاک اداری مورد بررسی قرار گیرد.
از مهمترین مزایای سرمایهگذاری در املاک اداری این است که قیمت این املاک با گذشت زمان کاهش پیدا نمی‌کند. در حالی که قیمت املاک مسکونی نوساز و قدیمی‌ساز سال به سال تغییر می‌کند.
|
از جمله مهمترین معایب سرمایهگذاری در املاک اداری قابلیت نقدشوندگی است. با توجه به تحریم ها و وضعیت بد اقتصادی کشور مشتری املاک اداری کاهش پیدا کرده است. |
معایب سرمایهگذاری در املاک مسکونی
از جمله معایب سرمایهگذاری در املاک مسکونی کاهش قیمت خانه با تغییر عمر ساختمان است. همانطور که توضیح دادیم کاهش قیمت خانه با افزایش عمر ساختمان رابطه مستقیمی دارد.
از جمله معایب سرمایهگذاری در املاک مسکونی تغییرات روزانه این بازار است. به طور کلی المان‌های متفاوتی در بازار مسکن تاثیر گذار است. از وضعیت عرضه و تقاضا تا حضور دلالان و سیاست‌های اقتصادی دولت. هرچند در این بین نباید از عوارض روانی تصمیمات خلق الساعه چشم پوشی کنیم.
در آخرین جهش قیمتی و معاملاتی بازار مسکن تهران بازیگر اصلی بنزین بود. عاملی که در شرایط عادی نباید تاثیر آنچنانی بر وضعیت بازار مسکن بگذارد.
از مهمترین معایب سرمایهگذاری املاک مسکونی عدم توانایی پیشبینی در این بازار است. بازاری که می‌تواند روزانه با تغییر قیمت همراه باشد.
هرچند در حالت کلی سرمایهگذاری در این بازار ریسک کمتری به نسبت سرمایهگذاری در بخش‌های دیگر دارد.
بر اساس آمارهای بانک مرکزی در بین کاربری‌های متفاوت املاک، زمین بیشترین افزایش قیمت را در سال‌های گذشته تجربه کرده است.
جمع بندی
- سرمایهگذاری در املاک اداری با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی و آینده کسب و کارهای فعال در کشور می‌تواند موفق باشد.
- وضعیت بازار املاک اداری کشور تابعی از عوامل مختلف است. از وضعیت کلی بازار مسکن گرفته تا شرایط اقتصادی و تحریم و …
- سرمایهگذاری در املاک مسکونی ریسک کمتری نسبت به سرمایهگذاری در کاربری های دیگر ساختمان دارد.
- سرمایهگذاری املاک مسکونی باید آماری دقیق از میزان عرضه و تقاضا و همچنین فراز و نشیب‌های بازار مسکن داشته باشند. از معایب سرمایهگذاری املاک مسکونی و شاید مهمترین آن‌ها تغییرات سریع این بازار است. سرمایهگذاری در حوزه مسکن البته در مجموع فعالیت اقتصادی نسبتا بادوامی است.
|
از جمله معایب سرمایهگذاری در املاک مسکونی کاهش قیمت خانه با تغییر عمر ساختمان است. همانطور که توضیح دادیم کاهش قیمت خانه با افزایش عمر ساختمان رابطه مستقیمی دارد. |
