کلمه حباب برای بازارهای مختلف مالی به طور گسترده در بازه‌های زمانی مختلف استفاده می‌شود اما درباره این که حباب در یک بازار چیست و در چه شرایطی می‌توان گفت یک بازار حباب دارد اتفاق نظر وجود ندارد. اصلا آیا بازار مسکن ایران وارد حباب شده است؟
شیلر و کیس در مقاله سال سال ۲۰۰۳ خود تحت عنوان اینکه «آیا در بازار مسکن حباب وجود دارد؟» (Is there a bubble in the Housing Market) بر این باورند که در کاربرد گسترده این اصطلاح به وضعیتی گفته می‌شود که انتظارات بیش از حد مردم، از افزایش قیمت در آینده باعث افزایش موقت قیمت‌ها می‌شود.
در حین حباب قیمت مسکن، خریداران مسکن فکر می‌کنند خانه‌ای که برای آنها بسیار گران است اکنون، یک خرید قابل قبول است زیرا با افزایش قابل توجه قیمت در آینده سود زیادی خواهند برد و با توجه به اینکه افزایش قیمت مسکن در سالهای آتی از پس انداز بازدهی بهتری دارد، نیازی به پس انداز زیادی ندارند.
افرادی که تاکنون موفق به خرید خانه نشده‌اند در دوران حباب نگرانند که اگر امروز موفق به خرید ملک نشوند احتمالا در آینده با سختی بیشتری قادر به خرید مسکن خواهند بود.
بنابراین انتظار افزایش قیمت در آینده اثر جدی روی قسمت تقاضای ملک می‌گذارد، اگر مردم انتظار داشته باشند که قیمت ملک کاهش پیدا نکند، و مطمئن باشند برای مدت طولانی قیمت ملک کاهش پیدا نمی‌کند، آنها مسکن را به عنوان یک طبقه دارایی با ریسک کم قلمداد می‌کنند.
در این شرایط تقاضای سرمایه‌گذاری در ملک شدت بیشتری می‌گیرد و با افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری احتمال حبابی شدن بازار مسکن زیاد می‌شود. یکی از ویژگیهای حباب بازار مسکن این است که خرید ملک جهت افزایش قیمت آن در آینده نه برای لذت زندگی در آن است.
اگر انتظارات افزایش سریع و مداوم قیمت‌ها یک عامل موثر در ایجاد انگیزه برای خریداران ملک باشد، در آنصورت قیمت مسکن به صورت ذاتا بی‌ثبات است. قیمت‌ها همیشه نمی‌توانند با سرعت بالا بروند و هنگامی که مردم متوجه شوند که افزایش قیمت‌ها متوقف شده است، حمایت برای پذیرش قیمت‌های بالا شکسته می‌شود و قیمت‌ها در نتیجه کاهش تقاضا (در اقتصادهای سالم با نرخ تورم تک رقمی)، کاهش پیدا می‌کنند، در کشور ما رشد کمتر از تورم خواهند داشت و درنتیجه آن حباب می‌ترکد.
اما واقعیت این است که افزایش سریع قیمت لزوما دلیل حباب بازار مسکن نیست باید سوالاتی پاسخ داده شوند، که آیا انتظار افزایش قیمت مسکن در بین خریداران بالقوه مسکن وجود دارد یا خیر و آیا این انتظار افزایش قیمت انگیزه خرید آنها است یا خیر؟!
برای روشن کردن این موضوع که بازار مسکن تهران وارد حباب بازار مسکن شده است من در دو قسمت شواهد خود را ارائه می‌دهم در قسمت اول شاخص‌های بازار مسکن شهر تهران را در طول 30 سال از سال 1370 تا 1399 بررسی می‌کنیم. لازم به ذکر است از آنجا که وزارت راه از ارائه اطلاعات بازار مسکن در سال 1399 خودداری کرد از اطلاعات سامانه کیلید برای سال 1399 استفاده نموده‌ایم.
در قسمت دوم پرسشنامه‌ای با همکاری مجموعه کیلید تهیه کرده‌ایم و از خریداران بالقوه مسکن، کاربران سایت کیلید، و کسانی که به صورت ماهانه تغییرات قیمت مسکن خود را مشاهده می‌کردند، سوالاتی پرسیده‌ایم. که نتایج آن را در قسمت دوم ارائه می کنیم.
|
در همین رابطه بخوانید: |
قسمت اول: شاخص‌های مسکن برای بررسی حباب
تغییرات سالانه قیمتی مسکن در بازار مسکن شهر تهران
در این داده‌ها از سال 1370 تا 1390 از شاخص میانگین وزارت راه استفاده شده است. از سال 1390 تا 1399 از شاخص کیلید استفاده شده (دلیل استفاده از شاخص کیلید آن است که علاوه ویژگیهای ملک از جمله متراژ سال ساخت و منطقه را مد نظر قرار میدهد در صورتی که شاخص میانگین این ویژگیهای ملکی را مورد نظر قرار نمی‌دهد مثلا اگر یک سال فقط خانه‌های باکیفیت و نوساز در محله‌های خوب معامله شوند شاخص میانگین افزایش می‌یابد در صورتی که ممکن است قیمت ملک تغییری نکرده باشد اما شاخص کیلید با توجه به اینکه در مدل خود ویژگیهای ملک را در نظر می‌گیرد تغییرات قیمتی مسکن را با دقت بهتری اندازه می‌گیرد).
میزان رشد در سالهای 97، 98 و 99 به ترتیب 71، 103 و 85 درصد بوده‌اند، این افزایش بیشترین و مداوم‌ترین افزایش قیمت مسکن در 30 سال اخیر بوده‌اند. یک سال در سال 86 افزایش 81 درصدی را شاهد بودیم و در سالهای 74 و 75 به ترتیب رشد 61 درصدی و 67 درصدی داشته‌ایم.
همانطور که مشاهده می‌کنید در طول 30 سال فقط 3 سال افزایش متوالی بالای 70 درصد در قیمت مسکن را مشاهده کرده‌ایم و آن هم سالهای 97، 98 و 99 بوده‌اند.
افزایش مداوم و بسیار شدید سالهای اخیر ممکن است ذهنیتی در خریداران به وجود آورد که این روند همچنان ادامه پیدا می‌کند و انگیزه مردم برای سرمایه‌گذاری را افزایش دهد.
شاخص قیمت به رهن و اجاره
این شاخص یکی از شاخص‌هایی است که تا حدودی به ما نشان میدهد آیا قیمت مسکن حبابی شده است؟! در نمودار زیر اعداد این شاخص را از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۹ مشاهده می‌کنید.
اعداد سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۸ از داده‌های وزارت راه استفاده شده است اما با توجه به نبودن داده در سال ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ در سایت وزارت راه، از داده‌های سایت کیلید (املاک آگهی شده جهت فروش یا رهن و اجاره) استفاده کرده‌ایم. معادل شاخص (P/E) در بازار سرمایه است که کارشناسان بازار برای بررسی قیمت سهام بررسی می‌کنند.
همانطور که مشاهده می‌کنید شاخص قیمت ملک به اجاره در شهر تهران در سال 99 به بالاترین حد خود در طول 30 سال اخیر رسیده است. و این عدد در طول تاریخ بی سابقه بوده است. این عدد در سال 75 به 28 رسیده بود اما امروز رکورد 30 ساله خود را زده و این نسبت به 5/29 رسیده است.
نسبت قیمت به دستمزد برا بررسی حباب بازار مسکن
یکی از شاخص‌های برای بررسی اینکه قیمت overshooting شده است نسبت قیمت به دستمزد است که برای اینکه این عدد ملموس‌تر باشد تعداد سالهای انتظار برای خرید یک ملک 50 متری را باتوجه به حداقل دستمزد هر سال و قیمت ملک بررسی کرده‌ایم.
اگر فرض کنیم که فرد یک سوم از درآمد خود در هر ماه را برای خرید خانه پس انداز کند چه مدت طول می‌کشد تا یک خانه خریداری کند. همانطور که مشاهده می‌کنید این شاخص هم در سال 99 با عدد 154 سال به بیشترین میزان خود در طول 30 سال خود رسیده است.
تعداد معاملات برای بررسی حباب بازار مسکن
یکی دیگر از شاخص‌هایی که می‌توان بررسی کرد تعداد معاملات است که نشان میدهد بازار مسکن شهر تهران وارد رکود شده است از سال 89 تا 96 به طور متوسط سالانه 163 هزار معامله در بازار مسکن تهران انجام شده اما در سالهای 97، 98 و 99 به طور متوسط 100 هزار معامله انجام شده است.
در سالهای 98 و 99 تعداد معاملات به 84 هزار معامله در سال تقریبا نصف میانگین سالهای 89 تا 96 رسیده و این اعداد به خوبی نشان میدهد که افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن باعث رکود شدید در این بازار شده و بخش تقاضای مصرفی در بازار کاهش جدی یافته است.
بررسی جستجوی کلمه «قیمت خانه» کاربران اینترنت
یکی از ابزارهایی که می‌توان برای بررسی حباب‌ها انجام داد، ابزار گوگل ترند است که میزان جست و جوی کاربران یک کشور روی کلمات را در سالهای مختلف نشان میدهد.
بر اساس داده های گوگل ترند کلمه «قیمت خانه» در سه سال گذشته نسبت به سایر سال‌ها توسط کاربران ایران بیشتر جستجو شده. این موضوع نشان میدهد که افزایش قیمت در سالهای اخیر باعث شده بود تا مردم بیشتر تغییرات قیمت مسکن را رصد کنند.
بیشترین میزان جست و جوی این کلمه از سوی کاربران در دوره 10 ساله اخیر مربوط به بازه اردیهشت تا مهر سال 99 بوده. این داده‌ها نشان میدهد احتمال حباب در آن بازار بیشتر از سایر دوران است البته نرخ نفوذ اینترنت نیز در این 10 سال افزایش یافته و اثر آن نیز در میزان حجم جست و جوها در سالهای اخیر را نباید نادیده گرفت (لازم به ذکر است که این داده با ماه‌های میلادی است ما با 10 روز جابجایی معادل ماه شمسی آنها را آورده‌ایم).
البته ناگفته نماند که در این زمان دولت دو مرتبه خواستار حذف قیمت از آگهی‌های املاک در سایت‌های تبلیغاتی املاک شد تا با حذف قیمت از روند افزایشی قیمت مسکن جلوگیری کند اما این موضوع فقط باعث افزایش هزینه خریداران و فروشندگان برای آگاهی از قیمت روز مسکن شد و هیچ اثری در جلوگیری از افزایش قیمت مسکن نداشت.
|
در همین رابطه بخوانید: |
قسمت دوم پرسشنامه از متقاضیان بالقوه خرید (کاربران سایت کیلید)
ما در کیلید از کاربران سایت که می‌خواستند تغییرات قیمتی مسکن خود را در سایت کیلید رصد کنند یا در جست و جوی خرید ملک بودند ابتدای سال 1400 نظر سنجی کردیم و دیدگاه و نظرات آنها را درباره بازار مسکن جویا شدیم. نتایج پاسخ‌ها را مشاهده می‌کنید:
سوال 1)
سوال 2)
نتایج جالبی به دست آمد 33 درصد از افرادی که در پرسشنامه ما یک سال اخیر خانه‌ای خریداری کرده بودند به قصد سرمایه‌گذاری تهیه کرده، در حالی که این عدد برای افرادی که 1 تا 3 سال و یا 3 تا 5 سال خریداری کرده بودند 11 درصد و 13 درصد بود این موضوع حاکی از آن است که تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در سال گذشته زیاد شده است و نگاه به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در سال اخیر شدت یافته است.
سوال 3)
30 درصد از پاسخ دهندگان خرید خانه در تهران امروز را دارای ریسک زیاد می‌دانند، 34 درصد بدون ریسک و 36 درصد تا حدی ریسک .
این جواب‌ها نشان میدهد که 70 درصد افراد احساس حباب بازار مسکن در ابتدای سال 1400 ندارند و احتمال کاهش قیمت را ناچیز می‌دانند.
در سوالات بعد انتظارات افزایش قیمت در آینده مسکن را از کاربران کیلید جویا شدیم
سوال 4)
56 درصد تصور این را دارند که قیمت مسکن در سالهای آتی بیش از تورم افزایش می‌یابد. این نشان میدهد که همچنان مردم تصور این را دارند که قیمت مسکن روند افزایشی خود را حفظ می‌کند و انتظار افزایش قیمت را دارند.
سوال 5) انتظار دارید در 12 ماه آینده چند درصد ارزش خانه‌های تهران تغییر کند؟
(پاسخ‌دهندگان 453 نفر)
پاسخ دهندگان به طور میانگین 28 درصد افزایش قیمت مسکن را برای سال آینده پیش بینی کرده‌اند.
سوال 6) طی 10 سال آینده، انتظار دارید که ارزش خانه‌های تهران به طور متوسط سالیانه چند درصد تغییر کند؟
(پاسخ‌دهندگان 440 نفر)
پاسخ‌دهندگان به طور میانگین 75 درصد افزایش سالیانه قیمت مسکن را برای 10 سال آینده پیش‌بینی کرده‌اند!
سوال 7)
69 درصد از پاسخ‌دهندگان فکر می‌کنند که سال 1400 سال خوبی برای خرید ملک است زیرا انتظار دارند که قیمت آن همچنان افزایش یابد!
|
در همین رابطه بخوانید: |
سوال 8)
75 درصد از پاسخ‌دهندگان معتقدند که اگر کسی امروز خانه نتواند بخرد احتمالا در سالهای آتی هم نخواهد توانست خانه‌ای خریداری کند.
سوال 9)
میزان صحبت درباره بازار که یک شاخص مهم در رابطه با حباب است نشان میدهد 44 درصد از پاسخ‌دهندگان به طور مکرر با دوستان و آشنایان خود در رابطه با بازار مسکن صحبت کرده‌اند.
سوال 10)
49 درصد از پاسخ‌دهندگان بازار مسکن را مناسب برای سرمایه‌گذاری دیده‌اند بعد از آن 19 درصد بازار رمز ارزها را مناسب دیده‌اند 15 درصد بازار سرمایه و 14 درصد بازار سکه و طلا و 2 درصد بازار ارز را برای سرمایه‌گذاری مناسب دیده‌اند.
نکته جالب این است که افزایش شدید بازار رمز ارزها باعث شده تا افراد این بازار را به عنوان یک بازار برای سرمایه‌گذاری مناسب در سالهای آینده در نظر بگیرند.
سوال 11)
با فرض اینکه زمانی که مردم بیشتر در مورد یک بازار صحبت کنند احتمال وجود حباب و رفتارهای هیجانی در آن بازار بیشتر است. در این سوال بازارهای موازی را نسبت به یکدیگر بررسی کردیم.
بیشترین رای را بازار سرمایه با 33% بعد از آن به ترتیب بازار مسکن با 25% ، بازار رمز ارزها مثل بیت کوین 19%، بازار ارز 19% و در نهایت بازار سکه و طلا با 8 درصد رتبه آخر را در بین پاسخ کاربران کیلید داشت.
البته ما در سال گذشته شاهد رفتار عجیبی در بازار سرمایه بوده‌ایم که شاخص کل بازار از حدود 500 هزار به 2 میلیون رسید و سپس تا یک میلیون و 200 هزار واحد پایین رسید و سهام به عنوان یک طبقه دارایی در سبد دارایی بسیاری از خانوارها قرار گرفت طبیعی است که رتبه اول را بازار سهام اختصاص دهد. اما اینکه پس از آن بازار مسکن رتبه 2 را به خود اختصاص میدهد باز اثبات می‌کند که مردم بیشتر از سایر بازارها در رابطه با مسکن گفت و گو می‌کنند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
نتیجه‌گیری در مورد حباب بازار مسکن
- نتایج پرسشنامه و شاخص‌ها این موضوع را برای ما روشن کرد که رفتار خرید ملک در شهر تهران در سالهای اخیر انگیزه‌های سرمایه‌گذاری داشته و انتظار افزایش قیمت در خریداران ملک بیشتر از گذشته شده است.
- همانطور که مشاهده شد هم از لحاظ شاخص‌های اقتصادی هم از نتایج پرسشنامه می‌توان اینگونه استنباط کرد که با افزایش قیمت مسکن در سالهای 97، 98 و 99 به ترتیب با 70 درصد، 102 درصد و 85 درصد بازار مسکن وارد رفتارهای هیجانی و حبابی شده است.
- نگاه به خرید ملک به عنوان یک کالای سرمایه‌ای بیش از گذشته شده و احتمال اینکه قیمت واقعی مسکن در بالاترین سطح خود باشد بسیار زیاد است (با توجه به اینکه کشور ما همیشه تورم دارد کاهش اسمی قیمت‌ها ممکن است رخ ندهند اما قیمت واقعی مسکن (تورم در رفته) احتمالا کاهش می‌یابد).
- ناگفته نماند که متغیرهای زیادی در بازار مسکن اثر می‌گذارند. یکی از از این متغیرها پایه پولی است. متاسفانه بودجه سال 1400 به شدت تورمی است و احتمالا باعث افزایش پایه پولی می‌شود باید دید که اثرات این بودجه بر قیمت‌های بازار مسکن چقدر است.
