بازار مسکن تهران طی سالیان گذشته فراز و نشیب زیادی داشته است. افزایش ارز و سکه و بیماری کرونا باعث شد تاثیرات مستقیم و غیر مستقیم بر این بازار گذشته شود. شرکت کیلید با کمک گرفتن از داده‌های بدست آمده بررسی کاملی به روی معاملات مسکن شهر تهران در سه سال گذشته انداخته است.
در این بررسی مقایسه سالی‌های ۹۶ و ۹۷ و ۹۸ با یکدیگر به خواننده درک درستی از شرایط حاکم بر بازار مسکن شهر تهران را می‌دهد. باهم این مقاله را بخوانیم:
مقایسه معاملات زمستان 98 با زمستان 97 و زمستان 96
تعداد معاملات در شهر تهران در زمستان 98، 34820 معامله در زمستان 97، 29467 معامله و در زمستان 96، 50551 معامله بوده است بنابراین تعداد معاملات در زمستان 98 نسبت به زمستان 97، 18% افزایش و نسبت به زمستان 96، 31 درصد کاهش داشته است.
تعداد معاملات در اکثر مناطق در زمستان 98 نسبت به زمستان 97 (به غیر از مناطق 12، 15 و 20) افزایش یافته
مناطق 2، 5، 8، 13 و 9 به ترتیب با رشد 38%، 35%، 32%، 30% و 24% بیشترین رشد را در تعداد معاملات نسبت به زمستان 98 داشته‌اند.
مناطق 20، 15، 12، 1 و17 به ترتیب با رشد 19-%، 8-%، 6-%، 2+% و 3+% کمترین رشد را نسبت به زمستان 97 داشته‌اند.
تعداد معاملات در زمستان 98 نسبت به زمستان 96 در همه مناطق کاهش یافته است و مناطق 9، 5، 10، 17 و 19 به ترتیب با 4%، 14%، 17%، 18% و 25 درصد کاهش کمترین کاهش و مناطق 1، 3، 20، 6 و 4 به ترتیب با 51%، 47%، 43%، 42% و 41 درصد کاهش بیشترین کاهش را نسبت به زمستان 96 داشته‌اند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
مقایسه معاملات زمستان 98 با پاییز 98 در معاملات مسکن شهر تهران
تعداد معاملات در بازار مسکن شهر تهران در زمستان 98، 102 درصد نسبت به پاییز 98 رشد یافته است.تعداد معاملات در پاییز 98، 17235 واحد و در زمستان 98، 34820 واحد بوده است.
تعداد معاملات در شهر تهران در زمستان 98 در تمامی مناطق نسبت به فصل پاییز 98 رشد داشته است و مناطق 22، 8، 3، 2 و 13 به ترتیب با 149%، 133%، 122%، 120% و 114% رشد بیشترین رشد را نسبت به پاییز 98 داشته‌اند و مناطق 17، 19، 9، 16 و 10 به ترتیب با 48%، 73%، 79%، 86% و 87 % رشد کمترین رشد را نسبت به پاییز 97 داشته‌اند.
در زیر نقشه حرارتی مناطق و محلات تهران از نظر تعداد معاملات در زمستان 98 در هر منطقه و محله نشان داده شده است:
تعداد معاملات در ماه دی 98، با 10887 معامله نسبت به دی ماه سال 97، 58 درصد افزایش و نسبت به دی ماه 96، 44 درصد کاهش یافته است.
تعداد معاملات در ماه بهمن 98، با 13550 معامله نسبت به بهمن ماه سال 97، 42 درصد افزایش و نسبت به بهمن ماه 96، 28 درصد کاهش یافته است.
تعداد معاملات در ماه اسفند 98، با 10383 معامله نسبت به اسفند ماه سال 97، 20 درصد کاهش و نسبت به اسفند ماه 96، 17 درصد کاهش یافته است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
همانطور که در نمودار زیر مشخص است، در سال ۹۶ با نزدیک شدن به پایان سال تعداد معاملات در تهران رو به کاهش بود. این در حالی است که در سال 97 با نزدیک شدن به پایان سال تعداد معاملات در حال افزایش بودند.
بدین ترتیب که در بهمن ماه 97 شاهد افزایش 39 درصدی نسبت به ماه قبل (دی) و در اسفند ماه 97 شاهد افزایش ۳۷ درصدی نست به ماه قبل (بهمن) بودیم.
در بهمن و دی سال ۹۸ تعداد معاملات نسبت به ماه‌های مشابه سال 97 شاهد افزایش نسبی بود (همانطور که در بالا اشاره شد). که می توان گفت این افزایش تا حدی به علت رکود بازار مسکن در سال 98 بوده و بازار در ماه های گذشته در حال خروج از رکود کم سابقه مسکن بوده است.
همچنین در سال 98 نیز به نظر می آمد مشابه با سال 97 با نزدیک شدن به انتهای سال تعداد معاملات در حال افزایش باشد. زیرا که هم نسبت به پاییز 98 تعداد معاملات افزایش یافته بود و هم بهمن ماه 98 شاهد افزایش 24 درصدی نسبت به دی 98 بود.
اما ناگهان در اسفند ماه تعداد معاملات بر خلاف آنچه انتظار می رفت کاهش یافت و کاهش ۲۳ درصدی نسبت به بهمن ماه را تجربه کرد که البته قطعا شیوع بیماری کرونا تاثیر چشم گیری در این امر داشته.
بسیاری از تحلیل گران، تاثیر کرونا در بازار مسکن را تنها کاهش 23 درصدی تعداد معاملات اسفند ماه نسبت به بهمن دانستند.
این درحالی است که اگر بازار در حالت عادی به سر می‌برد، چه بسا تعداد معاملات در اسفند نسبت به بهمن با رشد همراه می شد. و این نشان می دهد تاثیرات کرونا در بازار مسکن ممکن است بسیار بیش از کاهش 23 درصدی تعداد معاملات باشد.
مقایسه شاخص قیمیتی مسکن کیلید زمستان 98 با زمستان 97 و زمستان 96
شاخص قیمتی مسکن شهر تهران کیلید (متر مربع) در دی، بهمن و اسفند 98 به ترتیب به عدد 94/13، 67/14 و93/15 میلیون تومان رسید.
شاخص قیمتی مسکن شهر تهران کیلید (متر مربع) در دیماه نسبت به دیماه 97، 49 درصد افزایش، در بهمن 98 نسبت به بهمن 97، 52% افزایش و در اسفند 98 نسبت به اسفند 97 48 درصد افزایش یافته است.
شاخص قیمتی مسکن شهر تهران کیلید (متر مربع) در دیماه نسبت به دیماه 96، 168 درصد افزایش، در بهمن 98 نسبت به بهمن 96، 173% افزایش و در اسفند 98 نسبت به اسفند 96، 183 درصد افزایش یافته است.
شاخص قیمتی مسکن شهر تهران کیلید (قیمت کل واحد) در دی، بهمن و اسفند 98 به ترتیب به عدد 1288، 1362 و 1490 میلیون تومان رسید.
شاخص قیمتی مسکن شهر تهران کیلید (قیمت کل واحد) در دیماه نسبت به دیماه 97، 50 درصد افزایش، در بهمن 98 نسبت به بهمن 97، 54 درصد افزایش و در اسفند 98 نسبت به اسفند 97، 49 درصد افزایش یافته است.
شاخص قیمتی مسکن شهر تهران کیلید (قیمت کل واحد) در دیماه نسبت به دیماه 96، 173 درصد افزایش، در بهمن 98 نسبت به بهمن 96، 170 درصد افزایش و در اسفند 98 نسبت به اسفند 96، 184 درصد افزایش یافته است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
در نمودار بالا، درصد تغییرات شاخص مسکن تهران (به ازای قیمت متر مربع) در فصل زمستان (انتهای آذر تا انتهای اسفند) سال های ۹۶، ۹۷ و ۹۸ با یکدیگر مقایسه گردیده است.
همانطور که در نمودار مشخص است، درصد افزایش قیمت در زمستان سال ۹۸ بیش از سال ۹۷ و سال ۹۷ بیش از سال 96 می باشد. به گونه ای که زمستان 96 شاهد افزایش حدودا 12 درصدی قیمت مسکن بوده ایم، در حالی که زمستان 97 این عدد به حدود 15 درصد افزایش یافت و در زمستان 98 نیز به 18 درصد افزایش رسید.
شاخص قیمتی کیلید نشان می‌دهد در دوره‌ی دوساله شاخص قیمتی مسکن در تمامی مناطق روند افزایشی داشته است.
از اسفند ۹۶، تا اسفند ۹۸ (در بازه زمانی دوساله) مناطق ۱۸، ۱۰، 9، 17 و ۲۰ به ترتیب با ۲۲7 درصد، ۲۱۴ درصد، ۲۰3 درصد، ۱۹۹ درصد و ۱۹۷ درصد افزایش بیشترین افزایش و مناطق ۲، ۱، 5، 12 و 6 به ترتیب با افزایش ۱۶0٪، ۱۶۷٪، ۱۷۱٪، ۱۷۱٪ و ۱۷۲٪ کمترین افزایش را از اسفند ۹۶ تا اسفند ۹۷ داشته‌اند.
از اسفند ۹۷، تا اسفند ۹۸ (در بازه زمانی یکساله) مناطق ۲۰، ۱۸، ۱۲، ۱۷ و 19 به ترتیب با ۱۰1 درصد، 70 درصد، ۵۴ درصد، ۵۱ درصد و ۴۹ درصد افزایش بیشترین افزایش و مناطق ۱، ۲، ۱۳، ۱۴ و 22 به ترتیب با افزایش ۳۷٪، ۳۸٪، ۳۹٪، ۴۰٪ و ۴۰٪ کمترین افزایش را از اسفند ۹۶ تا اسفند ۹۷ داشته‌اند.
در زیر نقشه حرارتی میانگین قیمت متر مربع مناطق و محلات تهران در زمستان 98 آورده شده است:
بررسی متراژ خانه های معامله شده در معاملات مسکن شهر تهران
بر طبق این نمودار و داده‌های ثبت شده از معامله‌های املاک مسکونی تهران، تنها 12درصد از معاملات انجام شده در زمستان 98 در تهران مربوط به ملک‌هایی با متراژ کمتر از 50 متر بوده است.
در مقابل 61 درصد از معاملات را ملک‌هایی تشکیل می‌دهند که متراژی بین 50 تا 100 متر دارند. همچنین 21 درصد از معاملات مربوط به ملک‌هایی با متراژ های 100 تا 150 متر می‌شود و تنها 5 درصد و 1 درصد از معاملات به ترتیب مربوط به خانه‌هایی با متراژ‌های بین 150و 250 متر و بالای 250 متر می باشد.
بررسی عمر خانه های معامله شده در معاملات مسکن شهر تهران
15 درصد از معاملات مربوط به ساختمان‌های کلید نخورده (عمر صفر سال) شده اند، 28 درصد از معاملات را خانه‌های نوساز ( عمر 0 تا 5 سال) تشکیل داده اند و 55 درصد از معاملات را نیز خانه هایی با عمر 5 تا 35 سال تشکیل داده اند.
این در حالی است که خانه هایی با عمر بیشتر از 35 سال تنها 2 درصد از معاملات را تشکیل داده اند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
