پیدا کردن خانه ایده‌آل، کاری پرزحمت است. سر زدن به بنگاه‌های معاملات املاک، محاسبه هزینه‌ها و بررسی شرایط و انتخاب یکی از موارد، همیشه پر از چالش بوده و به اندازه کافی آدم را خسته میکند.اما با یافتن خانه ایده‌آل، ماجرای جدیدی شروع میشود و آن سند زدن ملک است. مبایعه‌نامه ، بنچاق ، انتقال سند و مراجعه به دفتر اسناد مواردی است که ممکن است با آن مواجه شوید.
به نام زدن و یا سند زدن ملک، جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار و یا فروشنده شود. در این مطلب تلاش کرده‌ایم تا شما را با این جزئیات آشنا کنیم.
در درجه اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:
- فروشنده: می‌خواهد ملک یا خانه را بفروشد.
- خریدار: می‌خواهد ملک یا خانه را بخرد.
درصورتی که به این توافقات رسیده باشند، وارد معامله می‌شوند.
اگر خانه مورد نظر خودتان را پیدا کرده‌اید به شما تبریک می‌گوییم و کمکتان میکنیم تا به راحتی مراحل سند زدن خانه را پشت سر بگذارید.
مراحل معامله ملک
معامله ملک در ایران سه مرحله دارد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
مرحله اول: توافق
مرحله اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می‌کنند. در این توافق، نوشته‌ای کتبی به نام قولنامه می‌نویسند، به عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب میکنیم.
تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه در چیست؟
اسم حقوقی قولنامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قولنامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قولنامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قولنامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند.
حدود 100 سال پیش، نام مبایعه‌نامه، مجتهدنویس بود. زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک می‌گرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌کرد.
بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمی‌کردند و خودشان قولنامه را می‌نوشتند، اما شرایط را رعایت نمی‌کردند. در نتیجه «مبایعه‌نامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن»، ایجاد شد.
درحال حاضر قولنامه و مبایعه‌نامه را یکی فرض می‌کنند. اما شما لازم است که تفاوت‌هایشان را بدانید.
ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از سند زدن خانه می‌توانید یک مبایعه‌نامه بنویسید.
|
در همین رابطه بخوانید: |
در مبایعه‌نامه چه مواردی ذکر میشود؟
در مبایعه‌نامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد:
- مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
- مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
- موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
- مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
- زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.
اگر این 5 مورد ذکر نشود، مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این 5 مورد، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه‌نامه شفاف میشود:
- درصورت پشیمانی: فرض کنید شما خانه‌ای را پسندیده‌اید و مبایعه‌نامه نوشته‌اید ولی همسرتان میگوید من این خانه را نمی‌پسندم. باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می‌افتد.
برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت بعد از تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.
- گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته میشود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد.) و …
عموما در مبایعه‌نامه، خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند، به‌عبارتی می‌گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله میکنیم و به‌هیچ‌وجه معامله را فسخ نمی‌کنیم.
وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینهای گول خورده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.
دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می‌پذیرید. با نوشتن «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» اجازه فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.
- منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می‌خرید، بعضی وسیله‌ها روی خانه است. در این بند به‌طور مفصل همه را ذکر می‌کنید.
مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و… خریده‌ام. بهتر است تا می‌توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.
بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.
در این مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد.
ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
در ادامه به طور مفصل به بررسی هزینه‌های انتقال سند خواهیم پرداخت.
مرحله دوم سند زدن ملک: دریافت کد رهگیری
تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصربه‌فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد.
برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معامله املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معامله املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد.
مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر میشود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و میگوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است.
صادر شدن کد رهگیری به منزله سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است. بعضی از افراد، تنظیم مبایعه‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند.
مرحله سوم سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی
در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر بنچاق
- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- اصل و تصویر وکالت‌نامه
- اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمینهای دارای بنا و زمینهای بدون بنا)
- صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
- اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)
بنچاق چیست؟
وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند به شما داده میشود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.
بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده میشود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.
از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معامله قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.
در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.
وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.
همچنین دفتر اسناد به‌صورت اینترنتی بررسی میکند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساختوساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این صورت اجازه معامله داده نمی‌شود. پس این مرحله‌ای که دفتر اسناد انجام می‌دهد بسیار مهم است.
|
فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به نام کردن و سند زدن خانه طی میکند:
- شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی میکند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.
عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینه انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌وپرورش به شهرداری بپردازد.
- دارایی: 4% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن 4% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری 10 میلیون است، دارایی بیش از متری 10هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.
- بیمه: اگر ملک تجاری باشد.
مرحله نهایی سند زدن ملک: انتقال سند
طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند.
اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد.
اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینه پشیمانی را از فروشنده بگیرد.
فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحله قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.
بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده میشود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است. |
سند زدن ملک چقدر هزینه دارد؟
- ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.
- فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
- دارایی هزینه نقل‌وانتقال را می‌گیرد. اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیات‌براجاره» هم می‌گیرد.
- هزینه دفترخانه(حق التحریر)، به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود. این هزینه حدودا بین 200 هزارتومان تا دو میلیون است.
تفاوت سندهای قدیم و جدید
در سندهای قدیمی، فقط موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را می‌نوشتند. این اسناد قابل جعل است و با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را می‌توانند بفروشند.
اما در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز ذکر شده است. این مختصات منحصر به فرد است و قابل جعل نیست.
جمع‌بندی
- سند زدن خانه، امری مهم و حساس است و باید برای انجام آن زمان، حوصله و دقت فراوان به کار رود.
- هر یک از بندهای ذکر‌شده در مبایعه‌نامه، می‌تواند به نفع یا به ضرر شما استفاده شود پس در نوشتن آن‌ها دقت کنید.
- برای اعتبار یافتن مبایعه‌نامه، گرفتن کد رهگیری از بنگاه معاملات ملکی رسمی الزامی است.
- فروشنده باید تمام بدهی‌های ملک را بپردازد و پس از مفاصا حساب، می‌تواند خانه را به نام بزند.
- انتقال سند ملک و فروختن آن هزینه‌های قابل توجهی دارد که باید از قبل تأمین شوند.
سلام و خسته نباشيد ممكنه خواهش كنم من روً راهنمايي كنيد . زماني كه ملك را ميفروشي و مبايعنامه تنظيم ميشود امضا ميشود و چك بيع وصول ميشود و بعد خريدار براي امضا برگه كد رهگيري نميايد و ميگويد شايد نتوانم در زمان مقرر به تعهد خود عمل نمايم بايد چه كرد ؟
سلام
چجوری میتونم بفهمم سندی بنامم هست ؟
تشکر
سلام هزینه های نقل و انتقال که در انتهای بنچاق قید میگردد به چه نسبتی بعهده خریدار و فروشنده می باشد
سلام بعد از جواب شهرداری باید به داریی مراجعه کنم برای سند زدن من فروشنده هستم
بله بایستی پاسخ استعلامات دفترخانه اخذ شود
با سلام
مغازه ای را خریدیم ک دارای بالکن بوده است،در پایان کار شهرداری نیز بالکن قید شده است ولی در سند نیست،فروشنده متعد شده ک در هنگام به نام کردن سند بالکن را نیز اضافه کند و مابقی پول را بگیرد،حال ک سند را انتقال داده است،در آن بالکن موجود نیست.می خواستم بدونم هزینه آوردن بالکن در سند چقدر است و چگونه عمل کنیم که در آینده پشیمان نشویم،ممنون
به واحد کاداستر اداره ثبت مراجعه شود
سلام و خسته نباشيد بنده بدون پرداخت هيچ پولى ملكى ب مساحت ٨٩متر ب نامم زده شده و بنا ب دلايل شخصى از كسى ك ب نامم زده جدا شده ام و ميخواهد خانه رو از من بگيرد من ميخوام بدون آيا قانونى ميتونه از من بگيره سند ٦دانگ ب نامم خورده و هيچ چيزى تو سند قيد نشده و در صحت سالم بودن ايشون ب نانم زدن ممنون ميشم راهنماييم كنيد
اگر بعنوان حبه باشد بله می تواند پس بگیرد
سلام. ما بتازگی خونه ای خریدیم ک قرار بود بنام من بشه. اما همسرم اطلاعات دقیق نداشتن و مبایعه نامهه رو ب اسم خودشون نوشتن و امضا کردن. الان ک سند تنظیم شده و باید بریم دفترخونه راهی هس ب اسم من بزنه؟
با سلام من سند و نمیدونستم نباید پرس کنم ولی پرسش کردم حالا باید چیکار کنم
از اداره ثبت تقاضای تعویض بده
باسلام بنده به اشتباه سند و پرس کردم اگرم بخوام بازش کنم کلا از بین می رود حالا موقع سند چیکار کنم
سلام هزینه دفترخانه جهت به نام زدن ملک به عهده دو طرف هست یا فقط فروشنده؟
نصف به نصف ولی به طور کلی باید موقع قرارداد حتما مشخص کنید
با سلام ميخواهم ملكي را معامله كنم خريدار يك مقدار از مبلغ را كم دارد و ميخواهد از بانك مسكن وام بگيرد قرار شده است اول سند را به نامش بزنم تا بتواند از روي سند وام بگيرد و يك چك به همان مبلغ به من بدهد تا وقتي وام را گرفت چك را پاس كند تقريبا ٢٠روز هم مهلت خواسته.ميخواستم ببينم مشكلي از اين لحاظ پيش نمياد؟
پیشنهاد نمیکنم چنین کاری بکنید ، به خریدار بگویید تسهیلات خرید مسکن بگیرد و بانک در دفترخانه مبلغ کسری ایشان را به شما پرداخت کند
سلام، معمولا دیگه اوراق می‌خرن ونیازی به اینکه خونه به نامشان باشه نیست ولی همون اوراق میگن 20 روزه میدن من الان خونه رو دادم طرف نشسته قولنامه هم کردیم هنوزبیشتراز40روزه درگیر گرفتن وام‌شیم وهنوز جورنشده، بنظرمن که اصلا این کارو نکنید منکه بعدازاین فقط نقد معامله میکنم
با سلام آپارتمانی را خریدم با دوتا پارکینگ که یک پارکینگ مزاحم است حالا هنگام سند زدن یک پارکینگ قید شده وپارکینگ دیگه روی سند آپارتمانی که اصلاً پارکینگ ندارد افتاده فروشنده میگوید سند را بزنیم بعدا درست میکنیم یا برای پارکینگ دوم قرداد 99 ساله بنویسیم آیا این امر شدنی است لطفا راهنمایی کنید.
فروشنده موظف است طبق مبایعه نامه ملک را تحویل دهد،با یک وکیل مشورت کنید
سلام.پس از اتمام کار دفترخانه سند تک برگی به خریدار تحویل می شود؟آیا هزینه ی جداگانه از هزینه دفترخانه دارد؟لطفا در این مورد توضیح می دهید
بله هزینه چاپ سند تک برگ حدود ۵۰ هزار تومان
سند اضافى چيست ؟
چگونه آن را داشته باشيم
سلام ملکی رو فروختم بعد از ثبت مشخص شد افزایش متراژ داره ،خریدارم که ملک رو تحویل گرفته و مستاجر داده میگه باقی پول که مرحله اخره رو که 116 میلیونه رو نداره و میگه پول ندارم ،عدم حضور هم نگرفتم میگه تا خرداد سال اینده میتونم پول رو بدم چه کاری میتونم انجام بدم بی زحمت راهنمایی بفرمایید
مثل همیشه عالی بود
با سلام وعرض ادب .سوالی داشتم . دفاتر اسناد رسمی برای کسی که انحصار وراثت دارد وهمه وراث نیز به یک نفر واگذار کرده اند ومالیا بر ارث نیز داده شده . چه مدارکی برای مالیات نقل وانتقال به اداره دارایی می فرستد واستعلام می گیرد چون خود اداره دارایی همه این مدارک را دارد وایا اصلا این کار را میکند وشما در بالا ذکر کردید اصل انحصار وراثت وکپی من قبلا یک ملک دیگر را انجام دادم البته مراحل را فراموش کردم واحتمالا اصل را به انها دادم ولی دو عدد دیگر برابر اصل از دادگاه دارم ایا با ان می شود انجام داد وایا اصلا دفاتر خودشان نمی توانند مالیات برنقل وانتقال را دریافت کنند . ممنون
با سلام و احترام
پايان كار يك مجتمع مسكوني ٣ واحدي را به تازگي از شهرداري منطقه گرفته ام .
براي گرفتن سند مالكيت تفكيكي ، چه مداركي نياز است و مراحل اخذ سند چگونه است و به كجا بايستي مراجعه نمايم .
با تشكر از جنابعالي
با سلام و احترام
پايان كار يك مجتمع ٣ واحدي را به تازگي از شهرداري منطقه گرفته ام
براي اخذ سند ملكي واحدها ، چه مداركي لازم است و به كجا بايستي مراجعه كنم
با تشكر
با سلام من یک منزل کلنگی خریده ام و مبایعه نامه در دست بنگاه معاملات برای انجام مراحل سند است گفته اند در روزی که سند در محضر به نام بخورد سند جدید بعد از زمان یک هفته تا سه ماه شاید طول بکشد که بعد از حاضر شدن برایمان پست میشود آیا این پروسه درست است چون ما تا به حال ملک سند دار نداشته ایم ممنون میشم راهنمایی کنید اگه نکته ای هست که باید مد نظر قرار بدم .
با سلام
آپارتمانی را چهار ماه پیش فروخته ام، چون ساکن شهر دیگری بودم تمام کارهای دارایی و شهرداری را خریدار تقبل کرد اکنون سند و تمام مدارک تحویل خریدار است که در مبایعه نامه قید شده است. حدود 15 میلیون از پولم پرداخت نشده و خریدار جهت انتقال سند در دفترخانه و تسویه حساب نهایی حضور پیدا نمی کند و پاسخگوی تماسهایم نمی باشد . ممنون می شوم اگر راهنماییم کنید.