از دغدغه روزانه اجاره‌نشین‌ها این است که بتوانند روزی صاحب خانه شوند. با توجه به نرخ روز و تورم قیمت در بازار مسکن، این انتخاب به امری دشوار برای افراد جامعه تبدیل شده است. رشد روزافزون قیمت‌ها در مناطق مختلف باعث شده تا پیدا کردن خانه مناسب با شرایط قابل پذیرش برای سکونت یا اجاره دادن کمی سخت باشد.
برای خرید خانه باید پیش از هر اقدامی به میزان بودجه خود دقت داشته باشیم و منطقه‌های هدف متناسب برای خرید را پیدا کنیم. جدای از این امر باید به آینده ملک در هر منطقه نیز توجه داشته باشیم و انتخاب‌هایمان را بر این اساس دسته‌بندی کنیم.
از عواملی که افراد برای انتخاب خانه درنظر می‌گیرند، علاوه بر قیمت منطقه‌های مختلف، امکانات رفاهی آن منطقه، وجود وسایل حمل و نقل عمومی، امکانات آپارتمان مورد نظر و جو حاکم بر منطقه است. بدون شک هیچ‌کس تمایل ندارد در منطقه‌ای سرمایه‌گذاری کند که امکانات رفاهی زندگی در آن وجود نداشته باشد، با مشکل آب و برق روبه‌رو باشد و امنیت منطقه تضمین نشده باشد. به همین دلیل شناخت منطقه‌های تهران به افراد کمک می‌کند تا در انتخاب خود بیشتر دقت کنند.
منطقه 1 تهران، یکی از گران‌ترین مناطق برای خرید خانه است. به طور معمول متراژ خانه‌های پیشنهادی در این منطقه بالا است و در طی سال‌های اخیر ساخت و ساز زیادی در این منطقه صورت گرفته که نتیجه آن وجود خانه‌های نوساز در آپارتمان‌هایی جدید است. با توجه به شاخص قیمت خانه در منطقه 1 نیز بیشتر این آپارتمان‌ها دارای امکانات مناسبی نسبت به قیمت ارائه شده، برای ساکنین هستند و همین موضوع باعث می شود تا خرید خانه در منطقه 1 ، گزینه‌ای مناسب باشد.
|
وجود خانه‌های نوساز با متراژی بالای 85 متر در منطقه 1 تهران، رشد اقتصادی در این منطقه را بالا برده است و قیمت خرید آپارتمان در منطقه 1 در سال‌های اخیر بالا رفته است. |
منطقه یک تهران کجاست؟
منطقه یک شهرداری تهران، مساحتی در حدود 64 کیلومترمربع دارد. مختصات جغرافيايی اين منطقه از شمال محدود به ارتفاعات دامنه جنوبی كوه‌های البرز، از جنوب به بزرگراه شهيد چمران حد فاصل دو راهی هتل آزادی و بزرگراه مدرس و پل صدر، از غرب به اراضی رودخانه دركه و از شرق نيز به انتهای بزرگراه ارتش محدود می‌شود. این منطقه از نظر طراحی و بافت منطقه‌ای به نوعی باغ-شهر محسوب می‌شود و عمدتا بافتی قدیمی دارد. با ساخت و سازهای جدیدی که در این منطقه صورت گرفته، ساختمان‌های بلند و برج‌های بسیاری در این منطقه وجود دارد.
بازده سرمایه‌گذاری برای ساخت و ساز در این منطقه بسیار بالا است، علاوه بر این با بازخورد خوبی در فروش واحدهای آپارتمانی نیز مواجه شده است. این امر باعث شده تا شهرداری محدودیت‌های جدیدی را در سال‌های اخیر برای ساخت و ساز در این منطقه اعمال کند. برای رفع مشکلات دورنمای هر طرح برای ساخت و ساز در شهرداری بررسی شده و متناسب با آن دستورات لازم برای ساخت و ساز داده می‌شود.
توسعه فضاي سبز به عنوان يكی از ويژگي‌ها و وجوه تمايز منطقه يك با ايجاد فضای سبزهای تازه و کاشت نهال و درختان بيشتر همراه با حفظ و رسيدگی به فضاي سبز و انبوه درختان موجود، توسعه و ترميم راه‌های دسترسی برای سهولت سفرهای بين شهری و نيز انجام خدمات رفاهی، فرهنگی و ورزشی به منظور پاسخگويی به نيازهای اساسی شهروندان به ويژه نسل جوان از محورهای اصلی برنامه‌های عمرانی در منطقه یک تهران بوده است.
امکانات شهری و محله‌‌ای در منطقه یک
از محله‌های قدیمی و معروف منطقه یک می‌توان به محله‌های اوین، ولنجک، ازگل، جماران، تجریش، زرگنده، سوهانک، قیطریه، نیاوران و دزاشیب اشاره کرد. این محله‌ها به دلیل دارا بودن امکانات شهری مناسب جزو منطقه‌های قابل توجه برای سکونت شهری و ییلاقی هستند. قیمت هر مترمربع زمین در این منطقه از 10 تا 30 میلیون تومان متغیر است.
با سرعت گرفتن ساخت و ساز در این مناطق و محله‌ها، وجود مکان‌های تفریحی، مراکز خرید و توسعه خط مترو تا تجریش باعث شده تا افراد زیادی اقدام به خرید آپارتمان در منطقه 1 تهران کنند.
با توجه به رشد روزانه مراکز خرید در منطقه لوکس‌نشین شهر، کافه‌ها و مغازه‌های بسیار در این منطقه، باعث شده تا در ساعات پرترافیک، برای ساکنین این منطقه و محله‌های قدیمی‌تر در منطقه یک دشوار شود.
بسیاری از دسترسی‌های محلی نیز توسط افراد ساکن در مناطق دیگر شناسایی شده و ترافیک در کوچه‌های باریک منطقه یک یکی از معضلات شهرداری به حساب می‌آید. باید توجه داشت بخشی از ساختار این منطقه همچنان قدیمی است و امکان تردد ماشین‌های زیاد در خیابان‌های باریک نیاز به مدیریت شهرداری و رعایت قوانین راه‌سازی دارد.
توسعه خطوط مترو در این منطقه به بهبود رفت و آمد شهری در منطقه یک تهران کمک کرده است. در حال حاضر ایستگاه مترو تجریش، صدر، قائم، نوبنیاد و قیطریه برای اهالی منطقه یک قابل دسترسی است که امکان تردد به مناطق دیگر تهران را برای آن‌ها فراهم کرده است.
|
قیمت هر مترمربع زمین در منطقه یک تهران در حدود 10 تا سی میلیون تومان است و همین امر باعث شده این منطقه به یکی از منطقه‌های گران در تهران برای خرید ملک تبدیل شود. |
مراکز بهداشتی و مراکز درمانی در منطقه یک
امکانات بهداشتی و درمانی مناسبی در منطقه یک تهران برای ساکنین این منطقه فراهم شده است. از مهم‌ترین بیمارستان‌هایی که در این منطقه فعالیت دارند می‌توان به بیمارستان قلب جماران، بیمارستان تخصصی بیماری‌های ریوی مسیح دانشوری، بیمارستان شهدای تجریش، بیمارستان محک و بیمارستان روانپزشکی رضاعی اشاره کرد.
علاوه بر این بیمارستان خصوصی باهنر نیز در خیابان منظریه در این منطقه برای ساکنین قدیمی شناخته شده است. جدای از بیمارستان‌های این منطقه، درمانگاه‌ها و کلینیک‌های بسیاری به صورت شبانه‌روزی در حال خدمت‌رسانی به ساکنین این منطقه هستند و اکثر این درمانگاه‌ها و کلینیک‌ها طرف قرارداد با بیمه‌های معتبر هستند.
مراکز فرهنگی و تاریخی در منطقه یک
این منطقه از قدیم نیز بافتی فرهنگی و تاریخی داشته است. کاخ سعدآباد و کاخ نیاوران دو مرکز تاریخی بزرگی هستند که در منطقه یک واقع شده‌اند. علاوه بر آن با گسترش نیازهای فرهنگی جامعه، سینماها و سالن‌های تئاتر متعددی در این منطقه تاسیس شده است. بازار تاریخی تجریش، زیارت‌گاه امام‌زاده صالح، زیارت‌گاه امام‌زاده قاسم و ظهیرالدوله، باغ فردوس و خانه دکتر حسابی هرکدام با ویژگی‌های منحصر به فرد خود از مهم‌ترین مکان‌های دیدنی این منطقه هستند که به جذابیت این ناحیه برای خرید آپارتمان در منطقه یک تهران افزوده‌اند.
علاوه بر موارد ذکرشده، منطقه یک تهران با داشتن مراکز دانشگاهی مهم همچون دانشگاه شهید بهشتی تهران، موزه طبیعت و حیات وحش دارآباد و موزه سینما نیز شناخته شده است. کتابخانه دارآباد و قیطریه و خانه فرهنگ دکتر عظیمی نیز جزو مراکز فرهنگی مهم این منطقه به شمار می‌روند که شرایط بسیار خوبی برای پویایی منطقه یک فراهم کرده‌اند.
همچنان باید توجه داشت، منطقه یک تهران از قدیم تا حال مکان استقرار فعالیت‌های دولت، فعالیت‌های بین‌المللی و دیپلماتیک بوده است و این امر به اهمیت این منطقه برای شهرداری تهران افزوده است. ساکن شدن بخشی از سران دولت در این منطقه نیز در اهمیت منطقه یک بی‌تاثیر نبوده است.
|
منطقه یک تهران از قدیم دارای بافت فرهنگی بوده است و حضور کاخ فرهنگی سعدآباد و نیاوران در این منطقه به افزایش بافت فرهنگی کمک کرده است. همچنین این منطقه از قدیم محل فعالیت‌های دیپلماتیک و بین‌المللی بوده است. |
شرایط منطقه یک تهران برای خرید خانه
پیش از اینکه اقدام به خرید هر خانه‌ای کنید نیاز دارید تا از شرایط محلی آن آگاه باشید. در منطقه یک تهران با توجه به افزایش ساخت و ساز واحدهای آپارتمانی شیک، پیشرفت منطقه نیز به طور چشمگیری قابل مشاهده است. فروشگاه‌ها و مراکز خرید بزرگی در این منطقه تاسیس شده که به جذابیت این بخش از تهران افزوده است. همچنین مراکز ورزشی بسیاری در منطقه یک تهران وجود دارند که امکانات ورزشی متنوع‌تری نسبت به سایر مناطق ارائه می‌کنند.
فضاهای سبز، درختان بلند و شیب کوهپایه‌ای منطقه یک تهران، باعث شده تا آب و هوا در این منطقه تفاوت قابل ملاحظه‌ای با سایر مناطق داشته باشد. وجود آب و هوای بهتر و حضور افراد متمول در این منطقه از دلایل مهم افراد برای خرید خانه در این منطقه است. در بافت‌های قدیمی‌تر نیز می‌توان ساکنینی را یافت که سالیان زیادی را در این منطقه زندگی کرده‌اند و همین امر باعث شده تا بافت قدیمی آن منطقه به همین واسطه حفظ شود.
|
شیب کوهپایه‌های منطقه یک و مجاورت آن با دامنه البرز باعث شده تا آب و هوا در این منطقه تفاوت بسیاری با سایر مناطق تهران داشته باشد و همین امر در افزایش شاخص قیمت خانه در منطقه 1 بی‌تاثیر نبوده است. |
متراژ خانه‌ها برای خرید خانه در منطقه 1 تهران
همان طور که گفته شد، بیشترین تقاضا برای خرید خانه در منطقه 1 تهران برای خانه‌هایی با متراژ بالای 85 مترمربع است. بیشتر معاملات ملکی صورت گرفته در ماه‌های اخیر مربوط به خانه‌های بالای 85 مترمربع بوده است. تعداد معاملات ملکی برای خانه‌های زیر 85 مترمربع در شش ماهه گذشته در حدود 500 معامله بوده در صورتی که همین رقم برای خانه‌های بالای 85 متر به رقمی در حدود 2000 معامله می‌رسد.
رشد قیمت در 6 ماهه گذشته شامل تمام ملک‌های منطقه یک و دیگر مناطق تهران شده است و تمام خانه‌ها با متراژ‌های متفاوت، رقمی در حدود 6 تا 10 درصد افزایش قیمت داشته‌اند. این افزایش قیمت تنها شامل منطقه یک تهران نمی‌شود و مناطق دیگر نیز با رشد چند درصدی قیمت باعث شده‌اند بازار ملک با افزایش قیمت در آغاز سال 97 روبرو باشد.
افزایش قیمت مسکن در شش ماهه اول سال 97 باعث شده تا بازار مسکن از رکود سابق بیرون بیاید. تغییرات شاخص قیمت خانه در منطقه 1 باعث شده تا معاملات بیشتری برای خرید آپارتمان در منطقه 1 انجام شود.
رشد قیمت در سال‌های گذشته برای خرید آپارتمان در منطقه 1
قیمت خانه در منطقه 1 در پنج سال گذشته، 57 درصد رشد داشته است. این رقم در پنج سال گذشته به ثبت رسیده و با افزایش شاخص قیمت خانه در منطقه 1 تهران، تعداد فروش و خرید خانه در منطقه 1 نیز بیشتر شده است. تعداد معاملات ملکی طی پنج سال گذشته در این منطقه، آماری در حدود 17هزار تراکنش مالی برای خرید و فروش بوده است.
آپارتمان‌هایی با متراژ زیر 85 متر در طول این 5 سال رشد 30 درصدی قیمت داشته‌اند و نزدیک به 14 درصد از معاملات صورت گرفته در طی این 5 سال به آپارتمان‌های زیر 85 متر در منطقه یک تهران مربوط است.
این رقم برای آپارتمان‌هایی با متراژ 85 تا 150 متر کمی متفاوت‌تر است. نرخ تورم در خصوص ملک‌هایی با این متراژ در حدود 52 درصد افزایش روبرو شده است و 48 درصد از معاملات انجام شده، در خصوص خرید آپارتمان‌هایی با متراژ 85 تا 150 متر در منطقه یک تهران بوده است. که این رقم نشان می‌دهد، بیشترین معاملات مربوط به خرید و فروش خانه‌هایی با این متراژ است. بیشترین تقاضای افراد برای خرید آپارتمان در منطقه 1 روی چنین ملک‌هایی بوده است.
در پنج سال گذشته، آپارتمان‌های بالای 150 متر در منطقه یک، رشد 60 درصدی قیمت داشته‌اند. 38 درصد از معامله‌های انجام شده مربوط به خرید ملک‌هایی با متراژ بالا است. با توجه به آمار ارائه شده، تقاضای خرید آپارتمان‌های زیر 85 متر در منطقه یک تهران پایین‌ترین میانگین را در 5 سال گذشته داشته است. و این امر دو دلیل می‌تواند داشته باشد، تعداد خانه‌هایی با این متراژ در این منطقه کم است و دلیل دیگر اینکه متقاضیان بیشتر تمایل به خرید خانه‌های بزرگ و متراژ‌های بالا دارند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
|
قیمت ملک‌هایی با متراژ 85 تا 150 متر در 5 سال گذشته 52 درصد افزایش یافته است و 48 درصد از معاملات انجام شده مربوط به خرید ملک‌هایی با این متراژ در منطقه یک است. در صورتی که 38 درصد معاملات مربوط به ملک‌های بالای 150 متر و 14 درصد مربوط به ملک‌های زیر 85 متر است. |
شاخص قیمت برای خرید خانه در منطقه 1
با این حال افرادی که تمایل به خرید خانه در منطقه 1 دارند، می‌توانند گزینه‌های پیش رو را بررسی کنند و بهترین انتخاب را داشته باشند. با توجه به افزایش قیمت در سال‌های گذشته و تورم چند درصدی بازار ملک در سه ماهه شروع سال 97 شاخص قیمت خانه در منطقه 1 تغییر یافته است. در سه ماهه اول سال گذشته، شاخص قیمت برای خرید خانه در منطقه 1 به شرح زیر بوده است:
- شاخص قیمت آپارتمان‌های زیر 85 متر، در حدود 571 میلیون تومان
- شاخص قیمت آپارتمان‌های 85 تا 150 متری، در حدود 1.076 میلیارد تومان
- شاخص قیمت آپارتمان‌های بالاتر از 150 متر، در حدود 2.758 میلیارد تومان
قیمت‌های بالا برای ملک‌هایی ارائه شده است که نوساز هستند و بیش از 5 سال از ساخت آن‌ها نگذشته باشد. در خصوص ملک‌هایی که سن بنا در آن‌ها بالاتر از 5 سال باشد، میانگین قیمت فروش و خرید در منطقه یک متفاوت خواهد بود:
- شاخص قیمت آپارتمان‌های زیر 85 متر، در حدود 498 میلیون تومان
- شاخص قیمت آپارتمان‌های 85 تا 150 متری، در حدود 1.066 میلیارد تومان
- شاخص قیمت آپارتمان‌های بالاتر از 150 متر، در حدود 2.358 میلیارد تومان
|
اطلاعات جامع و روند تغییرات قیمت خانه و آپارتمان را در منطقه 1 تهران ببینید: |
بیشترین درخواست برای خرید خانه در منطقه 1
بر اساس آمار ارائه شده متوجه خواهیم شد که درخواست خرید خانه در منطقه 1 بیشتر شامل خانه‌هایی با متراژ 85 تا 150 متر است. پس از آن خانه‌هایی با مساحت 150 متر بیشترین درخواست برای خرید در منطقه یک را داشته‌اند. خانه‌های زیر 85 متر کمترین متقاضی برای خرید را داشته‌اند و می‌توان گفت بافت مسکن در منطقه یک نیز واحدهای کمتری با این مساحت را برای فروش ارائه می‌کند.
همچنین با توجه به تورم سال‌های اخیر در تمام بازارهای کشور، نرخ خرید خانه‌هایی که کمتر از 5 سال قدمت ساخت دارند بالاتر از خانه‌های قدیمی‌تر است که بیشتر از 5 سال قدمت دارند. همین امر در خصوص بافت قدیمی محله نیاوران و تمام محله‌های منطقه یک صدق می‌کند، به همین ترتیب خانه‌هایی که در بافت قدیمی منطقه یک واقع شده‌اند با درخواست کمی برای خرید در این منطقه مواجه می‌شوند. بیشتر درخواست‌ها برای خرید این نوع ملک‌ها تنها پیشنهاد برای ساخت و ساز است.
در حال حاضر بیشترین پیشنهادها پس از خرید ملک‌های نوساز در منطقه یک، به خرید ساختمان و بافت‌های قدیمی منطقه یک تهران مربوط می‌شود. که این امر به نوعی سرمایه‌گذاری کلان محسوب می‌شود. با توجه به رشد روزافزون تقاضای خرید در منطقه یک، ساخت و ساز بهترین پیشنهاد برای ساکنین بافت‌های قدیمی است. زیرا با مشارکت در ساخت، ملک مسکونی خود را بهبود بخشیده‌اند و در ازای مبلغ کمی می‌توانند در یک ملک نوساز زندگی کنند.
می‌توان گفت اگر ساکنین قدیمی این منطقه تنها اقدام به فروش واحد مسکونی خود کنند، با هزینه دریافت شده از معامله فروش ملک، قادر به خرید خانه در منطقه 1 نخواهند بود. بهترین پیشنهاد برای این افراد، پیشنهاد مشارکت در ساخت و ساز است. با این کار، ملک از بافت فرسوده خارج شده و نوساز می‌شود و سهم طرفین معامله از این ساخت و ساز مثبت و موثر خواهد بود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
تنوع معاملات ملکی در منطقه یک تهران
در یک ماه گذشته، بیشترین معاملات صورت گرفته در منطقه یک مربوط به واحدهای نوساز است. اما نسبت معامله خانه‌های نوساز با خانه‌های واقع در بافت قدیمی چندان تفاوت فاحشی ندارد. با توجه به اینکه قیمت واحدهایی که بیش از 5 سال سابقه ساخت دارند پایین‌تر از ملک‌های نوساز با قدمتی زیر 5 سال ساخت هستند، درخواست خرید خانه در منطقه 1 برای خانه‌های قدیمی همچنان به قوت خود باقی است.
جمع‌بندی
- در حال حاضر منطقه یک تهران با قیمتی در حدود 10 تا سی میلیون برای هر مترمربع جزو گران‌ترین مناطق تهران است.
- منطقه یک تهران یکی از مناطق قدیمی تهران است که همچنان بافت‌های قدیمی شهری خود را حفظ کرده است.
- خرید خانه در منطقه 1 تهران رشد بسیاری داشته است و تقاضا برای خرید در این منطقه بالا رفته است.
- معاملات ملکی برای خرید خانه در منطقه 1 در ماه‌های گذشته رشد داشته است.
- بیشترین معاملات خرید آپارتمان در منطقه 1 مربوط به خانه‌هایی با متراژ 85 تا 150 مترمربع است.
- ملک‌هایی با متراژ زیر 85 مترمربع در منطقه یک، خریدار کمتری دارند و این امر ممکن است از کمبود چنین ملک‌هایی در این منطقه ناشی شود.
- پیشنهاد مشارکت در ساخت برای ملک‌های قدیمی در منطقه یک تهران همچنان به قوت خود باقی است.
- بافت فرهنگی حاکم بر منطقه یک تهران باعث پویایی خرید و فروش در این منطقه شده است.
- شرایط جوی و بافت باغ-شهری این منطقه در افزایش قیمت خرید آپارتمان در منطقه 1 بی‌تاثیر نبوده است.
