در این گزارش به مرور اتفاقات و اخبار بازار مسکن در تاریخ 26 دی 97 می‌پردازیم. ارزانترین و گرانترین خانه‌ها و انصراف 60 هزار نفر از دریافت وام و زمین بیشتر گران می‌شود یا مسکن و ویلانشین‌های فقیر در تهران و حباب قیمت مسکن و حتمی شدن تعمیق رکود تورمی از سرفصل‌های اخبار امروز هستند.
ارزانترین و گرانترین خانه‌ها معامله شده در تهران
طی آذرماه امسال کمترین و بیشترین معاملات مسکن مربوط به مناطق ۱۹ و ۵ بود، ارزانترین و گرانترین خانه‌ها نیز به ترتیب در مناطق یک و ۱۸ معامله شدند.
به گزارش تسنیم ، بر اساس آمار بانک مرکزی در آذرماه امسال کمترین میزان معاملات واحدهای مسکونی مربوط به منطقه 19 بوده است. در این منطقه طی 30 روز سومین ماه پاییز فقط 110 فقره معامله در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده است که ارزانترین و گرانترین خانه‌ها در این معاملات مشخص شده است.
در منطقه 22 بالغ بر 227 معامله انجام شده و متوسط قیمت واحد مسکونی در این منطقه 4 میلیون و 578 هزار تومان است. در مناطق 18 و 17 به ترتیب 275 و 279 معامله مسکن ثبت شده و قیمت هر مترمربع از واحدهای مسکونی این مناطق به ترتیب 2 میلیون و 400 هزار و 2 میلیون و 753 هزار تومان در آذرماه بوده است و ارزانترین و گرانترین خانه‌ها در این مناطق هستند.
بیشترین معاملات واحدهای مسکونی انجام شده در مناطق 22 گانه تهران مربوط به منطقه 5 با 2 هزار و 655 فقره بوده، متوسط قیمت هر مترمربع از واحدهای این منطقه 5 میلیون و 978 هزار تومان بوده است…
انصراف 60 هزار نفر از دریافت وام
مدیرعامل بانک مسکن از انصراف 60 هزار نفر از دریافت وام تسهیلات مسکن از محل سپرده صندوق یکم خبر داد و گفت: افزایش سقف تسهیلات مسکن در دستور کار قرار ندارد.
به گزارش ایسنا، رحیمی انارکی صبح امروز (سه‌شنبه) در نشست خبری با اشاره به این که در حال حاضر منابع صندوق پس انداز مسکن یکم به اتمام رسیده است، اظهار کرد: برای پرداخت تسهیلات جدید یا باید سقف منابع افزایش یابد، در غیر این صورت ما تسهیلات را از محل وصول اقساط تسهیلات پرداخت خواهیم کرد.
وی افزود: پیشنهادی برای افزایش منابع از محل صندوق توسعه ملی نیز داده‌ایم که هنوز به نتیجه نرسیده است و بدون این منابع افزایش سقف تسهیلات امکان پذیر نیست. بنابراین فعلا افزایش سقف در دستور کار قرار ندارد و انصراف 60 هزار نفر از دریافت وام را گزارش داد.
مدیرعامل بانک مسکن با اشاره به این که به دنبال راهکارهای دیگری برای افزایش قدرت خرید مردم هستیم، خاطر نشان کرد: در حال حاضر در موضوع بازآفرینی شهری هدفگذاری کرده‌ایم و طبق تبصره ۱۸ قانون بودجه رقمی در قالب وجوه اداره شده قرار داده شده است که تامین مالی آن توسط سازمان برنامه انجام شده است.
رحیمی انارکی در بخش دیگری از صحبت‌هایش اضافه کرد: قرار بود امروز تفاهمنامه‌ای را با سازمان بازآفرینی شهری در خصوص دریافت ۲۰ درصد از مبلغ مذکور در قالب وجوه اداره شده منعقد کنیم که بر این اساس ما نیز باید معادل آن مبلغ را با نرخ سود ۹ درصد برای دوره ساخت تسهیلات ارائه کنیم.
وی با بیان این که افزایش توان خرید حتما نباید از طریق افزایش سقف تسهیلات اتفاق بیافتد، در این باره گفت: راهکارهای دیگر از جمله کاهش قیمت تمام شده وجود دارد که ما به دنبال آن هستیم. ما می‌خواهیم زنجیره تامین مالی مسکن را تعریف کنیم که این زنجیره تمامی بخش مسکن را در بر خواهد گرفت که شامل ۴۰ زنجیره خواهد بود.
به گفته مدیرعامل بانک مسکن قرار است در این خصوص با اجرای کار اعتباری و تخفیف‌هایی که برای تمامی این زنجیره در نظر گرفته می‌شود، قیمت تمام شده ساخت مسکن کاهش یابد…
زمین بیشتر گران می‌شود یا مسکن؟
دنیای اقتصاد در گزارش جالبی به بررسی میزان رشد و بازدهی قیمت زمین و مسکن پرداخته و نوشته: چشم‌انداز بازار زمین- املاک کلنگی- در پایتخت را می‌توان در قالب دو سناریو ترسیم کرد. سازنده‌ها در تهران اگر چه طی هفته‌های اخیر نشانه‌های خفیف از آرام شدن التهاب قیمت زمین را دریافت کرده‌اند، اما همچنان نسبت به وضعیت ماه‌های آتی سردرگم هستند و به همین علت، ساخت‌و‌ساز با رکود موقت مواجه شده است. روند نوسانات قیمت زمین در ماه‌های آتی را می‌توان از روی رابطه ۲۷ سال گذشته بین تورم زمین و تورم مسکن، بررسی کرد. شرایط حاکم بر بازار ملک، احتمال جهش بیشتر قیمت زمین را ضعیف معرفی می‌کند.
آینده نوسانات قیمت «زمین» در تهران، در قالب دو سناریو قابل بررسی است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار معاملات املاک مسکونی قابل تخریب و نوسازی (کلنگی قابل مشارکت در ساخت در مناطق مختلف شهر) نشان می‌دهد: مطابق تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی و سازنده‌ها، در حال‌حاضر «التهاب» قیمتی در بازار زمین از حالت تشدید خارج شده و اگرچه سطح قیمت زمین آماده ساخت کاهش پیدا نکرده و همچنان به دلیل افزایش نسبی آن، برای سازنده‌ها قابل سرمایه‌گذاری و مشارکت نیست اما با این حال از شتاب افزایش قیمت این نوع املاک، در برخی مناطق پر ساخت و ساز شهر تهران کاسته شده است. سازنده‌ها با مشاهده «کم شدن شدت رشد قیمت املاک کلنگی»، از یک‌سو به «بهبود اوضاع برای ساخت و ساز جدید» امیدوارند و از سوی دیگر بابت «ملتهب شدن دوباره این بازار (زمین)» دچار تردید و سردرگمی هستند. همین دوگانگی، امکان تصمیم‌گیری بابت ماندن در وضعیت انتظار یا بازگشت به بازار را از اغلب سازنده‌ها سلب کرده است.
در این میان، یک مقایسه بین روند تغییرات قیمت زمین و مسکن در تهران، می‌تواند آینده تورم زمین را قابل پیش‌بینی کند و همچنین روند ۲۷ ساله نوسانات (نرخ رشد) قیمت زمین و مسکن در پایتخت مشخص می‌کند: در چهار دوره رکود و رونق معاملات ملک در شهر تهران، رابطه بین تورم زمین و تورم مسکن از دو فرمول تبعیت کرده است. در فرمول اول که برای دوره‌های قبل‌تر اتفاق افتاده، تورم زمین زودتر از تورم مسکن به نقطه اوج خود رسیده است. تقدم زمانی جهش حداکثری قیمت ملک کلنگی در تهران مطابق این فرمول، فاصله یکساله (زودتر) نسبت به جهش حداکثری قیمت آپارتمان داشته است. در دوره‌هایی از بازار معاملات ملک که رابطه تورم زمین و مسکن از این فرمول تبعیت کرده است، به شکل خودکار، کاهش سرعت رشد قیمت زمین و حرکت تورم زمین به نقطه صفر –وارد شدن به فاز ثبات قیمتی- نیز زودتر از بروز همین نوع تغییرات (کاهش نرخ تورم) در بازار مسکن، رخ داده است…
ویلانشین های فقیر در تهران!
روزنامه شهروند در گزارش جذابی به ویلانشین های فقیر در تهران پرداخته و نوشت: در تهرانی که به تسخیر آپارتمان‌نشین‌ها درآمده است حالا کمتر از ٢٠درصد شهروندان همچنان ویلانشین مانده‌اند. فردین یزدانی، مدیر طرح جامع مسکن به «شهروند» می‌گوید چیزی حدود ٨٠درصد تهرانی‌ها آپارتمان‌نشین هستند و مصطفی قلی خسروی، عضو هیأت‌مدیره اتحادیه املاک کشور هم با تأیید این موضوع به «شهروند» می‌گوید که حدود ٦٥درصد تهرانی‌ها آپارتمان‌نشین هستند، ١٥درصد مردم تهران به برج نشینی روی آورده‌اند و بقیه همچنان در خانه‌های ویلایی زندگی می‌کنند. او البته توضیح می‌دهد که ویلانشین های واقعی یعنی کسانی که در خانه‌های ویلایی لوکس زندگی می‌کنند کمتر از ٥درصد مردم تهران هستند، اما بقیه ویلانشین ها معمولا افراد ساکن خانه‌های کلنگی و ساکنان بافت فرسوده هستند که توان مالی نوسازی خانه خود را ندارند.
خسروی توضیح می‌دهد که چیزی حدود ٧ تا ٦درصد خانه‌های ویلایی تهران در منطقه تهرانپارس قرار دارند. ٢ تا٣درصد در ونک و مابقی در مناطق جنوبی و شمال شهر تهران توزیع شده‌اند. او البته تأکید می‌کند که ویلانشین های لاکچری معمولا مناطق حومه تهران مانند پردیس و پرند را انتخاب می‌کنند تا در محیط خوش آب و هواتری سکونت کنند.
جالب است بدانید بنا به گفته خسروی، حالا با وجود کمبود زمین و خانه کلنگی در تهران، بسیاری از تهرانی‌ها آپارتمان‌های کم طبقه و کم واحد را تخریب می‌کنند و به جای آن برج‌های بلند می‌سازند. این موضوع به‌ویژه با جهش قیمت مسکن در تهران تشدید و ساخت برج سودآور شده است.
نیمی از ایرانی‌ها ویلانشین هستند
چیزی حدود نیمی از ایرانی‌ها آپارتمان‌نشین شده‌اند. براساس آخرین گزارش، مرکز آمار ایران تعداد خانوارهای ساکن در شهرهای کشور را ۱۸.۱۲میلیون خانوار اعلام کرد که از این تعداد ۹.۹۷میلیون خانوار در واحدهای مسکونی غیرآپارتمانی یا همان ویلایی زندگی می‌کنند.
تعداد آپارتمان‌های شهرهای بزرگ کم نیستند. بخصوص با افزایش روز افزون شهرنشینی بر تعداد آپارتمان‌های شهری افزوده شده و شاید همین موضوع موجب افزایش قیمت آپارتمان و گرانی زمین شده است. با این وجود نزدیک به ١٠میلیون خانواده ایرانی در خانه‌های ویلایی زندگی می‌کنند.
مرکز آمار ایران برای توضیح این سهم از عبارت «آپارتمان» و «غیر آپارتمان» بهره برده است، اما در ادبیات رایج و متداول، مردم به واحدهای غیرآپارتمانی، «ویلایی» می‌گویند. بررسی‌ها نشان می‌دهد ٨میلیون و ٩٧٥هزار و ١٣٥ واحد آپارتمانی در کشور وجود دارد که سهم آن ٣٩,٩درصد از کل واحدهای مسکونی کشور است. به این ترتیب شمار واحدهای غیرآپارتمانی ١٣میلیون و ٨٥٤هزار و ٨٥٠ واحد برآورد شده است. سهم غیرآپارتمانی‌ها یا ویلایی‌ها از کل واحدهای کشور به ٦٠.٧درصد می‌رسد…
حباب قیمت مسکن در تهران رکورد ۲۲ ساله زد
به گزارش افکارنیوز به نقل از دنیای اقتصاد، گزارش ها از آخرین وضعیت نمایشگر حباب قیمت مسکن حاکی است: حباب قیمت مسکن در شهر تهران در حال حاضر با ثبت رکورد ۲۲ ساله بیشترین مقیاس، به گونه‌ای افزایش حجم پیدا کرده که با لحاظ دو پارامتر تعیین‌کننده، احتمال شروع تخلیه آن، بیش از هر زمان دیگری مطرح است.
کارشناسان اقتصاد مسکن برای تشخیص حباب قیمت مسکن و میزان آن، از رابطه قیمت و اجارهبها استفاده می‌کنند. نسبت حاصل از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به متوسط اجاره‌بهای سالانه هر مترمربع آپارتمان –P به R – شاخصی است که براساس آن، وجود یا عدم حباب قیمت مسکن خرید و فروش مسکن در یک شهر قابل تشخیص می‌شود. به کمک این حباب‌سنجی می‌توان آینده سطح قیمت مسکن را البته با توجه به متغیرهای اثرگذار بر روند معاملات ملک پیش‌بینی کرد.
در حال حاضر نسبت پاییزی P به R در بازار مسکن پایتخت عدد ۸/ ۲۱ را نشان می‌دهد که بالاترین نسبت از سال ۷۵ تا کنون و نزدیک به عدد سال ۸۶ است. طی ۲۷ سال گذشته رابطه طولانی‌مدت قیمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران به شکلی رقم خورده که در جریان سیکل‌های تجاری بازار معاملات ملک –دوره‌های رکود و رونق- این نسبت معمولا در دامنه ۱۴ تا ۲۲ در نوسان بوده است. البته در معدود سال‌ها نیز ابعاد خیلی متفاوت تورم ملکی یا تورم اجاره باعث شده نسبت P به R در بازار مسکن تهران از این دامنه عبور کند. نقطه اوج «نسبت قیمت به اجاره مسکن» معمولا در پایان رونق معاملات خرید به دلیل جهش قیمت و حداکثر شدن میزان حباب قیمت مسکن شکل می‌گیرد و پس از آن، عملیات «توقف» بزرگ‌تر شدن حباب قیمت مسکن و تخلیه آن در بازار آغاز می‌شود. هم‌اکنون نسبت پاییزی P به R در بازار مسکن پایتخت -که براساس آخرین سطح میانگین قیمت فروش آپارتمان در آمارهای رسمی مربوط به آبان و همچنین تحقیقات میدانی از متوسط بهای ماهانه اجاره واحد مسکونی در همین مدت به دست آمده است- نقطه اوج را نمایش می‌دهد.
این نسبت از اواخر سال گذشته همزمان با شروع رونق معاملات خرید مسکن در این شهر رو به افزایش گذاشت و از سطح حداقلی ۵/ ۱۳ در پاییز ۹۶ به ۲/ ۱۶ در اسفند پارسال و سپس ۸/ ۱۸ در تابستان امسال صعود کرد. در فصل جاری نیز این صعود تداوم داشت و نسبت حاصل از P به R، به مرز ۲۲ رسیده است. روند افزایشی نسبت P به R در بازار مسکن تهران طی ماه‌های گذشته ناشی از جهش‌های پی‌در‌پی قیمت آپارتمان بوده است. هر چند طی همین بازه زمانی، اجارهبها نیز در پایتخت با رشد قابل توجهی همراه بود اما اختلاف شیب در رشد قیمت و اجاره باعث شد سبقت اولی از دومی، P به R را بالا ببرد. متوسط اجاره بهای مسکن در تهران طی ماه‌های گذشته از سال ۹۷ براساس آمارهای رسمی حدود ۳۰ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۶ افزایش پیدا کرده است. اما در همین بازه زمانی -۸ ماه اول امسال- متوسط قیمت خرید آپارتمان حدود ۷۰ درصد نسبت به زمان مشابه در سال گذشته جهش کرد. نیمه پاییز امسال متوسط قیمت مسکن به متر مربعی ۹میلیون و ۱۸۶ هزار تومان و میانگین اجاره بها نیز به متر مربعی ۳۵هزار تومان در تهران رسید…
حتمی شدن تعمیق رکود تورمی و تثبیت قیمت بالای مسکن تا پایان امسال و سال ۹۸
حسام عقبایی در گفت‌وگو با روزنامه قدس آنلاین از تعمیق رکود تورمی مسکن در ادامه سال و سال آینده خبر داده و گفت:افزایش نرخ اجاره بها در سال جاری منجر به عقب ماندن طبقات متوسط و ضعیف جامعه از اجاره مسکن شد، یقینا این اجاره بها در سال ۹۸ بیشتر خواهد بود و روند افزایشی آن چالش‌های جدیدی را برای مستاجران ایجاد خواهد کرد.
حسام عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران تهران در گفتگو با خبرنگار اقتصادی قدس آنلاین در توضیح وضعیت تورم و رکود در بازار مسکن، گفت: بازار مسکن در سال ۹۷ با رکود تورمی مواجه بود در حالی که پیش بینی‌ها هم حاکی از تداوم رکود تورمی و تعمیق رکود تورمی تا پایان سال جاری است؛ از آنجایی که بازار مسکن در سال گذشته توام با رکود بود و معاملات از رونق خاصی برخوردار نبود، رکود سال گذشته منجر به تعمیق رکود تورمی در سال ۹۷ شد، به طوری که در خرداد ۹۷ نسبت به خرداد ۹۶، ۲۵ درصد در تیرماه ۳۶ درصد در مرداد ماه ۴۵ درصد، در شهریور ماه ۵۴ درصد، در آبان ماه ۶۳ درصد و در آذر ماه ۶۷ درصد کاهش حجم معاملاتی را در خرید و فروش مسکن در کشور شاهد بودیم.
وی با اشاره به افزایش قیمت مسکن و چالش‌های این حوزه، گفت: روند کاهش خرید و فروش در بازار مسکن، مبیّن سیر نزولی مبادلات در حوزه خرید و فروش در این عرصه است؛ در حالی که با سیر نزولی معاملات مسکن مواجه هستیم، افزایش نامتعارف قیمت مسکن نیز چالش دیگری در این عرصه شده است؛ بر اساس آمارهای بانک مرکزی به طور متوسط در آذر ماه سال ۹۷ ما مسکن رشد ۹۲ درصدی داشته است، این رشد قیمت بسیار نامتعارف، نامتوازن و غیر منطقی است که کاهش قدرت خرید مردم را به دنبال داشته است.
نایب رئیس اول مشاوران املاک درخصوص وضعیت مسکن در فصل آخر سال جاری اظهار داشت: در چند ماه باقیمانده از سال ۹۷ با توجه به آغاز زمستان و سپری شدن ماه اول آن تداوم تعمیق رکود تورمی در کنار ثبات قیمت ها پیش بینی می شود؛ این موضوع در خصوص واحدهای لوکس و لاکچری بالای ۱۵۰ متر در شهرهای بزرگ در نیمه زمستان ممکن است با شکست ۲۰درصدی حباب قیمت‌ها توام شود، اما در واحدهای متوسط و کوچک به دلیل عدم توازن بین عرضه و تقاضا کاهش قیمت یا شکست حباب پیش بینی نمی شود…
