در این گزارش به مرور اتفاقات و اخبار بازار مسکن در تاریخ 23 دی 97 می‌پردازیم. مطالب امروز به تغییرات تسهیلات‌دهی و سهم استانها از مسکن حمایتی و پیش‌بینی ثبات قیمت و معرفی متهمان گرانی مسکن و ارزانی بهای وام مسکن و بیشترین کشش قیمت مسکن می‌پردازد.
تسهیلات‌دهی «خرید» مسکن به سمت «ساخت» تغییر یابد
کارشناسان بانکی و بازار مسکن معتقدند در شرایط کنونی می توان به جای پرداخت وام مسکن به خریداران، این منابع تسهیلات‌دهی را به تولیدکنندگان مسکن پرداخت کرد تا علاوه بر تامین نیاز مصرف کنندگان واقعی، تولید را رونق بخشیده و اشتغال را افزایش دهد.
به گزارش ایرنا، افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن سبب شده تا قدرت وام مسکن برای خرید خانه در یک سال گذشته حدود 50 درصد کاهش داشته باشد و همین امر زمینه را برای گمانه‌زنی‌ها در مورد سرنوشت این وام و افزایش یا افزایش نیافتن آن فراهم کرده است.
اهمیت این موضوع آنجا بیشتر احساس می‌شود که وام مسکن همواره به عنوان یکی از مهترین بخش‌های تامین نقدینگی و تسهیلات‌دهی برای خرید خانه مطرح بوده و از همین رو بیشتر افراد به ویژه خانه‌اولی‌ها که پول کمتری در اختیار دارند، تلاش کرده‌اند با سپرده‌گذاری و دریافت وام ، صاحب‌خانه شوند.
اکنون اما دو راهی افزایش میزان وام مسکن برای بازگرداندن قدرت خرید به مردم با تسهیلات‌دهی و یا مبارزه با تورم ناشی رشد نقدینگی در جامعه آینده مبهمی برای وام مسکن را پیش روی مستاجران قرار داده است.
با این حال بیشتر کارشناسان عقیده دارند که تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد تسهیلات‌دهی با افزایش وام مسکن در کوتاه‌مدت گرچه باعث رونق این بازار می‌شود اما در میان مدت زمینه را برای افزایش دوباره قیمت‌ها و تورم در این بازار فراهم می‌آورد؛ بنابراین افزایش وام مسکن نمی‌تواند راهکار مناسبی برای عبور از رکود تورمی باشد که بازار مسکن با آن دست به گریبان است.
صاحبنظران بانکی و کارشناسان بازار مسکن در مقابل عقیده دارند که با تسهیلات‌دهی از طریق پرداخت وام به تولیدکنندگان مسکن می‌توان علاوه بر ایجاد تحرک در ساخت و سازها، نیاز واقعی را در بلندمدت پاسخ داد و پس از ساخت نیز همین وام به خریداران منتقل شود تا بخشی از هزینه‌ها را تامین کند…
سهم استانها از مسکن حمایتی اعلام شد
دنیای اقتصاد جزئیات جدیدی را از طرح «اقدام» برای ساخت ۱۰۰ هزار مسکن حمایتی منتشر کرده و نوشت:
سهمیه ۳۱ استان برای ساخت مسکن حمایتی در قالب طرح عرضه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در سال، مشخص شد. این طرح برای اجرا در دو سال پیاپی با ظرفیت کل ۲۰۰ هزار واحد، تدوین شده و خانوارهایی را که توان خرید مسکن در آنها معادل «حداقل ۵ سال انتظار در صورت پس‌انداز ۱۰۰ درصد درآمد ماهانه» است، شامل می‌شود. نیمی از هزینه ساخت این واحدهای مسکن حمایتی قرار است با تسهیلات ۷۵ میلیون تومانی پوشش داده شود. با این حال هنوز منبع تامین مالی این طرح مسکن حمایتی نهایی نشده؛ اما سه گزینه اعتباری مطرح است.
پیش‌نویس اولیه طرح «اقدام» برای مسکن حمایتی و ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور ظرف مدت دو سال از سوی بنیاد مسکن به وزارت راه و شهرسازی ارائه شد. یافته‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات این پیش‌نویس نشان می‌دهد طرح اقدام یک طرح کشوری است که از سوی بنیاد مسکن برای ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در دو سال پیاپی(مجموعا ۲۰۰ هزار واحد مسکونی)، برای دهک‌های درآمدی ۳ تا ۵(خانوارهای متوسط شهری)، طراحی شده است و هم‌اکنون در مرحله بررسی‌های نهایی برای استخراج پلان اصلی طرح مسکن حمایتی قرار دارد.
براساس طرح مسکن حمایتی قرار است نیاز هر استان به واحدهای مسکونی برای گروه‌های هدف، مبنای سهمیه‌بندی و توزیع جغرافیایی ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی ظرف دو سال قرار بگیرد؛ براساس آنچه درخصوص جزئیات این طرح در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده شده است، گروه‌های هدف این طرح از میان متقاضیان متعلق به ۳ میلیون خانوار شهری در همه شهرها و استان‌های کشور انتخاب می‌شوند که فرآیند خانه‌دار شدن آنها با اتکا به کل درآمد و پس‌انداز آنها بیش از ۵ سال به‌طول می‌انجامد…
پیش بینی ثبات قیمت در بازار مسکن تا پایان سال
عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان گفت: پیش بینی می شود تا پایان سال شاهد ثبات قیمت و افزایش معاملات در بازار مسکن باشیم.
حسن محتشم عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه در نیمه اول سال در تمامی نقاط کشور شاهد افزایش ۲۵ تا ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن بوده ایم، گفت: در سال گذشته قیمت متوسط یک آپارتمان مسکونی ۴۰۰ میلیون تومان بود، اما هم‌اکنون با افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی، متوسط قیمت یک آپارتمان به ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است؛ بنابراین یک خریدار در طول مدت ۶ ماه باید ۳۰ درصد آورده خود را افزایش دهد تا قدرت خرید قبل را داشته باشد.
وی ادامه داد: خریداران مسکن در طول یک سال شوک بسیاری از بازار و قیمت‌های مسکن دیده اند وهمین موضوع باعث شده میزان معاملات طی ۹ ماه اخیر با کاهش چشم گیری روبرو شود…
متهمان گرانی مسکن اعلام شدند!
خبرگزاری ایرنا در گزارشی، متهمان گرانی مسکن و سهم آنها در این گرانی‌ها را اعلام کرده و نوشت:
قیمت مسکن در کشور به دلایل متعددی از جمله تاثیر شرایط اقتصادی از ابتدای سال جاری گرفته تا رشد قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی، با افزایش همراه بوده اما پرسش مطرح شده آن است که کدامیک از عوامل متهمان گرانی مسکن بوده‌اند؟
افزایش قیمت مسکن در ایران که با کمی تاخیر نسبت به رشد قیمت‌ها در بازار ارز و طلا آغاز شد، سبب شده تا فرصت خانه‌دار شدن افراد کمتر شود تا آنجا که کارشناسان رفاه اجتماعی معتقدند خانه‌دار شدن مردم تا پنج سال به تاخیر افتاده است.
در این بین هر کدام از متهمان گرانی مسکن و بخش‌های درگیر در بازار مسکن، گناه رشد قیمت‌ها را به گردن دیگری می‌اندازد. برخی عقیده دارند رشد قیمت‌ها در نهاده‌های ساختمانی مهمترین دلیل افزایش قیمت‌هاست.
آمارها نشان می‌دهد شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در تابستان امسال نسبت به بهار امسال 25.7 درصد و به تابستان پارسال 49.1 درصد افزایش داشته است.
براساس آخرین گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، در گروه ایزوگام و قیر تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته 169 درصد رشد، گروه چوب 108 درصد، گروه آهن آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره نیز تابستان امسال در مقایسه با فصل مشابه پارسال با تورم 94 درصد رشد داشته است و متهمان گرانی مسکن هستند.
این سه گروه از مصالح ساختمانی و متهمان گرانی مسکن که بیشترین تورم را در میان سایر گروه‌های نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در تابستان امسال تجربه کردند از شروع ساخت و ساز تا زمان تکمیل واحدهای مسکونی، مورد نیاز سازندگان هستند؛ در واقع این سه گروه از مصالح ساختمانی طیف متنوعی از مراحل و فرآیندهای مربوط به اجرای پروژه‌های ساختمانی را به لحاظ رشد قیمت تمام شده ساخت و سازهای مسکونی تحت تأثیر قرار می‌دهند و در همه مراحل ساخت، اثر افزایشی خود را بر هزینه‌های ساختمانی اعمال می‌کنند.
با این حال بسیاری ازفعالان این بخش عقیده دارند که رشد قیمت زمین از متهمان گرانی مسکن سبب شده تا قیمت مسکن با افزایش بالایی روبه رو شود. دلیل این افراد نیز اختلاف قیمت مسکن در نقاط مختلف شهر است به گونه‌ای که حتی در مواردی قیمت‌ها در نقاط پایین و بالای شهر تا 7 برابر اختلاف دارد.
از سوی دیگر افرادی نیز هستند که افزایش قیمت مسکن را بازتابی از شرایط اقتصادی حاکم می‌دانند و عقیده دارند که تورم باعث شده تا مردم از ترس کاهش ارزش دارایی‌های خود به سمت بازارهایی مانند سکه، ارز و یا مسکن بیایند…
بهای وام مسکن ارزان شد
خبرگزاری ایسنا نوشت: در ماه گذشته هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن حدود ۵۳ هزار تومان داد و ستد می‌شد اما با اینکه در هفته گذشته قیمت هر تسه تا ۶۱ هزار تومان هم بالا رفت، امروز قیمت اکثر این اوراق حدود ۵۶ هزار تومان است و بهای وام مسکن ارزان شده.
در ماه‌های گذشته با ایجاد رکود نسبی در بازار مسکن، هزینه وام مسکن کاهش یافت و برای مدت زمانی حدود قیمتش ۵۳ هزار تومان بود اما بهای وام مسکن با گذشت یک دوره زمانی با رشد مواجه شد.
در هفته گذشته قیمت اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن تا ۶۱ هزار تومان هم رسید اما امروز در فرابورس ایران تا لحظه انتشار این گزارش، قیمت‌ها از ۵۴ هزار تا ۵۷ هزار تومان شناور بود.
بهای وام مسکن بهمن ماه سال ۱۳۹۵ حدود ۵۴ هزار و ۹۰۰ تومان و قیمت تسه اسفند ماه ۱۳۹۵ معادل ۱۰۰۰ تومان گران‌تر است. همچنین قیمت هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن فروردین ماه سال ۱۳۹۶ معادل ۵۶ هزار تومان و قیمت تسه آذر ماه سال جاری ۵۷ هزار و ۲۰۰ تومان بود. مابقی اوراق نیز عمدتا در قیمت حدود ۵۶ هزار تومان معامله می‌شوند.
در این گزارش با توجه به قیمت هر ورق از بهای وام مسکن به مبلغ ۵۶ هزار تومان، هزینه وام مسکن برای قشرهای مختلف محاسبه شده است. بر این اساس، با توجه به اینکه زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی مسکن باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، آنها باید ۱۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان صرف خرید این ۲۰۰ برگ کنند. به این مبلغ با احتساب ۲۰ میلیون تومان وام جعاله که بابتش باید ۴۰ برگ تسه خرید بهادار ۵۶ هزار تومانی خرید، دو میلیون و ۲۴۰ هزار تومان اضافه می‌شود. در نتیجه در مجموع باید برای دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن، حدود ۱۳ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان صرف شود.
همچنین زوج‌های غیر تهرانی که در شهرهایی با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت زندگی می‌کنند، می‌توانند تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید ۱۶۰ ورق بهادار خریداری کنند که با این حساب باید هشت میلیون و ۹۶۰ هزار تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب دو میلیون و ۴۴۰ هزار تومان برای خرید اوراق وام جعاله، در مجموع برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید ۱۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان پرداخت کنند.
علاوه بر این زوج‌های ساکن در سایر شهرهای با جمعیت زیر ۲۰۰ هزار نفر می‌توانند برای گرفتن ۶۰ میلیون تومان وام مسکن ۱۲۰ برگ بهادار خریداری کنند که باید شش میلیون و ۷۲۰ هزار تومان بابت خرید اوراق بپردازند. همچنین برای دریافت ۲۰ میلیون تومان دیگر بابت وام جعاله نیز باید دو میلیون و ۴۴۰ هزار تومان پرداخت کنند که در مجموع برای وام ۸۰ میلیون تومانی هشت میلیون و ۹۶۰ هزار تومان از سوی زوجین باید پرداخت شود…
قیمت مسکن به بیشترین حد کشش خود رسیده
احسان سلطانی، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: کشش قیمت مسکن در امسال به بیشترین حد خود رسیده است که قیمت‌های موجود حتی برای چندین سال آینده نیز از توان خریداران خارج است. بنابراین فعلا قیمت دلار به هیچ وجه هیچ تاثیری در قیمت مسکن نخواهد داشت.
او در گفتگو با خبرنگار انتخاب گفت: با روی کار آمدن دولت آقای روحانی و سیاست کلی ایشان برای کنترل نرخ تورم در ابتدای سال ۹۳ شاهد رکود نسبتا شدیدی در بازار مسکن بودیم؛ که همین رکود باعث کاهش ۲۰ تا ۲۵ درصدی قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران شد.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: این روند کاهش قیمت تا اواخر سال ۹۳ ادامه داشت که با برطرف شدن نیاز مالی سازندگان مسکن که استارت پروژه ساخت و ساز خود را در سال ۹۲ و در اوج رونق بازار مسکن و با هزینه‌های گزافی زده بودند و هم چنین عدم میل و رغبت فروشندگان با قیمت‌های کاهشی، قیمت مسکن به ثبات نسبی رسید. این روند همچنان ادامه داشت به طوری که در سال‌های ۹۴ و ۹۵ و هم چنین اوایل سال ۹۶ شاهد ثبات قطعی قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران بودیم.
او افزود: در اواخر تابستان ۹۶ با افزایش هزینه‌های شهرداری هم چنین با توجه به رکود چندین سال گذشته افزایشی در حدود ۲۰ درصد نسبت به سال گذشته در قیمت مسکن ایجاد گردید و این روند صعودی تا اواخر سال ۹۶ ادامه داشت که حتی در اواخر سال ۹۶ شاهد افزایش ۵۰ درصدی قیمت مسکو نسبت به سال ۹۵ بودیم. از اوایل سال ۹۷ علی رغم پیش بینی‌های انجام شده قیمت مسکن در تهران شروع به افزایش کرد که حتی در سال ۹۷ قیمت مسکن در نقاط مختلف تهران در حدود ۷۰ درصد نسبت به سال گذشته رشد پیدا کرد و کشش قیمت مسکن به بالاترین حد خودش رسید.
دکتر سلطانی درباره رفتار عرضه کنندگان و خریداران در ماه‌های اخیر، گفت: با توجه به محدود بودن بازار‌های سرمایه گذاری در ایران (از جمله مسکن، بورس و..) از تابستان ۹۷ و با روند اقزایش قیمت دلار خریداران مسکن که همواره نگران بی ارزش شدن سرمایه‌های نقدی خود هستند، امن‌ترین مکان برای سرمایه گذاری را در بازار مسکن دیدند که این تقاضای بی سابقه در بازار مسکن باعث تشویش اذهان حریداران شده و موجبات افزایش بی دلیل و حباب گونه قیمت مسکن شد. اوایل مهر ماه نود و هفت و با پایین آمدن محسوس قیمت دلار به شدت رقتار خریداران مسکن تغییر کرد و دیگر مانند ۳ ماه تابستان مایل به خرید مسکن به هر قیمتی نبودند که این تغییر رفتار خریداران باعث شده که فروشندگان از موضع قیمتی خود تا حد محسوسی پایین بیایند…
