بازار مسکن، یکی از بخش‌های مهم اقتصاد هر کشور است. داشتن یک مسکن خوب و با قیمت مناسب تأثیری مستقیم بر کیفیت زندگی خانوارها می‌گذارد. از سوی دیگر این بازار محلی برای سرمایه‌گذاری و کسب سود است و از این طریق نیز روی سطح کیفی زندگی افراد یک جامعه تأثیرگذار خواهد بود و پیش‌بینی قیمت مسکن می تواند به تصمیم‌گیری صحیح کمک کند.
در ایران قیمت مسکن همواره در نوسان بوده است. فاکتورهای متعددی بر نرخ مسکن تأثیر می‌گذارند. بازار مسکن در سال97 با کاهش معاملات روبه‌رو شد. تعداد معاملات ثبت‌شده در فروردین 97 نسبت به اسفند 96 به میزان 59 درصد کاهش داشته است.
در صورت ادامه پیدا کردن این وضعیت، بازار مسکن با رکود مواجه می‌شود. در حال حاضر قدرت خرید مردم کاهش یافته است و به همین دلیل حجم ساختوساز و سرمایه‌گذاری نیز کمتر می‌شود. وضعیت قیمت مسکن تحت تأثیر عوامل متعددی تغییر می‌کند.
برخی از این عوامل به مسائل درون بازار برمی‌گردد و برخی دیگر مربوط و مسائل بیرونی است. مسائلی مانند هزینۀ زمین، هزینۀ ساخت، درآمد خانوارها و … از جمله عوامل درونی تأثیرگذار بر قیمت مسکن هستند و مسائلی مانند قیمت ارز، نرخ سود بانکی، تورم و … عوامل تأثیرگذار بیرونی هستند. در این مقاله قصد داریم با بررسی مهمترین فاکتورهای تأثیرگذار بر بازار، به پیش‌بینی قیمت مسکن در سال 97 بپردازیم.
تأثیر نوسانات ارز بر بازار مسکن در سال 97
در شروع سال 97 با افزایش قیمت دلار مواجه شدیم که طبیعتاً روی اقتصاد کشور تأثیرگذار خواهد بود. بخش مهمی از این اقتصاد، بازار مسکن است.
شاید بتوان افزایش قیمت دلار را مهمترین عامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن در سال 97 دانست. در این شرایط نابسامان، سرمایه‌ها به سمت کارهای تولیدی و صنعتی نخواهد رفت. برخی افراد سودجو نیز به مشکلات بازار ارز و افزایش قیمت دلار دامن می‌زنند. برای پیش‌بینی قیمت مسکن در سال 97 ، لازم است قیمت دلار را نیز پیش‌بینی کنیم. قیمت دلار از چند جهت بر وضعیت قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد.
- بسیاری از مصالح ساختمانی وارداتی هستند.
- با بالا رفتن قیمت دلار ، قیمت مصالح ساختمانی نیز بالا می‌رود و به این ترتیب قیمت تمام شدۀ یک ساختمان افزایش می‌یابد.
- هم‌اکنون، بالا رفتن قیمت دلار موجب افزایش 30 درصدی قیمت مصالح ساختمانی شده است.
- به عنوان یک نتیجۀ طبیعی برای این شرایط، قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت.
- با افزایش قیمت دلار ، بخشی از سرمایه‌ها از بازار مسکن به بازار ارز، سکه و طلا جذب خواهد شد.
- با کاهش سرمایه‌گذاری، ساختوساز کاهش و قیمت مسکن افزایش خواهد یافت.
مسئلۀ بعدی، تأثیر بالا رفتن نرخ ارز بر تورم است. نوسانات ارزی، تأثیر زیادی بر اقتصاد کشور می‌گذارد و در صورت ادامه‌دار شدن موجب بالا رفتن نرخ تورم خواهد شد.
- پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهند که تورم در سال 97 دو رقمی خواهد شد.
- معمولاً کارشناسان رشد قیمت مسکن را تا حدودی بالاتر از نرخ تورم پیش‌بینی می‌کنند.
- در خوشبینانه‌ترین حالت، قیمت مسکن در حدود دو درصد بیشتر از نرخ تورم خواهد بود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
تاثیر قیمت نفت بر قیمت مسکن در سال 97
متأسفانه اقتصاد کشور ما بر پایۀ نفت بنا شده است. به همین دلیل هر تغییری که در قیمت نفت رخ دهد در تمامی شئون زندگی مردم، از جمله قیمت مسکن تأثیر خواهد گذاشت. از این رو هنگام پیش‌بینی قیمت مسکن ، باید قیمت نفت را نیز در نظر گرفت.
- با توجه به اوضاع ناآرام منطقه و تصمیمات اوپک، کارشناسان پیش‌بینی کرده‌اند که قیمت نفت به 80 دلار خواهد رسید.
- افزایش قیمت نفت، رونق اقتصادی و به تبع آن رونق بازار مسکن و افزایش خرید و فروش را در پی خواهد داشت، که این مسئله منجر به افزایش قیمت مسکن در سال 97 می‌شود.
- در شرایط رونق اقتصادی، قدرت خرید مردم نیز افزایش می‌یابد.
- خروج بازار مسکن از حالت رکود، هم به نفع سرمایه‌گذاران و فروشندگان است و هم برای مردم و خریداران مفید خواهد بود.
تورم
تورم به معنای افزایش قیمت‌ها، به صورت نامنظم و نامتناسب است. نرخ تورم نشان می‌دهد که قیمت کالا و خدمات در یک کشور، چه میزان ثبات دارد. برای تعیین این نرخ، قیمت کالاهای اساسی در بازه‌های زمانی مشخص اندازه گرفته می‌شود. با توجه به نوسانات بازار ارز، افزایش تورم در سال 97 اجتناب‌ناپذیر است.
در شرایط ایده‌آل، قیمت مسکن متناسب با تورم بالا خواهد رفت. افزایش قیمت مسکن به خودی خود چیز بدی نیست. زیرا اگر قیمت‌ها افزایش پیدا نکنند، کسی به امید کسب سود در این بخش سرمایه‌گذاری نخواهد کرد.
- کارشناسان قیمت مسکن در سال 97 را در حدود چند درصد بالاتر از نرخ تورم پیش‌بینی کرده‌اند.
|
افزایش قیمت دلار، از طریق افزایش قیمت مصالح ساختمانی، خارج کردن سرمایه‌ها از بازار مسکن و افزایش تورم، منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد. |
نرخ سود بانکی
- بانک‌ها و بازار ارز و طلا، رقبای اصلی بازار مسکن هستند. در صورتی که نرخ سود بانکی افزایش پیدا کند، بسیاری از سرمایه‌گذاران، پول‌های خود را به بانک‌ها منتقل خواهند کرد که نسبت به مسکن سرمایه‌گذاری امنتر و پرسودتری به نظر می‌رسد.
با انتقال سرمایه‌ها به بانک، میزان ساختوساز کاهش خواهد یافت و این امر باعث بالا رفتن قیمت‌ها می‌شود. اساساً بانک‌ها در ایران نه تنها سرمایه‌گذاری چندانی در بخش تولید ندارند، بلکه بیشتر اوقات با افزایش دادن نرخ سود، سرمایه‌ها را از بخش‌های تولیدی به سمت خود می‌کشند. مجموعۀ این دلایل موجب می‌شود، نرخ سود بانکی نیز روی پیش‌بینی قیمت مسکن تأثیرگذار باشد.
- در سال 96 طبق بخش‌نامۀ بانک مرکزی، تمامی بانک‌ها ملزم به کاهش سود سپرده‌های خود شدند.
- این نکته روی بازار اجارۀ مسکن تأثیر منفی گذاشت.
- به این ترتیب که مالکان دیگر تمایلی به دریافت پول پیش (رهن) نداشتند و به جای آن مبلغ اجاره را بالا بردند.
- بسیاری از خانوارها از عهدۀ پرداخت نرخ اجاره برنمی‌آیند و به همین دلیل شاهد خالی ماندن بسیاری واحدهای مسکونی در داخل شهر و افزایش اجاره‌نشینی در حاشیۀ شهرها هستیم.
|
هنگامی که نرخ سود بانک‌ها بیشتر شود، سرمایه‌ها از بازار مسکن به سمت بانک‌ها جذب می‌شوند و میزان ساختوساز مسکن کاهش می‌یابد. |
تناسب عرضه و تقاضا و تاثیر آن بر پیش‌بینی قیمت مسکن
در سال‌های اخیر آمار خانوارهای تک یا دو نفره افزایش چشمگیری داشته است. این مسئله به همراه کاهش قدرت خرید خانواده‌ها، تقاضا را برای واحدهای مسکونی کوچکتر (در حدود 40 تا 75 متر) افزایش داده است.
با توجه به این مسئله طبیعتاً باید شاهد افزایش ساخت آپارتمان‌هایی با متراژ پایین باشیم اما متأسفانه این طور نیست. بیشترین ساخت‌وسازها در واحدهای مسکونی با متراژ بالاتر صورت می‌گیرد و به همین دلیل تناسب عرضه و تقاضا به هم ریخته است.
در بازار خرید خانه و رهن و اجارۀ آپارتمان‌های کوچک شاهد رقابت شدیدی هستیم که این رقابت منجر به افزایش قیمت‌ها شده است. یکی از عوامل مؤثر بر این شرایط، مجوزهای شهرداری‌ها است.
- در شرایط موجود و با توجه به نیاز روزافزون مردم به خانه‌های کوچک و ارزان، شهرداری باید مجوز ساخت خانه‌های کوچک را برای سازندگان صادر کند.
- سرمایه‌گذاران باید تمرکز خود را روی ساخت واحدهای مسکونی کوچکتر بگذارند که تقاضا برای آن‌ها زیاد است و آسانتر به فروش می‌رسند.
- برای کاهش قیمت تمام شدۀ یک ساختمان، لازم است از لوازم لوکس استفاده نشود. (لوازمی مانند شیرآلات گران‌قیمت و …)
وام و تسهیلات خرید مسکن
بسیاری از اقشار جامعه بدون دریافت وام هرگز قادر به خرید مسکن نخواهند بود. با توجه به تورم و افزایش قیمت‌ها، قیمت مسکن همیشه چند قدم جلوتر از پس‌انداز مردم است. راهکاری که دولت‌ها در این شرایط استفاده می‌کنند، پرداخت وام و اعطای تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن است. دولت طرح‌هایی را در زمینه وام و تسهیلات ارائه داده است و یکی از آن‌ها پرداخت وام مسکن به خانه‌اولی‌ها است.
- نرخ بهرۀ وام مسکن برای خانه‌اولی‌ها، در حدود نه درصد و بالاترین مبلغ پرداختی در حال حاضر 160 میلیون تومان است.
- در سال 96 پرداخت این تسهیلات موجب رونق بازار مسکن شد اما با توجه به افزایش قیمت‌ها، در اسفندماه دوباره شاهد رکود بازار مسکن بودیم.
- نرخ وام پرداختی بانک‌ها این روزها تقریباً نصف قیمت یک خانه در تهران را پوشش می‌دهد.
در صورت تأمین اعتبارات، افزایش مبلغ وام و تزریق پول به جامعه، باعث بالا رفتن تورم خواهد شد. با در نظر گرفتن این شرایط، لازم است دولت تدبیری بیاندیشد که هم با افزایش قدرت خرید مردم، رونق را به بازار مسکن بازگرداند و هم منجر به افزایش تورم نشود.
تسهیلات احیای بافت‌های فرسوده
مدت‌ها است که کارشناسان دربارۀ وضعیت نابسامان سازه‌ها، در شهرهایی مثل تهران هشدار می‌دهند. خطر زلزله همیشه در کمین تهران است و به همین دلیل لزوم تخریب و بازسازی بافت‌های فرسوده بیش از پیش احساس می‌شود.
- در سال 96 دولت وعده‌هایی در زمینۀ اعطای تسهیلات برای احیای بافت‌های فرسوده به مردم داد.
- گفته می‌شود وام‌هایی که در این زمینه به متقاضیان پرداخت می‌شود، با نرخ بهرۀ شش درصد خواهد بود.
- در صورتی که این وعده‌ها محقق شوند و مردم نیز از این طرح استقبال کنند، ممکن است شاهد رونق گرفتن بازار مسکن باشیم.
قیمت زمین
مسئلۀ قیمت زمین یکی از عوامل تأثیرگذار بر پیش‌بینی قیمت مسکن است. البته این موضوع تنها به سال 97 ارتباط پیدا نمی‌کند و چند سالی است که به خصوص در تهران به یک معضل تبدیل شده است.
ساختوساز بی‌رویه در سال‌های گذشته، مراحل پیچیدۀ اعطای تراکم از سوی شهرداری، افزایش جمعیت، مهاجرت از سایر شهرها و روستاها به تهران و ده‌ها عامل دیگر، تهران را با کمبود زمین مواجه کرده است. این مسئله موجب افزایش قیمت زمین‌های موجود می‌شود.
- در شرایط رکود بازار مسکن، افراد تمایلی به ساختمان‌سازی در زمین‌ها از خود نشان نمی‌دهند و به این ترتیب قیمت زمین از قیمت ساختمان بیشتر می‌شود.
- در این شرایط، همان‌طور که می‌بینیم، شهرک‌ها و محله‌هایی در حومۀ شهر ایجاد می‌شود؛ جایی که زمین‌ها قیمت کمتری دارند.
- افزایش حاشیه‌نشینی، با این روند رو به رشد و بدون برنامه‌ریزی، منجر به بروز مشکلات فراوانی خواهد شد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
جمع‌بندی
در این مقاله بسیاری عوامل تأثیرگذار بر وضعیت قیمت مسکن را بررسی کردیم. با توجه به مجموعۀ عوامل، می‌توان به نکات زیر اشاره کرد:
- پیش‌بینی قیمت مسکن در سال 97 ، وابستگی بسیاری به پیش‌بینی وضعیت قیمت دلار، نفت، نرخ تورم ، نرخ سود بانکی و میزان تسهیلات اعطایی بانک‌ها به متقاضیان مسکن خواهد داشت.
- با توجه به نوسانات بازار ارز، نرخ تورم در سال 97 به احتمال بسیار زیاد دو رقمی خواهد بود.
- کارشناسان پیش‌بینی قیمت مسکن معتقدند که قیمت خانه در محدودۀ تورم رشد داشته باشد.
- احتمال افزایش جهشی قیمت‌ها کم است.
- قیمت مسکن در سال 97 به میزان دو تا پنج درصد بیشتر از نرخ تورم افزایش خواهد یافت.
- در صورت آسانتر شدن شرایط تسهیلات اعطای وام مسکن و افزایش مبلغ آن، قدرت خرید مردم افزایش می‌یابد و رونق به بازار مسکن بازمی‌گردد.
