در تمام ادوار تاریخی، عوامل گوناگونی موجب تهدید و به خطر افتادن حیات انسان و اموال او بوده‌اند، حوادث مختلف طبیعی و غیرطبیعی مانند سیل، زلزله، طوفان‌ها و گردبادهای سهمگین، جنگ‌ها و … . از جمله اموال مهمی که در این بلایا آسیب می‌بینند، ساختمانها و سازه‌های انسانی هستند. علاوه بر آسیب‌های محیطی و انسانی به ساختمان که موجب کاهش استقامت آن و به خطر افتادن امنیت انسان‌ها میشود، طول عمر مفید ساختمان ها نیز در استحکام و مقاومت آنان در برابر بلایا و آسیب‌ها تأثیرگذار است.
عوامل مختلفی در میزان عمر مفید ساختمانها تأثیرگذار هستند و می‌توانند از آن بکاهند؛ عواملی چون ویژگی‌های فیزیکی، اقتصادی، عملکردی، تکنولوژیکی، اجتماعی، حقوقی و حتی سیاسی. انسان‌ها نیز در ساختمانها سکونت می‌گزینند تا امنیت خود را فراهم کنند و از دلایل اصلی ایجاد سرپناه توسط انسان‌ها، در امان ماندن در برابر بلایای مختلف بوده است؛ بنابراین توجه به سن ساختمانی که خریداری میشود، می‌تواند ضامن امنیت ساکنان آن باشد.
|
اصولاً منظور از عمر مفید ساختمان آن تعداد سال‌هایی است که یک ساختمان از نظر فیزیکی، مقاومت و استاندارهای لازم برای استفاده شدن را دارد. |
عوامل مؤثر بر عمر مفید ساختمان
با گذشت زمان کارایی ساختمانها کاهش می‌یابد و در نتیجه از استحکام و مقاومت آنها کاسته میشود. عوامل مختلفی بر کاهش عمر مفید ساختمان مؤثر هستند که در ادامه به برخی از مهمترین آنان می‌پردازیم.
رطوبت و نم گرفتن ساختمانها
آب، این مایع حیات از جمله مهمترین عوامل فرسوده شدن ساختمان‌هاست. آب باران و آب‌های زیرزمینی به صورت نامتقارنی ساختمانها را تحلیل می‌برند و موجب می‌شوند ساختمانها از کف و از سقف و گوشه‌ها دچار نم‌گرفتگی و رطوبت شوند. این عامل در مناطق مرطوب و معتدل بیشتر بر ساختمانها اثر منفی می‌گذارد.
برای از بین بردن رطوبت وارد شده با بافت ساختمانی به انرژی زیادی نیاز است که برای به کار بردن آن میزان انرژی ممکن است هزینه‌های مالکان بسیار افزایش یابد.
میزان رطوبت و نم در ساختمان‌های آجری بیشتر است و بهتر است برای جلوگیری از افزایش رطوبت، سطح آجری ساختمان با موادی چون گچ و یا رنگ‌آمیزی پوشانده شود. آجر و مصالحی چون سنگ به مرور زمان فرسوده می‌شوند و در برابر آب مقاومت کمتری دارند. تأثیرات مخرب باران اسیدی که در تهران و کلان‌شهرهای آلوده می‌بارد، دو چندان است. این تأثیرات منفی بیشتر بر نمای ساختمانی است و به مرور زمان حتی محکم‌ترین مصالح را تخریب می‌کند.
تأثیرات اختلاف دما بر عمر مفید ساختمان
در برخی از مناطق، اختلاف دمای زیادی بین ساعات روز و شب وجود دارد. در نتیجه مصالح ساختمانی در طول روز منبسط و در شب، منقبض می‌شوند و این امر موجب ترک خوردن داخلی و حتی خارجی ساختمان میشود.
اگر به هنگام ساخت و ساز به ضریب انبساط مصالح توجه نشود، در آینده به ساختمان آسیب زیادی وارد میشود. ضریب انبساط مصالحی چون شیشه، آجر، سیمان، بتن، آهن و ماسه با هم تفاوت دارند و بهتر است از مصالحی استفاده کرد که ضریب انبساط یکسان و نزدیک به همی دارند تا عمر مفید ساختمان افزایش یابد.
تأثیرات اقلیم بر عمر مفید ساختمانها
در گذشته، با آن که علم به این اندازه پیشرفت نکرده بود، بناها با توجه به آب و هوای مناطق ساخته می‌شدند. با توجه به معماری ساختمانها و بناهای قدیمی میتوان به وضوح تأثیر اقلیم مناطق را بر ساخت و ساز دید. طول عمر بناهای قدیمی نشان‌دهنده معماری دقیق ساخت و ساز بناهای گذشته است. ایران نیز کشوری چهار فصل است و تفاوت‌های زیادی بین مناطق مختلف کشورمان وجود دارد.
در گذشته بناها دقیقاً منطبق با آب و هوای کشورمان ساخته می‌شدند و تنوع بناهای باستانی در ایران نشان‌دهنده دقت در معماری و توجه به اقلیم است. جنس دیوارها، شیب سقفها، فاصله کف بنا با زمین و … در بناهای گذشته ایران بسیار متفاوت است و رعایت همین موارد موجب شده است بسیاری از آن بناها همچنان پابرجا بمانند.
در دوره جدید و با توجه به گسترش جمعیت دیگر توجهی به این موارد نمی‌شود و اصولاً هم نمیتوان به این موارد توجه کرد.
به عنوان مثال امروزه ساختمان‌های استان یزد با آن آب و هوای گرم و خشک با ساختمان‌های استان‌های شمالی کشور تفاوتی ندارند و از معماری و مصالح یکسانی استفاده میشود؛ در صورتی که آب و هوای متفاوت این مناطق تأثیرات مختلفی بر بناهای این دو منطقه می‌گذارد.
مقایسه عمر مفید ساختمان در ایران و کشورهای پیشرفته
با توجه به استاندارهای جهانی، طول عمر مفید ساختمان‌های ایران چیزی حدود ۲۵ تا ۳۰ سال است، در صورتی که میزان طول عمر مفید ساختمان‌های کشورهای پیشرفته و صنعتی ۱۰۰ سال و حتی ۳۰۰ نیز تخمین زده شده است. آمارهای موجود نشان‌دهنده آن است که ساخت و سازهای کشور ما با میانگین جهانی فاصله بسیار زیادی دارند.
در تهران نیز با توجه به افزایش جمعیت و تسریع روند ساخت و ساز، عمر مفید ساختمانها بسیار کوتاه‌تر از مقدار استاندارد است.
سازندگان ایرانی همواره به دنبال کاهش هزینه‌های ساخت و ساز هستند. گاها این کاهش هزینه‌ها منجر به نادیده گرفتن مواردی اساسی و اصولی در ساخت و ساز ساختمانها میشود و در نتیجه کیفیت ساختمان به صورت چشمگیری کاهش می‌یابد. بسیاری از این موارد نادیده گرفته شده، عواملی هستند که نه تنها هر مهندس ساختمانی می‌داند که باید رعایت شوند، بلکه هر شهروند آگاهی از آنها مطلع است.
عوامل مختلفی در این حوزه بر کوتاهی عمر مفید ساختمان در ایران و به ویژه تهران مؤثر هستند. از جمله این عوامل عدم استفاده از لوازم و مصالح استاندارد در ساخت و ساز است.
کاهش هزینه‌ها برای سرمایه‌گذار و سازنده ساختمان، نتایج منفی زیادی نه تنها برای خریدار ملک بلکه برای جامعه دارد و سایر هزینه‌ها را افزایش می‌دهد و حتی امنیت جانی افرادی که در آن ساختمان به زندگی و هر فعالیت دیگری می‌پردازند، به خطر می‌اندازد.
از جمله آسیب‌هایی که در نتیجه کاهش هزینه‌ها، به مردم وارد میشود، در کنار کاهش عمر مفید ساختمان، موارد زیر است:
- افزایش هزینه‌های تعمیر و نگهداری از ساختمان
- افزایش آسیب به محیط‌زیست و طبیعت
- اتلاف انرژی و منابع ملی
|
در همین رابطه بخوانید: |
|
سرمایه‌گذاران برای کاهش هزینه‌های خود، سعی می‌کنند مصالح ارزان قیمتی را برای ساخت و ساز استفاده کنند تا در نهایت هزینه نهایی ساختمان را کاهش دهند و سود بیشتری از آن ببرند. |
تشخیص سن ساختمان
یکی از موارد جدی که اصولاً در آن اجماع نظر وجود ندارد، تشخیص سن ساختمان است. اغلب بین خریدار و فروشنده بر سر محاسبه و تشخیص سن ساختمان اختلاف نظر وجود دارد. برای تشخیص سن ساختمان معیارهای گوناگونی وجود دارد که در ادامه به صورت کوتاه و مفید به آنها پرداخته خواهد شد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
انواع سن ساختمانها
سن واقعی: سن واقعی ساختمان با توجه به صدور پروانه ساختمانی و کسب مجوز برای شروع ساخت و ساز شروع میشود و اولین پی‌ریزی ساختمان در واقع روز متولد شدن آن ساختمان است.
سن بهره‌برداری: سن بهره‌برداری ساختمان زمانی آغاز میشود که امکان سکونت و استفاده از آن ساختمان ایجاد شود.
سن سندی: سن سندی ساختمان زمانی آغاز می‌گردد که سند قطعی ملک صادر شود.
با توجه به کوتاه بودن عمر مفید ساختمان در ایران و به ویژه در تهران، تشخیص سن ساختمانها یکی از عوامل مؤثر و جدی بر میزان قیمت و جذب خریدار است. خریداران و مخصوصاً فروشندگان باید به این مسئله توجه کنند که مبنای قیمت‌گذاری ساختمانها، سن سندی و سن بهره‌برداری است.
همچنین این مسئله مهم است که بین تاریخ سندهای مختلف ساختمانی اختلاف چندانی وجود نداشته باشد. در کنار این سندها باید توجه داشته باشید که ممکن است اخذ سندها به دلایل مختلفی به طول بی‌انجامد و گاهی سندی بعد از ۵ سال صادر شود. در نتیجه قبل از خرید یک ساختمان و تشخیص سن آن بر اساس کاغذها و اسناد موجود، پرس‌وجوی محلی را فراموش نکنید!
تأثیر سن آپارتمان بر قیمت آن
از جمله مهمترین عوامل تأثیرگذار بر خریدار یک ملک، توجه به سن آن ساختمان است و تأثیر سن آپارتمان بر قیمت یک تاثیر مستقیم است. مسلماً خریداران مایل هستند تا ساختمانی نوساز تهیه کنند؛ اما افرادی که بودجه کمتری برای خرید ساختمان در نظر گرفته‌اند، به ساختمان‌هایی که سن کمتر از ده سال دارند، توجه بیشتری می‌کنند. همچنین در بازار خرید و فروش بنا، به ساختمان‌هایی با سن ده الی پانزده سال نیز توجه ویژه‌ای میشود.
ساختمان‌هایی که نوساز نیستند و سن حدوداً ده سال دارند، ۲۰ تا ۳۰ درصد از بناهای نوساز ارزان‌تر هستند. این تفاوت قیمت به حدود یک تا یک و نیم میلیون برای هر مترمربع می‌رسد. برخی از مشاوران معتقدند هر سالی که از عمر مفید ساختمان می‌گذرد، قیمت آن متری ۱۰۰ الی ۲۰۰۰۰۰ تومان کاهش می‌یابد.
شاید در ابتدا این گونه تصور کنید که ممکن است عمر ساختمان به جایی برسد که این کاهش قیمت سالانه، قیمت آن را بسیار ناچیز کند و حتی به صفر برساند. نگران نباشید! با توجه به تورم‌ها و افزایش قیمت سالانه و حتی ماهانه املاک، این اتفاق امکان‌پذیر نخواهد بود.
سخن آخر
با توجه به افزایش جمعیت استان تهران و به دنبال آن، افزایش روزافزون ساخت و سازها در این استان، باید به موارد مختلفی در ساخت و ساز و خرید آن توجه کرد. با در نظر داشتن شرایط طبیعی استان تهران و قرار داشتن این منطقه از کشور بر گسل‌های مختلف، توجه به ساخت و ساز اصولی بسیار اهمیت دارد.
در کلان شهرهایی که جمعیت بیشتری دارند و مهاجرپذیر هستند، با ساخت صحیح میتوان در موارد زیادی صرفه‌جویی کرد و به دلیل دشواری ساخت و ساز در این شهرها بهتر است ساختمان‌هایی باکیفیت ساخت تا عمر بیشتری داشته باشند و بتوانند سال‌های زیادی مورد استفاده قرار بگیرند.
از جمله مهمترین نکاتی که می‌تواند به این خواسته جامه عمل بپوشانند، میتوان به فرهنگ‌سازی اشاره کرد. اگر فرهنگ ساخت و ساز اصولی در بین مهندسین، مشاوران و فروشندگان رواج پیدا کند، موجب میشود تا وجدان کاری افزایش پیدا کند و هر سازنده‌ای رعایت اصول و نکات ساخت و ساز را رعایت کند.
در نظر گرفتن منفعت جمعی در برابر منفعت‌طلبی شخصی اهمیت بسیاری دارد. فرهنگ‌سازی در این زمینه ضامن امنیت جان و مال بسیاری از مردم و خریداران است.
نکته مهم دیگر استخدام مهندسین ساخت و ساز باتجربه و کارآمد است. مهندسی صحیح یک ساختمان حافظ امنیت جانی انسان‌هایی است که در آن ساختمان ساکن خواهند شد و این افراد مسئولیت بزرگی بر عهده دارند. لذا عدم توجه به این افراد و عدم استخدام آنان به دلیل افزایش ناچیز هزینه‌ها به معنی به خطر انداختن امنیت انسان‌های زیادی است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
جمع‌بندی
در نهایت میتوان گفت نکات مهمی که در مورد عمر مفید ساختمان در تهران وجود دارد و باید به آن توجه کرد، به شرح زیر است:
- شرایط طبیعی و توجه به گسل‌های موجود
- توجه به فرهنگ‌سازی در زمینه ساخت و ساز اصولی
- استفاده از نیروی کار متخصص و خبره
- معماری متناسب با آب و هوای منطقه
- استفاده از مصالح استاندارد و با کیفیت
- در نظر داشتن سن سندی، سن بهره‌برداری و سن واقعی ساختمان
