ساخت، نگهداری و بازسازی

عمر مفید ساختمان در تهران چقدر است؟

عمر مفید ساختمان در تهران

در تمام ادوار تاریخی، عوامل گوناگونی موجب تهدید و به خطر افتادن حیات انسان و اموال او بوده‌­اند، حوادث مختلف طبیعی و غیرطبیعی مانند سیل، زلزله، طوفان­‌ها و گردبادهای سهمگین، جنگ­‌ها و … . از جمله اموال مهمی که در این بلایا آسیب می‌­بینند، ساختمان­‌ها و سازه‌­های انسانی هستند. علاوه بر آسیب‌­های محیطی و انسانی به ساختمان که موجب کاهش استقامت آن و به خطر افتادن امنیت انسان‌­ها می‌شود، طول عمر مفید ساختمان ­‌ها نیز در استحکام و مقاومت آنان در برابر بلایا و آسیب­‌ها تأثیرگذار است.
عوامل مختلفی در میزان عمر مفید ساختمان­‌ها تأثیرگذار هستند و می­‌توانند از آن بکاهند؛ عواملی چون ویژگی­‌های فیزیکی، اقتصادی، عملکردی، تکنولوژیکی، اجتماعی، حقوقی و حتی سیاسی. انسان‌­ها نیز در ساختمان­‌ها سکونت می‌گزینند تا امنیت خود را فراهم کنند و از دلایل اصلی ایجاد سرپناه توسط انسان­‌ها، در امان ماندن در برابر بلایای مختلف بوده است؛ بنابراین توجه به سن ساختمانی که خریداری می­‌شود، می­‌تواند ضامن امنیت ساکنان آن باشد.

 اصولاً منظور از عمر مفید ساختمان آن تعداد سال­‌هایی است که یک ساختمان از نظر فیزیکی، مقاومت و استاندارهای لازم برای استفاده شدن را دارد.

 

عوامل مؤثر بر عمر مفید ساختمان

با گذشت زمان کارایی ساختمان­‌ها کاهش می­‌یابد و در نتیجه از استحکام و مقاومت آن­ها کاسته می‌­شود. عوامل مختلفی بر کاهش عمر مفید ساختمان مؤثر هستند که در ادامه به برخی از مهم­ترین آنان می­‌پردازیم.

رطوبت و نم گرفتن ساختمان­‌ها

آب، این مایع حیات از جمله مهم­ترین عوامل فرسوده شدن ساختمان­‌هاست. آب باران و آب‌­های زیرزمینی به صورت نامتقارنی ساختمان­‌ها را تحلیل می‌­برند و موجب می‌­شوند ساختمان‌­ها از کف و از سقف و گوشه‌­ها دچار نم­‌گرفتگی و رطوبت شوند. این عامل در مناطق مرطوب و معتدل بیشتر بر ساختمان­‌ها اثر منفی می­‌گذارد.
برای از بین بردن رطوبت وارد شده با بافت ساختمانی به انرژی زیادی نیاز است که برای به کار بردن آن میزان انرژی ممکن است هزینه‌­های مالکان بسیار افزایش یابد.
میزان رطوبت و نم در ساختمان­‌های آجری بیشتر است و بهتر است برای جلوگیری از افزایش رطوبت، سطح آجری ساختمان با موادی چون گچ و یا رنگ‌­آمیزی پوشانده شود. آجر و مصالحی چون سنگ به مرور زمان فرسوده می‌­شوند و در برابر آب مقاومت کمتری دارند. تأثیرات مخرب باران اسیدی که در تهران و کلان­‌شهرهای آلوده می‌­بارد، دو چندان است. این تأثیرات منفی بیشتر بر نمای ساختمانی است و به مرور زمان حتی محکم­‌ترین مصالح را تخریب می­‌کند.

تأثیرات اختلاف دما بر عمر مفید ساختمان

در برخی از مناطق، اختلاف دمای زیادی بین ساعات روز و شب وجود دارد. در نتیجه مصالح ساختمانی در طول روز منبسط و در شب، منقبض می­‌شوند و این امر موجب ترک خوردن داخلی و حتی خارجی ساختمان می‌­شود.
اگر به هنگام ساخت و ساز به ضریب انبساط مصالح توجه نشود، در آینده به ساختمان آسیب زیادی وارد می‌­شود. ضریب انبساط مصالحی چون شیشه، آجر، سیمان، بتن، آهن و ماسه با هم تفاوت دارند و بهتر است از مصالحی استفاده کرد که ضریب انبساط یکسان و نزدیک به همی دارند تا عمر مفید ساختمان افزایش یابد.

تأثیرات اقلیم بر عمر مفید ساختمان­‌ها

در گذشته، با آن که علم به این اندازه پیشرفت نکرده بود، بناها با توجه به آب و هوای مناطق ساخته می­‌شدند. با توجه به معماری ساختمان‌­ها و بناهای قدیمی می­توان به وضوح تأثیر اقلیم مناطق را بر ساخت و ساز دید. طول عمر بناهای قدیمی نشان‌­دهنده معماری دقیق ساخت و ساز بناهای گذشته است. ایران نیز کشوری چهار فصل است و تفاوت­‌های زیادی بین مناطق مختلف کشورمان وجود دارد.
در گذشته بناها دقیقاً منطبق با آب و هوای کشورمان ساخته می‌­شدند و تنوع بناهای باستانی در ایران نشان‌­دهنده دقت در معماری و توجه به اقلیم است. جنس دیوارها، شیب سقف­ها، فاصله کف بنا با زمین و … در بناهای گذشته ایران بسیار متفاوت است و رعایت همین موارد موجب شده است بسیاری از آن بناها همچنان پابرجا بمانند.
در دوره جدید و با توجه به گسترش جمعیت دیگر توجهی به این موارد نمی‌­شود و اصولاً هم نمی­توان به این موارد توجه کرد.
به عنوان مثال امروزه ساختمان­‌های استان یزد با آن آب و هوای گرم و خشک با ساختمان­‌های استان­‌های شمالی کشور تفاوتی ندارند و از معماری و مصالح یکسانی استفاده می‌­شود؛ در صورتی که آب و هوای متفاوت این مناطق تأثیرات مختلفی بر بناهای این دو منطقه می‌­گذارد.

 

مقایسه عمر مفید ساختمان در ایران و کشورهای پیشرفته

با توجه به استاندارهای جهانی، طول عمر مفید ساختمان‌­های ایران چیزی حدود ۲۵ تا ۳۰ سال است، در صورتی که میزان طول عمر مفید ساختمان‌­های کشورهای پیشرفته و صنعتی ۱۰۰ سال و حتی ۳۰۰ نیز تخمین زده شده است. آمارهای موجود نشان­‌دهنده آن است که ساخت و سازهای کشور ما با میانگین جهانی فاصله بسیار زیادی دارند.
در تهران نیز با توجه به افزایش جمعیت و تسریع روند ساخت و ساز، عمر مفید ساختمان‌­ها بسیار کوتاه‌­تر از مقدار استاندارد است.
سازندگان ایرانی همواره به دنبال کاهش هزینه­‌های ساخت و ساز هستند. گاها این کاهش هزینه‌­ها منجر به نادیده گرفتن مواردی اساسی و اصولی در ساخت و ساز ساختمان­‌ها می‌­شود و در نتیجه کیفیت ساختمان به صورت چشمگیری کاهش می­‌یابد. بسیاری از این موارد نادیده گرفته شده، عواملی هستند که نه تنها هر مهندس ساختمانی می‌­داند که باید رعایت شوند، بلکه هر شهروند آگاهی از آن­ها مطلع است.
عوامل مختلفی در این حوزه بر کوتاهی عمر مفید ساختمان در ایران و به ویژه تهران مؤثر هستند. از جمله این عوامل عدم استفاده از لوازم و مصالح استاندارد در ساخت و ساز است.
کاهش هزینه‌­ها برای سرمایه‌­گذار و سازنده ساختمان، نتایج منفی زیادی نه تنها برای خریدار ملک بلکه برای جامعه دارد و سایر هزینه­‌ها را افزایش می‌­دهد و حتی امنیت جانی افرادی که در آن ساختمان به زندگی و هر فعالیت دیگری می­‌پردازند، به خطر می‌­اندازد.
از جمله آسیب‌­هایی که در نتیجه کاهش هزینه‌­ها، به مردم وارد می­شود، در کنار کاهش عمر مفید ساختمان، موارد زیر است:

  • افزایش هزینه­‌های تعمیر و نگهداری از ساختمان
  • افزایش آسیب به محیط‌زیست و طبیعت
  • اتلاف انرژی و منابع ملی

 

در همین رابطه بخوانید:
ایمنی ساختمان خود را برای جلوگیری از بروز حوادث در منزل جدی بگیرید

سرمایه­‌گذاران برای کاهش هزینه‌­های خود، سعی می‌­کنند مصالح ارزان قیمتی را برای ساخت و ساز استفاده کنند تا در نهایت هزینه نهایی ساختمان را کاهش دهند و سود بیشتری از آن ببرند.

 

تشخیص سن ساختمان

یکی از موارد جدی که اصولاً در آن اجماع نظر وجود ندارد، تشخیص سن ساختمان است. اغلب بین خریدار و فروشنده بر سر محاسبه و تشخیص سن ساختمان اختلاف نظر وجود دارد. برای تشخیص سن ساختمان معیارهای گوناگونی وجود دارد که در ادامه به صورت کوتاه و مفید به آن­ها پرداخته خواهد شد.

در همین رابطه بخوانید:
کدام ساختمان‌ها در برابر زلزله تهران دوام می‌آورند؟

 

انواع سن ساختمان­ها

سن واقعی: سن واقعی ساختمان با توجه به صدور پروانه ساختمانی و کسب مجوز برای شروع ساخت و ساز شروع می‌شود و اولین پی‌­ریزی ساختمان در واقع روز متولد شدن آن ساختمان است.
سن بهره‌­برداری: سن بهره‌­برداری ساختمان زمانی آغاز می‌­شود که امکان سکونت و استفاده از آن ساختمان ایجاد شود.
سن سندی: سن سندی ساختمان زمانی آغاز می­‌گردد که سند قطعی ملک صادر شود.
با توجه به کوتاه بودن عمر مفید ساختمان در ایران و به ویژه در تهران، تشخیص سن ساختمان­‌ها یکی از عوامل مؤثر و جدی بر میزان قیمت و جذب خریدار است. خریداران و مخصوصاً فروشندگان باید به این مسئله توجه کنند که مبنای قیمت­‌گذاری ساختمان‌­ها، سن سندی و سن بهره‌­برداری است.
همچنین این مسئله مهم است که بین تاریخ سندهای مختلف ساختمانی اختلاف چندانی وجود نداشته باشد. در کنار این سندها باید توجه داشته باشید که ممکن است اخذ سندها به دلایل مختلفی به طول بی‌انجامد و گاهی سندی بعد از ۵ سال صادر شود. در نتیجه قبل از خرید یک ساختمان و تشخیص سن آن بر اساس کاغذها و اسناد موجود، پرس­‌وجوی محلی را فراموش نکنید!

تأثیر سن آپارتمان بر قیمت آن

از جمله مهم­ترین عوامل تأثیرگذار بر خریدار یک ملک، توجه به سن آن ساختمان است و تأثیر سن آپارتمان بر قیمت یک تاثیر مستقیم است. مسلماً خریداران مایل هستند تا ساختمانی نوساز تهیه کنند؛ اما افرادی که بودجه کمتری برای خرید ساختمان در نظر گرفته­‌اند، به ساختمان‌­هایی که سن کمتر از ده سال دارند، توجه بیشتری می­‌کنند. همچنین در بازار خرید و فروش بنا، به ساختمان­‌هایی با سن ده الی پانزده سال نیز توجه ویژه‌­ای می‌­شود.
ساختمان‌­هایی که نوساز نیستند و سن حدوداً ده سال دارند، ۲۰ تا ۳۰ درصد از بناهای نوساز ارزان­‌تر هستند. این تفاوت قیمت به حدود یک تا یک و نیم میلیون برای هر مترمربع می‌­رسد. برخی از مشاوران معتقدند هر سالی که از عمر مفید ساختمان می­‌گذرد، قیمت آن متری ۱۰۰ الی ۲۰۰۰۰۰ تومان کاهش می‌­یابد.
شاید در ابتدا این گونه تصور کنید که ممکن است عمر ساختمان به جایی برسد که این کاهش قیمت سالانه، قیمت آن را بسیار ناچیز کند و حتی به صفر برساند. نگران نباشید! با توجه به تورم‌­ها و افزایش قیمت سالانه و حتی ماهانه املاک، این اتفاق امکان­‌پذیر نخواهد بود.

سخن آخر

با توجه به افزایش جمعیت استان تهران و به دنبال آن، افزایش روزافزون ساخت و سازها در این استان، باید به موارد مختلفی در ساخت و ساز و خرید آن توجه کرد. با در نظر داشتن شرایط طبیعی استان تهران و قرار داشتن این منطقه از کشور بر گسل­‌های مختلف، توجه به ساخت و ساز اصولی بسیار اهمیت دارد.
در کلان­ شهرهایی که جمعیت بیشتری دارند و مهاجرپذیر هستند، با ساخت صحیح می‌­توان در موارد زیادی صرفه‌جویی کرد و به دلیل دشواری ساخت و ساز در این شهرها بهتر است ساختمان‌­هایی باکیفیت ساخت تا عمر بیشتری داشته باشند و بتوانند سال­‌های زیادی مورد استفاده قرار بگیرند.
از جمله مهم­ترین نکاتی که می‌­تواند به این خواسته جامه عمل بپوشانند، می­توان به فرهنگ‌­سازی اشاره کرد. اگر فرهنگ ساخت و ساز اصولی در بین مهندسین، مشاوران و فروشندگان رواج پیدا کند، موجب می‌­شود تا وجدان کاری افزایش پیدا کند و هر سازنده­‌ای رعایت اصول و نکات ساخت و ساز را رعایت کند.
در نظر گرفتن منفعت جمعی در برابر منفع­ت‌طلبی شخصی اهمیت بسیاری دارد. فرهنگ‌­سازی در این زمینه ضامن امنیت جان و مال بسیاری از مردم و خریداران است.
نکته مهم دیگر استخدام مهندسین ساخت و ساز باتجربه و کارآمد است. مهندسی صحیح یک ساختمان حافظ امنیت جانی انسان­‌هایی است که در آن ساختمان ساکن خواهند شد و این افراد مسئولیت بزرگی بر عهده دارند. لذا عدم توجه به این افراد و عدم استخدام آنان به دلیل افزایش ناچیز هزینه­‌ها به معنی به خطر انداختن امنیت انسان­‌های زیادی است.

در همین رابطه بخوانید:
هنگام خرید آپارتمان در تهران به این نکته‌ها توجه کنید

 

جمع‌بندی

در نهایت می‌توان گفت نکات مهمی که در مورد عمر مفید ساختمان در تهران وجود دارد و باید به آن توجه کرد، به شرح زیر است:

  • شرایط طبیعی و توجه به گسل‌های موجود
  • توجه به فرهنگ‌سازی در زمینه ساخت و ساز اصولی
  • استفاده از نیروی کار متخصص و خبره
  • معماری متناسب با آب و هوای منطقه
  • استفاده از مصالح استاندارد و با کیفیت
  • در نظر داشتن سن سندی، سن بهره‌برداری و سن واقعی ساختمان

مطالب مرتبط

تاثیرات بازسازی و تعمیرات بر افزایش قیمت خانه

  شاید برای شما سوال پیش آمده باشد که آیا قیمت خانه پس از بازسازی تغییر می‌کند و افزایش می‌یابد؟ پس از بازسازی خانه به چه میزان برروی قیمت خانه […]

سند موقت ملک یا قولنامه چیست؟

  یکی از مسائل حقوقی مهم در امر خرید خانه تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک است. افرادی که قصد خرید خانه در تهران یا شهرستان‌ها را دارند، پس از […]

مراحل سند زدن ملک از ابتدا تا انتها

  پیدا کردن خانه ایده‌آل، کاری پرزحمت است. سر زدن به بنگاه‌های معاملات املاک، محاسبه هزینه‌ها و بررسی شرایط و انتخاب یکی از موارد، همیشه پر از چالش بوده و […]

سند اوقافی چیست و چه تفاوتی با سند ملکی دارد؟

  در گوشه و کنار شهر املاکی تحت عنوان اوقافی وجود دارند که به صورت سند اوقافی به فروش می‌رسند. خیلی‌ها نسبت به خرید و فروش این نوع ملک تردید […]

آشنایی با انواع سند ملک

  نام‌های انواع سند ملکی به کرات به گوش شما خورده است؛ اما شاید برای بعضی از افراد ماهیت معنایی و وجودی سند به درستی روشن نشده باشد. آیا ملکی […]

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *