آموزش و مشاوره حقوقی

همه چیز درباره قرارداد معاوضه ملک

تفاوت قرارداد بیع و معاوضه

یکی از مهم‌ترین دستاوردهای بشریت، ایجاد مالکیت خصوصی است. مالکیت خصوصی موجب شده است تا افراد برای به دست آوردن آنچه دیگری دارد، به صورت قانونی عمل کنند. مهم‌ترین قانون در رابطه با مالکیت خصوصی، داشتن سند مال است. به موجب داشتن سند و مدرک مالکیت شما می‌توانید ثابت کنید که صاحب آنچه در سند آمده است، هستید. در این راستا قراردادها و عقود مختلفی ایجاد شده است. این قراردادها و عقود مالکیت، تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند. در این مقاله قصد داریم تا شما را با قرارداد معاوضه ملک ، شرایط معاوضه، قوانین حاکم بر آن و تفاوت آن با عقد بیع آشنا کنیم.

قرارداد معاوضه به چه معناست؟

حتماً در کتاب‌های تاریخی دوران مدرسه خود در رابطه با انواع مبادله‌های  انسان‌هایی که در گذشته زندگی می‌کردند، خوانده‌اید. یکی از این مبادلات، مبادله کالا با کالا بود. در این مبادله فردی که کالایی را بیشتر از نیاز خود در اختیار داشت، با کالای دیگر مبادله می‌کرد. در قبال خدمات مختلف نیز این معامله انجام می‌شد و فرد در ازای ارائه خدمتی به فرد دیگر کالا یا خدماتی از آن فرد دریافت می‌کرد.  قرارداد معاوضه در واقع همان مبادله کالا با کالا، کالا و خدمات و یا مبادله خدمات با خدمات است.
قرارداد معاوضه در ماده ۴۶۴ قانون مدنی توضیح داده شده است.

قرارداد معاوضه عقدی است که در آن عوضین، مالی را در مقابل و در عوض مال دیگر اخذ می‌کنند.

در ادامه مثالی برای روشن‌تر شدن قرارداد معاوضه برای شما می‌آوریم: اگر فردی میوه‌های باغ خود را با برنج فردی دیگر مبادله کند، در واقع این دو نفر میوه‌های باغ و برنج را با یکدیگر معاوضه کرده‌اند. همچنین اگر فردی ملک خود را با ملک دیگر مبادله کند، در واقع عوضین ملک‌های خود را معاوضه کرده‌اند.

ویژگی‌های قرارداد معاوضه

۱-  عقد معوض است. به این معنا که  قرارداد باید دوطرفه باشد و در مقابل یک کالا، کالای دیگری وجود داشته باشد.
۲- قرارداد معاوضه عقود لازم است یعنی نمی‌توان قرارداد را به صورت یک‌طرفه فسخ کرد و باید هر دو طرف برای فسخ قرارداد حضور داشته باشند.
۳- قرارداد معاوضه از عقود تملیکی است یعنی هر یک از طرفین قبال قرارداد چیزی از دیگری دریافت می کنند. برای مثال معاوضه آپارتمان با ماشین.

تفاوت قرارداد معاوضه با عقد بیع

یکی از مهم‌ترین انواع قراردادها، عقد بیع است. عقد بیع شباهت‌های زیادی با قرارداد معاوضه دارد و همچنین در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران تفاوتی برای عقد بیع و قرارداد معاوضه قائل نشدند اما یافتن تفاوت‌های  این دو یکی از مهم‌ترین بخش‌های بستن قرارداد است؛ زیرا قرار معاوضه و بیع در مواردی با یکدیگر تفاوت دارند. به همین علت برای جا افتادن بهتر مفهوم قرارداد معاوضه، بهتر است به توضیح مفهوم عقد بیع و تفاوت‌های قرارداد معاوضه با عقد بیع بپردازیم.

بیع به چه معناست؟

تعریف واژه بیع در ماده ۳۳۸ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران آمده است. در این تعریف، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلول. در این تعریف نمی‌توانیم تفاوت عقد بیع با قرارداد معاوضه را متوجه شویم.
اصطلاحی که برای عقد بیع در زبان عرف به کار می‌رود، قولنامه است. زمانی که خریدار و فروشنده  قصد دارند تا معامله‌ای را انجام دهند، اما هنوز مقدمات این معامله فراهم نشده است، آن‌ها می‌توانند با یکدیگر  عقد بیع یا قولنامه ببندند. به این صورت که طرفین در قراردادی به یکدیگر متعهد می‌شوند که تا زمان فراهم شدن شرایط برای معامله، نظر خود را عوض نکنند.
برای مثال، ممکن است شما بخواهید آپارتمان خود را به فردی بفروشید؛ اما مشکلی نظیر مشکل مالیاتی دارید و فرد خریدار نیز باید مقداری وجه برای معامله تهیه کند. در این صورت فروشنده و خریدار عقد بیع می‌بندند که در یک هفته شرایط معامله را فراهم کنند و در این زمان خریدار از قصد خرید خود صرف‌نظر نکند و فروشنده نیز ملک خود را به فرد دیگری نفروشد. اگر یکی از طرفین تعهد خود را زیر پا بگذارد، فرد مقابل می‌تواند از او به دادگاه شکایت کند. پس در واقع عقد بیع تعهدی است که طرفین به یکدیگر می‌دهند.

در توصیفی که ذکر شد، مشخص می‌شود که عقد بیع به معنای مبادله کالا با پول است. این پول باید یکی از پول‌های رایج در دنیا باشد. پس اولین تفاوت قرارداد معاوضه با عقد بیع در همین موضوع وجود دارد؛ یعنی معامله در عقد بیع در قبال پول رایج انجام می‌شود در صورتی که قرارداد معاوضه در قبال دریافت کالا یا خدمات بسته می‌شود.
در عقد بیع خیاراتی وجود دارد که در قرارداد معاوضه وجود ندارد. خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تاخیر ثمن مختص عقد بیع است. خیار در فقه به معنای شرایط فسخ و امضای قرارداد است. خیار مجلس به معنای شرایط فسخ قرارداد از جانب خریدار و فروشنده است. خیار تاخیر نیز این حق را به فروشنده می‌دهد تا در صورتی که خریدار به مدت سه روز، بهای کالا را پرداخت نکند، قرارداد را به هم بزند. خیار حیوان هم مربوط به قرارداد حیوانات می‌شود و در اینجا مورد بحث نیست.
تفاوت دیگر این دو قرارداد در وجود مبیع است. مبیع به معنای آن چیزی است که معامله می‌شود و با توجه به مطلوبیت آن، قیمتی برایش در نظر گرفته می‌شود. در صورتی که در قرارداد معاوضه چنین ارزش‌گذاری وجود ندارد و شرایط معاوضه را عوضین تعریف می‌کنند.
مورد دیگر حق شفعه است که در بیع وجود دارد و در معاوضه جاری نمی‌شود. حق شفعه به معنای این است که در صورت شراکتی بودن ملکی، اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به فرد سوم بفروشد، شریک وی حق شفعه دارد یعنی می‌تواند مبلغی که قرار است شخص سوم بپردازد را پرداخت کند و سهم شریکش را به تملک خود درآورد.

در همین رابطه بخوانید:
خیار غبن به زبان ساده یعنی چه و چه شرایطی دارد؟

 

نمونه قرارداد معاوضه

در فرم قرارداد معاوضه باید اطلاعات به صورت دقیق تکمیل شود. در ادامه نمونه‌ای از فرم اطلاعات قرارداد معاوضه را برای شما می‌آوریم.

ماده ۱طرفین قراردادمعاوض: خانم/آقای …………………………. فرزند …………………… به شماره شناسنامه …………. کدملی ……………………… شماره تلفن ثابت ………………………. همراه …………………… آدرس …………………………………………………
متعاوض: خانم/آقای …………………………. فرزند …………………… به شماره شناسنامه …………. کدملی …………………………… شماره تلفن ثابت ………………………. همراه …………………… آدرس …………………………………………………
که در این قرارداد به اختصار معاوض و متعاوض نامیده می‌شوند.
ماده ۲عوضین:
الف: مورد عوض عبارت است از …………………………………………………………………………
ب: مورد معوض عبارت است از: ……………………………………………………………………….
که از طرف متعاوض به معاوض در برابر عوض داده شده انتقال می‌یابد.
ماده ۳ارزش عوضینمبلغ ……………………………… ریال معادل ……………………… تومان است و طرفین اقرار نمودند که هیچ‌گونه وجه یا مالی به عنوان مابه‌التفاوت ارزش عوضین به یکدیگر تأدیه یا تسلیم ننموده‌اند و هر گونه دعوای احتمالی را در این خصوص اسقاط کرده و به صلح خاتمه می‌دهند.
ماده ۴فسخ قراردادطرفین کلیه خیارات از جمله خیار عیب و غبن هر چند فاحش و افحش را از خود ساقط نمودند.
ماده ۵وثیقهها و تضمینهامعاوض/متعاوض متعهد گردید جهت تضمین انجام تعهدات خود یک فقره چک/سفته به شماره ………………………… مبلغ ……………………………… ریال معادل ……………………… تومان به عهده بانک ………………………… به معاوض/متعاوض تحویل دهد.
ماده ۶شروط قرارداد:
۱- کالای مورد عوض در تاریخ …………………………. به متعاوض تحویل داده خواهد شد و رسید عادی متعاوض برای اثبات آن کفایت می‌نماید.
۲- کالای مورد معوض نیز در تاریخ …………………………. به معاوض تحویل داده خواهد شد و رسید عادی معاوض برای اثبات آن کفایت می‌نماید. 
ماده ۷حوادث غیرمترقبهدر صورت بروز حوادث غیرمترقبه که اجرای قرارداد را مختل نماید، پس از رفع حادثه مذکور، هر یک از طرفین مکلف است که در اسرع وقت نسبت به ایفاء تعهدات قراردادی خویش اقدام نماید.
ماده ۸حل اختلافدر صورت بروز اختلاف در تعبیر مفاد قرارداد و یا نحوه اجرای آن، موضوع بدواً از طریق مذاکره و سازش حل و فصل خواهد شد و در صورت عدم حصول سازش، موضوع به داوری خانم/آقای ……………………………… به آدرس ………………………………………………………………………………… ارجاع و نسبت به حل و فصل آن از این طریق اهتمام ورزیده می‌شود و در غیر این صورت به مراجع قضایی مراجعه خواهد شد.
ماده ۹نسخههای قرارداداین قرارداد مشتمل بر نه ماده در تاریخ ……. به تعداد … نسخه با اعتبار واحد تنظیم و تمام مفاد و مندرجات آن مورد قبول طرفین واقع گردید.

نمونه قرارداد معاوضه آپارتمان و واحد مسکونی

قرارداد حاضر در تاریخ………… بین سازمان ………………. به نمایندگی ………………… که از این پس سازمان نامیده می‌شود و  ……………………………………… فرزند………. به شماره شناسنامه …………….. صادره از ……………. که از این پس مالک نامیده می‌شود به شرح مواد آتی منعقد گردید.
ماده ۱ ـ عوضین قرارداد:
الف) شش دانگ …….. واحد مسکونی به مساحت ……………. مترمربع به پلاک ثبتی ……….. فرعی از ………….. اصلی واقع در………………………………………………………. . به انضمام حق امتیاز آب، برق و سایرحقوق و ملحقات و منضمات عرفی آن که متعلق به مالک بوده واز این پس عوض نامیده می شود، به موجب این قرارداد به سازمان واگذار و منتقل گردید.
ب) شش دانگ …… واحد مسکونی به مساحت تقریبی ………….. مترمربع واقع در …………………………………………………………… به انضمام حق امتیاز آب، برق و سایرحقوق و ملحقات و منضمات عرفی آن که متعلق به سازمان بوده و از این پس معوض نامیده می شود، به موجب این قرارداد به مالک واگذار و منتقل گردید.
تبصره: در ازای عوض، ……. واحد دیگر به مساحت ……………….. مترمربع واقع در ……………………………………………………به عنوان معوض به مالک واگذار و منتقل گردید.
 ماده ۲ ـ تعهدات مالک:
۱- مالک متعهد گردید ظرف مدت …….. روز پس از ابلاغ قرارداد حاضر، نسبت به تنظیم سند رسمی عوض به نام سازمان در دفترخانه ای که از سوی سازمان تعیین می شود، اقدام نماید.
۲-مالک متعهد به حضور در دفترخانه مطابق بند فوق است؛ درصورتی که مشارالیه در موعد مقرر دردفترخانه حاضر نگردد یا حضور او با توجه به نقص مدارک به منزله عدم حضور تلقی گردد به ازای هر روز تاخیر، پانصد هزار ریال به عنوان خسارت تعیین و تا زمان تنظیم سند رسمی عوض به نام سازمان، محاسبه و از مالک دریافت خواهد شد.
تبصره : ملاک تشخیص عدم حضور مالک، گواهی دفترخانه مورد نظر است.
۳-  مالک متعهد گردید ظرف مدت …… روز پس از تنظیم سند رسمی نسبت به تحویل و تخلیه عوض اقدام نماید.
تبصره ـ در صورت تاخیر در تخلیه و تحویل عوض در موعد مقرر، مالک متعهد گردید به ازای هر روز تاخیر مبلغ یکصد هزار ریال در وجه سازمان پرداخت نماید. پرداخت مبلغ مذکور مانع از اقدام قانونی سازمان  برای تخلیه عوض از طریق مقامات قضایی نخواهد بود.
۴- پرداخت هرگونه عوارض و مالیات قانونی متعلقه به عوض تا تاریخ تنظیم سند رسمی آن به نام سازمان.
۵- پرداخت ۵۰ درصد هزینه‌های لازم برای تنظیم سند رسمی عوض و معوض.
۶- مالک متعهد گردید پس از اعلام سازمان مبنی بر آماده شدن معوض، حداکثر ظرف مدت یک هفته جهت تحویل گرفتن معوض به سازمان مراجعه نماید. مالک ضمن قرارداد حاضر به سازمان وکالت داد تا در صورت عدم مراجعه و تاخیر بیش از یک ماه جهت تحویل گرفتن معوض، سازمان هر گونه اقدام قانونی را بنا به صلاحدید خود، رأسا و بدون مراجعه به مراجع قضایی در خصوص معوض انجام دهد.
۷- مالک متعهد گردید پس از اعلام سازمان مبنی بر فراهم بودن موجبات تنظیم سند رسمی معوض، حداکثر ظرف ۱۰ روز نسبت به تسویه حساب نهایی با سازمان اقدام و مقدمات لازم جهت انتقال رسمی معوض به نام خود را فراهم آورد؛ در غیر این صورت متعهد گردید تمامی هزینه‌های متعلقه ناشی از تأخیر در مراجعه برای تنظیم سند رسمی معوض را حسب اعلام سازمان به صورت نقدی  پرداخت نماید.
ماده ۳ ـ تعهدات سازمان:
۱- تحویل معوض به مالک ظرف مدت ……….. روز پس از ابلاغ قرارداد حاضر.
۲-  تنظیم سند رسمی معوض به نام مالک پس از تحویل عوض و فراهم شدن موجبات تنظیم سند رسمی.
۳- پرداخت تمامی هزینه‌های لازم به منظور برقراری انشعابات آب، برق و گاز معوض و همچنین هرگونه عوارض و مالیات قانونی متعلقه به معوض تا تاریخ تحویل آن به مالک.
۴- پرداخت ۵۰ درصد هزینه‌های لازم برای تنظیم سند رسمی معوض و عوض.
ماده ۴ـ  شرایط خصوصی:
۱- تحویل عوض و معوض با تنظیم صورت‌جلسه خواهد بود.
۲- تمامی خیارات قانونی از مالک سلب و اسقاط گردید.
۳- در صورتی که مالک به تعهدات خود مطابق قرارداد حاضر عمل نکند، سازمان می‌تواند قرارداد حاضر را فسخ نماید. در این صورت مالک مکلف است به میزان ۵۰ درصد قیمت روز عوض به عنوان وجه التزام در وجه سازمان پرداخت نماید.
۴- مبلغ ……………………. ریال (معادل……………………….. تومان) وام بانکی به مالک تعلق می‌گیرد و مالک موظف است به محض صدور معرفی‌نامه توسط سازمان خطاب به بانک عامل، نسبت به اخذ وام اقدام و پرداخت اصل و فرع آن را تعهد نماید. در صورتی که مالک در مهلت تعیین شده از سوی بانک عامل جهت انجام مراحل اخذ وام به بانک مراجعه ننماید، پرداخت کلیه جریمه‌ها و خسارات متعلقه به عهده مالک خواهد بود.
ماده ۵ ـ حل اختلاف:
اختلافات ناشی از تفسیر یا اجرای مفاد قرارداد حاضر از طریق مذاکره حل و فصل خواهد شد. در صورت عدم حصول توافق، مراجع قضایی تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده ۶نشانی طرفین:
نشانی سازمان:……………………………………………
نشانی مالک: …………………………………………………………………………………………. تلفن:………………..
مالک مکلف است هر گونه تغییر نشانی خود را کتباً به سازمان اعلام کند در غیر این صورت مکاتبات به نشانی سابق ابلاغ و دریافت شده تلقی می‌گردد.

جمع‌بندی

در عقد بیع احکام مختلفی وجود دارد:

  • احکام کلی
  • احکام خاصه

آن چیزی که موجب تفاوت قرارداد معاوضه با عقد بیع می‌شود، احکام خاصه بیع است که برای قرارداد معاوضه به کار نمی‌رود. احکام خاصه شامل موارد زیر است:

  • خیار تاخیر
  • خیار خیار مجلس
  • خیار حیوان
  • حق شفعه

مطالب مرتبط

3 نظر در مورد : “همه چیز درباره قرارداد معاوضه ملک

  1. سلام معاوضه ماشین با ملک انجام داده ام قبل از موعد تحویل،بنده خودرو را تحویل داده ام (بدون سند) و در موعد مقرر تا این لحظه ملک به بنده تحویل داده نشده است.ملک از لحاظ ثبت اسناد متعلق به طرف مقابل من نیست و فقط بواسطه مبایعه نامه صاحب آن است.چکاری باید انجام دهم.لطفا راهنمایی کنید.

    1
    2
  2. با سلام و احترام مطالب شما در خصوص مقایسه قرارداد معاوضه با عقد بیع بسیار مفید ،آموزنده و کاربردی بود . متشکرم و موفق باشید

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *