یکی از عمده مشکلاتی که مالکین و مستاجران با آن روبه‌رو میشوند اختلاف بر سر تقبل هزینه تعمیرات آپارتمان یا خانه است. با وجود اینکه راه‌حل این مسئله در قانون پیش‌بینی شده است و مفاد آن در قولنامه‌ها و قراردادهای املاک ذکر می‌شود، معمولا طرفین قرارداد از جزئیات قانون مالک و مستاجر بی‌اطلاع هستند یا توجهی به حقوق یکدیگر نمی‌کنند؛ به همین دلیل اگر چیزی یا جایی از آپارتمان دچار عیب شود بر سر پرداخت هزینه تعمیر و بازسازی چه تعمیرات جزئی خانه و چه تعمیرات کلی و تاسیسات ، اختلاف و درگیری به وجود می‌آید.
قانون مالک و مستاجر در مورد هزینه تعمیرات آپارتمان چه می‌گوید؟
طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی و آن‌چه در قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است موجر موظف است ملک مورد اجاره به همراه تمامی وسائل و امکاناتی که در قرارداد ذکر می‌گردد را سالم و بدون عیب به مستاجر تحویل دهد. اگر در طول مدت اجاره مشکلی برای ملک یا تاسیسات آن به‌وجود آید، بسته به کلی یا جزئی بودن تعمیرات ، مالک یا مستاجر موظف به پرداخت آن هستند.
مشکل از آن‌جا شروع می‌شود که معمولا در تفسیر کلی بودن یا جزئی بودن تعمیرات بین موجر و مستاجر اختلاف‌نظر به‌وجود می‌آید.
|
در همین رابطه بخوانید: |
در قانون بازسازی و تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان بر عهده مالک گذاشته است و هزینه تعمیرات جزئی خانه با مستاجر است.
تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان میتواند شامل موارد زیر باشد:
- تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و…)
- تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)
- تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، فاضلاب
- تعمیر نشتی سرویس‌ها
- سیم‌کشی برق
- تعمیر آسانسور
- تعمیر در برقی پارکینگ
- رنگ‌آمیزی ساختمان
*در صورتی که موارد کلی بطور سالم تحویل مستاجر شود و مستاجر باعث خرابی و یا نقص آنها شود وظیفه تعمیر یا هزینه خصارت ناشی بر عهده مستاجر خواهد بود.
تعمیرات جزئی خانه میتواند شامل موارد زیر باشد:
- تعویض واشر شیرهای آب
- تعویض چراغ‌های سوخته و خراب
- تعمیر موردی قفل در
- نصب توری در و پنجره
- تعویض پوشال کولر آبی
- تعمیر تهویه سرویس‌ها
- تعمیر موردی کلید و پریز برق
تعمیرات و هزینه های مشاعات بر عهده کیست؟
هزینه های مربوط به مشاعات (پارکینگ، پشت بام، راه پله ها، آسانسور و..) و متعلقات آن (درب پارکینگ، ایزوگام پشت بام، لامپ ها و کلید پریز راه پله ها و …) طبق قانون بر عهده مالک یا همه مالکین است. سهم هر یک از مالکین از این هزینه ها هم در صورت نبود توافق، باید بر اساس قدر السهم هر مالک محاسبه و بین آنها تقسیم شود.
| در همین رابطه بخوانید: |
در صورتی که مالک از انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه تعمیرات خانه سر باز بزند چه باید کرد؟
اگر موجر از انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه بازسازی که بر عهده اوست سر باز بزند، مستاجر میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک برای عدم پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان شکایت کند. در صورتی که مالک باز هم اقدام به برطرف کردن مشکل ساختمان نکرد مستاجر میتواند بنا بر حکم و نظارت دادگاه، بازسازی لازم را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کند. در غیراینصورت مستاجر این حق را دارد که قرارداد را با حکم دادگاه فسخ نماید
راهکار در صورت عدم پرداخت هزینه های تعمیرات توسط مالک
راهکار مسالمت آمیز تر این است که مستاجر در صورت عدم تعمیر و پرداخت هزینه های اساسی و ضروری توسط مالک با وی توافق کند که هزینه های لازم را شخصا پرداخت کند و مبلغ آن را از اجاره بها کم کند. قبل از هر اقدامی لازم است مستاجر با هماهنگی صاحب خانه این کار را انجام دهد و حتما از وی تایید کتبی دریافت کند. و همه رسید های پرداخت شده را نزد خود نگه دارد.
در صورتی که مستاجر مانع انجام تعمیرات شود چه باید کرد؟
طبق قانون مالک و مستاجر در صورتی که مستاجر اجازه تعمیر کردن مشکلات اساسی که برای ساختمان به‌وجود آمده است را به مالک ندهد، مالک میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر شکایت کند و با حکم دادگاه در فرصتی مناسب اقدام به تعمیر اشکالات ضروری ساختمان نماید.
|
در همین رابطه بخوانید: |
در زمان تحویل خانه حواس جمع باشید
بهتر است در زمان عقد قرارداد بر سر هزینه تعمیرات آپارتمان و تاسیسات آن با مالک یا مستاجر توافق کنید و مفاد توافق را در قرارداد قید نمایید
تجهیزات اصلی ساختمان را کنترل کنید
پیشنهاد می‌کنیم هنگام تحویل گرفتن خانه از موجر تمامی لوازم، تاسیسات و امکانات ساختمان (اعم از کولر، شوفاژ، آبگرمکن، قفل‌ها، کلیدهای برق، دستگیره‌های در، شیرهای آب و…) را کاملا تست کنید و از وضعیت سلامت آنها صورت بردارید و به امضا مالک برسانید تا در پایان قرارداد در مورد هزینه تعمیرات آپارتمان به مشکل بر نخورید.
همچنین توصیه می‌کنیم پیش از تحویل گرفتن خانه با مالک بر سر سرویس کردن تاسیسات یا تعمیر کردن آنها به توافق برسید تا اگر نیاز به انجام دادن کاری بود یا خود موجر اقدام به تعمیر و بازسازی آنها کنید و یا شما هزینه تعمیرات آپارتمان را بپردازید و با هماهنگی وی از مبلغ اجاره‌بها کسر نمایید.
جمع بندی
- پیش از اجاره خانه بر سر هزینه تعمیرات توافق کنید. و هنگام تحویل گرفتن خانه از موجر همه شرایط و وسایل را چک کنید.
- طبق قانون موجر موظف است ملک مورد اجاره به همراه تمامی وسائل و امکاناتی که در قرارداد ذکر می‌گردد را سالم و بدون عیب به مستاجر تحویل دهد.
- بطور کلی هزینه تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان بر عهده مالک است. و هزینه های جزئی و مصرفی بر عهده مستاجر است.
- اگر مالک با وجود حکم شورای حل اختلاف باز هم حاضر به تعمیر یا پرداخت هزینه های اساسی و ضروری نشد. مستاجر میتواند با حکم دادگاه هزینه ها را از اجاره بها کسر یا قرارداد را فسخ کند.
- در صورت عدم تعمیر یا پرداخت هزینه هایی که بر عهده مالک است توسط وی، مستاجر میتواند به شورای حل اختلاف شکایت کند.
- درصورتی که مستاجر اجازه انجام تعمیرات اساسی را به مالک ندهد، مالک میتواند از وی به شورای حل اختلاف شکایت کند.
سوالات متداول:
هزینه هایی که بر عهده مستجر است کدامند؟
- هزینه تعمیرات جزئی خانه مانند تعویض واشر شیرهای آب، چراغ‌های سوخته و خراب، پوشال کولر آبی، نصب توری در و پنجره، تعمیر تهویه سرویس‌ها تعمیر موردی قفل در، کلید و پریز برق و… با مستاجر است.
هزینه تعمیر آبگرمکن به عهده موجر است یا مستاجر؟
- اگر آب گرمکن از قبل خراب باشد و یا به دلیل فرسودگی و استهلاک خراب شده باشد هزینه تعمیر بر عهده موجر است. اما اگر به علت عدم سرویس به موقع و یا استفاده نادرست دچار خرابی شود تعمیر آن بر عهده مستاجر است.
هزینه تعمیرات ساختمان بر عهده کیست؟
- در قانون بازسازی و تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان و مشاعات آن بر عهده مالک و یا مالکین گذاشته است.
هزینه تعمیر سقف آپارتمان برعهده کیست؟
- اگر سقف بر اثر خرابی ایزوگام پشت بام و یا مشکل در تاسیسات و لوله کشی ها خراب شود هزینه تعمیر سقف، ایزوگام و تاسیسات بر عهده موجر است.
هزینه خرابی کنتور آب با کیست؟
- هزینه تعمیر کنتور آب جزو هزینه های کلی به حساب می آید و با موجر است.
هزینه تعمیر موتورخانه با مالک است یا مستاجر؟
- متورخانه جزو تاسیسات ساختمان به حساب می آید و هزینه های آن جزو هزینه های اساسی است در نتیجه هزینه تعمیر آن بر عهده موجر است.
سلام وقت بخیر. ۸ ماه پیش ساکن ملک قدیمی شدیم کاغذ دیواری هاش از شدت کهنگی زرد شده بودن . صاحبخونه گفت عوضش نمیکنم اما ما رنگامیزی رو انجام دادیم و یه قسمت از اشپزخونه به شکل نورگیر بود و چون سقف داشت بی کاربرد اونو به اشپزخونه اضافه کردیم و بزرگ شد چون جای یخچال نمیشد از کوچیکی . حتی هزینه اونو هم ندادن و گفتن میخواستین خرج نکنین. الان ما ۴ماه زودتر از موعد بلندشدیم پول پیش گفتن توی دو قسط میدن. و غیر از این ما بدهی تلفن مستاجر قبلی دادیم اما الان میگن که ندادین و باید بدهیشو پرداخت کنین بازم. سوالم اینه میتونم بخاطر هزینه هایی که کردم ازشون شکایت کنم؟ چون خیلی بهم توهین کردن جدای از این حرفاشون. و گفتن حلال حروم سرتون نمیشه.