آموزش و مشاوره حقوقی

قدرالسهم آپارتمان چیست و چطور محاسبه می‌شود؟

اگر شما هم جزو افرادی باشید که با املاک و مسکن زیاد سر و کار دارند، احتمالاً عبارت قدرالسهم زمین زیاد به گوشتان خورده است. این کلمه به ویژه برای ساکنان شهرهای بزرگ که بیشتر ساکن خانه‌های آپارتمانی هستند، کلمه‌ای آشنا است. برای افرادی که قصد فروش و خرید آپارتمان خود را دارند، آگاهی از نحوه‌ی قیمت‌گذاری آپارتمان اهمیت زیادی دارد. یکی از مسائلی که باید در هنگام قیمت گذاری یک واحد آپارتمانی در نظر گرفته شود، محاسبه قدرالسهم آپارتمان است.
به دلیل آن که اطلاعات بسیار اندکی درباره‌ی قدرالسهم وجود دارد، بسیاری از افراد از این موضوع آگاهی چندانی نداشته و گاه دچار مشکل می‌شوند. در این مقاله قصد داریم به ذکر نکاتی در این‌باره بپردازیم و شما را بیشتر با مفهوم قدرالسهم ملک آشنا کنیم

قدرالسهم آپارتمان چیست؟

منظور از قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که اصطلاحاً به آن سهم اعیان از عرصه نیز گفته می‌شود. تعیین میزان قدرالسهم زمین بیشتر در زمان‌هایی مانند تقسیم ارث و میراث، خراب کردن مجتمع‌های آپارتمانی قدیمی و نوسازی مجتمع جدید اهمیت پیدا می‌کند و درباره‌ی آن مطالعات و محاسبات کارشناسی صورت می‌گیرد. هر چقدر مساحت قدرالسهم ملک بیشتر باشد، ملک دارای ارزش بیشتری خواهد بود؛ بنابراین آن دسته از مجتمع‌های آپارتمانی که در زمین وسیع‌تری بنا شده باشند، دارای قدرالسهم آپارتمان بیشتری بوده و از ارزش بیشتری برخوردار هستند.
برای مثال بعضی از مجتمع‌های آپارتمانی ممکن است در زمین‌های بزرگی به مساحت ۱۰۰۰ متر یا ۲۰۰۰ متر ساخته شوند؛ در این‌گونه از مجتمع‌ها واحدهای آپارتمانی علاوه بر ارزش ذاتی خود، دارای ارزش مازادی هستند که به دلیل قدرالسهم زمین به آن‌ها تعلق می‌گیرد. در این صورت آن دسته از افرادی که قصد خرید چنین آپارتمان‌هایی را دارند، می‌توانند بر روی متراژ زمین و بالا بودن میزان قدرالسهم آپارتمان به عنوان یک امتیاز حساب کنند؛ زیرا در حالت عادی چنین مسئله‌ای تأثیر زیادی بر روی قیمت ندارد در حالی که بعدها در مواقع مقتضی می‌تواند یک امتیاز با ارزش محسوب شود.

 

قدرالسهم آپارتمان

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

چگونه باید قدرالسهم ملک را محاسبه کرد؟

در محاسبه قدرالسهم آپارتمان متراژ ساختمان‌ و متراژ عرصه دو عدد اصلی هستند؛ برای مجتمع‌هایی که واحدهای آپارتمانی آن متراژی برابر با یکدیگر دارند، قدرالسهم زمین بر اساس تقسیم متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدهای آپارتمانی محاسبه می‌شود که فرمول این محاسبه را می‌توان به صورت زیر نیز نوشت:

قدرالسهم زمین = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان

با توجه به این فرمول مشاهده می‌شود که در این حالت قدرالسهم زمین به میزان مساوی در بین کل واحدها تقسیم می‌گردد.
حالت دوم محاسبه قدرالسهم آپارتمان حالتی است که واحدهای آپارتمانی یک مجتمع دارای مساحت‌های مساوی نباشند؛ در این صورت باید نسبت مساحت هر واحد در قدرالسهم آپارتمان لحاظ شود. برای این حالت نیز می‌توان از فرمول زیر استفاده کرد:

قدرالسهم زمین =  جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد آپارتمانی * متراژ کل ساختمان)

این فرمول حالت کلی‌تری از فرمول اول است و برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان در تمام مجتمع‌ها با هر متراژی صدق می‌کند. حال برای روشن شدن هرچه بیشتر این موضوع برای هر کدام از حالت‌های ذکر شده مثالی را بررسی می‌کنیم؛ برای حالت اول فرض می‌کنیم ساختمانی با متراژ کل ۳۰۰ متر(مساحت اعیان) دارای ۶ واحد آپارتمانی است که هرکدام از آن‌ها ۱۰۰ متر مساحت دارند. در این حالت قدرالسهم زمین بر اساس فرمول اول از تقسیم ۳۰۰ متر بر تعداد ۶ واحد به دست می‌آید:

۵۰ متر = ۶ واحد ÷ ۳۰۰ متر

مشاهده می‌شود که در این حالت قدرالسهم ملک ۵۰ متر به دست می‌آید. حال برای حالت دوم که متراژ واحدها با یکدیگر مساوی نباشد یک مثال را بررسی می‌کنیم؛ فرض کنید در یک مجتمع مسکونی با متراژ کل ۲۰۰۰ متر ۵ واحد ۱۰۰ متری و دو واحد ۲۵۰ متری وجود دارد؛ در این صورت با توجه به فرمول دوم برای میزان قدرالسهم زمین یکی از واحدهای ۲۵۰ متری خواهیم داشت:

۵۰۰ متر = (۲۵۰ * ۲) +(۱۰۰ * ۵) ÷ (۲۵۰ متر * ۲۰۰۰ متر)

همان‌طور که مشاهده می‌شود در این حالت مساحت قدرالسهم آپارتمان ۵۰۰ متر خواهد بود.

قدرالسهم آپارتمان

آیا فضاهایی مانند پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم تاثیر دارد؟

یکی از سؤالاتی که درباره‌ی قدرالسهم آپارتمان برای بسیاری از افراد مطرح است، تأثیر داشتن یا نداشتن مساحت فضاهایی مانند پارکینگ یا انباری در قدرالسهم ملک است. اینکه آیا متراژ پارکینگ یا انباری نیز بر روی مساحت واحد جمع زده می‌شود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت که اگر در سند ملک به این فضاها اشاره شده باشد، در محاسبه‌ی قدرالسهم در نظر گرفته می‌شوند؛ در غیر این صورت تأثیری نخواهند داشت.
البته ذکر این نکته نیز لازم است که ارزش هر متر از فضاهای غیر مسکونی متعلق به یک واحد از ارزش هر متر واحد مسکونی کمتر است و میزان آن با یک ضریب، مانند یک دهم یا یک بیستم در نظر گرفته می‌شود؛ بنابراین در مجموع می‌توان گفت که اگرچه فضاهای فرعی متعلق به واحد مسکونی در محاسبه‌ی قدرالسهم در نظر گرفته می‌شود، اما ارزش آن‌ها از ارزش ملک کمتر است.

چرا آگاهی درباره قدرالسهم اهمیت دارد؟

همان‌طور که در ابتدای این مطلب هم اشاره شد، هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی آن ملک افزوده می‌گردد؛ به طور کلی می‌توان گفت که متراژ کلی مجتمع مسکونی بیشتر و تعداد واحدهای آپارتمانی در یک مجتمع مسکونی کمتر باشد، ارزش قدرالسهم ملک بیشتر خواهد بود. خریدار واحد مسکونی تنها هزینه‌ی مربوط به واحد اصلی را پرداخت می‌کند و چیزی بابت قدرالسهم نمی‌پردازد. یکی از مسائلی که معمولاً درباره‌ی قدرالسهم مشکل‌ساز می‌شود، فقدان قوانین مصوب و اسناد قانونی مربوطه است.
در حال حاضر بخش قابل توجهی از پرونده‌هایی که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاه‌ها وجود دارد، به دلیل اختلاف در تعیین میزان قدرالسهم است. به همین خاطر لازم است به هنگام ساخت و ساز و یا تقسیم ملک از نظرات یک کارشناس یا مشاور حقوقی استفاده شود تا هرگونه مشکل احتمالی به حداقل برسد. همچنین در هنگام انعقاد هرگونه توافقنامه برای تخریب یا ساخت و ساز باید مسئله‌ی قدرالسهم ملک نیز مورد توجه قرار گیرد تا بعدها موجب اختلافات نگردد. لازم به ذکر است که محاسبه‌ی قدرالسهم مجتمع‌های تجاری با مجتمع‌های مسکونی تفاوت دارد و برای این دسته از مجتمع‌ها فرمول‌های ذکر شده مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.

مطالب مرتبط

تقاضای مصرفی چه زمانی به بازار مسکن برمی‌گردد؟

حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر برجسته بخش مسکن با حضور در رسانه تصویری اینترنتی اکو ایران در تشریح وضعیت پیش روی بازار مسکن در سال ۹۹ بیان کرد: به‌رغم […]

قبل از خرید یا اجاره خانه چه مواردی را باید بررسی کرد؟

  در طول یک سال تعداد زیادی خانه به فروش می‌رسد. از طرف دیگر تعداد زیادی از خانوارهای ایرانی اجاره‌نشین هستند. اما خرید و فروش ملک مراحل خاصی دارد. پس […]

وام ۲۰۰ میلیون تومانی تسهیلات بانک مسکن

  تسهیلات مسکن به واسطه تغییرات در بازه‌های زمانی کوتاه و مدل‌های مختلف همیشه در بین مردم پر از ابهام بوده و متقاضیان دریافت تسهیلات نمی‌دانند کدام یک از وام‌های […]

همه چیز درباره خرید خانه در منطقه ۱۶ تهران

  منطقه ۱۶ تهران یکی از مناطق قدیمی جنوب شهر به حساب می‌آید. قیمت خانه هر محله با محله‌ای دیگر در این منطقه تفاوت دارد. از محله‌های گران منطقه ۱۶ […]

آمار معاملات مسکن کرج در تیرماه ۹۸

  مدتی است که بازار مسکن کرج با توجه به آمار معاملات به عنوان یک بازار بزرگ و تاثیرگذار در اقتصاد مسکن کشور نقش ایفا می­‌کند و می‌­توان این شهر […]

18 نظر در مورد : “قدرالسهم آپارتمان چیست و چطور محاسبه می‌شود؟

  1. سلام
    اگر در زمینی دو واحد کلنگی (طبقه همکف و اول)که زیر بناء مشابه ندارند وجود داشته باشد و تفکیک نامه و سند مجزا هم داشته باشند که در سند ها نوشته شده قدر السهم از عرصه و…. منظور چیست ؟
    در سند طبقه اول نوشته شده ۱۲۵/۶ متر زیر بنا و ۷۸ متر تراس و ۶۸ متر حیاط مشاع با طبقه همکف و پارکینگ اختصاصی به مساحت ۱۲٫۵ متر مربع
    نحو محاسبه قدر السهم تراس – حیاط مشاع و پارکینگ اختصاصی به چه صورت است؟
    قدر السهم پارکینگی که در سند نوشته شده اختصاصی واحد اول از زمین یعنی ۱۰۰درصد قیمت متر زمین متعلق به طبقه اول است؟
    قدر السهم تراس بدون سقف از ارزش زمین که در سند نوشته شده به چه صورت محاسبه می شود؟

    10
    4
  2. ساختمانی داریم به این توضیح:
    یک واحد ۲۳۲٫۶۴متری به انضمام ۲۲٫۲۵ متری بالکن و ۷۰متر انباری
    ۶ واحد که هر یک ۱۳۸٫۹ متری به انضمام ۵ متر بالک و ۲٫۵ متر انباری که همگی ارقام در سندها ذکر شده. لطفا در تقسیم قدرالسهم راهنمایی بفرمایید.
    با سپاس

    4
    5
  3. به نظر من این نوع محاسبه و فرمول اشتباه باشه!
    به طور مثال:
    سه واحد ۱۰۰ متری + یک واحد ۱۵۰ متری در زیر همکف در عرصه ۲۰۰ متری
    طبق فرمول بالا ، قدرالسهم واحدهای ۱۰۰متری میشود ۴۴٫۴۴ متر و واحدی که در زیر زمین واقع شده هم ۶۶٫۶۶ متر
    در اینصورت چه تفاوتی بین دیگر واحد ها با واحد زیرزمین وجود دارد؟ در صورتی که از نظر ریالی تفاوت زیادی وجود دارد به شکلی که واحد ۱۵۰ متری واقع شده در زیرزمین از لحاظ قیمت برابری میکند با واحد ۱۰۰ متری
    یعنی اگر در این ملک تخریب و نوسازی انجام پذیرد ، واحد زیرزمین ( که قیمت خیلی پایین تری نسبت به سایر طبقات دارد ) نسبت به سایر واحد ها قدرالسهم بیشتری خواهد داشت و دقیقا از سایر واحد ها سهم بیشتری ، که به نظر به شدت ناعادلانه خواهد بود

    1
    1
  4. با سلام ضریب ارزش قدر اللهم مطابق چه ماده قانونی ویا بخشنامه از یک دهم تا یک بیستم محاسبه میشود من یک واحد مسکونی ۷۵متر مفروض ومفید از وحدود ۵ متر مشاعات و۱۷متر زمین قدر اللهم خریدم ک مدیر تعاونی مسکن مهر ۹۷ متر برایم با قیمت جدید امروز محاسبه نموده ممنون راهنمایی بفرمایید
    سپاس دار شما سروران گرامی

  5. ۹۷ مترمربع قیمت آپارتمان وعرصه حساب کرده در صورتیکه عرصه ۷۵متر مربع است وبقیه مشاعات ۵متر وقدرالسهم ۱۷متر دارد وقت ۹۷ متر یکسان حساب کردن وقرار داد هم نبستن فقط چند فرم پرکردن ورزید واریز ها دارم

  6. با سلام
    چنانچه در عقدنامه در هنگام خرید آپارتمان در قولنامه هیچ اشاره ایی به قدرالسهم نشده باشد مجددا به واحد مورد نظر قدراسهم تعلق میگیرد یا خیر؟

    1. سلام سال۶۸یک اپارتمان خریدم که گفتند حدود۲۲۰متره ولی بعدا معلوم شد ۱۴۵ متره ولی ۳۰ متر تراس داره و۱۶ مت راه پله ساختمان کلا هم کف واطبقه روی ان است وجنوبی که یک حیاط هم دارد که راه دسترسی بخاطر جنوبی بودن از طبقه هم کف میباشد درقولنامه اشاره ای به مشاعات وقدرالسهم نشده ولی بابت خرید انشعاب گاز ۴واحدی واب ۴واحدی نصف ان را بنده پرداخت کردم واحد همکف حدود ۱۵۵ متر وطبقه اول حدود۱۴۲ متر وحدود ۶۰ متر زیرزمین مسکونی دارد ایا قدراسهم به هرکدام تعلق میگیرد یا خیر ولی زمین را بعدا بنام خودشان سند گرفتند. ممنون میشم راهنمایی فرمایید

  7. بهتراست در این خصوص با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی سندتوافق تنظیم وبصورت ترافعی عمل شود ودرصورت عدم توافق وعدم امکان تنظیم سندصلح و…
    موضوع به داوری ارجاع گردد

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *