آموزش و مشاوره حقوقی

سند ملک تجاری و مراحل سند زدن و انتقال آن چگونه است؟

سند ملک تجاری

هر ساختمان کاربری متفاوتی دارد، در سند ملک نوع کاربری ساختمان نوشته می‌شود. کاربری ملک یعنی نحوه استفاده از یک ملک که بر مبنای طرح تفصیلی شهرداری و براساس چگونگی استفاده از آن ملک و فعالیت‌های شهری اطراف آن مشخص می‌شود. کاربری ملک به ۸ دسته تقسیم می‌شود و شامل: کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و فاقد کاربری است. در این مطلب در مورد خرید ملک تجاری و مراحل انتقال و سند زدن ملک تجاری و البته حق سرقفلی هنگام خرید و فروش این املاک صحبت خواهیم کرد.

سند ملک تجاری

ملک تجاری ملکی است که ساختمانی در آن با هدف استفاده در تجارت و کسب‌وکار بنا شده و یا در آن واحدهای تابع قانون تجارت یا واحدهای صنفی فعالیت دارند. ساختمان‌های تجاری شامل انواع مغازه‌، رستوران، عمده فروشی، دفاتر خدماتی مانند دفاتر بیمه، آژانس مسافرتی و … است. مهم‌ترین مسئله در ملک‌های تجاری دارا بودن مجوز شهرداری برای کاربری تجاری است. ملک ممکن است تجاریف اما فاقد مجوز کاربری شهرداری باشد.

مطابق دستورالعمل وزارت کشور با عنوانم «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی»، تمام ساختمان‌هایی که مطابق با تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف تجارت و کسب‌‌وکار و تجارت احداث شده‌اند، واحد تجاری نامیده می‌شوند.

واحدهای صنعتیِ تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت نیز در دسته واحدهای تجاری قرار می‌گیرند، بنابراین باید دارای کاربری تجاری باشند. می‌توان گفت ساختمان‌هایی که در آن فعالیت‌های صنفی و معاملات تجاری انجام می‌شود، به فعالیت‌های کسب‌وکار و تجارت مرتبط است و باید دارای کاربری تجاری باشند.

سند ملک‌های تجاری مانند سند ملک مسکونی ابتدا به صورت منگوله‌دار دفترچه‌ای بود، بعد از سال ۱۳۹۰ به دستور دولت اسناد املاک تجاری نیز برای امنیت بیشتر مانند سند ملک‌های مسکونی به صورت تک برگ درآمد. بنابراین برای نقل و انتقال سند باید به صورت تک برگ باشد.

 

قرارداد مغازه

 

 

ملک تجاری ملکی است که ساختمانی در آن با هدف استفاده در تجارت و کسب‌وکار بنا شده و یا در آن واحدهای تابع قانون تجارت یا واحدهای صنفی فعالیت دارند.

 

سند زدن ملک تجاری

سند زدن ملک تجاری تفاوتی با ملک مسکونی ندارد. اما مسئله مهمی که هنگام خرید و فروش املاک تجاری باید مشخص شود، موضوع سرقفلی است. سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجارۀ محل و ادامۀ تجارت در محل کار خود دارد؛ و جزء اموال غیرمنقول تبعی است.

خیلی اوقات مالک یک ملک تجاری، سرقفلی قبل از اقدام به فروش ملک، حق سرقفلی را به دیگری انتقال می‌دهد. در این حالت خریدار قبل از سند زدن ملک تجاری باید از این موضوع آگاه باشد. املاکی که دارای حق سرقلی هستند، عموماً در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد و مالک عملاً امکان تصرف و استفاده از ملک را ندارد و نمی‌تواند از منافع ملک استفاده کند.

بنابراین خرید ملک تجاری که دارای حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه یا تجارت است دردسرهایی دارد و بهتر است اقدام به خرید ملک تجاری نمایید که فاقد سرقفلی است. قبل از سند زدن ملک تجاری حتماً از فقدان سرقفلی یا حق کسب و پیشه و یا تجارت در ملک تجاری مورد مطمئن شوید، در صورت اطمینان از عدم داشتن سرقفلی و انتقال آن به دیگری، در متن قرارداد خرید ملک تجاری این مورد را ذکر نمایید که در صورتی که کسی ادعایی در مورد حق سرقفلی نسبت به ملک مذکور داشت، قرارداد قابل فسخ باشد و خاطی مجبور به پرداخت خسارت شود.

یکی دیگر از نکاتی که قبل از سند زدن ملک تجاری باید رعایت شود، وضعیت بدهی ملک به نهادهای عمومی و دولتی است. چناچه ملک دارای بدهی پرداخت نشده به هریک از نهادهای مربوطه را داشته باشد، این بدهی به خریدار جدید منقل می‌شود و خریدار باید آنها را پرداخت کند. در ادامه در این مورد توضیح خواهیم داد.

 

سند ملک تجاری

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

انتقال سند ملک تجاری

قبل از انتقال سند ابتدا از وضعیت ثبتی ملک تجاری مشخص شود، که آیا ملک تجاری دارای سند رسمی است یا خیر؟ در صورتی که فروشنده سند رسمی در اختیار داشته باشد، با اطمینان می‌توان گفت که این معامله حدود ۳۰ درصد بدون ریسک است. اما معمولاً املاک تجاری سند رسمی ندارند، در این حالت باید اطلاعاتی مانند گواهی پایان کار شهرداری، عدم اشاعه با یک ملک مسکونی، هویت فروشنده جمع‌آوری کنید.

اطلاعاتی که شهرداری محل در مورد ملک تجاری فاقد سند رسمی می‌دهد، باعث اطمینان به خریدار می‌شود که ملک تجاری بدون مجوز ساخته نشده و یا اگر  ساخت ملک بدون مجوز بوده، فروشنده جریمه تخلف را پرداخت کرده است. همچنین خریدار از سوی شهرداری باید اطمینان پیدا کند که ملک تجاری مذکور در طرح تفصیلی حوزه شهرداری قرار ندارد که بعد از مدتی کوتاه مجبور به تخلیه برای تخریب و عریض شدن، خیابان شود.

قبل از خرید و انتقال سند ملک تجاری باید عوارض‌های شهرداری مانند عوارض نوسازی یا عوارض پسماند پرداخت شده باشد. در سطرهای بالا اشاره کردیم که خریدار قبل خرید و سند زدن ملک تجاری باید از کاربری ملک تجاری اطمینان پیدا کند. بهتر است نوع کاربری ملک در قرارداد خرید ذکر شود. بیشتر املاک تجاری همراه با یک ملک مسکونی احداث می‌شوند، به همین دلیل قبل از خرید و انتقال سند ملک تجاری باید نسبت به مشاع بودن ملک تجاری و مسکونی مطلع باشند و مقدار مشاعات براساس سند ملک مشخص شود.

 کلاهبرداری و سواستفاده خرید و فروش ملک تجاری بسیار اتفاق می‌افتد، به همین دلیل قبل از اقدام به خرید و انتقال سند باید از هویت فروشنده مطمئن شد. اگر وکیل یا ورثه اقدام به فروش و انتقال سند ملک تجاری کنند،  باید اسناد تصدیق هویتی آنها اخذ و ضمیمه قرارداد فروش ملک تجاری شود.

ماهیت برخی از اسناد املاک تجاری یا اداری است و در سند رسمی آن نیز ذکر شده است. اما قبل از خرید و انتقال سند باید مطمئن شد که ملک تجاری خریداری شده، کاربری تجاری دارد و یا ملک تجاری در سند رسمی آن کاربری اداری قید شده باشد.

 

سند ملک تجاری

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

مراحل انتقال سند ملک تجاری

مراحل انتقال اسناد املاک تجاری تا حدودی شبیه به انتقال اسناد املاک مسکونی است، اما تفاوت‌هایی نیز دارد که به آنها اشاره می‌کنیم. قبل از اقدام خرید و انتقال سند ملک تجاری باید مورد زیر مشخص شود:

  • تعیین تکلیف انشعابات آب، برق، گاز
  • نحوه تصفیه هزینه شارژ و سایر هزینه های مشترک با مالک قبلی
  • وجود پارکینگ و انباری سندی یا مشاع
  • تعیین تکلیف مالیات بر مشاغل
  • وجود یا عدم وجود حق سرقفلی

تعیین تکلیف انشعابات آب، برق، گاز

یکی از اختلافات معمول بین طرفین معامله در خرید و فروش ملک تجاری وضعیت انشعابات آب، برق و گاز است. اگر هر کدام از انشعابات مجزا باشد باید در قرارداد خرید ملک تجاری قید شود؛ اگر هر یک انشعبات به صورت مشاع و مشترک باشد، باید در قرارداد ذکر شود. لازم است در قرارداد به تفکیک شماره پروانه انشعابات قید و نسبت به تسویه بدهی هر کدام از انشعابات اقدام شود.

نحوه تسویه هزینه شارژ و سایر هزینه های مشترک با مالک قبلی

مشاعات در ملک تجاری به این معنا است که چند ملک تجاری در همسایگی ملک تجاری خریداری شده  قرار دارد و از یک انشعاب مشترک استفاده می‌شود. فروشنده یا مالک پیشین باید سند تسویه حساب هزینه‌ها را هنگام انتقال سند ملک تجاری ارائه دهد. در صورتی که هزینه‌های دیگری با مالک پیشین و یا حتی مستأجر باشد، خریدار باید از آنها مطلع شود و بعد نسبت به انتقال سند ملک تجاری اقدام شود.

به عنوان مثال ممکن است مالک پیشین طی قراردادی متعهد به پرداخت مبلغی به دلیل عبور و مرور از مسیر ملک تجاری همجوار بوده است؛ اگر خریدار نسبت به این قرارداد اطلاع نداشته باشد، ملزم به پرداخت مبلغ فوق نیست. در صورتی که مطلع شود و اعلام رضایت کند، قرارداد به قوت خود پا برجاست.

وجود پارکینگ و انباری سندی یا مشاع

اگر ملک تجاری دارای پارکینگ یا انباری باشد باید مطابق با سند ملک تجاری در قرارداد خرید درج شود، اما اگر انباری و پارکینگ از مشاعات باشد باید شرایط استفاده از آنها در قرارداد مشخص شود.

هرگونه قرارداد در خصوص بهره‌مندی و پرداخت هزینه‌های مشاعات پیش از انعقاد قرارداد فروش تا زمانی که فروشنده مالک آن ملک تجاری است، اعتبار دارد. بعد از توافق فروشنده و خریدار و  عقد قرارداد فروش، در صورتی که خریدار در مورد توافقات رضایت داشته باشد، حیات حقوقی آن قرارداد ادامه دارد. در غیر اینصورت از طرف خریدار اعتباری ندارد جز در شرایطی خاص که خریدار ملزم به پذیرش برخی از شرایط مشاعات آن ملک تجاری شود.

 

سرقفلی ملک تجاری

 

 

ماهیت برخی از اسناد املاک تجاری یا اداری است و در سند رسمی آن نیز ذکر شده است. اما قبل از خرید و انتقال سند باید مطمئن شد که ملک تجاری خریداری شده، کاربری تجاری دارد و یا ملک تجاری در سند رسمی آن کاربری اداری قید شده باشد.

 

تعیین تکلیف مالیات بر مشاغل

یکی از نکات بسیار مهم هنگام خرید و انتقال اسناد املاک تجاری موضوع مالیات بر درآمد مشاغل است. قبل از سند زدن ملک تجاری خریدار باید از پرداخت مالیات بر درآمد مشاغل اطمینان پیدا کند. هنگام انتقال قطعی سند رسمی ملک‌های تجاری گواهی پرداختی مالیات بر درآمد اخذ نمی‌شود. بنابراین قبل از امضا قرارداد خرید املاک تجاری لازم است که گواهی یا رسید پرداختی مالیات بر درآمد ضمیمه قرارداد شود.

وجود یا عدم وجود حق سرقفلی

بالاتر اشاره کردیم که یکی از موضوعات مهم هنگام خرید و فروش و انتقال سند ملک تجاری حق سرقفلی است. بهتر است برای خرید املاک تجاری اقدام شود که فاقد سرقفلی هستند تا دردسری ایجاد نشود. مالک حق سرقفلی در املاک تجاری می‌تواند با هر تغییر در ملک یا اداره آن از خریدار هزینه دریافت کند. اگر با آگاهی نسبت خرید و انتقال سند ملک تجاری اقدام شد لازم است قبل از انتقال سند و هنگان عقد قرارداد به شرایط حق سرقفلی ملک صریح اشاره شود.

بعد از مشخص شدت مواردی که اشاره کردیم، برای انتقال سند ملک تجاری باید مراحل زیر طی شود:

دفتر اسناد رسمی باید موضوع معامله را به اداره مالیاتی ملک مورد نظر اعلام کند و بعد از گرفتن گواهی انجام معامله اقدام به ثبت سند کند. گواهی انجام معامله ظرف ۱۰ روز از اعلام دفترخانه و پس از وصول بدهی‌های معاملاتی مانند مالیات بر درآمد اجاره املاک، وصول مالیات حق واگذاری محل، مالیات شغلی محل مورد معامله، مالیات درآمد اتفاقی و مالیات نقل و انتقال قطعی املاک صادر خواهد شد.

دریافت کد رهگیری

سندهای مالکیت تجاری به صورت منگوله‌دار دفترچه‌ای یا تک برگی است. برای معامله ملک تجاری با سند منگوله‌دار، پس از تهیه قرارداد اولیه خرید و فروش ملک در بنگاه معاملات ملکی، قولنامه یا همان مبایعه‌نامه باید در سامانه سراسری اسناد و املاک کشور ثبت شود. برای قرارداد ثبت شده یک کد رهگیری ۱۳ رقمی و هلوگرام صادر می‌شود که باید به طرفین معامله ارائه شود.

اگر سند مالکیت تجاری تک برگی باشد قبلاً در سامانه اسناد و املاک کشور ثبت شده است و کد رهگیری را قبلا دریافت کرده و دارای کد رهگیری است. بنابراین خریدار می‌تواند از مشاور املاک بخواهد که کد رهگیری را استعلام کند. با دریافت و استعلام کد رهگیری ملک، خریدار قبل از خرید و انتقال سند اطمینان پیدا می‌کند که ملک در گذشته به اشخاص دیگر فروخته نشده یا موانع معاملاتی ندارد. در نهایت برای قرارداد ملککد رهگیری جدید صادر می‌شود.

مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی

طرفین قرارداد با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی مدارک لازم را به همراه مبایعه نامه تحویل دهند. در دفتر ثبت اسناد رسمی، معامله ثبت شده در سامانه، استعلام می‌شود.

پرداخت عوارض شهرداری

قبل از انتقال سند باید به شهرداری منطقه مراجعه و تمام بدهی‌های مالی و عوارض قبلی ملک با شهرداری تسویه شود. معمولاً هزینه عوارض شهرداری بین خریدار و فروشنده تقسیم و توسط مالک به شهرداری پرداخت می‌شود.

 تسویه حسابهای مالیاتی با اداره دارایی

مالیات‌های ملک مورد معامله باید به اداره دارایی پرداخت شود. بنابراین پس از ارائه مدارک به اداره مالیات و تسویه حساب، برگه مفاصا حساب به مالک ارائه می‌شود.

 

مدارک لازم برای انتقال سند ملک تجاری

  • استعلام مالکیت از ثبت اسناد
  • سند مالکیت یا بنچاق در مورد املاک در جریان ثبتی
  • گواهی عدم خلاف در مدت اعتبار شش ماهه یا پایانکار ساختمان
  • مفاصای عوارض نوسازی یا قبولی و تعهد خریدار نسبت به آن
  • استعلام دارایی اعم از الکترونیکی یا دستی و یا استفاده از بند ج ماده یک قانون تسهیل تا زمان لغو آن
  • گواهی و مفاصا حساب تامین اجتماعی و یا درخواست و قبول بدهی با رعایت بند ج ماده یک قانون تسهیل
  • مدارک هویتی خریدار و فروشنده: اصل و کپی شناسنامه، کارت ملی
  • کپی وکالتنامه و مدارک هویتی وکیل در صورت وجود وکیل به جای هر یک از طرفین
  • اگر ملک مورد فروش از نوع ورثه‌ای است، وراث با مدارک هویتی خود یا نماینده آنها حضوز داشته باشند. برگه انحصار وراثت و فرم شماره ۱۹ (مالیات برارث) نیز ضروری است.
  • آخرین قبض های برق، آب و گاز
  • آدرس، کد پستی و شماره تلفن همراه خریدار و فروشنده

هزینه سند ملک تجاری

قبل از انتقال سند ملک‌‌های تجاری هزینه‌هایی مانند مالیات بر درآمد و حسابهای مالیاتی با اداره دارایی تسویه شود. ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری توسط بنگاه معاملات املاک انجام می‌شود و مشاور املاک برای این کارحدود ۵ درصدی از ارزش ملک را از خریدار و فروشنده دریافت می‌کند. هزینه نوسازی، خلافی و پسماند از دیگر مواردی است که فروشنده ملزم به پرداخت آن است. در صورتی که ملک استیجاری باشد، دارایی مالیات بر اجاره را نیز از فروشنده دریافت می‌کند.

هزینه انتقال سند ملک تجاری

برای انتقال سند ملک تجاری باید هزینه های زیر پرداخت شود:

  • هزینه کمیسیون آژانس املاک: این هزینه بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
  • ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری: برای این کار، ۵ درصد ارزش ملک، توسط دفتر معاملات املاک از طرفین گرفته می‌شود.
  • هزینه برای خلافی ساختمان، نوسازی و پسماند: این هزینه باید به شهرداری پرداخت شود.
  • هزینه نقل و انتقال سند: این هزینه توسط اداره دارایی گرفته می‌شود.
  • هزینه دفترخانه برای تنظیم و ثبت سند: این هزینه به طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود. هزینه سند زدن خانه در دفترخانه رسمی، بین ۲۰۰ هزار تومان به بالا است.

 

سند ملک تجاری

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

نمونه سند ملک تجاری

 

سند تک برگ

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

وام روی سند ملک تجاری

رونق و توسعه کسب‌وکار باید هزینه‌بر است،د به همین دلیل افراد برای توسعه کسب‌و‌کار اقدام به دریافت وام از بانک‌ها می‌کنند. همچنین افراد برای تغییرات در ملک باید هزینه‌هایی بپردازند که این هزینه‌ها معمولاً زیاد است و افراد به راحتی از پس پرداخت آن بر نمی‌آیند. یکی از راه‌های دریافت وام برای تغییرات در کسب‌وکار گرفتن وام روی سند ملک تجاری است. بانک‌ها در عوض وثیقه ملکی وام‌های با مبالغ قابل توجهی می‌دهند.

وام با سند ملک تجاری

سند ملک‌های تجاری یک ضمانت قابل اطمینان برای دریافت وام از انواع بانک‌های خصوصی، نیمه خصوصی و دولتی است. طبق قانون نظام بانکی، بانک‌ها برای پرداخت وام بانکی و دریافت سند ملکی در ازای آن، باید به موارد زیر را رعایت کنند:

 املاک تجاری که قرار است به عنوان ضمانت بانکی معرفی شود باید به صورت شش دانگ، مفروز، بلامعارض، محصور، ارزنده، سهل‌البیع و دارای سند مالکیت رسمی باشد. همچنین در هیچ کدام از طرح‌های شهرداری و راهسازی و مترو قرار نگرفته باشد و باید برای اثبات این موارد استعلام  انجام می‌شود، وثیقه‌گذار و متقاضی اظهارات خود را گواهی کنند.

ملک تجاری در معرض تخریب، در صورتی که کمتر از ۵۰ درصد بنای ساختمان در معرض تخریب باشد، پس از کسر میزان تخریب قابل ارزیابی و ترهین است و ملکی که بیش از ۵۰ درصد در معرض تخریب باشد، نمی‌تواند در رهن بانک قرار بگیرد. املاک تجاری که به صورت رسمی ثبت نشده باشند، قابل ترهین نیستند.

ملک تجاری که در اجاره مستاجر است، با شرایط زیر قابل ترهین است:

مدت اجاره بیش از یکسال نباشد.

در قرارداد اجاره تعهداتی بیش از آنچه عرفاً در مورد اجاره معمول است، موجود نباشد.

در صورتی که ملک به صورت مسکونی، تجاری یا مسکونی _ اداری باشد و واحدهای تجاری به صورت سرقفلی یا عقد اجاره واگذار شده باشند و ملک در اختیار مالک باشد یا منافع آن برای مدت یکسال در اختیار مستاجر باشد، ترهین ملک بدون احتساب ارزش سرقفلی بلامانع است.

 

قرارداد خرید مغازه

 

 

یکی از نکات بسیار مهم هنگام خرید و انتقال اسناد املاک تجاری موضوع مالیات بر درآمد مشاغل است. قبل از سند زدن ملک تجاری خریدار باید از پرداخت مالیات بر درآمد مشاغل اطمینان پیدا کند.

 

جمع‌بندی

  • املاک تجاری با اهداف استفاده در تجارت و کسب‌وکار بنا شده‌اند.
  • سند ملک‌های تجاری مانند سند ملک مسکونی ابتدا به صورت منگوله‌دار دفترچه‌ای بود، بعد از سال ۱۳۹۰ به دستور دولت اسناد املاک تجاری نیز برای امنیت بیشتر مانند سند ملک‌های مسکونی به صورت تک برگ درآمد.
  • قبل از اقدام خرید و انتقال سند ملک تجاری باید مورد زیر مشخص شود:
    1. تعیین تکلیف انشعابات آب، برق، گاز
    2. نحوه تصفیه هزینه شارژ و سایر هزینه های مشترک با مالک قبلی
    3. وجود پارکینگ و انباری سندی یا مشاع
    4. تعیین تکلیف مالیات بر مشاغل
    5. وجود یا عدم وجود حق سرقفلی
  • قبل خرید و سند زدن ملک تجاری باید از کاربری ملک تجاری اطمینان پیدا کند. بهتر است نوع کاربری ملک در قرارداد خرید ذکر شود.
  • برای انتقال اسناد املاک تجاری باید هزینه های زیر پرداخت شود:
    1. هزینه کمیسیون آژانس املاک
    2. ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری
    3. هزینه برای خلافی ساختمان، نوسازی و پسماند
    4. هزینه نقل و انتقال سند
    5. هزینه دفترخانه برای تنظیم و ثبت سند

 

مطالب مرتبط

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *