یکی از مسائل حقوقی مهم در امر خرید خانه تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک است. افرادی که قصد خرید خانه، آپارتمان، زمین و یا هر نوع ملکی در تهران یا شهرستان‌ها را دارند، پس از دیدن و پسندیدن ملک مورد نظر، موافقت خود را به طرف خریدار اعلام می‌کنید. گاهی بنا به هر دلیلی امکان انجام معامله بطور کامل وجود ندارد. پس لازم است تا رسیدن به شرایط کامل خرید توافقات اولیه را مکتوب کنید. در این موقعیت طرفین معامله یا مشاور املاک نیز اقدام به نوشتن قراردادی بین خریدار و فروشنده می‌کند که به آن قولنامه می‌گویند. در این قولنامه باید به نحوه انتقال سند و فسخ معامله نیز باید توجه کرد.
اما اینکه قولنامه دقیقاً چیست و نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه کدام است و برای نوشتن آن به چه نکاتی توجه کرد، انتقال سند چطور انجام میشود و شرایط فسخ معامله چیست، موضوعی است که در این مقاله به آن خواهیم پرداخت:
قولنامه چیست؟
قولنامه از دو واژه “قول” و “نامه” تشکیل شده و همانطور که از نامش پیداست به نوشته‌ای که شامل قول و قراری بین دو طرف است، اشاره دارد. در واقع قولنامه سندی است که توافقات و تعهدات در آن ذکر میشود.
در ماده 10 قانون مدنی در رابطه با اعتبار قولنامه اینگونه آمده است: قراردادهای خصوصی، نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که به طور صریح مختلف قانون نباشند، نافذ (دارای اعتبار) است.
قولنامه یک سند عادی به حسای می آید در نتیجه ویژگی های یک سند عادی را دارد. یعنی:
- مکتوب است.
- دارای مهر و امضا است.
- قابل تنظیم توسط افراد عادی بدون نیاز به رعایت تشریفات قانونی اسناد رسمی و حضور در مراجع رسمی و دولتی است.
- در دادگاه و مراجع قانونی برای اقامه دعوا یا دفاع قابل استناد است.
زمانی که خریدار برای خرید و فروشنده برای فروش با هم توافق دارند، در این صورت باید توافقات آنها مکتوب شود، به این مکتوبات قولنامه می‌گویند. قولنامه نوعی قرارداد اولیه‌ی فی‌مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است. فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص میشود. واگذاری ممکن است در ازای وجه کاملاً نقد مشتری و یا در قالب چند قسط با فاصله‌های زمانی مشخص انجام گیرد.
در قولنامه ممکن است تمام این جزئیات ذکر شود و اطلاعات مربوط به ملک نیز به یادداشت می‌رسد. نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد.
سپس طرفین معامله آن را امضا کرده و تا وقتی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده، از اعتبار برخوردار است. مسئله‌ی تنظیم قولنامه یکی از اصلی‌ترین مسائل حقوقی است که باید درباره‌ی آن اطلاعات کافی داشته باشید.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
نکته مهم در مورد قولنامه این است برخی افراد آن را را با مبایعه نامه یکسان در نظر می‌گیرند اما قولنامه با مبایعه نامه تفاوت دارد.
- مهمترین تفاوت قولنامه با مبایعه نامه در این است که در پس از انعقاد مبایعه نامه باید انتقال مالکیت صورت گیرد، اما در قولنامه انتقال مالکیت صورت نمی‌گیرد.
- نکته بعدی این است که در مبایعه نامه حتما بیع جاری میشود ولی قولنامه قول و قراری قانونی و مکتوب برای انجام تعهدات است و لزومی به پرداخت وجه نیست.
- تفاوت دیگر مبایعه نامه و قولنامه در رسمیت بیشتر مبایعه نامه نسبت به قولنامه است.
در نتیجه می‌توان گفت قولنامه یک پیش قرارداد بین طرفین معامله برای انجام تعهدات پیش از قرارداد اصلی است.
| در همین رابطه بخوانید: مبایعه نامه چیست و نکاتی که هنگام نگارش آن باید بدانید؟ |
قولنامه یا سند موقت ملک شامل چه مواردی است؟
جزئیاتی مثل مشخصات ملک، شرایط و جزئیات پرداخت، شرایط فسخ، تاریخ انتقال سند و تحویل ملک مواردی هستند که در قولنامه ذکر می‌شوند. در لیست زیر به مواردی که معمولا در قولنامه ها ذکر میشود اشاره می‌کنیم:
- مشخصات خریدار، فروشنده
- مشخصات دقیق ملک مورد
- قیمت کل و جزئیات پرداخت و تعهدات خریدار شامل پیش پرداخت، مبالغ، زمان و شرایط پرداخت
- تعهدات قانونی فروشنده در مورد وضعیت سند ملک و وضعیت فنی و تجهیزات ملک
- تاریخ و شرایط تحویل ملک به خریدار
- تعیین ضمانت‌های انجام تعهدات طرفین مانند وجه التزام.
- شرایط مربوط به فسخ قرارداد و جریمه‌های قانونی در صورت عدم انجام تعهدات طرفین.
اولین و مهمترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار و فروشنده و مشخصات ملک مانند آدرس، موقعیت جغرافیایی، مساحت، امکانات و… است که باید بصورت دقیق ذکر شود. در این سند همچنین زمان آغاز و پایان معامله ذکر می‌گردد و همچنین طرفین بنا به توافقی که بین خودشان می‌کنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می‌گیرند. منظور از شرایط خاص شرایطی است که خریدار یا فروشنده بر طبق آن حق دارند از نظر حقوقی و قانونی معامله را بر هم بزنند. یکی از این شرایط عدم مطابقت اصل ملک ادعایی از سوی فروشنده با جزئیات ثبت شده در سند آن است که در این صورت خریدار حق دارد معامله را فسخ کند.
همچنین اگر خریدار مبلغ مربوط به قرارداد را در موعدی که از قبل مقرر شده نپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد. معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر می‌گیرند که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می‌گردد. به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام می‌گویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین می‌کند.
هنگام تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک به چه نکاتی باید توجه کرد؟
اولین نکته درمورد وجه التزام به عنوان ضمانت اجرایی قولنامه است. معمولا وجه التزام برای هر یک از حالت های زیر در نظر می‌گیرند:
- چنانچه هر یک از طرفین به تهعدات خود عمل نکند، وجه التزام باید به طرف مقابل پرداخت و معامله فسخ شود.
- چنانچه هر یک از طرفین به تهعدات خود عمل نکند، معامله همچنان برقرار است، اما باید به طرف مقابل مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند، و به تعهدات عقب افتاده عمل کند.
- چنانچه هر طرفین در تاریخی که برای انتقال سند مشخص شده در دفترخانه حضور پیدا نکنند، جریمه‌ای به ازای هر روز تاخیر به طرف مقابل پرداخت کند.
مورد دوم این است که اگر قولنامه توسط یک مشاور املاک تنظیم میشود مهمترین نکته‌ای که هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، اعتبار داشتن بنگاه و یا مشاور املاکی است که قولنامه قرار است در آنجا بسته شود. یکی از مسائل حقوقی مهم آن است که بنگاه املاک باید از اتحادیه‌ی مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد تا صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشد. این امر به خصوص برای خرید خانه در تهران به عنوان یک شهر بزرگ اهمیت دارد. اگر این مجوز قانونی وجود نداشته باشد، قولنامه فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و در صورت مشکلات احتمالی بعدی نمی‌توان به آن استناد کرد.
مشاور املاک در واقع نقش واسطه‌ی بین خریدار و فروشنده را دارد و در صورت وجود هرگونه مشکل در ملک یا در پرداخت هزینه‌ها یا هر مشکل دیگری در زمینه‌ی مسائل حقوقی، طرفین به او مراجعه می‌کنند. یکی دیگر از نکاتی که هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، همزمانی معامله است.
منظور از همزمانی معامله آن است که طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند. طبعاً تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد؛ همچنین تا زمانی که فروشنده پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده، نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.
بنگاه مشاور املاک به هیچ عنوان جانبدار هیچ کدام از طرفین قرارداد نباید باشد و مدارک ارائه شده از سوی فروشنده و چک‌های خریدار نیز باید نزد او به امانت نگاه داشته شود. بنگاه بدون رضایت فروشنده و خریدار حق ندارد مدارک هر کدام از طرفین را به دیگری ارائه دهد.
در پایان تنظیم قولنامه باید مهر و امضای بنگاه و همچنین امضای طرفین قرارداد وجود داشته باشد. علاوه بر امضای خود طرفین، هرکدام از آنها باید دو نفر را به عنوان شاهد به همراه داشته باشند و شاهدان نیز محل مربوطه در قولنامه را امضا کنند.
به موارد زیر نیز پیش از بستن قولنامه یا سند موقت ملک توجه کنید
اگر خریدار هستید:
- با کد رهگیری بررسی کنید که ملک به شخص دیگری فروخته نشده باشد.
- گاهی ممکن است ملک مورد معامله تحت مالکیت چند نفر باشد، در اینصورت تمام آنها باید پای معامله حضور داشته باشند و قولنامه به امضای آنها برسد. مگر اینکه یک نفر از همه‌ی آنها وکالت داشته باشد. دقت داشته باشید که این وکالت باید به صورت محضری در دفترخانه‌ی اسناد رسمی ثبت شده باشد و اصل گواهی آن ارائه گردد. در غیر این صورت هرگونه دستخط یا مهر و امضا و یا حتی سربرگ‌های شرکتی فاقد اعتبار قانونی است و ممکن است در آینده سبب بروز مشکلاتی شود.
- اگر مدارکی مانند اصل سند از سوی فروشنده باید ارائه شود، عنوان آنها در قولنامه باید ثبت شود تا بعداً مسائل حقوقی با مشکل مواجه نشوند.
- اطمینان از عدم محجوریت شخص خریدار درصورتی‌که فرد پیر یا سالخورده باشد.
- بررسی گواهی انحصار وراثت فروشنده در صورت ورثه‌ای بودن ملک
- اطمینان از در رهن یا وثیقه نبودن ملک
- بررسی دقیق ملک با مشخصات ذکرشده در قولنامه
- بررسی استعلامات ملک و اطمینان از عدم فروش ملک به شخص یا اشخاص دیگر
- پرداخت وجوه تعیین‌شده در قولنامه به صورت چک (چک در وجه حامل نباشد)
- اطمینان از مشاعی نبودن ملک
- در زمان خرید اگر ملک یا آپارتمان نوساز است، درخواست پایان کار نمایید. در صورت فقدان گواهی، ممکن است عوارض شهرداری پرداخت نشده باشد و موجب ایجاد مشکل شود.
اگر فروشنده هستید:
- نحوه‌ی پرداخت‌ها و واگذاری‌ها در قولنامه به صورت دقیق باید ذکر شود؛ اگر خریدار قرار است چک ارائه کند، باید مشخصات چک به صورت دقیق در قولنامه بیاید. همچنین در قولنامه قید کنید که در صورت برگشت خوردن چک، معامله به صورت یک‌طرفه فسخ میشود.
دقت داشته باشید که قولنامه در سه نسخه نوشته میشود که یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و نسخه‌ی سوم نیز نزد مشاور املاک محفوظ می‌ماند.
هر سه نسخه‌ی قولنامه باید دقیقاً مثل هم باشند و هرگونه مغایرت در اطلاعات ثبت شده می‌تواند به ابطال معامله منجر شود. قبل از عقد قولنامه حتماً باید خریدار سند ملک مورد نظر را به رؤیت خود برساند و اطلاعات ثبت شده در قولنامه را با اطلاعات سند اصلی مطابقت دهد.
نکات بالا اگرچه نکات ساده‌ای برای خرید خانه در تهران و شهرستان‌ها هستند اما رعایت نکردن همین موارد تاکنون منجر به اختلافات زیادی شده است که بعضی از آنها کلاهبرداری و بعضی دیگر اختلافات حقوقی به وجود آمده در امر خرید خانه ناشی از عدم شفافیت قولنامه و بندهای قرارداد بین طرفین معامله، بوده است.
بنابراین سعی کنید قبل از تنظیم این سند حتماً به این نکات توجه کنید تا از بروز هرگونه مشکل در آینده جلوگیری کرده باشید.
| در همین رابطه بخوانید: |
جمع بندی سند موقت ملک
- یکی از مسائل حقوقی مهم در امر خرید خانه تنظیم قولنامه است.
- قولنامه نوعی قرارداد اولیه‌ی فی‌مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است. فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص میشود.
- در قولنامه تمام این جزئیات ذکر می‌گردند و اطلاعات مربوط به سند نیز به یادداشت می‌رسد. نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد.
- اولین و مهمترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد.
- معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر می‌گیرند که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می‌گردد. به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام می‌گویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین می‌کند.
- مهمترین نکته‌ای که در امر خرید خانه به هنگام نوشتن قولنامه هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، اعتبار داشتن بنگاه و یا مشاور املاکی است که قولنامه قرار است در آنجا بسته شود.
- منظور از همزمانی معامله آن است که طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند.
مطالبتون مفید بود ممنون
سلام آیا میشه خونه قولنامه ای بدون سند واقع در شهر الف رو در بنگاه معاملات املاک واقع در شهر ب معامله کرد ( با توافق خریدار و فروشنده)؟
خرید خونه به صورت مبایعه نامه با درج کد رهگیری یکی از روش های خرید و فروش است که به نوعی در عرف وجود دارد و محکمه پسند می باشد اما رسمی نیست
سلام خیلی .عالیه
مقداری ساده توضیح دهید اشخاص کم تحصیل راحتر پی به متن میبرن
لطفا” جواب
سلام بنده. یک. سال پیش ملکی ویلایی خریداری نمودم ولی بعدا “متوجه شدم دیوار وسط ملک با ملک همسایه که آن ملک هم متعلق به فروشنده ملک من یعنی همان کسی که من ملک را از او خریداری
کرده ام میباشد این املاک را خودش ساخته . و هنگام عقد قولنامه چیزی در این خصوص به بنده نگفته ودر قولنامه هم ذکر نگردیده است و ایشان این مو ضوع را پنهان کرده است. سوال من این است که بنده میتوانم از این آقا شاکی شوم. متشکرم
با سلام ممنون از نکاتی که فرمودین رعایت همین نکات کوچیک باعث میشه خدایی نکرده کار به دادگاه و حل اختلاف نرسه
سپاس گزارم
با سلام،بنده یک واحد آپارتمان به صورت قولنامه و وکالتنامه بلاعزل خریداری کردم که از آنجا که این واحدها مسکن مهر هستند هنوز سند ندارند و تا صدور پایان کار و سند شاید چند سال طول بکشه برای اینکه به مشکل نخورم چکاری باید انجام بدم.ضمنا این موضوع را هوم خدمت شما بگم که این خانه چند دست خرید و فروش شده و من از آخرین نفری که صاحب خانه بوده وکالت دارم ولی وکالتنامه قبلی ها هم را دارم و قولنامه به نام شخص دیگه ای هست یعنی اینکه در بنگاه با یک فرد دیگر قولنامه را نوشتیم ولی وکالتنامه را آخرین نفر که وکالت داشته به من وکالت زده بابت این موضوع مشکلی پیش نمیاد؟
با تشکر
سلام اگر مالک بخواهد ملک را به دیگری بدون اذن و اجازه شما بفروشد مرتکب فروش مال غیر می شود که از لحاظ قانونی جرم میباشد مگر اینکه قبلا رضایت کتبی شما را اخذ کرده باشد در خصوص ذکر ۱۵ سال کمتر در قولنامه نیز چنانچه شرط کرده باشید که در صورت اثبات خلاف بودن این موضوع .خسارت در نظر گرفته باشید میتوانید مطالبه خسارت کنید و الا خیر.
درفروش منزل لوستر باقیمت بالا نصب کردم می توان آنها را باز کرد یا نه در قولنامه ذکر نشده
تشکر میکنم بابت مطالبی که به اشتراک گزاشتید ، برای افراد ناشی مثل من این اطلاعات خیلی باارزش هستند.
سلام خیلی مفید بود متشکرم
با سلام و خسته نباشید، من و همسرم یک آپارتمان قولنامه کرده ایم بر اساس گفته مالک و املاک زیر 15 سال (از مجوز صدور پروانه) به علت اینکه بخشی از مبلغ خانه باید از طریق وام بانکی مسکن زوجین داده می شد که در زمان بستن قرارداد این موضوع نیز ذکر شده است ولی پس از اقدام جهت گرفتن وام متوجه شده ایم که زمان صدور پروانه اولیه ساختمان 16 سال بوده است و دیگر برای این ملک امکان گرفتن وام برای آن وجود ندارد، نصف مبلغ ملک نیز به فروشنده پرداخت شده است، در حال حاضر فروشنده اعلام کرده باید به علت خرج کردن پول باید ملک را مجدد به کسی دیگر بفروشد تا مبلغ پرداختی را به ما بپردازد ولی کسی که از این معامله متضرر شده است ما هستیم، آیا امکان شکایت از املاک یا فروشنده وجود دارد؟ با شکایت چه چیزی ممکن است تغییر کند؟ آیا خسارتی از جانب فروشنده باید پرداخت گردد؟
سلام
ما حدود 10 سال پیش ی زمین رو در خمین خریداری کردیم بصورت قولنامه دست نویس ک یک میلیون و هشتصد تومان از مبلغ مانده بود و پرداخت نکردیم .یک نکته این که در آن زمان اطراف این زمین ساخته نشده بود و کاربری این زمین کشاورزی می باشد و نکته بعد این که کوچه رو به ما فروخته و مالک زمین میگه که آون موقع میتونستی بسازی و الان نمیتونی و پولش باید بدی حالا ما چکار میتونیم بکنیم
با سلام و خسته نباشید، من و همسرم یک آپارتمان قولنامه کرده ایم بر اساس گفته مالک و املاک زیر 15 سال (از مجوز صدور پروانه) به علت اینکه بخشی از مبلغ خانه باید از طریق وام بانکی مسکن زوجین داده می شد که در زمان بستن قرارداد این موضوع نیز ذکر شده است ولی پس از اقدام جهت گرفتن وام متوجه شده ایم که زمان صدور پروانه اولیه ساختمان 16 سال بوده است و دیگر برای این ملک امکان گرفتن وام برای آن وجود ندارد، نصف مبلغ ملک نیز به فروشنده پرداخت شده است، در حال حاضر فروشنده اعلام کرده باید به علت خرج کردن پول باید ملک را مجدد به کسی دیگر بفروشد تا مبلغ پرداختی را به ما بپردازد ولی کسی که از این معامله متضرر شده است ما هستیم، آیا امکان شکایت از املاک یا فروشنده وجود دارد؟ با شکایت چه چیزی ممکن است تغییر کند؟ آیا خسارتی از جانب فروشنده باید پرداخت گردد؟
با تشکر بنده را راهنمایی فرمایید.
ما میخواهیم خانه ای را بخریم که مستاجر داخل ان است و هنوز درون آن را ندیده ایم در این صورت چکار بکنیم؟
سلام بنده یه خانه ای رو قولنامه کردم در بنگاه و دو سوم پول خانه را به فروشنده پرداخت کردم.و قرار شد مابقی هنگام سند زدن در دفتر خانه پرداخت شه به فروشنده.و روزی ۲۰۰هزار ضرروزیان و بابت فسخ هم سی میلیون نوشتیم.اما تا اون تاریخ من نمیتونم مابقی پول رو پرداخت کنم چون پولم چند روز بعد از تاریخ سند زدن آمادس.به احتمال زیاد فروشنده درخواست خسارت خواهد کرد.اما یک نکته ای که اینجاس اینه من متوجه شدم سال ساخت خونه ۸۲ میباشد نه ۸۳.و در قولنامه هم نوشته شده ضمنا سال خانه۸۳ میباشد.آیا من هم میتونم درصورتی که فروشنده درخواست ضرر و زیان بکنه من هم نسبت به این موضوع اعتراض کنم تا ضرر وزیان ندم.ممنون میشم راهنماییم کنید.
خیر نمیتوانید طلب ضرر و. زیان کنید.
عالی مریسی
درود بر شما..سایتتون فوق العاده پر محتوا و عالیه.
سلام
مطالب ارزنده و مفید هستند .چون متن در مورد معامله ملک است بهتر بود نمونه قولنامه ای هم که گذاشته اید مربوط به ملک می بود نه هرید و فروش خودرو.
با سلام
با تشکر از اینکه خواننده مطالب ما هستید، عکس موردنظر حذف شد.
سپاس