منطقۀ 2 تهران یکی از بهترین مناطق این شهر از لحاظ سکونت است. این منطقه از 9 ناحیه تشکیل شده که آریاشهر، گیشا، سعادت آباد، یوسف آباد، طرشت، شهرآرا، شهرک ژاندارمری، فرحزاد و شهرک غرب، مرزداران، برق آلستوم، ستارخان، تهران ویلا و همایونشهر از محله‌های شناخته‌شدۀ آن محسوب می‌شوند.
جمعیت ساکن در منطقۀ 2 تهران طبق آمارگیری سال 1395 بیش از 640 هزار نفر اعلام شده است. این منطقه دارای دسترسی‌ها و معابر مناسب، مراکز تجاری پررونق و اداره‌های دولتی و خصوصی بسیاری است که زندگی و کار در آن را برای شهروندان مطلوب کرده است.
همان‌طور که اشاره شد این منطقه محله‌هایی مانند شهرک غرب و طرشت را شامل می‌شود که از لحاظ کیفیت زندگی و هزینه‌ها متفاوت هستند و همین امر روی قیمت خانه‌ها تاثیرگذار است. در این مطلب سعی می‌کنیم فاکتورهای دخیل در قیمت‌ها، شاخص قیمت خانه در منطقه 2 و همچنین نوسانات آن را بررسی کنیم.
چه نوع خانه‌ها و آپارتمان‌هایی در منطقۀ 2 تهران خرید و فروش می‌شوند؟
اگر شما به دنبال خرید خانه در منطقۀ 2 هستید، باید خیلی موارد را مد نظر داشته باشید. این منطقه بسیار گسترده است و تنوع ملک نیز در آن بالاست. شما ممکن است یک خانۀ ویلایی و حیاط‌دار در شهرک غرب بخواهید یا یک آپارتمان جمع‌وجور در یوسف‌آباد انتظار‌تان را برآورده کند. از طرف دیگر نزدیکی خانه به محل کار خود یا همسرتان و مدرسۀ فرزندتان نیز حائز اهمیت است؛ و احتمالا مهم‌ترین فاکتور قیمت خانه و آپارتمان است.
اگر میزان بودجه‌ای که برای خرید خانه یا آپارتمان در نظر گرفته‌اید کافی باشد، می‌توانید تقریبا هر نوع خانه‌ای را اعم از ویلایی و تک‌واحد، نوساز و قدیمی‌ساز یا متراژ کم و زیاد در این منطقه پیدا کنید.
شاخص قیمت خانه در منطقۀ 2 در یک سال گذشته چه تغییراتی داشته است؟
از بهار سال 1396 تا ابتدای تابستان 97 قیمت در بازار مسکن دچار نوسانات شدیدی شده است که بنا به روال قابل انتظار، دارای سیر صعودی بوده است. به طور مثال قیمت هر مترمربع آپارتمان زیر پنج سال ساخت در خرداد سال 96 حدود 5/100 میلیون تومان بوده است. طبق آن‌چه آمار نشان می‌دهد قیمت این خانه‌ها طی دوازده ماه بعد به نزدیک 6/800 میلیون تومان رسیده است. البته قیمت‌ها در خرداد 1397 با افت جزئی به حدود 6/600 میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده است.
اگر سری به نمودار شاخص قیمت خانه‌های بین 85 تا 150 مترمربع بزنیم، متوجه می‌شویم افزایش میانگین قیمت در این خانه‌ها نسبت به گروه قبلی بیشتر بوده است. یعنی در همان بازۀ زمانی و با همان سن بنا، قیمت‌ها از 6 میلیون تومان برای هر مترمربع به حدود 7/800 میلیون تومان رسیده است؛ به عبارتی حدود 1/800 میلیون تومان افزایش قیمت در دوازده ماه.
در گروه بعدی خانه‌هایی با متراژی بیش از 150 مترمربع قرار دارند که با همان روال، افزایش قیمتی بیش از دو گروه قبلی داشته است. قیمت هر مترمربع از خانه‌های بالای 150 مترمربع در منطقۀ 2 تهران در خرداد سال 96 حدود 8/500 میلیون بوده است که با افزایش قیمت تقریبی بیش از 3 میلیون تومان، در خرداد 97 به قیمت 11/800 میلیون تومان رسیده است.
نکتۀ قابل تأملی که از بررسی نمودارها متوجه می‌شویم، بالاتر بودن قیمت تقریبی خانه‌های بیش از پنچ سال ساخت نسبت به خانه‌های نوساز است. این خانه‌ها در هر سه گروه (متراژ زیر 85، بین 85 تا 150 و بیش از 150 مترمربع) چه در خرداد سال 96 و چه خرداد سال 97 قیمت بالاتری داشته‌اند.
چه عواملی روی قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند؟
برخی از این عوامل قابل پیش‌بینی و ثابت هستند، اما برخی دیگر با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی دیگر گاهی پررنگ و گاهی کمرنگ می‌شود.
اما به صورت کلی می‌توان این عوامل را روی میزان قیمت مسکن موثر دانست:
- سن بنا
- متراژ واحد
- میزان و نوع تقاضا
- قدرت خرید مردم
- منطقۀ شهری
- دسترسی‌ها و امکانات رفاهی
البته عوامل دیگری همچون کیفیت ساخت و نقشه هم بر افزایش قیمت تاثیر زیادی دارد. اکثر افراد تمایل دارند بیشتر هزینه کنند اما خانه‌های مستحکم‌تر با نقشه‌های اصولی‌تر بخرند. متاسفانه این دو کیفیت در خانه‌های تازه‌ساز کمتر رعایت می‌شود. این یکی از دلایل بالاتر بودن قیمت نسبی خانه‌های بالای پنج سال ساخت در منطقۀ 2 است.
از سوی دیگر قدرت خرید افراد هم در قیمت و میزان خرید و فروش خانه‌ها در هر منطقه اثر می‌گذارد. با توجه به این امر که بیشترین معاملات مسکن در این منطقه برای خانه‌های بین 85 تا 150 مترمربع انجام شده است می‌توان نتیجه گرفت که ساکنین این محله‌ها از رفاه اقتصادی نسبتا بالایی برخوردار هستند؛ پس استقبال ایشان از این گروه از خانه‌ها و آپارتمان‌ها باعث افزایش قیمت آن‌ها می‌شود.
|
منطقۀ 2 تهران شامل محله‌هایی همچون آریاشهر، گیشا، سعادت آباد، یوسف آباد، طرشت، شهرآرا، شهرک ژاندارمری، فرحزاد و شهرک غرب، مرزداران، برق آلستوم، ستارخان، تهران ویلا و همایونشهر است. این محله‌ها دارای امکانات شهری و رفاهی خوبی هستند و دسترسی به آن‌ها نسبت به سایر مناطق تهران ساده‌تر است. |
رشد و افزایش قیمت خانه‌های این منطقه در باز‌ه‌های زمانی طولانی‌تر به چه صورت بوده است؟
قیمت ملک و خانه در دهه‌های گذشته همواره در حال رشد بوده است؛ اما شیب نوسانات آن همیشه به اندازۀ یک سال گذشته ( ابتدای سال 96 تا تابستان سال 97) سریع و غیرقابل پیش‌بینی نبوده است.
میانگین قیمت هر مترمربع از خانه‌های منطقۀ 2 تهران در سال 1390 کمی بیش از 2 میلیون تومان بوده است که امروز و با گذشت 7 سال این نرخ به بیش از 9 میلیون تومان رسیده است.
بیشترین افزایش قیمت در این منطقه بین دی 1391 تا تیر 1392 و پس از آن بین خرداد 1396 و خرداد سال بعد اتفاق افتاده است. در باقی ماه‌های هفت سال گذشته افزایش قیمت شیب کم‌تلاطم‌تری داشته است.
|
اطلاعات جامع و روند تغییرات قیمت خانه و آپارتمان را در منطقه 2 تهران مشاهده کنید: |
خدمات و امکانات شهری در منطقۀ 2 تهران چگونه است؟
همان‌طور که پیش از این اشاره کردیم، منطقۀ 2 تهران از لحاظ سکونت و کار یکی از بهترین و محبوب‌ترین مناطق است. در بیشتر بخش‌های این منطقه شاهد انواع مراکز تجاری، تفریحی، گردشگری و رفاهی هستیم. به طور مثال برج میلاد که امروزه تبدیل به یکی از نمادهای پایتخت شده در این منطقه قرار دارد.
تپه‌های گیشا، پارک گفتگو، پارک پردیسان، باغ‌های طرشت و فرحزاد هم از جاذبه‌های طبیعی تهران هستند که در این منطقه واقع شده‌اند. اگر افراد تمایل به خرید و رستوران‌گردی داشته باشند هم می‌توانند به محله‌هایی مثل سعادت‌آباد و شهرک غرب مراجعه کنند. از آن‌جا که دسترسی به مترو و وسایل نقلیۀ عمومی در اکثر نقاط و محله‌های منطقۀ 2 به سادگی امکان‌پذیر است، ساکنین این منطقه می‌توانند بیشترین بهره را از جذابیت‌های این بخش از تهران ببرند.
|
خرید خانه در منطقۀ 2 تهران با توجه به قیمت‌های بالا، همچنان رونق نسبتا خوبی دارد. در این منطقه از آپارتمان‌ها و خانه‌هایی با عمر بیش از پنج سال استقبال بیشتری می‌شود. از طرف دیگر و برخلاف برخی مناطق دیگر، در این منطقه خرید و فروش خانه‌های بالای 85 مترمربع بیشتر از خانه‌هایی با متراژ کمتر است. |
نتیجه‌گیری:
- منطقۀ 2 تهران مساحت تقریبا زیادی دارد و محله‌های بسیاری را شامل می‌شود.
- اکثر این محله‌ها دارای امکانات شهری و رفاهی مطلوب برای ساکنین و شهروندان هستند.
- خرید خانه و آپارتمان در منطقۀ 2 حتی در زمان رکود بازار مسکن هم نسبت به خیلی مناطق دیگر رونق بیشتری داشته است.
- قیمت خانه و آپارتمان در منطقۀ 2 بسیار متغیر است؛ زیرا این منطقه دارای محله‌هایی است که از نظر سطح درآمد تفاوت‌های بارزی دارند.
