یکی از موضوعات حقوقی که همیشه پیچیدگی‌های خودش را دارد، پیشفروش آپارتمان است. چرا که مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد و ممکن است در آینده همین مسئله سرمنشاء بروز مشکلات بعدی باشد. در این مقاله قصد داریم مطلبی جامع درباره‌ی قوانین پیشفروش آپارتمان را به شما ارائه کنیم.
از زمانی که موضوع پیشفروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌های زیادی در مراکز قضایی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد بیع باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیشفروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است.
قانون پیشفروش آپارتمان
با توجه به مقدمه‌ای که به آن اشاره شد، سال 1389 قانون‌گذاران به این فکر افتادند که قانون پیشفروش آپارتمان را تدوین و تصویب کنند. در نتیجه قانون پیشفروش آپارتمان در 25 ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد.
برای پیشفروش آپارتمان چه نکات مهمی را باید بدانیم و چه مراحلی باید به صورت قانونی طی شود؟
اولین مرحله که اتفاقا یکی از مهمترین فرایندهای قانونی پیشفروش آپارتمان به شمار می‌رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه‌ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل درج شده است، اقدام به درج آگهی و تبلیغات میکند.
اگر تصمیم به پیش‌خرید آپارتمان دارید باید بدانید که طبق قانون پیشفروش آپارتمان، تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه‌ی صرف در بنگاه‌ها و مشاوران املاک کافی نیست.
برای درج آگهی پیشفروش آپارتمان در جراید و وب‌سایت‌ها باید مجوز رسمی دریافت شود. نکته‌ی مهم این است که براساس قانون پیشفروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از 91 روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.
جزئیاتی که باید براساس قانون پیشفروش آپارتمان به خریدار اعلام شود
مشخصات مالک
مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیشفروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیشفروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش‌فرونده در قانون پیشفروش آپارتمان اهمیت ویژه‌ای دارد.
مشخصات و جزئیات آپارتمان
در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملا شفاف شود. از آنجایی که در پیشفروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که براساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.
|
براساس قانون پیشفروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از 91 روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد. |
این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:
- موقعیت مکانی
- تعداد طبقات و واحدها
- شماره طبقه و واحد
- متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
- نوع کاربری
- پارکینگ و انباری
- سیستم سرمایش و گرمایش
- نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
- مصالح به کار رفته
- مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
- زمان تحویل
شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان
از آنجایی که در پیشفروش آپارتمان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص میشود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت میشود.
در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل 10 درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.
اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار میتواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیشفروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد میتواند از سوی مالک فسخ شود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
موعد تحویل آپارتمان
بی‌تردید یکی از مهمترین موضوعاتی که در پیشفروش آپارتمان در تهران باید به درستی و شفاف مشخص شود، زمان تحویل آپارتمان است. سرمایه‌گذاران و سازندگان آپارتمان‌ها قطعا زمانی را برای اتمام نهایی پروژه در نظر گرفته‌اند که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند تا زمان انتقال قطعی سند نیز براساس آن مشخص شود.
از آنجایی که معمولا سرمایه‌گذاران و فروشندگان نمی‌تواند آپارتمان مورد نظر را در موعد مقرر تحویل پیش‌خریدار دهند، بنابراین پیش‌فروشنده باید به خریدار خسارت بپردازد یا در نهایت رضایت او را جلب کند.
|
براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل 10 درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد. |
متراژ آپارتمان
یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیشفروش آپارتمان موضوع مناقشه میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده، متراژ و مساحت آپارتمان است. از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله‌ی اول پیشفروش آپارتمان اعلام میشود، تفاوت دارد بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد.
اگر میزان اختلاف مساحت تا 5 باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته باشند. اما اگر محل اختلاف بیش از 5 متر باشد، آنگاه پیش‌خریدار میتواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند. در نهایت پیش‌فروشنده باید خسارات وارده به پیش‌خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند و رضایتش را بگیرد.
جمع‌بندی
پیش فروش و پیش خرید آپارتمان پیچیدگی‌های زیادی دارد. بنابراین باید تلاش کنید از همان ابتدا چه از سمت پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار همه چیز شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید. براساس قانون پیشفروش آپارتمان باید نکات زیر را در نظر بگیرید:
- مشخصات و مالکیت پیش‌فروشنده باید حتما مشخص باشد.
- تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
- پیش‌فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت‌ها باید حتما مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
- جزئیات ملک شامل متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به کار رفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحدها و… باید به صورت شفاف درج شود.
- زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات باید کاملا مشخص باشد.
با سلام و احترام
اگر مالک هنوز جواز نگرفته باشد و فقط زمین را خریداری کرده باشد و اقدام به پیش فروش نماید آیا اقدام به پیش خرید صحیح است؟
با توجه به اینکه در دفترخانه رسمی اقدام به تنظیم قرارداد کند و ضرر و زیان و همه موارد را به درستی ذکر کند/
سلام از اطلاع رسانی تشکر میکنم
سوال : یک واحد پیش خرید کردم موقع تحویل که شخصی سازی است درخواست مطالبه وجه بابت مشاعات از جمله درب برقی ساختمان و نرده پله و تانک و پمپ و … نموده است در صورتی که در مبایعه نامه که در بنگاه تنظیم شده هیچ موردی ازاین موارد قید نشده و کار به شکایت کشیده شده دراین مورد راهنمایی بفرمایید
سلام
اپارتماني دوسال پيش خريدم در قولنامه قيد شده كه يكسال بعد انتقال سند شود وبراي تاخير درقولنامه جريمه تاخير روزانه درج شده
الان جريمه تاخير بيش از مبلغ باقيمانده معامله شده است وفروشنده جريمه تاخير را قبول ندارد وحالا كه سند اماده شده به نام خريدار نمي زند
درموعدمقرر از دفترخانه گواهي عدم حضور هم گرفته ام
سلام ما یه اپارتمان پیش فروش خریدیم
بدون رفتن به دفتر اسناد رسمی
طرف پولشو کامل گرفته و تو خونه کم گذاشته و هم چنین راه پله هارو گچ نکرده و میگه گچ نمیکنم شما هم هیچ کاری نمیتونین بکنین
3.4 ماهی میشه علافمون کرده
میشه راهنمایی کنین
سلام ما یه اپارتمان پیش فروش خریدیم ولی دفتر اسناد رسمی نرفتیم
طرف پولشو کامل گرفته راه پله هارو گچ نمیکنه میگه من گچ نمیکنم و
شما هم هیچ کاری نمیتونین بکنین
میشه لطفا راهنمایی کنین
الان 3 . 4 ماهه مارو سر این قضیه علااف کرده
باسلام
من حدود یک سال میشود یک واحدآپارتمان از سازنده و املاکی پیش خرید کرده ام ولی تا حالا هیچ اتفاقی رخ نداده و پروژه پیشرفت فیزیکی ندارد (استارت نخورده) بهترین راه حل چیست ؟؟؟
سلام سال۹۶یک واحداپارتمان از مجموعه ای ۳۲واحدی با قولنامه ای عادی پیش خریدکردم (مدت قرارداد۲ساب)۷۷درصدمبلغ آپارتمان راپرداخت کردم چون زمین ملک مشارکتی بودوسازنده ادعاداشت که طبقه های مربوط به ایشان مشخص نیست طبقه مربوط به واحد من را تعیین نکرد؛درحال حاضربعدازگذشت ۳سال از قرارداد،فروشنده ادعا می کند چون طبقه واحد مشخص نیست(مبیع درمبایعه نامه نشخص ومعلوم نیست)قرارداد باطل است،ایا ادعای ایشان وجاهت قانونی دارد(البته شفاها طبقه و مواد بکار رفته در ساختمان قید شده)
سلام . آپارتمانی را در دفتر اسناد رسمی پیش خرید کرده ایم و شماره سند رسمی دارد. . و برای خسارت عدم تحویلبه موقع روزی دویست هزار تومن جریمه دیر کرد دارد .۵ ماه از موعد تحویل گذشته تمام مبلغ اپارتمان بعلاوه چک تحویل پاس شده اما فروشنده از تحویل آپارتمان سر پیچی میکند و هزینه اضافی برای تورم میخواهد که در سند قید شده است هرگونه تغییر در قیمت مصالح در قیمت توافق تاثیری ندارد. ایا ما میتوانیم با کلیدی که در دست داریم وارد ساختمان شده و در ملک مستقر شویم چون کلید تحویل را بانگاه و فروشنده نداده است. ایا این ورود مجازات قانونی دارد .
با تشکر
سلام وخسته نباشید
الان میخوام یه واحد آپارتمان پیش خرید کنم فروشنده تو قرارداد میگه باید ۴۰٪اول پرداخت کنم آیا این قانونی هستش و قیمت گزاری پیش فروش ملک هرروز توسط فروشنده تغییر میکنه آیا میتونه همچنین کاری انجام بده ممنون میشم راهنمایی کنید
با سلام .ایا قیمت هر متر اپارتمان پیش فروش با اپارتمان اماده تحویل یکی هست یا معمولا باید پیش فروش ارزانتر باشد
سلام مجوز انتشار پیش فروش رو باید از کجا دریافت کرد لطفا اعلام بفرمایید
من یه اپارتمان میخام پیش خرید کنم مدیر پروژه همه کارای انتقال اسنادومیکنه.اون طرف که قبل ازمن پیش فروش کرده هم حتما باید حضورداشته باشه.یانه.بعد مدیرپروژه کل مبلغ پیش فروش راازمن یه جا میخاد بگیره.ایا چنین قراردادی درسته.من چیکارکنم الان.
سلام من یک واحد آپارتمان پیش فروش کردم خریدار به تعهدات پرداختش عمل نکرده ومنم اون زمانی که باید ساختمون رو تحویل می دادم نتونستم برسونم چون دریافتی از خریدارا نداشتم حالا بنگاه هیچ فسخی هم برای ما ننوشته می خوام بدونم میشه فسخ کرد باتشکر
باسلام وخسته نباشی واقعا استفاده کامل رابه نحواحسن بردیم
عالی بود، فقط اون قسمتش که درباره ۵ متر صحبت شده، عبارت صحیح ۵ درصد هست. سپاس از شما.
سلام از پیش خرید واحد مسکونی در برج های منطقه 22 تهران خودداری کنید دلیل نقص در قوانین پیش فروش و سود جویی کلاهبرداران تحت عنوان تعاونی مسکن و هلدینگ و … که عموماً فروش مال غیر و کلاهبرداری مینمایند ( من خودم مالباخته هستم و اکنون متوجه شدم یک واحد به پنج نفر فروخته شده است
دقیقا منظور پنج متر است
با سلام
خیلی ممنون از اطلاعاتی که دادید
باسلام آپارتمانی راپیش خریدکردیم مرحله ساختش سقف اول بودما۴۰درصدپول رااول دادیم قرارشددوماه دوماه بپردازیم الان که بدیم یعنی۵۲درصدداده ایم ولی تازه سقف سوم رانده دوطبقه دوم وساختمان۴طبقه است چک رادوماه دوماه تنظیم کرده ولی براساس پیشرفت نمیگیره بلکه سردوماه چک رافرم میزنه درحالیکه هیچ پیشرفتی نداره لطفاراهنمایی کنیدچطورمیتوانیم بااومقابله کنیم وحقمان راطلب کنیم
سلام سپاس از راهنمایی شما
من یک اپارتمان پیش خرید کردم وقرار بر تحویل 10بهمن 99 بوده اما متاسفانه یک سال فرایند ساخت را متوقف کرد وتازه شروع کرد سوال من تا کنون اقدام درخواست دیر کرد که ماهی 6 میلیون است رو نکردم ایا ممکنه زمان تحویل که حدود 7ماه دیگه زمان نیاز است اگر به توافق نرسیم اقدام کنم یا الان باید اقدام قانونی انجام دهم.
ممنون عالی بود مختصر و مفید
باسلام آپارتمانی راپیش خریدکردیم مرحله ساختش سقف اول بودما۴۰درصدپول رااول دادیم قرارشددوماه دوماه بپردازیم الان که بدیم یعنی۵۲درصدداده ایم ولی تازه سقف سوم رانده دوطبقه دوم وساختمان۴طبقه است چک رادوماه دوماه تنظیم کرده ولی براساس پیشرفت نمیگیره بلکه سردوماه چک رافرم میزنه درحالیکه هیچ پیشرفتی نداره لطفاراهنمایی کنیدچطورمیتوانیم بااومقابله کنیم وحقمان راطلب کنیم
درود بر شما ، گاهی پیشرفت ها درونی است و تا زمانی که از بیرون به کل پروژه نگاه بشه چیزی حس نمیشه ، شما باید طبق قرار وتعهدات خداپسندانه ی خود رفتار کنید ، عوامل تشویق و ایجاد انرژی و انگیزه ی مصاعف و البته پایدار ، نظر به اینکه برکت نگاه و حضور و اشراف پروردگار و اهمیت و اولویت حفاظت و صیانت این معنویت بزرگ، اصل می باشد، بقطع شاهد اوج و وسعت و سرعت گرفتن پیشرفت های بشدت محسوس و بیرونی پروژه نیز خواهید بود . والسلام علی من التبع الهدی.
بنام خدا
پرداخت های خود را انجام دهید . سپاسگزارم
اگر مالک ملکی را د اختیار سازنده بگذارد و سازنده در تاریخ مقرر نسازد و اصلا دست به زمین ن ند و در عوض آگارتمان های هوای بفروشد و مالک از طریق دادگاه معامله را فسخ کند باید مالک جواب گوی پیش فروشسازنده باشد
سلام.بنده اپارتمانی را به مبلغ ۴۱۰میلیون تومان پیش خریدکردم ومبلغ ۲۵۰میلیون تومن پرداخت کردم وقولنامه دربنگاه تنظیم شده است فروشنده مرا مجبور به پرداخت بیشتر میکند ایا میتواندمعامله رایک طرفه فسخ کند.
سلام. با توجه به اینکه بنده مورد مشابه داشتم،خیر. تا زمانیکه شما به تعهد خود عمل کنید در هیچ دادگاهی نه میتواند فسخ کند و نه می تواند مبلغ بیشتری تقاضا کند.
سلام اگر مالک با سازنده در قرارداد قید کند تا فلان تاریخ بسازد و سازنده نسازد و مالک از طریق دادگاه قرار داد فسخ کند در صورتی که سازنده واحد نساخته ده را پیش فروش کند باید مالک جواب گو باشد
واااااای دمتون گرم مطالبتون عالی بود خدا خیرتون بده
سلام من دو واحد پیش فروش کردم و در مرحله کاشیکاری هستم واحد به قیمت 500 میلیون تومان که الان قیمت واحد یک میلیارد و ششصد میلیون تومان هست با توجه به گرانی سه برابری قیمت مصالح ساختمانی بنده متضررم و خریدار سود بیشتری کرده و بنده نیز برای تکمیل ساختمان پولی ندارم آیا میتوانم با پرداخت ضرر و زیان معامله رو فسخ کنم
درصورتی که معامله قطعی نوشته شده باشد ،متاسفانه.نخیر.بایستی واحد را تحویل خریدار نمایید.وحتی در صورت دیرکرد.خریدارمیتواند مطالبه ضرر و زیان هم بکند ،البته اگر ضرر و زیان نوشته شده باشد.
اگر با خریدار برای پرداخت ضرر و زیان و فسخ توافق بکنید امکان فسخ قرارداد هست .در غیر اینصورت امکان فسخ نیست و باید به واحد آپارتمانی را به همان صورت که در مبابعه نامه قید شده در تاریخ مقرر تحویل خریدار بکنید و در صورت دیر کرد خریدار میتواند از شما ضرر و زیان دیرکرد در ایفای تعهد بکند .