مبایعه نامه قراردادی است که مهم و قابل استناد بوده و بین خریدار و فروشنده ملک بسته می‌شود. نداشتن مبایعه نامه املاک یا عقد نادرست آن موجب عواقب جبران ناپذیری برای هر دو طرف معامله می‌شود. در واقع مبایعه نامه دستی یا مبایعه نامه املاک دارای اهمیت بسیار زیادی است که نه تنها باید در آن تمام جزئیات قید شود، بلکه در صورت هر گونه مشکلی باید بتوان از آن در مراجع قانونی و قضایی استفاده کرد. ما در این مقاله از کیلید مگ به بررسی بیشتر موضوع این قرارداد پرداخته و مراحل انجام آن و شرایط ابطال آن را بررسی خواهیم کرد.
تقریبا هر کدام از ما حداقل یک بار در زندگی خود در یک معامله شرکت کرده‌ایم و به عنوان فروشنده چیزی را فروخته یا به عنوان خریداری چیزی را خریده‌ایم. به همین دلیل هم باید نکات مهمی را در این زمینه بدانیم تا دچار ضرر بیشتری نشویم. به عبارت دیگر مبایعه نامه یک قراردادی است که وقتی یک خریدی انجام می‌شود، فروشنده، خریدار و شاهدها آن را امضا می‌کنند. در ادامه به بررسی بیشتر این موضوع پرداخته و به نکاتی را در هنگام نگارش آن اشاره میکنیم که کمک می‌کند تا خسارتی متوجه کسی نباشد. پس با ما همراه باشید.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه قراردادی است که مهم و قابل استناد بوده و بین خریدار و فروشنده ملک بسته می‌شود. گاهی اوقات به این قرارداد مبایه نامه هم گفته می‌شود. این قرارداد ما بین فروشنده و خریدار بسته می‌شود. در این قرارداد فروشنده یک مال مشخص را به خریدار می‌دهد و در ازای آن نیز مبلغی را دریافت می‌کند. هر زمان کالایی تحت این شرایط مبادله شود می‌توانید برای آن قرارداد امضا کنید. جزئیات این نوع قرارداد در هر زمینه‌ای با زمینه دیگر متفاوت خواهد بود. برای مثال مبایعه نامه خودرو با مبایعه نامه املاک متفاوت است. گاهی اوقات هم مالکیت به صورت کامل به خریدار داده می‌شود.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
اغلب افراد تصور می‌کنند که این قرارداد همان قولنامه است. در حالیکه این دو قرارداد با یکدیگر تفاوت دارند. نکته مهم دیگر این است که تبعات قضایی و حقوقی هر کدام هم با یکدیگر متفاوت است. زمانی که یک خرید کامل یا همان بیع صورت می‌گیرد و انتقال قطعی انجام می‌شود، تمام شرایط و جزئیات لازم عقد قرارداد باید مهیا باشد. این در حالی است که در قولنامه برخی از موارد آماده نیست و خریدار و فروشنده می‌خواهند تنها میان خودشان قول و قرار بگذارند و به همین دلیل هم به آن قولنامه گفته می‌شود. بنابراین قولنامه، سند تعهد به انتقال می باشد و مبایعه نامه، سند انتقال.
تفاوت مبایعه نامه و سند رسمی
مبایعه نامه در واقع یک سند عادی است که به وسیله خریدار و فروشنده در خصوص ملک یا هر کالای مورد معامله توافق می‌شود. طرفین در مبایعه نامه در ارتباط با زمان و مکان تحویل مال و نحوه پرداخت آن تعهداتی را قبول می‌کنند. این در حالی است که در سند رسمی ماموران رسمی آن را تنظیم می‌کنند و تفاوت آن با یک سند عادی مانند مبایعه نامه آن است که قابل استناد بوده و در مراجع قضایی و قانونی قابل استناد و استفاده است.
انواع مبایعه نامه
به طور کلی این گونه می‌توان گفت که این سند به دو صورت عادی و رسمی تنظیم می‌شود. اگر سندی در یکی از سه حالت زیر تنظیم شده باشد در واقع یک سند رسمی به شمار می‌رود و در غیر این صورت، این سند عادی خواهد بود.
- اسنادی که در دفاتر اسناد تنظیم شده باشد
- اسنادی که از اداره ثبت اسناد صادر شده باشد
- اسنادی که به وسیله یکی از ماموران دولتی تنظیم شده باشد؛ مثل رای دادگاه
با این حساب مبایعه نامه‌هایی که در دفاتر املاک تنظیم می‌شوند (مبایعه نامه املاک) یا هر قراردادی که بین دو نفر تنظیم می‌شود (مبایعه نامه دستی) هر دو از نوع سند عادی به شمار می‌روند.
| در همین رابطه بخوانید: |
اجزای مبایعه نامه املاک یا مبایعه نامه دستی
زمانی که مبایعه نامه املاک یا مبایعه نامه دستی امضا می‌شود، در هر زمینه‌ای باشد باید دقت کنید که تمام موارد زیر در قرارداد قید شود. این موارد از اجزای اصلی و مهم این سند هستند:
- مشخصات فروشنده و خریدار
- موضوع معامله
- جزئیات مورد معامله
- قیمت مورد توافق
- شرایط انتقال مدارک و اسناد
- شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله
- شرایط و آثار قرارداد
- تعهدات طرفین
- شروط ضمن عقد
- جرایم ناشی از انجام‌نشدن تعهدات طرفین
- امضای طرفین، 2 شاهد و مسئول معاملات
نمونه مبایعه نامه املاک
شما می‌توانید از لینک های زیر نمونه مبایعه نامه ملک را به همراه متن آن دانلود کنید:
- مبایعه نامه املاک (قدیمی)
- مبایعه نامه املاک (جدید)
مراحل انجام مبایعه نامه
زمانی که تمام توافق‌ها ما بین دو طرف در دفتر املاک انجام شد و همه جزئیات نیز مشخص شد، دفتر املاک باید آن را در سامانه ثبت کند و منتظر تاییدیه بماند. بعد از ثبت در سامانه و تایید آن برای خریدار و فروشنده پیامکی که در آن کد رهگیری است ارسال می‌شود. کد رهگیری این سند در واقع یک کد 13 رقمی است که با استعلام آن در سامانه املاک می‌توانید جزئیات بیشتری از ملک مورد نظر را ببینید.
آدرس سامانه املاک: www.iranamlaak.ir/Forms/Contracts/FilterContractsByContractSide.aspx
سپس متن ارسال شده از طریق سامانه املاک به دست بنگاه رسیده و باید سه نسخه از آن چاپ و امضا شود. نکته مهم دیگری که باید در نظر داشته باشید این است که پیش از امضا مبایعه نامه دستی یا مبایعه نامه املاک، حتما متن کامل آن را بخوانید. همه جزئیات توافق شده باید به درستی در متن آن آمده باشد. بعد از امضای نهایی هم شما می‌توانید یک نسخه از آن سند را در اختیار داشته باشید.
شرایط ابطال مبایعه نامه
در این قرارداد شرایط ابطال آن هم درج شده است. اولین شرط از شرایط ابطال این قرارداد، که در ماده 219 هم به آن اشاره شده است، شرایطی است که بین دو طرف قرارداد وجود دارد مگر آنکه با رضایت طرفین و یا به علت قانونی فسخ شود. بنابراین اولین شرط فسخ معامله رضایت طرفین است.
با توجه به آنکه در مبایعه نامه همه جزئیات باید به صورت دقیق قید شود، مواردی مانند رعایت نشدن جزئیات آن، مشخص شدن عیب مورد معامله، انجام نشدن تعهدات، فریب دادن طرف مقابل، ندادن پول از سوی خریدار به فروشنده در معامله‌های نقدی و غیره از جمله شرایط ابطال آن سند خواهند بود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه
در زمینه نگارش مبایعه نامه علاوه بر شرایط ابطال این سند فروشنده و خریدار باید نکاتی را در نظر بگیرند که در ادامه به آنها اشاره میکنیم.
نکاتی که فروشنده باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه مد نظر قرار دهد:
نگرانی که اغلب فروشنده‌ها در هنگام تنظیم این قرارداد دارند، آن است که بعد از نوشتن قرارداد آیا به مبلغ مورد معامله دست می‌یابند یا خیر؟ برای آنکه فروشنده ملک بتواند اطمینان بیشتری پیدا کند می‌تواند سه چهارم از مبلغ کل معامله را قبل از به نام زدن و تنظیم سند رسمی، از خریدار به روش‌های مختلف دریافت کند. این کار می‌تواند در طی چند فقره چک و باقی مانده مبلغ در روز تنظیم سند رسمی صورت بگیرد. این نکته را در نظر داشته باشید که این امکان وجود دارد که اگر اخذ مبلغ باقی مانده پس از تنظیم سند رسمی باشد، خریدار ممکن است به تعهدات خود عمل نکند.
علاوه بر این فروشنده می‌تواند برای خرید خود در ذیل سند شرطی را درج کند. برای مثال اگر یکی از چک‌های خریدار برگشت خورد، او حق فسخ معامله را داشته باشد. این نکته را هم فراموش نکنید که لازم است مشخصات چک یا سفته‌ای که خریدار برای ملک مورد نظر می‌دهد باید در بیع نامه درج شود.
نکاتی که خریدار باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه در نظر بگیرد:
در کنار فروشنده ملک، خریدار هم نگرانی‌هایی در هنگام تنظیم سند دارد. برای مثال این امکان وجود دارد که فروشنده برای تنظیم سند رسمی و انتقال مورد معامله به دفتر استاد رسمی مراجعه نکند. برای اطمینان خاطر از این موضوع، خریدار باید از فروشنده تضمینی بگیرد. مثلا می‌توان در ذیل بیع نامه شرط کند که اگر فروشنده به دفترخانه برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکرد، وجه التزامی که مقرر شده است، به خریدار پرداخت کند. در این زمینه باید توجه داشته باشید که خریدار برای آنکه بتواند از این شرط استفاده کند، و در صورت عدم حضور فروشنده بتواند وجه التزام دریافت کند، باید خود به تعهدش عمل کند. برای مثال خود خریدار باید در تاریخ مشخص شده همراه با مبلغ باقی مانده از معامله در دفترخانه حضور پیدا کند.
در توضیحات مبایعه نامه چی بنویسیم؟
- هرگونه توافق بين طرفين قرارداد كه در متن قرارداد ذكر نگردیده است باید در قسمت توضيحات یا در پشت مبایعه نامه مکتوب شده و به امضای طرفين و شهود و مشاور املاک برسد.
- اگر مورد معامله دارای شرایط خاصی است که خریدار و فروشنده با اطلاع اقدام معامله می‌کنند باید در توضیحات آورده شود.
- چنانچه بندهایی یا بخش هایی از بندهای مبایعه نامه را حذف میکنیم حتما در توضیحات مبایعه نامه به حذف آن مورد اشاره نماییم.
- بهتر است مبالغ و شرایط پرداخت را به صورت عدد و حروف در توضیحات مجددا بنویسیم.
- اگر ملک دارای وام است و تعهد وام به خریدار منتقل می‌گردد میزان اصل بدهی، میزان اقساط معوق، تعداد و مبالغ اقساط باقی مانده و نیز سود متعلقه بر اساس استعلام بانکی در قسمت توضیحات ذکر شود.
- کلیه وسایل و تجهیزات که فروشنده متعهد است هنگام تحویل به خریدار تحویل دهد در قسمت توضیحات آورده شود تا بعدا محل اختلاف نشود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
جمع بندی
- مبایعه نامه قراردادی است که مهم و قابل استناد بوده و بین خریدار و فروشنده ملک بسته می‌شود.
- مبایعه نامه یک قراردادی است که وقتی یک خریدی انجام می‌شود، فروشنده، خریدار و شاهدها آن را امضا می‌کنند.
- در قولنامه برخی از موارد آماده نیست و خریدار و فروشنده می‌خواهند تنها میان خودشان قول و قرار بگذارند و به همین دلیل هم به آن قولنامه گفته می‌شود.
- در سند رسمی ماموران رسمی آن را تنظیم می‌کنند و تفاوت آن با یک سند عادی مانند مبایعه نامه آن است که قابل استناد بوده و در مراجع قضایی و قانونی قابل استناد و استفاده است.
- زمانی که تمام توافق‌ها ما بین دو طرف در دفتر املاک انجام شد و همه جزئیات نیز مشخص شد، دفتر املاک باید آن را در سامانه ثبت کند و منتظر تاییدیه بماند.
- در این قرارداد شرایط ابطال آن هم درج شده است.
- با توجه به آنکه در این قرارداد همه جزئیات باید به صورت دقیق قید شود، مواردی مانند رعایت نشدن جزئیات آن، مشخص شدن عیب مورد معامله، انجام نشدن تعهدات، فریب دادن طرف مقابل، ندادن پول از سوی خریدار به فروشنده در معامله‌های نقدی و غیره از جمله شرایط ابطال مبایعه نامه است.
- فروشنده می‌تواند برای خرید خود در ذیل سند شرطی را درج کند.
- در کنار فروشنده ملک، خریدار هم نگرانی‌هایی در هنگام تنظیم سند دارد. برای مثال این امکان وجود دارد که فروشنده برای تنظیم سند رسمی و انتقال مورد معامله به دفتر استاد رسمی مراجعه نکند. بر همین اساس هم باید شرایط خود را ذیل مبایعه نامه درج کند.
سلام
آیا در هنگام نوشتن مبايعه نامه از نظر قانونی نصبیات آپارتمان هم باید نوشته شود، یا خیر
اگه ننوشته شود آیا فروشنده می تواند کتمان کند