امروزه اجاره منزل، یکی از بحث‌برانگیزترین کارهایی است که متأسفانه در برخی از موارد باعث بروز مشکلاتی برای افراد می‌شود. یکی از این مشکلات، عدم رعایت بندهای قرارداد اجارهنامه توسط مستأجر است که راهی جز گرفتن حکم تخلیه و خواستن عذر مستأجر توسط صاحبخانه مبنی بر تخلیۀ منزل و نهایتاً گرفتن حکم تخلیه مستأجر، نخواهد بود.
در ادبیات قانونی، صاحبخانه موجر و فردی که خانه‌ای را اجاره میکند، مستأجر نامیده می‌شود. بین این دو قراردادی با قوانین و تعهداتی بسته می‌شود که رعایت کردن آن‌ها از سوی دو طرف لازم و ضروری است.
در مدت زمانی که قرارداد بین دو طرف برقرار است و هر دو به تعهدات آن پایبند هستند، مشکلی پیش نخواهد آمد و با مسائلی مانند حکم تخلیه روبه‌رو نخواهیم بود اما در صورت بروز اختلاف، صاحبخانه می‌تواند درخواست حکم تخلیه بدهد. در این مقاله به بررسی روش‌هایی برای دریافت حکم تخلیه می‌پردازیم.
اجارهنامه چیست؟
اجارهنامه یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود و بیانگر تعهداتی است که باید طرفین قرارداد به آن عمل کنند. قراردادی که اعتبار آن به ذکر مدت اجاره وابسته است و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد بیان نشود، دارای اعتبار نیست.
البته این قرارداد می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد. حال اگر به هر دلیلی بین دو طرف قرارداد مشکلاتی ایجاد شود، قانون راه حل‌هایی برای رفع آن‌ها درنظر گرفته است.
- اگر اجارهنامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیۀ مستأجر را بگیرد.
- با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن بسته شده است، درخواست صدور اجراییه انجام می‌شود.
انواع اجارهنامه
اجاره‌نامه‌های معتبر و قابل قبول از دید قانون بر سه نوع است. اجارۀ محل سکونت یا منزل، اجارۀ محل کسب یا تجارت و اجارۀ محل‌هایی مانند درمانگاه، موسسه خیریه که درواقع در گروه محل‌های مسکونی به شمار می‌رود.
همان گونه که بیان شد، طبق قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود، مستأجر با پرداخت مبلغی به عنوان اجارهبها، به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته می‌شود و این مسئله با خود موضوع اجاره کاملاً متفاوت است. در صورتی که شرایط زیر اتفاق افتاد، موجر می‌تواند حکم تخلیۀ مستأجر را از مراکز قانونی دریافت کند.
در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
- زمانی که مدت اجاره در قرارداد به اتمام رسیده باشد، ولی مستأجر همچنان در ملک باقی مانده و آن را تخلیه نمی‌کند.
- با گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجارهبها، مستأجر هیچ مبلغی را به موجر پرداخت نکرده باشد.
- مستأجر از ملکی که اجاره کرده است، در مواردی که غیر مشروع است استفاده کند.
- مستأجر ملکی را که اجاره کرده است، به شخص دیگری انتقال داده باشد.
در چهار مورد ذکرشده، موجر می‌تواند برای تخلیۀ منزل، اقدام به گرفتن حکم تخلیه از مراکز قانونی کند. البته قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود، می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.
حال اگر این قرارداد، به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر باید با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیه را اخذ و سپس به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه صورت پذیرد.
|
در صورتی که مستأجر به مفاد اجارهنامه پایبند نباشد، موجر می‌تواند از طریق مراجع قانونی، برای دریافت حکم تخلیه اقدام کند. |
مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه
زمانی که موجر و مستأجر نتوانستند با یکدیگر به توافق برسند و مستأجر متعهد به اعمال تعهدات ثبت شده در قرارداد یا اجارهنامه نباشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورا، دادگاه یا ثبت اسناد املاک، اقامۀ دعوی و با ارائۀ مدارک لازم همچون سند مالکیت و سند اجارهنامه، اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند.
در این زمان موجر با توجه به سند مالکیتی که ارائه می‌دهد و با در نظر گرفتن اجارهنامه، چه رسمی چه عادی و اثبات یکی از شرایط صدور حکم تخلیه که پیش‌تر به آن اشاره شد، می‌تواند از مراکز قضایی طبق ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، درخواست صدور حکم تخلیه دهد.
|
برای گرفتن حکم تخلیه می‌توانید از طریق دادگاه، شوراهای حل اختلاف یا سازمان ثبت اسناد و املاک اقدام کنید. |
اجرای حکم تخلیه و ابلاغ آن به چه صورت است؟
صدور حکم تخلیه توسط شورا یا دادگاه
زمانی که موجر توانست با ارائۀ مدارک لازم، اثبات کند که مستأجر یکی از مشکلات بندهای فوق را ایجاد کرده است، اگر حکم تخلیه از سوی شورا یا دادگاه صادر شود، طی مدت زمان ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستأجر از آن مطلع می‌شود و حکم تخلیه به وی ابلاغ خواهد شد.
در این صورت، مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک اجاره شده را تخلیه کند. در این شرایط مستأجر نمی‌تواند در برابر حکم تخلیه، اعتراضی داشته باشد و باید طبق حکم، نسبت به تخلیۀ منزل اقدام کند.
- دستور حکم تخلیۀ منزل زمانی قابل اجرا است که اگر مبلغی به عنوان ودیعه یا پول پیش از مستأجر نزد موجر باشد، وی آن را به مستأجر پرداخت کرده باشد.
- تا پرداخت نشدن مبلغ ودیعه و عدم ارائۀ رسید آن به مراکز قضایی، امکان اجرای حکم تخلیه وجود نخواهد داشت.
صدور حکم تخلیه توسط ثبت اسناد و املاک
در صورتی که حکم تخلیه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، این حکم پس از ۴۸ ساعت به مستأجر ابلاغ می‌شود و مستأجر تنها ۷۲ ساعت فرصت دارد تا طبق حکم ملک یا منزل اجاره‌ای را تخلیه کند.
در این مورد، صاحبخانه یا موجر موظف است اگر از مستأجر پول پیش یا ودیعه‌ای دریافت کرده است، به وی بازگرداند و رسید پرداخت آن را به دایرۀ اجرای ادارۀ ثبت اسناد و املاک ارائه دهد.
- اگر مستأجر در مدت زمان اقامت خود در ملک موجر، خسارتی به آن وارد کرده باشد یا به موجر بدهی داشته باشد، موجر برای اثبات ادعای خود باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کند و دادخواست دهد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟
با توجه به توضیحاتی که عنوان شد، موجر می‌تواند طبق شرایطی دستور حکم تخلیه را دریافت و از مراکز مربوطه آن را پیگیری و اجرا کند.
هرچند نباید از این نکته غافل شد که در صورت وجود شرایطی، می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد. به عنوان مثال مستأجر مدعی شود که قرارداد اجارهنامه را تمدید کرده است. همچنین مستأجر عنوان کند که سندی که موجر برای دریافت حکم تخلیه ارائه کرده است، جعلی است و صحت ندارد.
- فرصت ۷۲ ساعته یا سه روزه‌ای که به مستأجر برای تخلیه منزل داده شده است، مانع از این می‌شود که وی فرصت کافی داشته باشد تا بتواند اقدامی برای توقف حکم تخلیه انجام دهد.
- در صورت درخواست دادرسی فوری از سوی مستأجر موجب می‌شود بدون نیاز به ارائۀ دادخواست، ادعاهایش را بررسی و به آن رسیدگی کنند.
جمع‌بندی
با توجه به توضیحات ذکر شده موجر در شرایط زیر پس از ارائه مدارک مستند می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد.
- پرداخت نکردن اجاره به مدت سه ماه توسط مستاجر
- اتمام مدت زمان اجاره و تمدید نشدن قرارداد
- استفاده مستاجر از ملک به صورت غیر مشروع
- انتقال ملک از طرف مستاجر به فردی دیگر
با تشکر از تیم محترم محتوا سازی که مطالب را به صورت جامع و به زبان ساده در اختیار عموم قرار دادید
الان میتونه حکم تخلیه بگیره میشه لطفا راهنمایی کنید؟
سلام وقت بخیر ما صاحبخونهام قبل از عید با ما شفایی توافق کرده بود که 60میلیون روی مبلغ قرارداد بزاریم بنشینیم امروز تماس گرفته میگه 100 میلیون میخواد امروز مهلت قراردادمون تموم میشه ما الن چی کار میتونیم بکنیم تو این شرایط کرونا ؟
سلام من خانه ام را یک سلاله رهن کامل مبلغ ۱۰۰تومان دادم به مستاجر بدون اجاره و الان ۲۰ روزه تاریخ قرار داد تمام شده و مستاجر خانه رو تخلیه نمیکنه؟ میگه ۳ ماه دیگه تخلیه میکنم ما هم که ظالم نیستیم گفتیم باشه اما شما بیا پشت قول نامه بنویس فلان تاریخ خانه را تخلیه میکنم میگه نمی نویسم طبق قانون مدت زمان قول نامه گذشته باید اجاره بده اون هم نمیده و در ضمن رفتار به شدت بی ادبانه داره. راهنمایی کنید لطفلا
سلام. من خرداد ماه امسال یه اپارتمان خریدم، سند به نامم شده و یه مبایعه نامه دارم که نوشته ملک در اختیار مستاجر میباشد و اخر بهمن ماه تحویل خریدار میشه. مستاجر مالک اون اپارتمان بود و به مشاور املاک وکالت بلاعضل داده بود که بفروشه براش و مبایعه نامه ی من با همون مشاور املاکه.
از اونطرف چون مستاجر فقط وسایلش داخل خونست و خودش یه شهر دیگه زندگی میکنه مشاور املاک یه اجاره نامه تنظیم کردن با همون تاریخ تحویل، که من امضا زدم و قرار شد وقتی مستاجر اومد تهران، املاک بده اونم امضا کنه. ولی خب تو این ۸ ماه نداده امضا کنه و منم اون اجاره نامه رو ندارم.
الان ۱۵ روز از تاریخ تحویل میگذره و مستاجر هنوز تخلیه نکرده و امروز فردا میکنه. من میخوام بدونم با اون مبایعه نامه میتونم حکم تخلیه بگیرم و اون مقداری که به عنوان جریمه داخل مبایعه نامه نوشته شده رو بگیرم؟
سلام
مستاجر با هزار التماس و خواهش و تماس تمام اقوام اش و دلیل کرونا با پافشاری در مرداد ماه تمدید کرد ( با وجود عدم تمایل من بدلیل سابقه بد حسابی ایشان ) و بعد تمدید در دفتر املاک قرار داد رسمی نوشته شد ( روزی دویست هزار تومان جریمه در صورت دیرکرد اجاره ، توافق و امضا شد )
از قرار داد سال پیش دو ماه بدهکار است
و قرار داد جدید از مرداد ، سه ماه و نیم را پرداخت نکرده ، جواب نمی‌دهد ،خودش را پنهان میکند ،. تمام همسایه ها میگویند همش در حال بریز و بپاش و مهمانی و خرج کردن است ، فقط برای اذیت و ازار و زورگویی ، اجاره را پرداخت نمی‌کند .
نمیدانم چکار کنم ؟
قبلاً برای مورد دیگری رفتم شورای حل اختلاف ، متاسفانه تجربه خوبی ندارم ، کلی دوندگی و خرج ، آخرش شورا به خاطر کرونا رای نداد، متاسفانه در سیستم قضایی موارد حق و ناحق کم نیست
انشالله از خداوند متعال در خواست دارم راهی جلوی پایم بگذارد
اتفاقی آمدم وب سایت شما و دیدم در این مورد نوشتید
به نظر شما چه کنم؟
سلام . خونه من قراردادش تموم شده و نمی خواهم تمدید کنم . مستاجر بدون اطلاع به من یه مبلغی رو به حساب من واریز کرده . حالا میخواهم برای حکم تخلیه اقدام کنم آیا اون واریزی که انجام داده تاثیر گذار هست یا خیر!؟
ممنون از شما
سلام اگه مستاجر ۷سال توی یک واحد باشه وتخلیه نکنه و‌بگه حق مالکیت دارم باید این واحد به من بفروشید همچین چیزی میشه
سلام…ملکی رو به مستاجر اجاره دادم و چهار ماه اجاره نداده و یکماه دیگر به پایان قراردادش مانده است…مستاجر چندین بار بهش تذکر دادم که سر موعود باید تخلیه کنه ولی حرفم رو جدی نمیگیره…یکی از بنگاه داره به من گفت که این مستاجر سابقه خرابی داره و با شکایت کردن خانه رو تخلیه میکنه…..قولنامه که بین ما نوشته شده یک شاهد امضا کرده …حالا ازش شکایت کردم …ایا با این که در سامانه ثنا سابقه ش ثبت شده حکم تخلیه فوری بهش داده میشه ؟؟؟یا برای تخلیه زمان میبره چون یک شاهد امضا کرده؟؟؟
سلام خسته نباشید من خونمو اجاره دادم مستاجر باعث اذیتو ازار صاحبخونه پایین میشه هرچی تذکر میدیم گوش نمیدن.پامیکوبن سرو صدا همیشه ایجاد میکنن ک غیر قابل تحمله من چیکارکنم ک بلند شن؟
سلام
من پارسال یک مستاجر گذاشتم حیاطم ، (یک پنجم) از پول رهن را چک داد بهم ، که اون برگشت خورد ، و خودش هم تعهد داد که اگر این چک برگشت بخورد باید خانه را تخلیه کنه ، الان هم به وقت اتمام قراردادش نزدیک میشه ، ولی همچنان بیخیاله و نشسته ، من سه ماه مانده به وقت قرارداد اظهارنامه تخلیه فرستادم ، و پروانه ساخت تجدیدبنا هم برا خانه گرفتم ، با این شرایط کرونایی آیا میتوانم حکم تخلیه براشون بگیرم؟
ممنون از راهنماییتون
سلام.وقتتون بخیر.همسر بنده با خواهرهاشون یک منزل مشترک دارن که سند به نامشونه.این منزل تا بود پدرشون در اختیار پدر وهمسر دومشون بوده.الان پدر شوهر بنده فوت کردن.واین خانوم منزلو تخلیه نمیکنند وطلب ارث ومهریه دارن.پدر شوهر من در بود خود هیچ ارثی نداشته.الان چگونه میتوانیم این خانومو سریع از این خونه بلند کنیم.
سلام واحد اپارتمان نوساز که هنوز سازنده سند انتقال انجام نداده و بدون قرار داد رسمی و غیر رسمی شفاها قرار بود یکسال در واحد سکونت داشته باشه با پول پیش و اجاره اما تا بحال از دادن اجاره امتناع کرده و هیچ کرایه ای پرداخت نشده چطوری میشه حکم تخلیه گرفت سپاس
سلام واحد اپارتمان نوساز که هنوز سازنده سند انتقال انجام نداده و بدون قرار داد رسمی و غیر رسمی شفاها قرار بود یکسال در واحد سکونت داشته باشه با پول پیش و اجاره اما تا بحال از دادن اجاره امتناع کرده و هیچ کرایه ای پرداخت نشده چطوری میشه حکم تخلیه گرفت سپاس
سلام وقت بخیر خسته نباشید بنده آپارتمانی اجاره داده ام که زمان قرار داد حدود یک ماه پیش تمام شده ضمنا قبل از پایان قرار داد به مستاجر اعلام کردم منزل را تخلیه لازم دارم گفت باشه اما الان یک ماه گذشته خالی نمیکنه و اعلام میکنه که بخاطر کرونا نمیتونی حکم تخلیه بگیری چه کار باید بکنم ممنون
سلام،من آپارتمانم را رهن واجاره دادم واکنون که تاریخ قراردادتموم شده مستاجرتخلیه نمی کنه واز تحویل گرفتن ودیعه اش هم خودداری می نماید آیا مراجع قانونی حکم تخلیه اش را به من می دهد؟بایدچکار کنم؟ممنون
سلام
چند روز دیگه قرار داد مستاجرم تموم میشه ۳سال نشسته برای سال ۴باهاش تماس گرفتم میگم میخوای چکار کنی بشینی یابری,میگه میشینم خالی میکنم کرایه ام نمیدم بخاطر کرونا دولت تخلیه نمیده اگه میتونی خالی کن وتخلیه بگیر,یه خانم غربت بی چاک ودهن و قالتاق,
حکم تخلیه میدن
سلام
مستاجرم از زمان تخلیه‌اش گذشته و خالی نکرده – ضمنا رهنی که گذاشته هم برای اجاره های پرداخت نشده‌اش کافی نیست – الا چه کنم و ایا باید پول رهن رو بریزم به حساب دادگاه؟
سلام ملکی را اجاره داده ام قبل از تحویل منزل و رد و بدل شدن قرارداد اجاره (قرارداد اجاره در دفتر املاک منعقد شده است به روش قدیمی نه کد رهگیری)، من به مستاجر بخاطر مدرسه فرزندانش اجاز ورود به منزل و اسباب کشی دادم ولی متاسفانه الان دوماه از زمان قراداد و تحویل منزل می گزرد مستاجر نه تنها کرایه نداده است بلکه حتی از ودیعه هم فقط 45 درصدش را پرداخت کرده
و اینکه هنوز قرارداد با اینکه توسط مستاجر امضا شده است ولی هنوز به مستاجر تحویل نداده ام
ایا با این وضعیت میتوانم درخواست تخلیه بده ام ؟
و چگونه؟
منزل ما ارث مادر بزرگم هست.شوهر خالم به خاطر نداشتن توان مالی مدتی دراون خانه سکونت داشت. ولی الان که میخوان بفروشن خونه رو.اون تخلیه نمیکنه.و اجازه ورود مشتری روهم نمیده.هیچ اجاره نامه ای هم نداره. ولی میگه باید نیم دنگ ازخونه به من بدین که خالی کنم.میشه لطفا راه نمایی کنید که چجور میشه حکم تخلیه گرفت. ی
میتونید حکم تصرف عدوانی بگیرید
و اجرت والمثل زمان توقیف مطالبه کنید ذیل حکم تصرف عدوانی حکم خلع ید بگیرد
با سلام
بنده واحدی رو اجاره دادم و بعد از ۴ ماه متوجه شدم که مستاجر مشروبات الکلی مصرف میکنه و بعد اون اربده کشی و دعوا اتفاق میوفته
آیا راهی هست که حکم تخلیه بگیرم.
با سپاس از اينكه لطفنمودين اطلاع رساني كرديد????????????????