نام‌های انواع سند ملکی به کرات به گوش شما خورده است؛ اما شاید برای بعضی از افراد ماهیت معنایی و وجودی سند به درستی روشن نشده باشد. آیا ملکی که خریداری کرده‌اید سند معتبری دارد؟ آیا با ساز و کار قانونی انواع سند ملکی آشنایی دارید؟ آیا می‌دانید با توجه به تفاوت سند رسمی و عادی، مسائل حقوقی و قضایی آنها باهم متفاوت است؟ سند مشاع چیست؟ سند ملک چند دسته است؟ سند خانه شما آیا معتبر است؟
باید به این موضوع توجه کرد که قبل از شروع هرگونه معامله خرید و فروش، بهتر است با انواع سند و اعتبار قانونی آنها آشنا شوید. در نظر داشته باشید با اطلاعات ناکافی یا ناقص وارد معامله‌ای ناامن نشوید چون بعد از وقوع این اتفاق، برای حل مشکل خود باید به مراکز قانونی و قضایی مراجعه کنید.
یکی از مهم‌ترین مسائل حقوقی که در هنگام خرید خانه در تهران یا سایر شهرستان‌ها با آن مواجه می‌شویم، سند ملک و صحت آن است.
سند ملکی انواع مختلفی دارد که هرکدام مسائل حقوقی ویژه‌ی خود را دارا است. اگر نسبت به آنها اطلاعات دقیق وجود نداشته باشد، ممکن است بعدها مشکلات جدی گریبان خریداران و فروشندگان را بگیرد. با کلیک روی هر کدام از هناوین زیر به بخش مربوطه هدایت می‌شوید:
سند رسمی
در ماده 1248 قانون مدنی در تعریف سند آمده است که سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. کلمه سند در لغت نامه‌های فارسی به معنی نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کند؛ تعریف شده است.
برای تعریف دقیق اسناد رسمی باید به ماده 1287 قانون مدنی مراجعه کرد که در تعریف آن نوشته است اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است.
در ماده 1289 قانون مدنی در مورد تعریف سند عادی آمده است که غیر از اسناد مذکور در ماده ی 1287، سایر اسناد، عادی است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
سند ملکی انواع مختلفی دارد. انواع سند ملکی عبارت است از:
- سند مشاع
- سند شش دانگ
- سند مفروز
- سند منگوله دار
- سند تک برگ
- سند اعیان
- سند عرصه
- سند وقفی
- سند ورثه‌ای
- سند المثنی
- سند معارض
- سند شورایی
- سند وکالتی
- سند بنچاق
- سند رهنی
سند ملکی مشاع
سند مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران است. واژه‌ی مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند زمانی استفاده میشود که یک ملک، چند مالک داشته باشد. یا در تعریفی دیگر سند مشاع به سند ملکی گفته میشود که بین چند شریک تقسیم شده است. واژه‌ی مشاع از اشاعه می‌آید.
در نتیحه می‌توان گفت در سندهای مشاع هر یک از شرکاء بخشی از یک ملک را صاحب می‌باشند و هر یک سند رسمی در اختیار دارند. در واقع ملک مشاع ملکی است که همه‌ی مالکان در تمام آن با هم شریک هستند. از این جهت مسائل حقوقی فرآیند فروش یا خرید خانه مشاع کمی پیچیده‌تر از سندهای غیرمشاع است. برای خرید اینگونه ملک‌ها بهتر است قبل از هرکاری تحقیقات جامعی در این زمینه انجام دهید.
|
سند مشاع سند رسمی ملکی است که دارای چند مالک باشد. |
سند ملکی شش دانگ
به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ گفته میشود. این نوع سند رسمی یکی از معتبر ترین اسناد در بین اسناد ملکی است. کلمه‌ی شش دانگ به معنای شش جهت است و منظور از شش دانگ؛ شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است.
کلمه‌های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است. سند ملکی شش دانگ یکی از انوع سند رسمی است.
سند ملکی مفروز
کلمه مفروز در اسناد در مقابل مشاع استفاده میشود. مفروز از نظر قوانین ثبتی به این معنی است که شخصی قصد جداکردن سهم خود در یک زمین مشاع را داشته باشد.
به طور مثال اگر چند نفر یک سند مشاعی را داشته باشند، هر یک از این شرکا بخواهد سهم خود از این ملک را جدا کرده و به صورت منفرد بر روی آن ساخت و ساز کند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود. در بین انواع سند موجود در ایران، سند مفروز یکی از پیچیده‌ترین در نوع خود است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
سند ملکی تک برگ
از دیگر انواع سند معتبر می‌توان به سند تک برگ اشاره کرد. سندهای قدیمی املاک معمولا به صورت دفترچه‌ای بودند و یا از چند برگ تشکیل شده بودند.
سند تک برگ نوع جدیدتر و یا به تعبیری سند امروزی است که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تایید قرار گرفته است.
این نوع سند رسمی برخلاف نوع قدیمی آن با دست تهیه نمی‌شود و در اصل با وسایل کامپیوتری با رعایت نهایت ایمنی به دست مالک می‌رسد.
هر سند تک برگی برای یک مالک صادر میشود و اگر صاحب ملک خانه‌ی خود را به شخص دیگری بفروشد، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه و ارسال می گردد.
در سند تک برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از ملک قابل مشاهده است. مزیت این سند در مقابل سندهای قدیمی چند صفحه ای در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است.
همچنین تک برگ بودن آن سبب نگه‌داری آسان‌تر آن نسبت به سندهای قدیمی‌تر شده است.
|
به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ گفته میشود. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است. |
سند ملکی وقفی
سند وقفی سندی است که صاحبان ملک یا زمین یا هر چیز دیگری، آنها را وقف کرده و اداره‌ی اوقاف این ملک‌ها رو به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می‌کند و از آنها اجاره می‌گیرد.
طبق قانون و مسائل حقوقی، خرید و فروش اموال وقفی، بدون هماهنگی و اجازه گرفتن از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید.
اگر اشخاصی که با اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، می‌توانند فقط برای اعیان خود سند درخواست کنند.
سند ملکی المثنی
اگر به دلایل مختلف نظیر دزدیده شدن سند، آتش سوزی و یا سیل سند رسمی ملک مفقود شود، صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز باید درخواست سند رسمی المثنی دهد.
اینکار خود مراحل مختلفی دارد ولی در نهایت با تکمیل آن، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌گردد.
|
قبل از شروع هرگونه معامله خرید و فروش، بهتر است با انواع سند و اعتبار قانونی آنها آشنا شد. |
سند ملکی عرصه و اعیان
نام این سند برای متقاضیان خرید خانه در تهران و یا خرید خانه در شهرهای بزرگ آشناست. چرا که در این شهرها بیشتر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند.
آپارتمان‌ها در زمینی به مساحت معین ساخته می‌شوند؛ سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا میشود و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند.
میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آنها دارد. با درخواست از شهرداری‌ها و ادارات مربوطه می‌توان سهم خود از عرصه را مشخص کرد.
این موضوع زمانی اهمیت پیدا می‌کند که ملک ورثه‌ای شود یا آنکه مالکین ساختمان بخواهند عرصه را تخریب کرده و دوباره با شرایط جدید بسازند.
سند ورثه‌ای
یکی دیگر از انواع سند موجود در کشور، سند ورثه‌ای است. بعد از فوت مالک، مال او به وراث می‌رسد. وراثان می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت کنند.
مدارک مورد نیاز برای صدور سند وررثه‌ای عبارت است از تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است.
سند ملکی تفکیکی
همانطور که از کلمه‌ی تفکیک هم پیدا است این سند معمولا بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده‌اند.
سندهای تفکیک شده مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شراکت دارند و این سندها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند.
|
سندهای تفکیک شده مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شراکت دارند و این سندها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند. |
سند وکالتی
سند وکالتی به سندی می‌گویند که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده باشد. گاهی اوقات ممکن است به هر دلیلی از جمله بیماری، فوت و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر وکالت داشته باشند.
در این صورت باید وکالت آنها به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد تا برای دیگران نیز از اعتبار لازم برخوردار باشد.
اگر شخص یا اشخاصی با جعل اسناد، دست به معامله‌های غیر قانونی بزنند با پیگیری مسائل حقوقی می‌توانید از کلاهبرداران شکایت کنید.
سند ملکی معارض
اگر برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده دو سند رسمی با نام ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد، به آن سند معارض می‌گویند.
با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی‌های لازم هر یک از دو سندی را که تعرض در ملک دیگری داشته باشد را حکم ابطال سند می‌دهد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
سند بنچاق
در زمان‌های گذشته که نظام مدیریتی ثبت اسناد همانند امروز به صورت یکپارچه و الکترونیک نبود، مردم برای توافق بین خودشان قراردادهایی را می‌نوشتند.
سپس برای تأیید صحتشان، آنها را نزد علما و افراد سرشناس که در بین مردم چهره‌ی موجه و مقبولی داشتند، می‌بردند.
این سندها وقتی به مهر و امضای این اشخاص می‌رسید، نزد همگان قابل قبول بود. به این نوع سندهای ملکی، اسناد بنچاق می‌گویند که البته امروزه مانند سابق دیگر رواج ندارند، اما کماکان اعتبار آنها پس از تأیید صحت آنها نزد مراجع قانونی پذیرفته است.
|
سند وکالتی به سندی می‌گویند که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده باشد. |
سند ملکی شورایی
یکی دیگر از انواع سند کشورمان، سند شورایی است. به سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد سند شورایی می‌گویند.
باید توجه داشت که این نوع سند به خاطر اینکه عادی محسوب میشود اعتبار سند رسمی را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، باید مراحل بسیاری زیادی در اداره‌های ثبت اسناد پشت سر گذاشته شود.
سند منگوله‌دار
سند منگوله‌دار همانطور که از نام جالبش هم پیدا است، سندی است که یک منگوله دارد. در واقع سندهای منگوله‌دار همان سندهایی هستند که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده‌اند.
این پلمپ توسط اداره‌ی ثبت اسناد بر روی سند ایجاد شده که صحت آن را تأیید می‌کند و آن را به یک سند رسمی ملکی قابل اطمینان بدل می‌سازد.
مالکیت در این گونه از سندها قطعی است و هیچ شک و شبهه‌ای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد.
سند ملکی رهنی
بسیار پیش می‌آید که خریداران بخواهند در هنگام خرید خانه از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند. در این حالت سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه داشته میشود و این مسئله در خود سند هم قید می‌گردد.
منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست؛ بلکه صرفاً در خود سند قید می‌گردد که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است. آنگاه سند به خریدار تحویل داده میشود.
اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند.
|
طبق قانون و مسائل حقوقی، خرید و فروش اموال وقفی، بدون هماهنگی و اجازه گرفتن از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید. |
جمع بندی
- قبل از شروع هرگونه معامله خرید و فروش، بهتر است با انواع سند خانه و اعتبار قانونی آنها آشنا شوید.
- در ماده 1248 قانون مدنی در تعریف سند آمده است که سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
- به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ گفته میشود. این نوع سند رسمی یکی از معتبر ترین اسناد در بین اسناد ملکی است.
- برای تعریف دقیق اسناد رسمی باید به ماده 1287 قانون مدنی مراجعه کرد که در تعریف آن نوشته است اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است.
- مزیت سند تک برگ در مقابله با سندهای قدیمی چند صفحه ای در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است.
- از دیگر انواع سند می‌توان به سند مشاعی اشاره کرد. ملک مشاع ملکی است که همه‌ی مالکان در تمام آن با هم شریک هستند و سند مشاعی دارند.
- سند وقفی سندی است که صاحبان ملک یا زمین یا خانه یا هر چیز دیگری، آنها را وقف کرده و اداره این اموال با اداره‌ی اوقاف است.
- وراثان می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت کنند.
- مدارک مورد نیاز برای صدور سند خانه وررثه‌ای عبارت است از تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است.
- سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد را سند شورایی می‌گویند.
- اگر برای یک خانه مشخص با حد و حدود تعریف شده دو سند با نام ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد، به آن سند معارض گفته میشود.
- در مورد ملک‌رهنی، اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند.
سلام وقت بخیر من میخوام یه ملکیو خریداری کنم ک نوع سندش تک برگ و اصلی هستش و پشت سند نوشته: عرصه و اعیان یک دستگاه اپارتمان مسکونی(وضعیت خاص طلق) و در انتهای سند نوشته شده: محدودیت دفتر املاک: اجاره ۹۹ ساله .
میخواستم ببینم معنی و مفهوم این اجاره ۹۹ ساله چیه و ایا مربوط به اوقاف و این چیزا میشه و ایا مشکلی داره سند؟
سلام و عرض ادب
زمینی ۵۰۰ متری در احمدی زمانی -مطهری دارم که در سند قید شده باغ در حالیکه فقط یک درخت در آن هست.
حال قادر به ساخت و ساز مناسب و یا فروش به قیمت مناسب نیستیم.
راهی برای حل این مشکل هست؟
سپاس
سلام
از سایت شما سپاسگزارم
ممنون از سایت خوبتون
ممنون از مطالب مفیدتون
از اینکه مطالب مفیدی را با ما به اشتراک گذاشتید متشکریم
سلام. زمینی دارای برگه واگذاری است… مثلا ارگانی آمده و چند قطعه زمین را واگذار کرده، حال سوال اینجاست که آیا خرید چنین زمین هایی در دفتر خانه ثبت میشود…
مثلا از کجا مشخص می‌گردد که زمین جای دیگری فروش نرفته است؟
سلام من یک زمین خریدم۱۰ سال پیش خریدم، دقیقا برگ معاملات نیم برگی چیست؟
سلام ببخشید میخواستم بدونم در یک قباله ی عقد فرقی بین منزل و آپارتمان هست ؟
میشه اما ارزش نداره البته شهرما اینطوره بعدفروش ملک شهرداری خیلی جریمه میکنه فروشنده رو
سلام من میخاستم سهمم از خانه ک در زمان عقد سه دانگ از خانه برام نوشتن و ب اسم خودم بزنم، باید چیکار کنم، میتونم آلان سه دانگ و بگیرم
خصوصی
سلام. 4 هکتار زمین زراعی ذبه من و برادرم از پدر به ارث رسیده و سند قطعی هم دارد. لطفا مراحل تفکیک سند را توضیح فرمایید. خیلی ممنون از سایت بسیار خوبتون
سلام ببخشید ما یه باغی در روستایی به مساحت 6هزارمتر داریم .
که دارای سندی منگوله دار هست که 25ساله پیش تنظیم شده و اولین سند آن بوده است
در سند نوع زمین مسکونی درج شده است
ولی با نگاه کردن به نقشه ی طرح هادی که چندروزیست بازنگری شده بیشتر آن جزو باغات است
حالا باید چیکار کرد..
سلام
برای یک منزل مسکونی که قولنامه ای است میشه اجاره نامه با کدرهگیری معتبر گرفت؟؟
ممنون میشم اگه کامل راهنمایی کنید
سنو املاک زراعتی پدریم امانت دردست پسرعموی پدرم میباشد پسرعمویم بامدارکی جعل سندرابه اسم خود انتقال داده است به چه دلیلی شکایت ان بکنیم کلاهبرداری یا خیانت در امانت شکایت کنیم ممنون جواب منطزرم
سلام خسته نباشید
مادر من به همراه برادران و خواهرش به مادربزرگم یک وکالت کاری داده اند تا مادربزرگم بتواند کارهای منزل پدربزرگم که فوت شده است را برای ساخت و ساز مشارکتی انجام دهد.الان مشخص شده است که سند واحد هایی که برای مادرم وخواهرو برادرانش بوده است به نام مادربزرگم صادر شده است.سوال من این است که میشود با وکالت کاری همچین کاری انجام داد.یعنی مادربزرگم به نام خودش برای واحد ها سند بگیرد؟
سلام
آیا برای یک دانگ از یه آپارتمان هم سند تکبرگ صادر میشود ممنون میشوم پاسخ بدهید
سلام مایک ملک زراعی به متراژ 2000متر داریم که میخواستیم نصف آنرا به 2نفر بصورت مشاعی بفروشیم که جهاد کشاورزی جواب استعلام را نمیدهد ومیگوید مخالف با قانون تفکیک اراضی است ایا چنین اختیاراتی دارد
با سلام .من قصد خرید ملکی را دارم که بصورت قولنامه ای بوده اما وراث جهت سند اقدام کردن وچون با یکدیگر مشکل داشتن هر کدام که شش نفر هستن سند یک دانگ مجزا گرفتن،آیا من بعد خرید میتوانم سندها را که در محضر بهم وکالت بدهند جهت تبدیل به یک سند شش دانگ اقدام کنم.با تشکر
سلام وقت بخیر
ما یک ساختمان داریم چهار خانواده توش زندگی میکنن یکیش خودمون هستیم سه تا رو هم فروخته ایم در سند دو تا از مالک واحد ها نوشته شده است که حیاط این ساختمان مشاع است آیا آنها از حیاط ساختمان حقی دارند
سلام.پدرم قبل فوتشان منزلمون راهبه کردن دربنگاه به مادرم.سندملک کاغذی هس حال مادرم میخاهدبنام منوخواهرم بزندآیابایددربنگاه بنام بزنن یادفترخانه؟ چون سندکاغذی هس چگونه وباچه عنوان ملک رابنام بزنن که بعدازخودشان بقیه فرزندان شاکی نشن؟؟ ممنون ازسایت خوبتان
سلام. ممنون از سایت خوبتان
لطفا بفرمایید که در پایین سند نوشته که این سند براساس ماده 21صادر گردیده یعنی چه؟
از لحاظ میزان ابطال این نوع سند
سلام
من میخام یه خونه قدیمی بخرم خونه سند قدیمی یا یک برگه دست نویس قدیمی داره که به اسم شخصی بوده که از اول خونه رو ساخته و هنوزم سند یا بنچاق به اسم همون شخص هست ولی قولنامه هایی داره که این خونه به چند نفر فروخته شده و چند دست چرخیده و در بنچاق نوشته ۹۹ متر ولی حالا با متراژ جدید که کردیم ۸۲ متره الآن میخام بدونم اگه بخام این خونه رو بخرم از بابت سند زدن به نام خودم به مشکل بر نمیخورم؟