خرید و فروش ملک دارای قوانین مشخص و معینی است که برای خریدار و فروشنده حدود و حقوقی را در نظر گرفته است. طبق این قوانین تا زمانی که ملک به خریدار تحویل و تسلیم نشده است، قرارداد کامل‌شده محسوب نمی‌شود. تحویل ملک به خریدار ساز و کارهای خاص خودش را دارد. در قرارداد زمان تحویل ملک ، خسارت تاخیر و جریمه عدم تحویل در زمان مقرر به ثبت می‌رسد.
قوانین مربوط به شرایط و زمان تحویل ملک از خریدار در قبال بدقولی یا کارشکنی فروشنده حمایت می‌کند. تحویل ملک به خریدار در موعد مقرری که در قرارداد ذکر شده وظیفۀ فروشنده است. تحویل ندادن به موقع آپارتمان یا هر نوع ملک دیگر، پیگرد قانونی دارد و خریدار میتواند از طریق راهکارهای قانونی این مشکل را پیگیری کند.
چه زمانی می‌توانید خسارت تاخیر یا عدم تحویل ملک را از طریق قانونی پیگیری کنید؟
اگر شما ملکی را خریداری کرده‌اید و با عدم تخلیه ملک توسط فروشنده مواجه شده‌اید، می‌توانید از دادگاه و مراجع قضایی درخواست کنید وی را ملزم به تخلیه و تحویل ملک کند اما ابتدا باید بتوانید وقوع معامله را اثبات کرده و سپس پرداخت ثمن آن را نیز تائید کنید.
مطابق با مادۀ 367 قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع». به معنای ساده‌تر و طبق عرف جامعه زمانی موضوع تسلیم کامل شده و مورد پذیرش قرار می‌گیرد که خریدار بتواند هر گونه که بخواهد از آن بهره ببرد.
همان‌طور که مادۀ 225 قانون مدنی تشریح می‌کند «متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد، به منزلۀ ذکر در عقد است.» اگر طرفین قرارداد زمانی را برای تحویل مبیع مشخص کرده باشند، مبیع در همان زمان باید تحویل گردد. اگر نه بلافاصله پس از عقد بیع وظیفۀ تسلیم بر عهدۀ فروشنده محقق است.
طبق مادۀ 220 قانون مدنی «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به تمام نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم هستند.»
طبق این قوانین مربوط به شرایط و زمان تحویل ملک ، خریدار میتواند در صورت ممناعت فروشنده برای تحویل ملک یا عدم تحویل به موقع آپارتمان، از مراجع قانونی کمک بگیرد.
|
در صورتی که فروشنده آپارتمان را در موعد مقرر شده در قرارداد به خریدار تحویل ندهد، خریدار میتواند از طریق قانونی فروشنده را ملزم به تخلیه و تسلیم ملک کند. مبلغ تاخیر در تحویل ملک هم طبق توافق طرفین در قرارداد ذکر می‌شود و فقط موقع تحویل قطعی ملک قابل محاسبه و مطالبه است.
|
در صورت عدم تخلیۀ ملک توسط فروشنده یا تاخیر در این امر، خسارت تاخیر تحویل ملک چگونه محاسبه می‌شود؟
مبلغ خسارت تاخیر در تسلیم ملک به خریدار، با توافق طرفین و بر حسب روز یا ماه در قرارداد گنجانده می‌شود. به طور مثال خریدار متعهد می‌شود به ازای هر یک روز تاخیر در این فرایند، مبلغ 100 هزار تومان به عنوان جریمه بپردازد.
در ضمن چنانچه زمان انجام معامله برخی شروط طرفین معامله مثلا تاریخ تحویل به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد گفته شده باشد، این شروط نیز لازم اجرا هستند و در دادگاه میتوان به آنها استناد کرد.
خریدار این مبلغ را زمانی مطالبه و دریافت می‌کند که ملک را دریافت کرده باشد. دریافت خسارت و جریمۀ تاخیر در تحویل ملک تا پیش از آن ممکن نیست.در این زمینه ملاحظات و نکات مهم حقوقی وجود دارد که رعایت نکردن هر کدام میتواند حق خریدار را نسبت به دریافت مبلغ جریمه باطل کند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
خسارت دیرکرد تحویل آپارتمان در صورتی که در صورتجلسه تحویل ملک به آن اشاره نشده باشد
چنانچه در قرارداد در مورد خسارت دیرکرد و تاخیر چیزی ذکر نشده باشد، مشتری میتواند برای قدم اول درخواست الزام به ایفای تعهد بدهد و پس از مدتی دادخواستی مبنی بر دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد را به دادگاه ارائه کند. در این صورت برای تعیین خسارت، پرونده به کارشناسان دادگستری ارجاع داده می شود.
باید به این نکته توجه داشته باشید که مشتری در صورتی می تواند به دادگاه مراجعه کرده و در خصوص تخلیه نکردن یا تحویل ندادن ملک توسط فروشنده خواستار حقوق خود باشد که خود نیز به تعهدات‌اش به عنوان مشتری عمل کرده باشد.
چند مثال در زمینه تحویل ملک:
در ادامه چند مثال واقعی و پاسخ کارشناسان حقوقی را بررسی می‌کنیم.
مثال اول تحویل ملک:
سلام. آپارتمانی خریداری کردهام که قرار بود در تاریخ ۳۰ مرداد ۹۵ تحویل داده شود و تاریخ تنظیم سند ۱ آذر ۹۵ بود. با توجه به عدم تحویل آپارتمان و سند، گواهی عدم حضور فروشنده را گرفتم. جریمه دیرکرد روزی صدوپنجاه هزار تومان است. شصت میلیون در برابر تحویل آپارتمان و پنجاه میلیون بابت سند تعیین کرده‌ایم. آیا مبلغ جریمه دیرکرد را میتوانم موقع تحویل گرفتن آپارتمان از پولی که می‌خواهم به فروشنده بپردازم کم کنم؟
پاسخ:
با توجه به اینکه خسارت تاخیر در مبایعه‌نامه قید شده است و گواهی حضور نداشتن را هم گرفته‌اید می‌توانید برای مطالبه خسارت اقدام کنید؛ که بعد از محکومیت ایشان از مبلغی که باید پرداخت کنید کسر خواهد شد.
مثال دوم:
واحدی از یک آپارتمان را حدود سه سال پیش، پیش‌خرید کردم و قولنامۀ آن به صورت پیش‌خرید و کد رهگیری در بنگاه تنظیم گردید. اما در آن به جریمه تاخیر اشاره نشده است؛ در صورتی که در قرارداد مالک و سازنده که به نوعی با این قولنامه مرتبط است قید شده است. سوال من این است که امروز که حدود یک سال تاخیر در تحویل ملک دارند و هنوز هم تحویل نداده‌اند، میتوانم دعوی جریمه تاخیر بکنم؟
پاسخ:
عنایت داشته باشید شما باید برای مطالبۀ خسارت تاخیر در تحویل، به شورای حل اختلاف مراجعه کنید و آنجا تامین دلیل کنید. پس از آن کارشناس نظر می دهد و طبق نظر کارشناس می‌توانید دادخواست خود را تقدیم دادگاه کنید . فلذا توصیه می شود در این زمینه با وکلای مجرب تماس بگیرید.
توصیه می‌شود در زمینۀ چنین مسائلی و در راستای بهره‌گیری ار راهکارهای قانونی، حتما با یک وکیل مشورت کرده و از او کمک بگیرید. از طرف دیگر برای اطمینان بیشتر، حتما موعد تحویل ملک و مبلغ جریمه بابت هر روز یا ماه را در صورتجلسه تقید کنید.
جمع‌بندی
- عدم تخلیه ملک توسط فروشنده در موعد مقرر، جرایم قانونی در پی دارد.
- اگر شما ملکی خریداری کرده‌اید و فروشنده آن را در تاریخ معین‌شده تحویل نداده است، می‌توانید برای تسلیم ملک از طریق مراجع قانونی اقدام کنید.
- تاریخ تسلیم ملک و مبلغ جریمۀ تاخیر در تحویل ملک، بر مبنای توافق طرفین در قرارداد ذکر می‌شود.
- حتی اگر مبلغ جریمه در قرارداد ذکر نشده باشد هم می‌توانید طبق قوانین مربوطه این مورد را پیگیری کنید.
- بهتر است برای استفاده از راهکارهای قانونی، حتما با یک وکیل مجرب مشورت کنید.
با سلام وقت بخیر ,خانه ای خریداری کردم فروشنده متعهد شده و داخل مبایعه نامه نوشته که این آپارتمان دارای آب وبرق و گاز مجزا می باشد.
ما بعد از چند ماه فهمیدیم که این ملک برق ندارد حال من باید چکار کنم
باسلام ما دوماه پیش اپارتمان پیش فروش خریدیم تو قولنامه ذکرشده که تا عید تحویل میدیم بنگاهی هم گفت که تاعید حتما تحویل میدیم یه ماه پیش دیدیم که از طرف شهرداری اونجا رو پلمپ کردن طبقه ای که خریدیم مال خود بنگاهی هست حالا میگه بعد عید ولی اونجا رو میگن تخریب میکنن حالا ما چیکار کنیم میشه راهنمایی کنین
سلام
یک ملک تجاری با 2 دربند مغازه فروخته ام که یکی از مغازه ها حق کسب و پیشه دارد و شکایت کردیم برای تخلیه…ولی در تا رسیدن به جلسه رسیدگی , سند به نام خریدار منتقل شد و دادگاه چون ما مالک نبودیم دعوا را رد کرد. الان به مالک جدید مراجعه می کنیم که برای تخلیه مغازه به وکیل , وکالت بده تا دادخواست تخلیه بدیم ولی همکاری نمیکنه و میگه به من ربطی نداره و باید مغازه رو به من تحویل بدین وگرنه من خسارت خودمو میگیرم…
چیکار کنیم؟؟/
سلام آپارتمان پیش فروش دست سومین نفر خریداری کردهام ۹۰درصد پول را پرداخت کردم نفر دوم بده کاراست به سازنده وپول نمی دهد راهکار چیست ولی کل مبلغ را گرفته ونمی آید وسازنده هم می گوید تا پول کل رابجز سرسند نگیرد آپاتمان تحویل نمی دهد
سلام ملکی را فزوخته ایم و روی قولنامه نوشتیم ۲۵ شهریور تخلیه کنیم ولی در دفترخانه موقع تنظیم سند تاریخ را ۳۱ شهریور نوشتیم آیا ما میتوانیم زودتر از موعد واحد را تخلیه کنیم یا باید تا ۳۱ صبر کنیم
باسلام. بنده واحدی رو در بهمن ۹۷ خریداری کردم. درصد جزئی از مبلغ رو نگه داشتم برای انتقال سند. در قولنامه مقرر شد تیر ۹۸ سند زده شود.اما فروشنده به دلیل نداشتن پایان کار و…تا به الان که ۷شهریور ۹۹ است هنوزی اقدامی نکرده.به ایشان چندبار گوشزد کردیم و گفتن پیگیرن. که ۱۴ ماهه خبری نیست.ماهم بع دلیل عدم اگاهی و اینکه سند تفکیک نشده و آماده نیست و از سر اعتماد به محضر مراجعه نکردیم. آیا میتوانم خسارت تاخیر یکساله رو در روز انتقال سند بگیرم؟؟ ممنون میشم راهنمایی کنید.در قولنامه به ازاء هر روز تاخیر ۳۰هزار نوشته شده است.
با سلام در مورد قیمت و خرید زمینی با فروشنده که خود بنگاه دار است به توافق رسیدیم و بر اساس ان قولنامه ای تنظیم و تمامی مشخصات طرفین و حتی قیمت تمام شده زمین ثبت شده فقط نحوه پرداخت بدلیل مشخص نبودن زمان دریافت وام از بانک توسط خریدار خالی مانده و بعد از گذشت حدود 20 روز خریدار اعلام امادگی برای پرداخت مبلغ کرده ولی متاسفانه فروشنده به دلایل نا معلومی از دریافت مبلغ و اتمام معامله سر باز میزند. سوال اینجاست که ایا خطری برای خریدار که دیگر تمایلی برای خرید ندارد وجود دارد؟ حتی بارها این مطلب که چنانچه مایل به تغییر قیمت میباشید مشکلی نیست به اطلاع فروشنده رسیده شده ولی وضعیت از طرف فروشنده مبهم میباشد.لطفا راهنمایی بفرمایید.
باسلام.بنده در مورخ پنجم تیرماه 99 یک واحد آپارتمان خریدم که باتکجه به اینکه همسایه بودیم در منزل قرارداد نوشتیم.و روز بعد در محضر کل پول خرید رو پرداخت کردم و اقدامات لازم برای انتقال سند انجام شد.ولی تحویل منزل به ده روز بعد یعنی تاریخ پانزدهم موکول گردید.بنده برای تخلیه باتوجه به اصرار فروشنده به نیاز پول مبلغی برای تخلیه نگه نداشتم.اکنون که خانه را تحویل داده اند بخشی از نصبی جات واحد آپارتمان مانند شیرآلات رو تعویض و برخی دیگر رو هم مانند هود و کمد دیواری ها و بخشی از کابینترو کلا با لوازم خود برده اند.آیا امکان پیگیری برای بنده وجود دارد.
سلام خانه ای خریداری شده و سند هم زده شد تنها 10 درصد مبلغ برای تحویل باقی مانده فروشنده متعهد شده برای هر روز تاخیر هم مبلغی بپردازد حالا که از تحویل استنکاف می کند به کدام مرجع باید شکایت کرد و چه نوع دادخواستی تنظیم کرد ضمنا هزینه پیگیری و وکالت برای این کار چقدر است؟
تشکر از پاسخ گویی شما
باسلام
در مبایعه نامه باید تمامی جزئیات را مکتوب می نمودید، اگر اشاره ای به انها نشده است فروشنده میتواند باز کند.
حالا اگر فروشنده خود مستجر باشد و زمان تحویل برسد در اینصورت چکار کنه یه تنه تاختید به خریدار
سلام وقت بخیر
اگر خریدار ملک معامله شده رو در تاریخ مقرر تحویل نگیرد و قسمت سوم پول رو که بابت تحویل ملک به فروشنده بایستی پرداخت مینموده پرداخت نکند فروشنده چطور میتواند ضرر و زیان عدم پرداخت به موقع را از خریدار بگیرد
با تشکر
سلام. . وقتتون بخیر. ممنون میشم اگه پاسخ من را بدهید.
خانه ای را خریداری کردم و به علت اینکه 160 م از مبلغ خانه وام بود فروشنده حاضر نشدقبل از سند زدن و دریافت 160 ازبانک خانه را تحویل بدهد. از این رو زمان تحویل ملک به همراه سند زدن را در قولنامه به صورت تقریبی 30 مرداد نوشتیم. حالا که وام ما آمادست و فروشنده می بایست نامه های شهرداری و دارایی را برای ارائه به دفتر خانه و انتقال سند تحویل دهد از این کار امتناع می ورزد. ممنون میشم راهنمایی کنید که من میتوانم چیکار کنم؟
سلام خانه ای خریده ام که فروشنده موقع تحویل هود وسوپرمارکت را میخواهد باز کند قانون ان به چچه صورت است
باسلام
در مبایعه نامه باید تمامی جزئیات را مکتوب می نمودید، اگر اشاره ای به انها نشده است فروشنده میتواند باز کند.
سلام، بر مبنای قراردادی، یکی از آشنیان وکالت کامل یکی از منازل خود را به ما داد، که در صورت وقوع یکسری اتفاقات میتوانیم آن خانه را به عنوان خسارت وارده بفروشیم، بر مبنای همان قرارداد سند خانه را با وکالت به نام خودمون منتقل کردیم اما آن آشنا از تحویل کلید و خانه خودداری می کند.
راه قانونی پیگیری آن به چه صورت است و چه مدت زمان میبرد؟
سلام خسته نباشیدببخشید سوال من اینه که بنده خریدار هستم و در مبایعه نامه در همان تاریخ تحویل ملک به اتفاق در محل ملک حاضر شده و ملک را از فروشنده تحویل گرفتم و به ایشان چک بانکی دادم و فروشنده هم به من رسید داد و در آن نوشت که اصل چک فوق بابت مبایعه نامه به شماره ……….تحویل گرفته گردید و در مبایعه نامه هم به تاریخ همان روز ذکر گردیده که فروشنده موظف است در روز 98.04.01 مورد معامله را با تمامی توابع و منضمات آن تسلیم خریدار کند
حالا سوال اصلی من این هست که من چک را دادم و رسید هم گرفتم ولی به صورت کتبی خانه تحویل من نشده در حالیکه فروشنده برای من رسید کرده که اصل چک فوق بابت مبایعه نامه به شماره …….تحویل گردید آیا چون بنده رسید کتبی بابت تحویل خانه نگرفته ام برایم مشکلی پیش می آید؟
ممنون
سلام
ببخشید چگونه باید حدود جریمه دیرکرد تخلیه ملک را بدست آورم؟
سلام
پیام هستم،ده روز قبل زمینی را به همراه خانه قدیمی کلنگی در یکی از روستاهای لاهیجان خریداری کردم حدود 29.5 درصد از ثمن معامله را فی المجلس با یک فقره چک شخصی از حساب خودم و به تاریخ روز پرداخت کردم و مابقی طی 3 فقره چک بصورت ماهانه پرداخت کردم، با توجه به اینکه زمین مذکور قولنامه ای است و (البته تمام 3 فقره سلسله قولنامه و کپی نسق زمین را در یافت کردم ) و باید حدود آن توسط فروشنده مشخص میشد و تحویل می داد متاسفانه هنوز اقدام به تحویل نکرده است،تاریخ تحویل دو روز پس از تاریخ نگارش مبایعه نامه بوده که در آن قید شده است،مبلغ جریمه دیر کرد هم بصورت روزانه قید شده است،
1- آیا صلاح است با توجه به خودداری فروشنده از تحویل زمین جلوی چک ها را ببندم و آیا با این کار پس از تحویل زمین میتوانم ادعای خسارت کنم یا اینکه بهتر است چک ها را پاس کنم و تقاضای ایفای تعهد و خسارت نمایم از راهنمایی شما سپاسگذارم
دوست عزیز من هم مشکل شبیه شما دارم ممنون میشم راهنمایی کنید
بنده هم مشکل شما رو دارم. ملک قولنامه ای در ملارد خریدم معارض داشت صورت جلسه وجود معارض و اقرارنامه وی رو که میگه من مالک این زمین هستم و اسناد مالکیت جداگانه داشت از ید دیگری رو به دادگاه دادم… بعد 4 سال دوندگی دادگاه بدوی حکم به بی حقی من داد!!!! دوبار قضات با شرف قبلی دادگاه تجدید نظر 32 تهران حکم به تحویل مبیع و جبران خسارت داد. اعتراض خورد رفت دیوان برگشت همان شعبه تجدید نظر 32 تهران فرستاد کارشناسی رسمی، کارشناسها هم اعلام نظر کردند که ملک تحویل نشده و معارض داره… که فروشنده ادعا کرد ما گواهی تحویل زمین را داریم!! یک گواهی با همسایه های خودش بدون حضور من و مهندس نقشه بردار برای تعیین حدود زمین و بدون ارایه سند تفکیکی امضا کرده بود داد دادگاه… دادگاه اعتراض اعاده دادرسی رو پذیرفت!!!! ( در این فاصله 4 ساله 3 بار قضات شعبه تغییر کردند) قضات جدید بدون توجه به لزوم گواهی نقشه بردار و رفع معارض، بدون توجه به نظر کارشناسان رسمی دادگستری، یکجانبه رای قبلی قضات سابق خودش رو بر اساس همون گواهی همسایه ها غلط اعلام کرد رای به بی حقی من داد!!!! باورتون میشه انقدر بی صاحب؟؟؟؟ انقدر بی منطق؟؟؟ انقدر ظلم؟؟؟ انقدر فساد… اگر کسی دستش میرسه کمک کنه بگه چیکار کنم…پول دادم هیچی دستم نیست.
سلام من مطالب خوب شماره خوندم با توجه به اینکه در بیع نامه روز تحویل و مبلغ دیرکرد ذکر شده والان بعد از چند ماه هنوز تحویل نشده بنده دقیقا تاکی وقت دارم شکایت کنم باابت کسر دیرکرد تحویل ووچون اگر بعد از تحویل ووپرداخت مبلغ وعده شده ممکن است فروشنده قبول نکند که زمان دیرکرد را در رسید پرداخت ذکر کنم آیا ببدون آن میتوانم باز شکایت کنم ؟
با سلام‌آپارتمانی خریداری‌کرده ایم و در دفترخانه سند زده شده ولی طبق قرارداد تحویل یکم دی ماه است و مبلغی هم هنوز مانده که پرداخت نکرده ایم‌که برای روز تحویل مانده اگر در زمان مقرر شده در قرارداد ایشان منزل را تحویل ندهند با اینکه پولشان اماده است چه کاری میتوان کرد ؟ خسارتی که بابت دیرکرد در قرارداد بود برای قبل از سند زدن بود و برای بعد از آن چه مبلغی بعنوان خسارت میتوان دریافت کرد و چند روز مراحل شکایت طول میکشد .