آموزش و مشاوره حقوقی

نکات مهم در مورد شرایط و زمان تحویل ملک به خریدار

تحویل ملک

خرید و فروش ملک دارای قوانین مشخص و معینی است که برای خریدار و فروشنده حدود و حقوقی را در نظر گرفته است. طبق این قوانین تا زمانی که ملک به خریدار تحویل و تسلیم نشده است، قرارداد کامل‌شده محسوب نمی‌شود. تحویل ملک به خریدار ساز و کارهای خاص خودش را دارد. در قرارداد زمان تحویل ملک ، خسارت تاخیر و جریمه عدم تحویل در زمان مقرر به ثبت می‌رسد.

قوانین مربوط به شرایط و زمان تحویل ملک از خریدار در قبال بدقولی یا کارشکنی فروشنده حمایت می‌کند. تحویل ملک به خریدار در موعد مقرری که در قرارداد ذکر شده وظیفۀ فروشنده است. تحویل ندادن به موقع آپارتمان یا هر نوع ملک دیگر، پیگرد قانونی دارد و خریدار می‌تواند از طریق راهکارهای قانونی این مشکل را پیگیری کند.

 

 

تحویل ملک

چه زمانی می‌توانید خسارت تاخیر یا عدم تحویل ملک را از طریق قانونی پیگیری کنید؟

اگر شما ملکی را خریداری کرده‌اید و با عدم تخلیه ملک توسط فروشنده مواجه شده‌اید، می‌توانید از دادگاه و مراجع قضایی درخواست کنید وی را ملزم به تخلیه و تحویل ملک کند اما ابتدا باید بتوانید وقوع معامله را اثبات کرده و سپس پرداخت ثمن آن را نیز تائید کنید.
مطابق با مادۀ ۳۶۷ قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع». به معنای ساده‌تر و طبق عرف جامعه زمانی موضوع تسلیم کامل شده و مورد پذیرش قرار می‌گیرد که خریدار بتواند هر گونه که بخواهد از آن بهره ببرد.
همان‌طور که مادۀ ۲۲۵ قانون مدنی تشریح می‌کند «متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد، به منزلۀ ذکر در عقد است.» اگر طرفین قرارداد زمانی را برای تحویل مبیع مشخص کرده باشند، مبیع در همان زمان باید تحویل گردد. اگر نه بلافاصله پس از عقد بیع وظیفۀ تسلیم بر عهدۀ فروشنده محقق است.
طبق مادۀ ۲۲۰ قانون مدنی «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به تمام نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم هستند.»
طبق این قوانین مربوط به شرایط و زمان تحویل ملک ، خریدار می‌تواند در صورت ممناعت فروشنده برای تحویل ملک یا عدم تحویل به موقع آپارتمان، از مراجع قانونی کمک بگیرد.

 

 

تحویل ملک

 

 

در صورتی که فروشنده آپارتمان را در موعد مقرر شده در قرارداد به خریدار تحویل ندهد، خریدار می‌تواند از طریق قانونی فروشنده را ملزم به تخلیه و تسلیم ملک کند. مبلغ تاخیر در تحویل ملک هم طبق توافق طرفین در قرارداد ذکر می‌شود و فقط موقع تحویل قطعی ملک قابل محاسبه و مطالبه است.

 

 

در صورت عدم تخلیۀ ملک توسط فروشنده یا تاخیر در این امر، خسارت تاخیر  تحویل ملک چگونه محاسبه می‌شود؟

مبلغ خسارت تاخیر در تسلیم ملک به خریدار، با توافق طرفین و بر حسب روز یا ماه در قرارداد گنجانده می‌شود. به طور مثال خریدار متعهد می‌شود به ازای هر یک روز تاخیر در این فرایند، مبلغ ۱۰۰ هزار تومان به عنوان جریمه بپردازد.
در ضمن چنان‌چه زمان انجام معامله برخی شروط طرفین معامله مثلا تاریخ تحویل به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد گفته شده باشد، این شروط نیز لازم اجرا هستند و در دادگاه می‌توان به آنها استناد کرد.
خریدار این مبلغ را زمانی مطالبه و دریافت می‌کند که ملک را دریافت کرده باشد. دریافت خسارت و جریمۀ تاخیر در تحویل ملک تا پیش از آن ممکن نیست.
در این زمینه ملاحظات و نکات مهم حقوقی وجود دارد که رعایت نکردن هر کدام می‌تواند حق خریدار را نسبت به دریافت مبلغ جریمه باطل کند.

 

 

خسارت تاخیر

 

 در همین رابطه بخوانید:

  • آشنایی با انواع سند ملکی

 

 

خسارت دیرکرد تحویل آپارتمان در صورتی که در صورتجلسه تحویل ملک به آن اشاره نشده باشد  

چنان‌چه در قرارداد در مورد خسارت دیرکرد و تاخیر چیزی ذکر نشده باشد، مشتری می‌تواند برای قدم اول درخواست الزام به ایفای تعهد بدهد و پس از مدتی دادخواستی مبنی بر دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد را به دادگاه ارائه کند. در این صورت برای تعیین خسارت، پرونده به کارشناسان دادگستری ارجاع داده می شود.
باید به این نکته توجه داشته باشید که مشتری در صورتی می تواند به دادگاه مراجعه کرده و در خصوص  تخلیه نکردن یا تحویل ندادن ملک توسط فروشنده خواستار حقوق خود باشد که خود نیز به تعهدات‌اش به عنوان مشتری عمل کرده باشد.

چند مثال در زمینه تحویل ملک:

در ادامه چند مثال واقعی و پاسخ کارشناسان حقوقی را بررسی می‌کنیم.

مثال اول تحویل ملک:


سلام. آپارتمانی خریداری کرده‌ام که قرار بود در تاریخ ۳۰ مرداد ۹۵ تحویل داده شود و تاریخ تنظیم سند ۱ آذر ۹۵ بود. با توجه به عدم تحویل آپارتمان و سند، گواهی عدم حضور فروشنده را گرفتم. جریمه دیرکرد روزی صدوپنجاه هزار تومان است. شصت میلیون در برابر تحویل آپارتمان و پنجاه میلیون بابت سند تعیین کرده‌ایم. آیا مبلغ جریمه دیرکرد را می‌توانم موقع تحویل گرفتن آپارتمان از پولی که می‌خواهم به فروشنده بپردازم کم کنم؟

پاسخ:

با توجه به این‌که خسارت تاخیر در مبایعه‌نامه قید شده است و گواهی حضور نداشتن را هم گرفته‌اید می‌توانید برای مطالبه خسارت اقدام کنید؛ که بعد از محکومیت ایشان از مبلغی که باید پرداخت کنید کسر خواهد شد.

مثال دوم:

واحدی از یک آپارتمان را حدود سه سال پیش، پیش‌خرید کردم و قولنامۀ آن به صورت پیش‌خرید و کد رهگیری در بنگاه تنظیم گردید. اما در آن به جریمه تاخیر اشاره نشده است؛ در صورتی که در قرارداد مالک و سازنده که به نوعی با این قولنامه مرتبط است قید شده است. سوال من این است که امروز که حدود یک سال تاخیر در تحویل ملک دارند و هنوز هم تحویل نداده‌اند، می‌توانم دعوی جریمه تاخیر بکنم؟

پاسخ:

عنایت داشته باشید شما باید برای مطالبۀ خسارت تاخیر در تحویل، به شورای حل اختلاف مراجعه کنید و آنجا تامین دلیل کنید. پس از آن کارشناس نظر می دهد و طبق نظر کارشناس می‌توانید دادخواست خود را تقدیم دادگاه کنید . فلذا توصیه می شود در این زمینه با وکلای مجرب تماس بگیرید.

توصیه می‌شود در زمینۀ چنین مسائلی و در راستای بهره‌گیری ار راهکارهای قانونی، حتما با یک وکیل مشورت کرده و از او کمک بگیرید. از طرف دیگر برای اطمینان بیشتر، حتما موعد تحویل ملک و مبلغ جریمه بابت هر روز یا ماه را در صورتجلسه تقید کنید.

جمع‌بندی

  • عدم تخلیه ملک توسط فروشنده در موعد مقرر، جرایم قانونی در پی دارد.
  • اگر شما ملکی خریداری کرده‌اید و فروشنده آن را در تاریخ معین‌شده تحویل نداده است، می‌توانید برای تسلیم ملک از طریق مراجع قانونی اقدام کنید.
  • تاریخ تسلیم ملک و مبلغ جریمۀ تاخیر در تحویل ملک، بر مبنای توافق طرفین در قرارداد ذکر می‌شود.
  • حتی اگر مبلغ جریمه در قرارداد ذکر نشده باشد هم می‌توانید طبق قوانین مربوطه این مورد را پی‌گیری کنید.
  • بهتر است برای استفاده از راهکارهای قانونی، حتما با یک وکیل مجرب مشورت کنید.

 

مطالب مرتبط

هر آنچه باید درباره فسخ قرارداد خرید ملک بدانید

  تعهدات معامله و قول‌نامه ملک و نقل و انتقال اموال و انتقال سند و تنظیم قول‌نامه، همواره پیچیدگی‌ها و دشواری‌هایی داشته است. بسیاری موارد در قراردادها وجود دارد که […]

همه‌ چیز در مورد فسخ قرارداد ملک

  حتی تا آخرین لحظات و در حین نوشتن و امضا کردن قرارداد اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه‌ی یک‌ خانه نمی‌توان مطمئن بود که این قرارداد و معامله به سرانجام می‌رسد. احتمالات […]

صحت معامله چیست و چه شرایطی دارد؟

  قانون‌گذار برای صحت معامله در قانون مدنی موارد مشخصی را آورده است. معامله در زمینه‌ی مسکن و خرید و فروش آن نیز از این قضیه مستثنی نیست. اگر شرایط […]

نکات مهم در زمان فسخ قرارداد اجاره یا خرید خانه

یکی از مشکلاتی که در معاملات خرید و اجاره خانه گریبان‌گیر بسیاری از افراد می‌شود، بر هم زدن معامله و یا به عبارتی فسخ قرارداد خرید خانه و همچنین فسخ […]

با ۱۰ روش مرسوم کلاهبرداری املاک در معاملات مسکن آشنا شوید

  صنعت املاک و مستغلات، جزو مشاغلی است که اگر در مسیر درست انجام شود، بسیار سودآور است. پول‌های کلان و سرمایه‌های فراوانی در طی این قبیل معاملات رد و […]

12 نظر در مورد : “نکات مهم در مورد شرایط و زمان تحویل ملک به خریدار

  1. با سلام‌آپارتمانی خریداری‌کرده ایم و در دفترخانه سند زده شده ولی طبق قرارداد تحویل یکم دی ماه است و مبلغی هم هنوز مانده که پرداخت نکرده ایم‌که برای روز تحویل مانده اگر در زمان مقرر شده در قرارداد ایشان منزل را تحویل ندهند با اینکه پولشان اماده است چه کاری میتوان کرد ؟ خسارتی که بابت دیرکرد در قرارداد بود برای قبل از سند زدن بود و برای بعد از آن چه مبلغی بعنوان خسارت میتوان دریافت کرد و چند روز مراحل شکایت طول میکشد .

    7
    2
  2. سلام من مطالب خوب شماره خوندم با توجه به اینکه در بیع نامه روز تحویل و مبلغ دیرکرد ذکر شده والان بعد از چند ماه هنوز تحویل نشده بنده دقیقا تاکی وقت دارم شکایت کنم باابت کسر دیرکرد تحویل ووچون اگر بعد از تحویل ووپرداخت مبلغ وعده شده ممکن است فروشنده قبول نکند که زمان دیرکرد را در رسید پرداخت ذکر کنم آیا ببدون آن میتوانم باز شکایت کنم ؟

    4
    3
  3. سلام
    پیام هستم،ده روز قبل زمینی را به همراه خانه قدیمی کلنگی در یکی از روستاهای لاهیجان خریداری کردم حدود ۲۹٫۵ درصد از ثمن معامله را فی المجلس با یک فقره چک شخصی از حساب خودم و به تاریخ روز پرداخت کردم و مابقی طی ۳ فقره چک بصورت ماهانه پرداخت کردم، با توجه به اینکه زمین مذکور قولنامه ای است و (البته تمام ۳ فقره سلسله قولنامه و کپی نسق زمین را در یافت کردم ) و باید حدود آن توسط فروشنده مشخص میشد و تحویل می داد متاسفانه هنوز اقدام به تحویل نکرده است،تاریخ تحویل دو روز پس از تاریخ نگارش مبایعه نامه بوده که در آن قید شده است،مبلغ جریمه دیر کرد هم بصورت روزانه قید شده است،
    ۱- آیا صلاح است با توجه به خودداری فروشنده از تحویل زمین جلوی چک ها را ببندم و آیا با این کار پس از تحویل زمین میتوانم ادعای خسارت کنم یا اینکه بهتر است چک ها را پاس کنم و تقاضای ایفای تعهد و خسارت نمایم از راهنمایی شما سپاسگذارم

    3
    1
  4. سلام خسته نباشیدببخشید سوال من اینه که بنده خریدار هستم و در مبایعه نامه در همان تاریخ تحویل ملک به اتفاق در محل ملک حاضر شده و ملک را از فروشنده تحویل گرفتم و به ایشان چک بانکی دادم و فروشنده هم به من رسید داد و در آن نوشت که اصل چک فوق بابت مبایعه نامه به شماره ……….تحویل گرفته گردید و در مبایعه نامه هم به تاریخ همان روز ذکر گردیده که فروشنده موظف است در روز ۹۸٫۰۴٫۰۱ مورد معامله را با تمامی توابع و منضمات آن تسلیم خریدار کند
    حالا سوال اصلی من این هست که من چک را دادم و رسید هم گرفتم ولی به صورت کتبی خانه تحویل من نشده در حالیکه فروشنده برای من رسید کرده که اصل چک فوق بابت مبایعه نامه به شماره …….تحویل گردید آیا چون بنده رسید کتبی بابت تحویل خانه نگرفته ام برایم مشکلی پیش می آید؟
    ممنون

    2
    5
  5. سلام، بر مبنای قراردادی، یکی از آشنیان وکالت کامل یکی از منازل خود را به ما داد، که در صورت وقوع یکسری اتفاقات میتوانیم آن خانه را به عنوان خسارت وارده بفروشیم، بر مبنای همان قرارداد سند خانه را با وکالت به نام خودمون منتقل کردیم اما آن آشنا از تحویل کلید و خانه خودداری می کند.
    راه قانونی پیگیری آن به چه صورت است و چه مدت زمان میبرد؟

    1. باسلام
      در مبایعه نامه باید تمامی جزئیات را مکتوب می نمودید، اگر اشاره ای به انها نشده است فروشنده میتواند باز کند.

  6. سلام. . وقتتون بخیر. ممنون میشم اگه پاسخ من را بدهید.
    خانه ای را خریداری کردم و به علت اینکه ۱۶۰ م از مبلغ خانه وام بود فروشنده حاضر نشدقبل از سند زدن و دریافت ۱۶۰ ازبانک خانه را تحویل بدهد. از این رو زمان تحویل ملک به همراه سند زدن را در قولنامه به صورت تقریبی ۳۰ مرداد نوشتیم. حالا که وام ما آمادست و فروشنده می بایست نامه های شهرداری و دارایی را برای ارائه به دفتر خانه و انتقال سند تحویل دهد از این کار امتناع می ورزد. ممنون میشم راهنمایی کنید که من میتوانم چیکار کنم؟

  7. سلام وقت بخیر
    اگر خریدار ملک معامله شده رو در تاریخ مقرر تحویل نگیرد و قسمت سوم پول رو که بابت تحویل ملک به فروشنده بایستی پرداخت مینموده پرداخت نکند فروشنده چطور میتواند ضرر و زیان عدم پرداخت به موقع را از خریدار بگیرد
    با تشکر

  8. باسلام
    در مبایعه نامه باید تمامی جزئیات را مکتوب می نمودید، اگر اشاره ای به انها نشده است فروشنده میتواند باز کند.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *