کشورهای توسعه‌یافته برای بازار اجاره مسکن یک سازوکار کلی در نظر گرفته و با اتکا به آن، سال‌هاست که مشکلی در بخش اجاره ندارد و هم مستأجران و هم مالکان تمام امور خود را از طریق شرکت‌ها و مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای انجام می‌دهند. این مهم تأثیرات مثبت بسیار زیادی در بازار مسکن آن کشورها ایجاد کرده و حتی در بهینه‌سازی مصرف انرژی خانه‌ها تأثیرات شگرفی ایجاد کرده است. حال با هم تأثیرات ایجاد شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای و مدل‌های دیگری که می‌تواند در بازار اجاره بهبود ایجاد کند را مرور می‌کنیم.
اجاره‌داری حرفه‌ای
اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور ما هیچ جایگاهی ندارد و صرفاً چند مدل ابتدایی برای ایجاد بستری که بتوان شرکت‌ها و سازمان‌هایی را برای ورود به اجاره‌داری حرفه‌ای سوق داد مطرح شده و در حد طرح باقی‌مانده است. این در حالی است که این امر می‌تواند هم اشتغال بسیاری ایجاد کند و هم کسب و کار بازار اجاره را رونق ببخشد. اما تا امروز که اواخر بهمن‌ماه را پشت سر می‌گذاریم هیچ حرکت عملیاتی انجام نشده و صرفاً بعضی از متولیان بخش مسکن را برای اینکه نسبت به سؤال‌های خبرنگاران بی‌پاسخ نمانند این موضوع را مجدداً مطرح می‌کنند.
در این میان نماینده مردم زاهدان در خصوص مزایای راه‌اندازی این طرح گفته است: در شرایط کنونی دولت به دنبال آن است که مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای را ایجاد کند تا مالکان و مستأجران از طریق تیم‌های حقوقی مستقر در این مؤسسات اقدام به انعقاد قرارداد کنند.
علیم یارمحمدی عضو هیئت‌رئیسه کمیسیون عمران مجلس با اشاره به برنامه‌ریزی وزارت راه و شهرسازی برای مدیریت بازار اجاره مسکن، ادامه داد: متأسفانه مستأجران در دو سال اخیر به دلیل افزایش قیمت مسکن دچار مشکلات بسیاری شدند، گرانی قیمت خریدوفروش مسکن و به تبع آن افزایش نرخ اجاره موجب شده که بسیاری از مستأجران به‌ناچار در مناطق ارزان‌تر شهر خود ساکن شوند و حتی بسیاری از مردم مجبور به مهاجرت به شهرهای حومه‌ای شدند.
این در حالی است که باید مدنظر داشته باشیم، مدیریت بازار اجاره مسکن چندین شاخص و مؤلفه دارد، یکی از مؤلفه‌ها، نحوه ارتباط‌گیری میان مالک و مستأجر است، در شرایط کنونی مستأجران برای اجاره مسکن از راه کار مشاوران املاک استفاده می‌کنند، حال دولت به دنبال آن است که مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای را ایجاد کند تا مالکان و مستأجران از طریق تیم‌های حقوقی مستقر در این مؤسسات اقدام به انعقاد قرارداد کنند.
از طرفی مؤسسات اجاره‌داری با علم به اینکه چه زمانی قرارداد اجاره تمام می‌شود، به تمدید آن پرداخته و سررسید قرارداد را به مالک و مستأجر متذکر می‌شوند. این امر از پراکندگی قراردادها کم می‌کند و قراردادها را با مستأجران بعدی، با آگاهی از مشخصات ملک و صاحب‌خانه، روند قرارداد، قیمت واقعی ملک و مشخصات دیگر منعقد می‌کند.
اینها مواردی هستند که در خصوص مباحث حقوقی قراردادها بین مالک و مستأجر صورت می‌گیرد و سایر ارزش افزوده‌هایی که ایجاد چنین مؤسساتی برای مباحث نگهداری و خدماتی به ارمغان می‌آورد، ورای این مباحث است.
یکی از مهم‌ترین مزایای ورود مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای به بازار مسکن فعالیت‌هایی است که پس از انجام قرارداد اجاره بسته می‌شود. این فعالیت‌های شامل عقد قرارداد با مؤسسات تأسیساتی و خدماتی برای انجام سرویس‌های دوره‌ای همچون نگهداری سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی، تهویه و … می‌شود.
بدین صورت که مؤسسات اجاره‌داری با مشخص کردن زمان‌های مشخصی برای سرویس‌های دوره‌ای از واحدهایی که با آنها قرارداد بسته‌اند، می‌توانند این مهم را بهبود ببخشند و علاوه بر افزایش طول عمر تأسیسات مذکور از خرابی آنها جلوگیری می‌کنند. بدین صورت لازم نیست مستأجر برای هر مشکل جزئی با مالک تماس بگیرد و مالک بخواهد به دنبال تعمیرکار بگردد و برای هر بخش زمان و انرژی زیادی صرف کند.
مدنظر داشته باشید یکی از مشکلاتی که همیشه گریبانگیر مجتمع‌های مسکونی بوده، انتخاب مدیر ساختمان و جواب خواستن از او بابت فعالیت‌ها و هزینه‌های ساختمان بوده است. این مهم را نیز می‌توان به اجاره‌داران حرفه‌ای سپرد و از آنها بابت هزینه‌کردها جزئیات هزینه را خواستار شد.
لازم به ذکر است کارشناسان سامانه دانش‌بنیان کیلید معتقدند بهترین گزینه برای سپردن این مسئولیت، مشاورین املاک هستند. یکی از دلایل آن بومی بودن فعالیت مشاورین املاک و وجود بنگاه‌های مختلف ملکی در سراسر شهرها است. از این رو به واسطه اینکه مشاورین در همه مناطق دایر بوده و هستند، نیازی به ایجاد دفتر و تجهیزات اداری زیادی ندارند. از سوی دیگر مشاورین املاک اطلاعات زیادی از خانه‌ها، مالکانشان و متقاضیان دارند که این امر تأثیر بسیاری در روند این فعالیت دارد. از سوی دیگر اعتمادی که ساکنین هر منطقه به مشاورین املاک دارند، می‌تواند نقش اهالی این صنف را در بخش اجاره‌داری حرفه‌ای بسیار پررنگ‌تر کند.
این فرآیند علاوه بر اینکه به مردم کمک می‌کند رونق را به کسب‌وکار مشاورین املاک باز می‌گرداند، باعث ایجاد اشتغال برای تعداد زیادی از جوانان می‌شود.
ارائه تسهیلات اجاره مسکن
یکی دیگر از راهکارهای موجود برای ساماندهی بازار اجاره مسکن و کاهش مشکلات مستأجران، ارائه تسهیلات اجاره مسکن است، در شرایط کنونی با افزایش نرخ اجاره، خانوارها مجبور هستند که ماهانه مبالغ بسیاری را بابت اجاره پرداخت کنند، حال دولت به دنبال آن است که با ارائه تسهیلات، مستأجران را دارای سرمایه کند، از طرف دیگر سود پرداخت برای این تسهیلات بسیار پایین‌تر از میزان افزایش سود اجاره سالانه است. گفتنی است برخی از کارشناسان معتقدند این امر نیز تورم را به همراه آورده و باعث افزایش قیمت در بازار اجاره می‌شود.
یکی دیگر از راهکارهای دولت برای ساماندهی بازار اجاره، تعیین میزان افزایش سالانه اجاره مسکن در کشور است، به این صورت که دولت در ابتدای هر سال اعلام کند که با توجه به وضعیت اقتصادی کشور و میزان تورم، اجاره مسکن مقدار ثابتی افزایش پیدا خواهد کرد. اما این تنها یک طرح است که در کشور ما نمی‌تواند کارساز باشد و در صورت صحیح بودن این نظریه در کنترل قیمت اجاره، بستری شفاف برای اعمال این تصمیم وجود ندارد.
شایان‌ذکر است اجاره‌داری حرفه ای دراین‌بین می‌تواند رونق نسبی را به بازار اجاره بازگرداند و این بخش را ساماندهی کند. گفتنی است بسترسازی و حمایت‌هایی که دولت باید در این خصوص انجام دهد بسیار آسان‌تر از سایر فعالیت بوده و در مقابل ارزش افزوده آن چشمگیرتر از سایر طرح‌ها است.
این را هم باید در نظر داشته باشیم مؤلفه اصلی برای بهبود وضعیت بازار اجاره، افزایش تولید مسکن به‌ویژه مسکن استیجاری است، به طور حتم با افزایش میزان عرضه، بازار اجاره به سمت تعادل قیمت حرکت می‌کند، ازاین‌رو دولت، وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها باید نسبت به تولید مسکن استیجاری اقدام کنند و با اجاره‌داری حرفه‌ای، آن را متداوم کنند.
