حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر برجسته بخش مسکن با حضور در رسانه تصویری اینترنتی اکو ایران در تشریح وضعیت پیش روی بازار مسکن در سال ۹۹ بیان کرد: به‌رغم افزایش شدید قیمت‌ها و ناتوانی ۹۰درصد از متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن در شهر تهران، وضعیت بازار ملک بنا بر یک دلیل عمده در شرایط غیرعادی قرار گرفته است. به این معنا که آنچه عامل ادامه روند رشد قیمت‌ها در شرایط فعلی شده، با اعتقاد به معجزه در بازار ملک از سمت خریداران به امید فروش با قیمت بالاتر در آینده مربوط می‌شود.
عبده تبریزی با تاکید بر عمده‌ترین دلیل تداوم خرید در بین مردم اظهارکرد: اعتقاد به معجزه بابت تصور افزایش قیمت‌ها در آینده، نه‌تنها در بازار مسکن بلکه در بازار سایر دارایی‌ها از جمله بازار بورس و خودرو نیز وجود دارد. در واقع آنچه در شرایط فعلی خریداران را ترغیب به خرید مسکن، خودرو یا سهام می‌کند و منجر به ادامه روند رشد قیمت‌ها در شرایطی که واقعیت بازار هیچ‌گونه کشش و ظرفیتی برای رشد قیمت‌ها ندارد، انتظار برای ادامه روند افزایش قیمت‌هاست.
مشابه شرایطی که در بازار مسکن وجود دارد در بازار خودرو نیز هست حتی در مورد خودروهایی که برای کار خریداری می‌شود. خرید خودرو عملاً با هدف درآمدزایی انجام نمی‌شود، چون قیمت‌ها در شرایط فعلی به‌گونه‌ای است که دیگر کار با خودرو، نمی‌تواند بهای خود را تأمین کند. در نتیجه شخص خودرو را می‌خرد تا با بهای بالاتر به فروش برساند. همچنین عطش خرید در بازار بورس به دلیل ارزش سهام نیست، بلکه به دلیل اعتقاد به بروز معجزه در بازار و روند صعودی افزایش قیمت در این بازار است.
عبده تبریزی ادامه داد: با توجه به نبود کشش و ظرفیت در واقعیت بازارهای اقتصادی همچون بازار مسکن، سهام و خودرو، درصورتی‌که اعتقاد به بروز معجزه از سوی مردم رها شود، می‌تواند به ریزش نرخ‌ها در بورس، مسکن و خودرو منجر شود.
بازار معاملات، همچنان در سیطره سفته بازان
وی ادامه داد: هم‌اکنون نه سمت عرضه مسکن قادر به تعدیل قیمت‌هاست و نه سمت تقاضا از توان مالی کافی برای خرید ملک برخوردار است. این اعتقاد به معجزه به معنای خرید با قیمت بالا، به انگیزه گران‌تر فروختن به یک وصله ناجور در بازار مسکن تبدیل شده است. آنچه به‌رغم نبود توان خرید در ۹۰درصد متقاضیان مصرفی منجر به تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن سال ۹۸ شد به قرار داشتن بازار معاملات در سیطره سفته بازان مربوط می‌شود.
در واقع علت ادامه روند صعودی قیمت‌ها به‌رغم نبود تقاضای مصرفی مؤثر، معاملات سفته بازان و تقاضای آنها است. همین موضوع یعنی ادامه روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن منجر به رسیدن رابطه قیمتی مسکن و نرخ‌های موجود در بازار اجاره به بالاترین حد خود شده است. علت این موضوع آن است که ادامه روند افزایشی قیمت مسکن ناشی از بروز سفته‌بازی در این بازار است اما به دلیل مصرفی بودن بازار اجاره و دور بودن این بخش از بازار ملک از حضور و ورود سفته بازها، سطح اجاره‌بها پابه‌پای رشد قیمت مسکن افزایش نیافته است. هر چند اجاره‌بها همچنان از نظر قشر مصرف‌کننده یعنی مستأجرها بالاست. درحالی‌که نسبت بین میانگین قیمت مسکن و متوسط سطح اجاره‌بهای سالانه در سال‌های گذشته تاکنون – از دهه ۷۰- عددی بین ۱۴ تا ۲۵ بوده است اما این نسبت در حال حاضر به عدد ۲۸ رسیده است. هم این نسبت و هم نبود خریدار مصرفی در بازار این انتظار را تقویت می‌کند که بازار مسکن در سال آینده با افزایش محسوس قیمت‌ها در معاملات خرید آپارتمان مواجه نشود.
رشد قیمت‌ها همچون 98 نخواهد بود
عبده تبریزی در پاسخ به این سؤال که آیا بازار مسکن در سال ۹۹ نیز شرایطی مشابه سال ۹۸ خواهد داشت و روند رشد قیمت‌ها ادامه پیدا خواهد کرد گفت: به دلیل نبود ظرفیت در سمت واقعی بازار مسکن یعنی تقاضای مصرفی، شرایط فعلی و تداوم رشد افسارگسیخته قیمت‌ها قابل تداوم نیست. چون این روند افزایشی واقعیت و توجیه اقتصادی ندارد و چندان دور نیست که زمان توقف رشد قیمت‌ها و سپس روند کاهش قیمت‌های واقعی (ثبات قیمت اسمی) در بازار ملک مشاهده شود. هر چند نمی‌توان به طور دقیق اعلام کرد که به طور حتم، این رویداد در سال ۹۹ تجربه خواهد شد. بااین‌حال به‌شرط ثبات در شرایط، پارامترهای درونی و بیرونی اثرگذار بازار مسکن در سال ۹۹ به لحاظ قیمتی باید بازاری در شرایط ثبات قیمت و به لحاظ معاملاتی حدود معاملات انجام شده در سال ۹۸ باشد.
در واقع این انتظار وجود ندارد که قیمت مسکن در سال ۹۹ با شتاب رشد قیمت در سال ۹۸ افزایش پیدا کند. همچنین انتظار بر این است که قیمت مسکن حداکثر در حول تورم عمومی نوسان داشته باشد و بازار به لحاظ نبض و تعداد معاملات خرید تفاوت چندانی با سال ۹۸ نداشته باشد. در مورد نبض معاملات مسکن در سال ۹۹ نیز باید گفت که حتی در صورت ریزش ۲۰درصد ی سطح قیمت‌ها بازهم چندان گشایشی در کار تقاضای مصرفی ایجاد نخواهد شد؛ چرا که قیمت مسکن در شرایط فعلی به حدی بالاست که افت ۲۰درصد ی قیمت نیز نمی‌تواند مسکن را با توان خرید خانوارهای مصرفی منطبق کند. هر چند لازم است نوعی ریزش و سقوط قیمتی در بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن اتفاق بیفتد. این ریزش و سقوط قیمتی در بخش مسکن در قالب ثبات قیمت اسمی خواهد بود که در واقع در طول چند سال، تورم منجر به کاهش قیمت واقعی در بازار ملک می‌شود.
عبده تبریزی درعین‌حال از اثر یک متغیر بر بازار ملک به‌عنوان متغیر پیشران بر تحولات احتمالی بازار مسکن سال بعد می‌گوید. وی معتقد است، متغیر پیشران در تحولات احتمالی بازار مسکن سال ۹۹ تحولات نرخ ارز است. هر چند بانک مرکزی پیش‌بینی کرده در سال آینده تقاضای هیجانی و چندانی برای خرید ارز وجود ندارد و بنابراین نوسان قیمت ارز محسوس و قابل‌توجه پیش‌بینی نمی‌شود. وی درعین‌حال به یک متغیر خطرناک‌تر یعنی معضل کمبود عرضه مسکن‌های کوچک متراژ اشاره می‌کند.
عضو سابق شورای عالی بورس ادامه داد: به طور متوسط ۶۰۰ هزار تقاضای مسکن کوچک متراژ ناشی از ازدواج‌های جدید وجود دارد، این در حالی است که حتی معدود ساخت‌وسازهایی که هم‌اکنون در بخش مسکن و ساختمان شاهد هستیم، عمدتاً این تقاضا را هدف عرضه خود قرار نمی‌دهند و این موضوع بسیار خطرناک است.
نقش سفته‌بازان در بازار زمین
او همچنین با اشاره به‌سرعت بیشتر افزایش قیمت زمین در مقایسه با نوسانات قیمت مسکن در سال‌های اخیر اعلام کرد: بازار زمین در سال‌های اخیر بیشتر در اختیار سفته بازان بوده و سفته‌بازی در بازار زمین بیش از سفته‌بازی در بازار مسکن بوده است. همین موضوع در کنار عرضه محدود و انحصاری زمین منجر به‌شتاب گرفتن افزایش قیمت در این بازار شده است. نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در شرایط فعلی به بالاترین حد خود از دهه ۷۰ تاکنون یعنی به عدد ۴/ ۱ رسیده که بالاترین نسبت در ۲۸ سال گذشته است. در نبود یک نظام مالیاتی منسجم و کارآمد برای مهار رشد غیرمنطقی قیمت زمین بسیاری از سرمایه‌ها که می‌توانست به بخش‌های مولد اقتصاد هدایت شود صرف سوداگری در بازار زمین شد.
وی مهم‌ترین راهکار فعلی برای حمایت از تقاضای مصرفی در بازار مسکن را توسعه بازار رهن اعلام کرد. به گفته عبده تبریزی دولت درصورتی‌که منابعی در اختیار دارد باید این منابع را صرف اختصاص یارانه سود برای پرداخت تسهیلات مؤثر و کارآمد به متقاضیان واحدهای مصرفی کند. به گفته وی هم‌اکنون نرخ تمام شده پول در بانک‌ها دست‌کم ۲۰درصد است که با چنین نرخی و بدون پرداخت یارانه سود از سوی دولت، پرداخت وام در استطاعت به متقاضیان امکان‌پذیر نیست.
منبع: دنیای اقتصاد
