مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟
مالیات نقل و انتقال ملک نوعی مالیات مستقیم است که هنگام انتقال مالکیت ملک (واحد مسکونی، اداری، تجاری، زمین و…) از فروشنده یا مالک ملک اخذ می‌شود. بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، «نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی با نرخ ۵ درصد» محاسبه می‌شود و «انتقال حق واگذاری محل (مانند سرقفلی) نیز به مأخذ مبالغ دریافتی و با نرخ ۲ درصد» مشمول مالیات است. مطابق ماده ۵۹ و قوانین مربوطه، مسئول اصلی پرداخت این مالیات فروشنده (مالک) ملک است؛ یعنی فروشنده باید پیش از ثبت سند رسمی، مالیات نقل و انتقال را پرداخت نماید. البته در عمل طرفین می‌توانند توافق کنند که هزینه‌ای بین خریدار و فروشنده تقسیم شود، ولی به لحاظ قانونی پرداخت این مالیات بر عهده فروشنده است.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در سال ۱۴۰۴
برای محاسبه این مالیات باید به ارزش معاملاتی ملک که توسط کمیسیون تقویم املاک مشخص می‌شود، توجه کرد.
فرمول محاسبه:
مالیات نقل و انتقال = ۵٪ × ارزش معاملاتی ملک
مثال:
اگر ارزش معاملاتی یک ملک ۳۰۰ میلیون تومان تعیین شود، مالیات آن برابر است با:
۳۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۵٪ = ۱۵ میلیون تومان
نکته: این عدد با قیمت واقعی فروش (مثلاً ۳ میلیارد) تفاوت دارد و مبنای قانونی همان ارزش معاملاتی است.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری
اگر ملک تجاری واگذار شود، باید مشخص شود که صرفاً ملک منتقل شده یا سرقفلی نیز واگذار شده است:
انتقال ملک تجاری بدون سرقفلی: ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک
واگذاری سرقفلی: ۲ درصد مبلغ توافق‌شده سرقفلی
مثال:
اگر حق سرقفلی یک مغازه ۲ میلیارد تومان باشد، مالیات آن معادل ۴۰ میلیون تومان خواهد بود.
مالیات نقل و انتقال سرقفلی
سرقفلی فقط برای املاکی که بهره‌برداری تجاری دارند محاسبه می‌شود و اگر ملک هنوز نیمه‌ساز یا زمین تجاری فاقد فعالیت باشد، مشمول مالیات سرقفلی نخواهد بود.
قانون مهم:
اگر قیمت سرقفلی مشخص نباشد، نزدیک‌ترین ملک مشابه در همان منطقه ملاک عمل قرار می‌گیرد.
مالیات ساخت و فروش املاک نوساز
طبق ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، اگر سازنده‌ای (شخص حقیقی یا حقوقی) واحد نوسازی را بفروشد، باید بین ۱۵ تا ۲۵ درصد از سود حاصل را به عنوان مالیات پرداخت کند.
شرکت‌های ساختمانی حقوقی: ۲۵٪ سود
تعاونی‌ها: حدود ۱۸.۷۵٪
سازندگان حقیقی: ۱۵ تا ۲۵٪ بسته به حجم ساخت
اگر فروش پس از ۳ سال از تاریخ پایان کار انجام شود، سازنده از این مالیات معاف خواهد شد.
مالیات واگذاری ملک به فرزندان
اگر ملک به صورت رایگان (بلاعوض) به فرزند واگذار شود، مشمول مالیات نقل و انتقال نمی‌شود. اما اگر به‌ظاهر معامله رایگان بوده ولی وجهی رد و بدل شده باشد، امکان بررسی تبانی توسط سازمان امور مالیاتی وجود دارد.
انتقال ارثی ملک:
در صورت فوت مالک، ملک به وراث منتقل می‌شود و این انتقال مشمول مالیات بر ارث است، نه نقل و انتقال.
مالیات فروش زمین و ملک صنعتی
فروش زمین نیز دقیقاً مشمول ۵٪ ارزش معاملاتی است.
واحدهای صنعتی نیز از این قاعده مستثنی نیستند. صرفاً آلودگی یا موقعیت خاص (مانند آلایندگی زیست‌محیطی) موجب مالیات جداگانه نمی‌شود.
مالیات فروش ملک قولنامه‌ای یا عمری
اگر ملکی بدون سند رسمی و صرفاً با قولنامه فروخته شود، همچنان مشمول مالیات است.
در مورد املاک عمری (با حق انتفاع موقت)، اگر مالک آن را بفروشد یا صلح کند، مالیات بر نقل و انتقال طبق ارزش روز محاسبه می‌شود.
نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال
بر اساس تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم، محاسبه مالیات نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و پرداخت آن نیز باید «به‌صورت آنی» از طریق همان دفاتر انجام گردد. در عمل، پس از تعیین مالیات در دفترخانه و صدور قبض مالیات، فروشنده می‌تواند بدون نیاز به مراجعه جداگانه به اداره مالیات، با استفاده از دستگاه پوز یا سامانه الکترونیکی موجود در دفترخانه، مالیات را بپردازد. به‌علاوه سامانه الکترونیکی مالیاتی کشور (سامانه مودیان به نشانی tax.gov.ir) نیز برای ثبت اظهارنامه و پرداخت الکترونیکی مالیات در دسترس است.
مدارک مورد نیاز: معمولاً برای تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت مالیات، ارائه مدارکی از سوی خریدار و فروشنده الزامی است. این مدارک شامل استعلام دفترخانه (با نام خریدار)، کپی اسناد مالکیت (رسمی یا قولنامه‌ای)، کپی گواهی شهرداری، کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده، کپی صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)، پروانه و پایان کار ساختمان، کروکی محل و آدرس دقیق ملک و در صورت انتقال ارثی، مدارک مربوط به حصر وراثت و مالیات بر ارث است
معافیت‌های مالیات نقل و انتقال
برخی از نقل و انتقال‌های ملکی از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف یا با نرخ متفاوتی محاسبه می‌شوند. مهم‌ترین این موارد عبارتند از:
نقل و انتقال بلاعوض (هدیه یا ارث): طبق ماده ۶۳ قانون مالیات‌های مستقیم، انتقال املاک «بصورت بلاعوض» از شمول مالیات نقل و انتقال ملک خارج است. به عبارت دیگر، اگر ملکی بدون دریافت وجه (مانند هدیه یا ارث) منتقل شود، مشمول این مالیات نمی‌شود و قواعد مالیات ارث یا قوانین مربوط دیگری درباره آن اعمال خواهد شد.
املاک دولتی یا عمومی: طبق ماده ۶۸ همین قانون، املاکی که به موجب ماده ۳۴ قانون ثبت (۱۳۲۰) به تملک دولت درمی‌آیند، از پرداخت مالیات انتقال معافند.
مسکن مهر و واحدهای تعاونی: مطابق ماده ۶۵ قانون مالیات‌های مستقیم، انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت یا متوسط که توسط شرکت‌های تعاونی در قالب برنامه‌های اجرایی احداث شده باشند، در اولین انتقال خود از مالیات نقل و انتقال معاف خواهند بود.
آثار ملی و ابنیه تاریخی: اگر ملکی ثبت ملی شده در «فهرست آثار ملی» باشد و به سازمان میراث فرهنگی واگذار گردد، کل مالیات انتقال آن معاف است. در غیر این صورت و در صورت انتقال از اشخاص حقیقی، مشمول ۵۰٪ معافیت مالیاتی خواهد بود.
توجه داشته باشید که مالیات خانه‌های لوکس و مالیات خانه‌های خالی، علیرغم نام مشابه، انواع دیگری از مالیات بر دارایی هستند و ارتباط مستقیمی با مالیات نقل و انتقال ندارند. برای مثال، در قانون مالیات بر خانه‌های لوکس (مصوب سال‌های اخیر) املاکی با ارزش بالا به‌صورت سالانه مشمول مالیات ویژه می‌شوند. در بودجه ۱۴۰۴ کل کشور نیز معافیت این مالیات تا ۳۰ میلیارد تومان در نظر گرفته شده است و تنها مازاد بر ۳۰ میلیارد مشمول مالیات سالانه ۲ در هزار (۰.۲٪) است. اما این مالیات یک مالیات سالانه و مستقل است و در زمان نقل و انتقال دریافت نمی‌شود؛ به همین دلیل در محاسبه مالیات نقل و انتقال دخالتی ندارد.
جریمه عدم پرداخت مالیات
اگر فروشنده ظرف ۳۰ روز از تاریخ تعیین مالیات آن را پرداخت نکند:
جریمه تأخیر: ۲.۵٪ مالیات به ازای هر ماه تأخیر
عدم پرداخت، مانع صدور سند رسمی خواهد شد
تسلیم نکردن اظهارنامه در برخی موارد، جریمه‌ای معادل ۱۰٪ مالیات متعلقه دارد
سؤالات متداول
۱. مالیات نقل و انتقال ملک بر عهده کیست؟
فروشنده یا مالک ملک موظف به پرداخت این مالیات است.
۲. اگر سند رسمی نداشته باشیم هم باید مالیات بدهیم؟
بله، فروش از طریق قولنامه یا وکالت‌نامه هم مشمول مالیات است.
۳. واگذاری به فرزند هم مالیات دارد؟
اگر واگذاری بلاعوض باشد، معاف است. در غیر این‌صورت، شامل مالیات می‌شود.
۴. خانه لوکس چه مالیاتی دارد؟
جدا از مالیات نقل و انتقال، خانه‌هایی که ارزش آن‌ها بیش از ۳۰ میلیارد تومان است، باید سالانه ۰.۲٪ مازاد ارزش را بپردازند.
۵. مالیات سرقفلی فقط با سند رسمی پرداخت می‌شود؟
خیر، حتی اگر انتقال سرقفلی با وکالت‌نامه رسمی باشد، مشمول مالیات خواهد شد.
