در کشور ما انجام معامله اموال غیر منقول با اسناد عادی از گذشته بین مردم امری رایج بوده و از این رو بسیاری از اموال غیر منقول فاقد اسناد رسمی هستند. معاملات اموال غیر منقول همواره از موضوعات مهم حقوقی در کشور به حساب می آید و بسیاری از اختلافات و دعاوی در کشور به خاطر اموالی است که به صورت رسمی به ثبت نرسیده اند، فاقد سند هستند یا اسناد آنها بصورت عادی تنظیم شده و نقل و انتقال آنها در قالب مبایعه نامه عادی انجام شده است.
قانون الزام چیست؟
قانون الزام به ثبت اسناد رسمی توسط مجلس شورای اسلامی برای اولین بار در سال 1401 تصویب شد. پس از ایرادات شورای نگهبان نسبت برخی از مواد و تبصره های این قانون به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع داده شده و این مجمع پس از اصلاحات آن را در اردیبهشت ماه ۱۴۰۳ تصویب کرد و در نهایت اجرای این قانون از تیر ماه 1403 در کشور در دستورکار دستگاه‌های اجرایی قرار گرفته است.
طبق این قانون هرگونه قرارداد در رابطه با اموال غیر منقول مثل زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان، اداری و تجاری، پیش فروش و… باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود.
هدف از اجرای این قانون سلب اعتبار از اسنادی است که به صورت غیر رسمی تنظیم شده است. چرا که قانون گذار ریشه بسیاری از دعاوی و مشکلات مانند زمین خواری، فرار مالیاتی، فروش ملک به چند نفر، فروش مال غیر، معامله برای فرار از دین و… را در اسناد عادی (اسناد غیر رسمی) می‌داند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
نکات مهم درباره قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول:
- بر اساس این قانون مالکان اموال غیر منقولی که اسنادشان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده است، یک سال پس از راه اندازی این سامانه فرصت دارند که نسبت به ثبت اسناد در این سامانه اقدام کنند. در غیر این صورت اسناد ثبت نشده در هیچ یک از دستگاه های اجرایی پذیرفته نخواهد شد و در مراجع قضایی و اداری فقط شخصی مالک ملک شناخته میشود که نام او به عنوان مالک در سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد یا از مالک رسمی ارث برده باشد.
- بنگاه ها و دفاتر مشاورین املاک ملزم هستند که توافقات صورت گرفته را در قالب پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کنند و آن را به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.
- دفاتر اسناد رسمی هنگام ثبت نقل و انتقال موظف هستند، کلیه مالیات مربوط به این نقل و انتقال را دریافت کنند و وجوه دولتی و عمومی دریافت شده را از طریق سامانه الکترونیکی مورد تأیید سازمان، به حساب‌های تعیین‌شده نزد خزانه‌داری کل کشور واریز کنند.
- اجاره نامه اموال منقول اجاره ای برای بیش از دو سال باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود.
- قرارداد های پیش‌فروش ساختمان بصورت کامل یا سهمی از عرصه و اعیان باید در این سامانه ثبت شود.
- دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.
- برای آپارتمان‌هایی که مشمول پرداخت جریمه کمیسیون‌های ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری هستند، باید شهرداری‌ها و بخشداری‌ها گواهی پایان کار را صادر کنند.
جمع بندی
قانون الزام به ثبت اسناد اموال غیر منقول با هدف حفاظت از حقوق مالکیت، شفافیت در معاملات، جلوگیری از نقل و انتقالات مخفیانه اموال غیر منقول، کلاهبرداری، پولشویی و فرار مالیاتی در دستور کار قرار گرفته است. به موجب این قانون تمامی اسناد مربوط به مالکیت اموال منقول و اسناد مربوط به نقل و انتقال از این پس باید در سامانه مذکور به ثبت برسند. در غیر این صورت پس از فرصت تعیین شده، اسناد عادی نمی‌تواند نشان دهنده مالکیت فردی بر اموال غیر منقول باشد و در دستگاه های قانونی قابل استناد نخواهد بود.
از این رو پیشنهاد می‌کنیم برای آگاهی بیشتر نسبت به این قانون و جزئیات آن از کارشناسان حوزه املاک مشاوره بگیرید.
