ساخت، نگهداری و بازسازی

اصول بازسازی ساختمان

بازسازی ساختمان

 

قوانین بازسازی ساختمان همان گونه که از اسم آن پیداست مخصوص بازسازی ساختمان است. هر گونه نوسازی در یک ساختمان باید طبق اصول و قوانینی از پیش تعیین شده، انجام شود. بهتر است پیش از بازسازی ساختمان خود به تمامی اصول و قوانین دقت لازم را داشته باشید. گاهی اگر اصول و قواعد بازسازی ساختمان را رعایت نکنید، مجبور می‌شوید جریمه آن را پرداخت کنید. البته گاهی در صورت عدم رعایت قوانین بازسازی ساختمان شما مجبور به تخریب بخش ایجاد شده می‌شوید. جریمه‌های هر مورد از تخلفات ساختمانی با توجه به قوانین تصویب شده متفاوت است.

جهت انجام بازسازی ساختمان در اولین مرحله از پروژه بازسازی ساختمان خود باید نقشه کشی کامل ساختار موجود در ساختمان را تهیه کنید. در این نقشه باید تمامی اجزا و لوازم موجود ساختمانی را به دقت بررسی کنید.نقشه کشی ساختمان خود را  توسط یک شرح دادن جامع و کامل همانند مشخصات کامل ساختمان، تعیین کاربری ساختمان و مصالح بنا، استاندارد قطعات، خدمات فنی، مشخصات تأسیساتی بنا و خصوصیات ساختاری ساختمان ادامه دهید .در این نقشه کشی شما موظف هستید شرایط ساختمان و جزئیات مربوط به هر بخش از بنای خاص خود  مانند نمای ساختمان، سقف پلکان‌، زیر زمین، اتاق‌های خواب، پذیرایی، حال و آشپزخانه شرح دهید. سپس در انتهای نقشه کشی خود تمامی بخش‌هایی که معیوب هستند و قابل بازسازی نیستند تعیین و مشخص کنید.

ممکن است در بازسازی ساختمان خود تغییراتی را در نوع مصالحی که مصرف می‌کنید، انجام دهید. مصالح و بنای جدیدی که مصرف می‌کنید به تشخیص مجریان طرح و دلایل فنی می‌تواند در زمان‌های مختلف تغییر کند و هزینه آن متغیراست. هر نوع ضعف و تخریب پیش آمده در ساختمان شما خود را از طریق ترک برداشتن بنا و ایجاد صداهای بسیار خفیف نشان می‌دهد. باید دقت داشته باشید صداهای مربوط به ترک برداشتن بنا بسیار خفیف و آرام است به همین دلیل باید دقت کافی را در مشاهده دیوارها داشته باشید تا منجر به یک حادثه بد و هزینه‌بر برای شما نشود.

 

 

 

پیش از شروع بازسازی ساختمان ابتدا باید مجوز داشته باشید و تمامی قوانین و اصول مربوط به بازسازی ساختمان را به دقت مطالعه کرده و سرلوحه کار خود قرار دهید. در ادامه برخی اصول برای بازسازی ساختمان را برایتان شرح می‌دهیم.


قواعد بازسازی ساختمان چیست؟

جهت بازسازی ساختمان خود باید یک سری قواعد و قوانین را کاملاً مطالعه کرده و سرلوحه خود قرار دهید. در ادامه برخی اصطلاحات را برای شما به صورت اختصاری توضیح خواهیم داد.

  • ابتدا باید از ملک مورد نظر بازدید کرده تا بتوانید تصمیم به بازسازی ساختمان کنید.
  • هنگام بازدید از ملک مورد نظر متوجه خواهید شد که چه قسمت‌هایی از ساختمان نیاز به بازسازی دارد.
  • شما در این مرحله نقش یک پیمانکار را اجرا می‌کنید که تمامی اوامر کارفرما را برای طراحی اصول داخلی و خارجی اجرا می‌کنید. مراحلی که باید در بازسازی ساختمان انجام دهید به شرح زیر است:
  1. درک و پی بردن به نظر کارفرما و همچنین ارائه یک طرح پیشنهادی توسط طراح تیم شما جهت بازسازی ساختمانی که به شما سپرده شده است و بازسازی نمای ساختمان موردنظر متناسب با درخواست‌های کارفرما
  2. به توافق رسیدن در رابطه با طرح مورد نظر، سپس انجام هماهنگی‌های لازم با کارفرما جهت ارائه برنامه زمان‌بندی انجام بازسازی توسط پیمانکار به کارفرما و  در نهایت دریافت یک مبلغ به عنوان پیش پرداخت جهت شروع فرآیند بازسازی
  3. در صورتی که نیاز به ایجاد تغییر در نمای ساختمان دارید باید نمای ساختمان را تخریب کنید. به دلیل تخریبی که ایجاد می‌شود باید بخش‌هایی را که مخصوص رفت و آمد مردم است یک حفاظ بزنید تا عابرین پیاده، ماشین‌های پارک شده، کارگران در حال کار و ماشین‌های عبوری دچار آسیب نشوند.
  4. شروع به برچیدن شیرآلات و کابینت و وسایل ساختمان و قطع گاز محل بازسازی از فلکه اصلی توسط کارگران ماهر
  5. شروع به تخریب دیوارها و کف ساختمان و سرویس‌های بهداشتی ( در صورت وجود دیوار باربر نیاز به پیمانکار و مهندس عمران باتجربه ضروری است)
  6. تعویض لوله کشی آب سرد و گرم مصرفی و برق کشی مجدد نسبت به نقشه جدید
  7. اجرای سیم کشی برق طبق نقشه‌های جدید
  8. اجرای سیمان‌کاری و ایزولاسیون پس از خشک شدن سیمان‌کاری سرویس‌های بهداشتی و آشپزخانه
  9. تعویض درب و چارچوب و نصب چهارچوب درب‌ها و کمد دیواری و پنجره جدید و نصب شیشه پنجره‌ها
  10. اجرای رابیتس‌بندی برای سقف جدید و گچ کاری (نورپردازی ) یا اجرای کناف
  11. اجرای کف‌سازی و کاشی‌کاری و سرامیک کاری ساختمان و نصب پله و نماسازی ساختمان
  12. اجرای نقاشی ساختمان
  13. نصب کابینت آشپزخانه و سقف کاذب حمام و دستشویی
  14. نصب کلید و پریزهای ساختمان و تزئینات نورپردازی
  15. اجرای کاغذ دیواری و پارکت ، سرامیک بین کابینتی و سنگ آنتیک
  16. نصب درب‌های داخلی ساختمان
  17. نصب شیرآلات و سینک و کاسه روشویی
  18. نصب درب‌های داخلی ساختمان
  19. نظافت کلی ساختمان توسط کارفرما و در صورت توافق اولیه با پیمانکار

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

  • پس از مراحل فوق ساختمان از نظر کم و کسری چک خواهد شد و مواردی را که مثل کلید و پریز و وسایلی که فراموش شده‌اند یا در حین اجرا دچار صدمه دیده‌اند رفع اشکال خواهند شد و کار به‌صورت دقیق تحویل کارفرما می‌شود.

 

 

در ۱۳ مرحله شما می‌توانید بازسازی کامل منزل خود را انجام دهید. فقط کافی است هزینه‌های آن را تقریباً به درستی تعیین و سپس اقدام به بازسازی کنید.


هزینه بازسازی ساختمان چقدر است؟

در صورتی که بخواهید ساختمان خود را نوسازی کنید باید ابتدا هزینه‌های خود را برآورد کرده سپس اقدام به بازسازی کنید. ابتدا باید قوانین بازسازی ساختمان را در نظر بگیرید و سپس هزینه بازسازی ساختمان را محاسبه کنید.

ردیف شرح خدمات واحد قیمت به ریال
۱ اجرت سقف کاذب کناف تایل ۶۰*۶۰ با مصالح متر مربع ۱.۰۰۰.۰۰۰ – ۸۵۰.۰۰۰
۲ اجرت سقف کاذب دکوراتیو کناف با مصالح متر مربع ۱.۵۰۰.۰۰۰ – ۱.۱۰۰.۰۰۰
۳ چوب ترموود فنلاند با اجرت نصب و رنگ متر مربع ۸.۵۰۰.۰۰۰ – ۵.۳۰۰.۰۰۰
۴ اجرت گچ کاری بدون مصالح متر مربع  ۱۸۰.۰۰۰ – ۱۲۰.۰۰۰
۵ اجرت رابیتس کاری بدون مصالح متر مربع ۸۰۰.۰۰۰ – ۶۰۰.۰۰۰
۶ پارکت لمینت خارجی با اجرت نصب و فوم متر مربع ۲.۵۰۰.۰۰۰ – ۹۵۰.۰۰۰
۷ سرامیک ایرانی با اجرت نصب و مصالح (ملاتی) متر مربع  ۲.۲۰۰.۰۰۰ – ۸۵۰.۰۰۰
۸  کاشی ایرانی با اجرت نصب و مصالح (ملاتی) متر مربع  ۲.۲۰۰.۰۰۰ – ۸۵۰.۰۰۰
۹ سنگ کاری با اجرت نصب و مصالح (ملاتی) متر مربع  ۳.۰۰۰.۰۰۰ – ۱.۱۰۰.۰۰۰
۱۰ آجر کاری با اجرت نصب و مصالح (ملاتی) متر مربع ۱.۶۰۰.۰۰۰ – ۸۵۰.۰۰۰
۱۱ تیغه چینی با مصالح و اجرت استاد کار متر مربع ۷۵۰.۰۰۰ – ۵۵۰.۰۰۰
۱۲ کاغذ دیواری خارجی قابل شستشو با اجرت نصب  رول (۵ متر) ۳.۵۰۰.۰۰۰ – ۱.۳۰۰.۰۰۰
۱۳ کابینت آشپزخانه با اجرت نصب و مصالح متر مربع ۳۵.۰۰۰.۰۰۰ – ۱۰.۰۰۰.۰۰۰
۱۴ کمد دیواری ام دی اف عمق ۶۰ با اجرت نصب و مصالح متر مربع ۲۶.۰۰۰.۰۰۰ – ۸.۵۰۰.۰۰۰
۱۵ اجرت برق کاری بدون مصالح متر مربع ۲۵۰.۰۰۰ – ۱۵۰.۰۰۰
۱۶ اجرت لوله کشی سرد و گرم و فاضلاب بدون مصالح متر مربع  ۳۰۰.۰۰۰ – ۲۰۰.۰۰۰
۱۷ هر پره رادیاتور برند ایرانی یک پره ۶۵۰.۰۰۰ – ۳۵۰.۰۰۰
۱۸ پکیج ایرانی جنس مرغوب یک دستگاه ۷۸.۰۰۰.۰۰۰ – ۴۸.۰۰۰.۰۰۰
۱۹ شومینه برقی با اجرت نصب یک عدد ۴۸.۰۰۰.۰۰۰ – ۳۳.۰۰۰.۰۰۰
۲۰ اجرت نقاشی روغنی یا پلاستیک با مصالح متر مربع ۱۶۰.۰۰۰ – ۱۰۰.۰۰۰
۲۱ پنجره UPVC با اجرت نصب  متر مربع  ۸.۵۰۰.۰۰۰ – ۵.۵۰۰.۰۰۰
۲۲ شیرآلات ایرانی حنس مرغوب با اجرت نصب یک عدد ۷.۸۰۰.۰۰۰ – ۱.۸۰۰.۰۰۰
۲۳ روشویی کابین دار  P.V.C یک عدد ۱۱.۰۰۰.۰۰۰ – ۶.۵۰۰.۰۰۰
۲۴ سرویس فرنگی با اجرت نصب یک عدد ۲۵.۰۰۰.۰۰۰ – ۸.۵۰۰.۰۰۰
۲۵ اجرت ساخت درب آهنی یا چهار چوب فلزی با مصالح هر کیلوگرم ۳۸۰.۰۰۰ – ۲۰۰.۰۰۰
۲۶ درب ضد سرقت با قفل و یراق آلات و اجرت نصب یک لنگه ۴۵.۰۰۰.۰۰۰ – ۳۰.۰۰۰.۰۰۰
۲۷ درب داخلی HDF با اجرت نصب یک لنگه ۴.۸۰۰.۰۰۰ – ۱.۵۰۰.۰۰۰
۲۸ دستگیره درب جنس مرغوب با قفل و اجرت نصب یک دست ۴.۳۰۰.۰۰۰ – ۱.۰۰۰.۰۰۰
۲۹ تخلیه نخاله با کارگر (ماشین خاور) هر سرویس ۱.۷۰۰.۰۰۰ – ۱.۳۰۰.۰۰۰
۳۰ کارگر ساختمانی روزمزد یک روز ۸۰۰.۰۰۰ – ۷۰۰.۰۰۰

 

 

هزینه‌هایی که در بالا قید شد برحسب میانگین هزینه‌هایی که در شهر تهران انجام می‌شود تهیه شده است. البته مصالح ساختمانی با توجه به برند و شرکت سازنده مصالح بسیار متفاوت است. پرداخت اجرت را می‌توان به دو صورت انجام داد روش روزمزد و روش کنترات که در ادامه این دو روش را برای شما توضیح خواهیم داد:

  1. روش روزمزد:

این روش معمولاً برای پروژه‌هایی استفاده می‌شود که متراژ بالایی نداشته باشند. زیرا متراژ پایین است و به صرفه نیست بر حسب متراژ دست مزد گرفت.

  1. روش کنترات:

این روش سرعت بسیار بالایی دارد و پیمانکار اشتیاق بیشتری برای انجام آن دارد تا زودتر دست مزد خود را دریافت کند و به پروژه‌ای دیگر جهت انجام آن بپردازد.

  • روش‌های بازسازی ساختمان چند نوع است؟

نوسازی ساختمان‌ها به دو روش انجام می‌شود یکی روش بازسازی ساختمان حفاظتی است و دیگری بازسازی ساختمان سبکی است. که در ادامه بازسازی‌های مختلف را برایتان شرح می‌دهیم.
این دو روش از لحاظ هزینه بازسازی ساختمان یکسان هستند.

  1. بازسازی ساختمان حفاظتی:

  • در روش بازسازی ساختمان حفاظتی به بازسازی و حفاظت کلی از ساختمان شما پرداخته می‌شود.
  • در این روش کلیات یک بنا مورد بازسازی و حفاظت قرار می‌گیرد. در روش بازسازی ساختمان حفاظتی  باید یک مطالعه جامع و کامل بر روی تمامی ویژگی‌های یک ساختمان و مصالح آن ساختمان انجام شود تا بتوان مراحل بازسازی را به صورت صحیح و کامل انجام داد.
  1. بازسازی ساختمان سبکی:

  • روش بازسازی ساختمان سبکی به روشی اطلاق می‌شود که تکه‌های جدید جایگزین تکه‌های فرسوده‌تر می‌شود به این صورت که کمترین تغییر نسبت به طرح اولیه ایجاد شود.
  • از این روش جهت بازسازی بناهای تاریخی استفاده می‌شود زیرا می‌خواهیم سبک و هارمونی تاریخی بدون کمترین تغییر باقی بماند.
  • در این روش شباهت بسیار زیادی بین طرح قدیمی و طرح جدید وجود دارد.

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:


یکی از روش‌های مهم دیگر در بازسازی ساختمان می‌توان به بخش طراحی اشاره کرد. مواردی باید در این نوع بازسازی رعایت شود که  در ادامه برای شما شرح می‌دهیم:

  1. مقاوم سازی و محکم کردن یک ساختمان.
  2. سوار کردن المان‌هایی که جدا شده است.
  3. سفت کاری بخش‌هایی از ساختمان که ترک پیدا کرده است.
  4. نوسازی نمای یک ساختمانی که نیاز به بازسازی دارد.
  5. بخش‌هایی از ساختمان که از بین رفته است به صورت کامل نوسازی و بازسازی شود تا روند عادی حیات خود را ادامه دهد.
  6. تغییرات در نوع مصالح استفاده شده در بازسازی یا نو سازی بنای جدید.

 

 

نوسازی ساختمان‌ها به دو روش انجام می‌شود یکی روش بازسازی ساختمان حفاظتی است و دیگری بازسازی ساختمان سبکی است. روش بازسازی ساختمان سبکی به روشی اطلاق می‌شود که تکه‌های جدید جایگزین تکه‌های فرسوده‌تر می‌شود و در روش بازسازی ساختمان حفاظتی به بازسازی و حفاظت کلی از ساختمان شما پرداخته می‌شود.


تغییر کاربری ساختمان چگونه است؟

  • نوع استفاده از زمین، ساختمان و یا نوع فعالیتی که دریک قطعه زمین یا ساختمان که مالکیت آن  به صورت موقت یا دائم بر عهده شما است کاربری ساختمان نام دارد و می‌توان آن را تغییر کاربری داد.
  • طبق بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری باید برای تمامی ساختمان‌های موجود در شهر پروانه ساخت صادر شود.
  • هنگامی که پروانه ساخت صادر می‌شود شهرداری باید نوع فعالیت ساختمان را در نظر بگیرد سپس پروانه آن را صادر کند و در صورت تغییر کاربری اطلاع داده شود.
  • ضمن آن که باید توجه داشته باشید هرگونه تغییر کاربری و تحول در نوع فعالیت یک ساختمان که مغایر با نوع پروانه ساخت آن باشد یک تخلف است.
  •  این امر که فعالیت ساختمانی با توجه به پروانه ساخت آن تغییر پیدا کند در واقع تغییر کاربری نام دارد.
  • یکی از مصادیق مغایرت احداث ساختمان با اصول شهرسازی نیز در واقع همین تغییر کاربری است.
  • رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است و این سازمان مسئول رسیدگی به آن است.

 

 

 

پروانه ساخت هر ساختمان توسط شهرداری با توجه به فعالیت آن ساختمان تعیین می‌شود. در صورتی که در آن ساختمان فعالیتی غیر از فعالیت قید شده در پروانه ساخت اجرا شود تغییر کاربری انجام شده است.


آیا نوسازی بنا نیاز به مجوز دارد؟

  • همه عملیات‌های اجرایی یک ساختمان می‌بایست الزاماً تحت نظر یک شخص به نام مهندس ناظر که نام او در پروانه ساخت قید شده است، انجام شود و نیاز به مجوز بازسازی دارد.
  • تمامی مالکانی که قصد نوسازی منازل خود را دارند، امکان ندارد بدون اخذ پروانه ساخت امکان تخریب بنا و تغییر کاربری را داشته باشند.
  • وجود و حضور مهندسین ناظر جهت اجرای عملیات تخریب بنا امری ضروری شمارده می‌شود. زیرا نظرات فنی و علمی مهندسین ناظر جهت تخریب و نوسازی یک بنا بسیار الزامی است. زیرا مهندسین ناظر ساختمانی اشراف کامل بر مسائل فنی-مهندسی و استاندارهایی که برای تخریب بنا لازم است دارند.

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

  • پس تخریب یک بنا و تغییر کاربری بدون وجود  و نظارت مهندسین ناظر یک امر بسیار خطرناک است. در صورت عدم وجود مهندسین ناظر بر عملیات تخریب ساختمانی قطعاً احتمال وقوع حوادث افزایش میابد.
  • پس بهتر است مردم از بدعت‌های قدیمی دوری کرده و بپذیرند مهندس ناظر چه نقش مهمی در ارائه خدمات بهینه که به نفع شهروندان و شهر است، دارند.
  • در سال‌های دور پروانه ساخت بنا به صورت جداگانه صادر می‌شد و پروانه نوسازی هنگامی صادر می‌شد که بنا را تخریب کرده و نخاله‌های آن را جمع‌آوری کرده باشند.  اما این قانون پس از سال ۱۳۶۰ دست خوش تغییر و تحول بسیاری شد به صورتی که پروانه تخریب و نوسازی با یکدیگر برای مالک صادر می‌شود.
  • دقت داشته باشید باید قید شود پروانه پس از تخریب بنا دارای اعتبار است و تا زمانی که بنا به صورت کامل تخریب نشده باشد حق شروع یک عملیات ساختمانی جدید وجود ندارد. در غیر این صورت بنای ساخته شده به‌صورت بناهای بدون مجوز تلقی می‌شود.

 

مطالب مرتبط

جزئیات قانون عقب‌نشینی ساختمان چیست؟
  شهرداری‌ها، هر چند سال یک بار اقدام به تعریض معابر می‌کنند و طرح‌های جدیدی برای اصلاح رفت و آمد و زیباسازی شهرها ارائه می‌دهند. در بسیاری مو...
مواردی که معماران و طراحان موفق انجام می‌دهند
  مراحل و روند طراحی معماران و طراحان بسیار شخصی و دارای تفاوت‌های ظریف است. در نتیجه با شروع هر پروژه که با یک کانسپت یا ایده همراه است امکان...
نقشه خانه شمالی و جنوبی چگونه است؟
  زمانی که به دنبال خرید خانه هستید، باید نکات بسیار زیادی را در نظر داشته باشید. شاید برای شما هم اتفاق افتاده باشد که زمانی که حرف از نقشه س...
8 نکته برای اینکه بازسازی خانه موفقی داشته باشید
اگر نگاهی به قیمت املاک و وضعیت بازار مسکن بیندازید، احتمالا شما هم با ما موافق خواهید بود که بازسازی خانه جایگزینی مناسب برای خرید خانه و اسباب‌کشی ا...
آشنایی با ماشین آلات ساختمانی (قسمت اول)
  تخت جمشید، کلوسئوم، اهرام ثلاثه مصر، مسجد تاج محل و ده‌ها اثر تاریخی و بنای منحصر به فرد دیگر. اولین حسی که بعد از دیدن آثار به‌جا مانده از ...

2 نظر در مورد : “اصول بازسازی ساختمان

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بازار مسکن
اخبار بازار مسکن
مشاورین املاک
توصیه های اجاره و خرید خانه