شاخص قیمت مسکن تغییرات قیمت مسکن را اندازه‌گیری می‌کند. متودولوژی‌هایی که عموما جهت محاسبه تغییرات مسکن به کار می‌روند، رگرسیون هدانیک، شاخص میانگین و شاخص فروش‌های تکرارشونده هستند.
محاسبه شاخص قیمت مسکن در آمریکا
در کشور آمریکا شاخص قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، از سال 1968 هر ماه توسط انجمن ملی مسکن[1] (NAR) منتشر میشود که بر اساس گزارش معاملات خانه‌های تک خانوار تعیین می‌گردد. شاخص قیمت مسکن از میانه قیمت معاملات استفاده می‌کند و کیفیت ثابت نیست. انجمن ملی سازندگان خانه، میانگین و میانه قیمت‌های خانه‌های موجود و خانه‌های ساخته شده را در سطح شهرها گزارش می‌دهد.
در آمریکا شاخص قیمتی S&P/Case-Shiller نیز استفاده میشود و مهم‌ترین شاخص اندازه‌گیری بازار مسکن این کشور است (استاندارد و پورز 2012). این شاخص‌ها تغییرات ارزش مسکن در سطح کل کشور و 20 شهر بزرگ را نشان می‌دهند. شاخص شهرهای بزرگ ماهانه و شاخص کل کشور فصلی گزارش میشود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
این شاخص قیمت مسکن در دهه 80 میلادی توسط کیس و شیلر (1987, 1989) ساخته شد. داده‌های لازم برای ساخت شاخص توسط کمپانی فیسرو[2] (یک کمپانی پیشرو در زمینه فناوری اطلاعات، که داده‌های مربوط به معاملات مسکن را از منابع مختلف جمع آوری می‌کند و بعد از بررسی‌های لازم وارد دیتابیس می‌کند) انجام میشود. یک ورژن تعدیل شده از روش «فروش تکرارشونده وزنی» نیز توسط اداره نظارت بر شرکت‌های ساختمانی فدرال[3] به عنوان شاخص قیمت فصلی برای خانه‌های تک خانوار[4] ارائه میشود.
در سوئد شاخص قیمت مسکن چگونه محاسبه میشود؟
در سوئد، شاخص قیمت مسکن SCB با استفاده از ارزیابی ارزش خانه‌ها (که بر اساس رگرسیون هدانیک است) به کار می‌رود. اداره آمار، بر اساس ارزش‌های ارزیابی شده، خانه‌ها را به 12 گروه در هر منطقه تقسیم‌بندی می‌کند. وزن‌ها بر اساس خانه‌ها موجود در هر گروه (نه خانه‌هایی که در آن دوره معامله شده‌اند) محاسبه می‌شوند.
|
در سوئد، شاخص قیمت مسکن SCB با استفاده از ارزیابی ارزش خانه‌ها (که بر اساس رگرسیون هدانیک است) به کار می‌رود. |
محاسبه شاخص قیمت مسکن در انگلستان
در انگلستان شاخص‌های هلیفکس[5]، نیشن واید[6] و لند رجیستری[7] برای بررسی تغییرات قیمت مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرند.
«شاخص لند» رجیستری تغییرات قیمت مسکن را اندازه‌گیری می‌کند. این شاخص از تمامی داده‌های معاملات خانه‌های مسکونی استفاده می‌کند و بر مبنای فروش‌های تکرارشونده است. دیتابیس لند، رجیستری اطلاعات مربوط به ویژگی‌های خانه‌ها را ندارد؛ بنابراین شاخص فروش‌های تکرارشونده روش خوبی برای ساخت شاخص با این دیتابیس است.
شاخص‌های هلیفکس و نیشن واید دو شاخصی است که در کشور انگلستان بیشتر به آنها استناد میشود (لیشمن و واتکین، 2002).
«شاخص هلیفکس» از داده‌های بزرگترین وام‌دهنده مسکن استفاده می‌کند. این شاخص با به کارگیری روش رگرسیون هدانیک برش مقطعی محض ساخته شده است و از ویژگی‌های ملک و اطلاعات مربوط به آن مثل: قیمت معامله، مکان، نوع خانه[8]، سن بنا، تعداد اتاق، تعداد سرویس بهداشتی، تعداد پارکینگ و فضای پارکینگ، حیاط استفاده می‌کند.
| در همین رابطه بخوانید: |
«انجمن نیشن واید» سابقه طولانی در ضبط و تجزیه تحلیل داده‌ها دارد. از سال 1952 میانگین قیمت معاملات، سالانه توسط نیشن واید منتشر میشود. در سال 1972 میانگین قیمت معاملات برای اولین بار در دوره‌های سه ماهه منتشر شد و از سال 1989 شاخص‌های استاندارد شده و کیفیت ثابت توسط نیشن واید منتشر می‌شد. این شاخص‌ها ابتدا سه ماهه منتشر می‌شدند، اما از سال 1993 به صورت ماهانه منتشر می‌شوند.
روش به کار گرفته شده برای ساخت این شاخص مانند شاخص هلیفکس، روش رگرسیون هدانیک برش مقطعی محض است. این شاخص از داده‌های وام استفاده می‌کند. ویژگی‌های مسکن که در شاخص نیشن واید دیده میشود شامل مکان، نوع محله (شاخص نیشن واید انگلستان را بر اساس نوع افرادی که در یک محله زندگی می‌کنند به 54 گروه تقسیم کرده است. مثلا محله بازنشستگان)، سایز خانه، تعداد حمام و دستشویی، تعداد اتاق، نوع پارکینگ (یک پارکینگ، دو پارکینگ و بدون پارکینگ) و اینکه خانه نوساز است یا خیر
نحوه محاسبه شاخص قیمت مسکن در ایران
در ایران بانک مرکزی برای بازار مسکن تهران شاخص میانگین معاملات را به صورت ماهانه منتشر می‌کند.
اما شاخص میانگین معاملات شاخص دقیقی نیست. از این رو کیلید، شاخصی به نام شاخص کیلید تعریف کرده که علاوه بر ویژگی‌های ظاهری خانه‌های معاملهشده (مانند متراژ، سال ساخت و …) دیگر عوامل تعیینکننده را هم در نظر گرفته و تاثیر آنها را در محاسبه این شاخص در بررسی می کند.
یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خریداران مسکن قبل از خرید خانه، پیش‌بینی روند رشد قیمت ملک در مناطق و محلات مختلف شهر است تا بر اساس آن، منطقه و محله‌ای را انتخاب کنند که با گذشت زمان، بیشترین رشد قیمت را داشته باشد.
دسترسی به اطلاعات و داده‌های دقیق و ارزشمندی مثل تعداد معاملات ثبت شده در هر منطقه، میانگین قیمت معاملات و روند تغییرات قیمت مسکن در مناطق و محلات گوناگون به خریداران و سرمایه‌گذاران این حوزه کمک می‌کند تا فرصت‌های بازار مسکن را به درستی شناسایی کرده و بهترین تصمیم را نه بر پایه پیش‌بینی‌های شهودی بلکه بر اساس رفتار واقعی بازار مسکن اتخاذ کنند.
همین دغدغه انگیزه‌ای شد تا تیم دانش‌بنیان کیلید امکان جدیدی را تحت عنوان «فرصت‌های بازار مسکن» در اختیار کاربران قرار دهد. خریداران خانه با مراجعه به این بخش می‌توانند با انتخاب منطقه موردنظر، اطلاعات مفیدی را در قالب جدول و نمودارهای ساده مشاهده کنند.
صفحه «فرصت‌های بازار مسکن» نه تنها دسترسی به اطلاعاتی نظیر میانگین قیمت کل خانه و میانگین قیمت هر مترمربع در هر منطقه را برای کاربران فراهم می‌کند، بلکه امکان مقایسه قیمت‌ها و میزان رشد و تغییرات قیمت مسکن در مناطق و محلات مختلف را برای آنها فراهم می‌کند تا بهترین تصمیم را بر اساس اطلاعات دقیق از شرایط فعلی و روند تغییرات بازار مسکن اتخاذ کنند.
[1] National Association of Realtors
[2] Fiserv Inc
[3] Federal Housing Enterprise Oversight
[4] single-family detached
[5] Halifax
[6] Nationwide
[7] Land Registry
[8] Type of property (house, sub-classified according to whether detached, semi-detached or terraced, bungalow, flat)
