افزایش اجاره خانه در پایان مدت قرارداد، دغدغه مشترک همه مستاجران است. نرخ بالای تورم سالانه در سال های اخیر باعث شده تا صاحبین خانه راهی جز افزایش اجاره خانه برای تمدید قرارداد اجاره خانه نداشته باشند. میزان افزایش اجاره بها همواره محل اصلی اختلاف بین مستاجران و موجران بوده است. و این شروع موضوع بسیاری از پرونده های شکایات در دادسرا های کشور است.
اما میزان واقعی افزایش قیمت اجاره بها چند درصد است؟ آیا تعرفه و قانونی برای افزایش اجرا بها وجود دارد؟ راهکار مستاجران برای مقابله با افزایش قیمت های غیر منصفانه چیست؟ دولت چه راهکاری برای کنترل قیمت اجاره بها مسکن ارائه کرده است؟ در این گزارش قصد داریم به این پرسش ها پاسخ دهیم و به بررسی ابعاد مختلف افزایش اجاره خانه ها بپردازیم.
راهکار دولت برای مدیریت اجاره بهای مسکن
طبق مصوبه شورای عالی مسکن که به ریاست رئیس جمهور در تاریخ 1402/02/24 برگزار گردید، حداکثر نرخ افزیش اجاره بها برای شهر تهران 25 درصد، کلان شهر ها 20 درصد و سایر شهر ها 15 درصد، برای سال 1402 تعیین گردید.
این مصوبه برای سال 1401 توسط شورای عالی هماهنگی سران سه قوه هم به تصویب رسیده بود. و حداکثر افزایش نرخ اجاره بها برای تهران و شهرستان به ترتیب 25 و 20 درصد تعیین شده بود.
برای نخستین بار در سال 1399 ستاد مقابله با کرونا مصوبه ای تصویب کرده بود که در آن موجران ملزم به تمدید قرارداد مستاجران با سقف افزایش 25 درصدی اجاره بها بودند و ممنوعیت صدور حکم تخلیه به شورای های حل اختلاف که مرجع صدور این احکام هستند، ابلاغ شده بود.
این مصوبه در سال 1400 نیز با این استثنائات تمدید شد: فقط در صورت فروش ملک و یا ازدواج فرزندان موجر، وی می توانست مستاجر را وادار به تخلیه ملک کند.
اگر چه در چند سال گذشته مصوبه های اینچنینی برای مدیریت قیمت اجاره مسکن توسط نهاد های مختلف ابلاغ شده، اما بانک مرکزی و مرکز امار ایران در سال گذشته افزایش 40 درصدی اجاره بها را گزارش کردند. از روی دیگر مشاهده های میدانی امسال نشان میدهد در مواردی افزایش قیمت اجاره بها توسط موجران، بسیار بیشتر از موارد ذکر شده بوده و این افزایش قیمت ها گاهی تا 120% رسیده است که نشان می دهد این مصوبات تاثیر چندانی در کنترل افزایش قیمت اجاره خانه ها نداشته است.
راهکار مجلس با تصویب ماده 8 “طرح دو فوریتی ساماندهی اجاره بهای مسکن”
از آنجایی که مصوبات دولت ضمانت اجرایی لازم را برای مدیریت افزایش نرخ بهای مسکن را نداشته است، نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جهت مدیریت بازار مسکن قانون ساماندهی اجاره بهای مسکن را در خرداد ماه 1402 به تصویب رساندند.
در ماده 8 طرح دو فوریتی ساماندهی اجاره بهای مسکن آمده است که در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر علاوه بر کاهش اجاره بها به میزان تعیین شده از سوی شورای عالی مسکن، حداکثر تا 40 درصد مبلغ اجاره سالیانه برای موجر جریمه در نظر گرفته میشود. این جریمه در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن به صندوق ملی توسعه مسکن تعلق می گیرد. همچنین معافیت مالیاتی قانون مالیات مستقیم (تبصره 11 ماده 53) شامل حال موجر متخلف نخواهد شد.
بنا به حکم قضایی بانک مرکزی موظف است مبلغ جریمه را از حساب موجر متلخف کسر کرده و در صورتی که موجودی حساب کمتر از مبلغ جریمه باشد، مجازات مقرر در مواد ۵ و ۵ مکرر قانون صدور چک مشمول محکوم علیه می شود.
همچنین بنگاه های مشاور املاک موظف به رعایت مفاد این ماده در تنظیم قرارداد های اجاره خانه های مسکونی هستند و در صورت عدم رعایت سقف قرار داد توسط موجر، مشاوران املاک موظف به ارسال این قرارداد ها به سازمان امور مالیاتی هستند.
سامانه 124 ثبت شکایت از موجران متخلف
سال گذشته بود که وزیر راه و شهر سازی خبر از راه اندازی سامانه 124 برای ثبت شکایات مستاجران پیرامون افزایش قیمت اجاره مسکن داد. وی با بیان اینکه تعزیرات حکومتی این شکایات را پیگیری خواهد کرد، اضافه کرد که امکان شناسایی واحد هایی که مصوبات دولت درمورد افزایش اجاره بها را راعیت نمی کنند در سامانه های وزارت راه و شهرسازی وجود دارد.
اهرم مالیاتی برای کنترل قیمت اجاره خانه
اوایل امسال بود که مشاور وزیر راه و شهر سازی از ارسال لایحه مالیات بر معاملات مکرر به مجلس شورای اسلامی خبر داد. مالیات بر معاملات مکرر آخرین ابتکار دولت برای کنترل بازار مسکن از طریق اخذ مالیات است.
بر اساس این قانون کسانی که ملک خریداری شده را زیر یکسال بفروشند باید 60 درصد از سود حاصل از فروش ملک را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کنند.
مالیات بر اجاره یکی دیگر از راهکار مالیاتی دولت برای کنترل قیمت اجاره بهای مسکن است. مالیات بر درآمد اجاره مربوط به صاحبان املاک است و ارتباطی به مستاجر ندارد. بر اساس قانون مالیات بر اجاره ملک، صاحب املاک اجاره‌ای از نوع تجاری، مسکونی و حتی اداری وظیفه دارند تا پایان تیر ماه هر سال اظهارنامه‌ای تهیه و تنظیم کنند و بر اساس این اظهارنامه، مالیات تعیین شده را به اداره مالیاتی که ملک در آن واقع شده است بپردازند.
دیگر ابزار دولت اخذ مالیات بر خانه های خالی برای مدیریت بازار مسکن است. اخذ مالیات بر خانه های خالی حدودا از اواسط سال 1400 آغاز شده و وظیفه شناسایی خانه های خالی بر عهده وزارت راه و شهر سازی قرار داده شد که با چالش های زیادی همراه بود و در سال گذشته دولت در اجرای این طرح توفیق چندانی نداشت.
وام ودیعه مسکن، کمک دولت به مستاجران
با توجه به افزایش سرسام آور اجاره خانه ها در سال های اخیر برای اولین بار سال 99 بود که دولت تصمیم به دادن تسهیلاتی به مستاجران تحت عنوان وام ودیعه مسکن گرفت. در سال 99 حداکثر رقم پرداختی این وام 50 میلیون تومان برای کلان شهرها بود که برای سال های بعد افزایش پیدا کرد و برای سال 1402 سقف پرداخت وام به 100 میلیون تومان برای کلان شهرها رسیده است. البته گفته میشود که نمایندگان مجلس با افزایش مبلغ وام ودیعه مسکن تا سقف 200 میلیون تومان موافقت کرده اند.
| در همین رابطه بخوانید:
|
جمع بندی
با وجود راهکار های دولت برای کنترل قیمت مسکن اما همچنان شاهد افزایش قیمت اجاره خانه بیش از نرخ های تعیین شده هستیم. چرا که مسکن در کشور ما همانند دیگر کشورها محل سرمایه گذاری به شمار می آید و با وجود نرخ تورم بالای 40 درصد در سالهای گذشته افزایش قیمت اجاره بها متناسب با افزایش قیمت مسکن امری اجتناب ناپذیر است. همچنین بسیاری کارشناسان اقتصادی معتقدند که راهکار های دستوری راه حل مشکل افزایش قیمت مسکن نیست و حتی تبعات آن منجر به آشفتگی بازار خواهد شد. در نهایت به نظر می رسد دولت در کنار راهکار های ارائه شده موضوع رونق تولید مسکن را به طور جدی تر در سال آینده دنبال کند تا با این کار با افزایش عرضه مسکن بتواند بر کاهش قیمت مسکن تاثیر گذار باشد.
باید نظارت قیمت ها بر اساس تعرفه بیشتر بشه