در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت مسکن و همچنین برای سرمایه گذاری بیشتر، بعضی از صاحبان ملک مصمم به ساخت طبقه اضافی بر روی ملک خود شده‌اند. به ساخت طبقه اضافی در اصطلاح، اضافه کردن اشکوب می‌گویند. برای ساخت طبقه اضافی نیاز به دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری‌ها است. اگر توسط مالک و سازنده دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری صورت نپذیرد و مالک شروع به ساخت اضافه اشکوب نماید، ساخت و ساز غیر مجاز انجام داده است. در این صورت شهرداری با کمک گرفتن از اختیارات قانونی خود در مقابل این ساخت و ساز غیر مجاز می‌ایستد و با توجه به راه کارهای قانونی که قانونگذار در اختیار این نهاد قرار داده، برخوردهای لازم را به عمل می‌آورد.
مهم‌ترین عکس‌العملی که شهرداری‌ها در مقابل ساخت طبقه اضافی انجام میدهند، متوقف کردن پروژه ساخت و ساز غیر مجاز در هر مرحله‌ای از ساخت است. بعد از توقف ساخت اضافه اشکوب شهرداری اقدام به تخریب ساخت و ساز غیر مجاز می‌کند. در نتیجه برای اینکه در دردسر این مشکلات قرار نگیرید، بهتر است وقتی به فکر ساخت طبقه اضافی افتاده اید با ساز و کار قانونی و مراحل اداری آن آشنا باشید.
|
برای ساخت طبقه اضافی نیاز به دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری است. اگر دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری توسط مالک و سازنده صورت نپذیرد و مالک شروع به ساخت اضافه اشکوب نماید، دچار ساخت و ساز غیر مجاز شده است. |
اضافه اشکوب چیست؟
گاهی اوقات مالکین و سازنده‌ها به دلایلی گوناگونی از جمله سودآوری مالی درخواست اضافه اشکوب می‌کنند. به مجوز ساخت طبقه‌ای روی طبقه دیگر اضافه اشکوب می‌گویند. به اینگونه که سازنده یا مالک در وهله اول یک پروانه ساخت معین از شهرداری محل مسکونی خود دریافت کرده است؛ اما بعد از چند مدت چه ساختمان آماده شده باشد و چه در حال ساخت باشد به فکر اضافه کردن طبقه یا طبقاتی به وضع موجود می‌کند. در تعریفی دیگر از اضافه اشکوب می‌توان به توسعه بنا در ارتفاع اشاره کرد.
ساخت طبقه اضافی به همین راحتی‌ها نیست. در سال‌های اخیر شهرداری‌ها سخت گیری بیشتری برای صدور مجوز اضافه اشکوب داشته‌اند. اما در این بین تبصره هایی وجود دارد که درخواست کنندگان با کمک گرفتن از آن ها می‌توانند درخواست خود را ارائه دهند. این تبصره ها با اینکه ساز و کار مشخص دارند، اما تایید شدن یا تایید نشدن درخواست بستگی زیادی به شهرداری محل زندگی شما دارد.
شورای اسلامی شهر و اضافه اشکوب
در ابتدا شورای اسلامی شهر تهران ساخت طبقه اضافی یا اضافه اشکوب را تحت هر حالتی ممنوع اعلام کرده بود، اما مصوبه آن ها توسط هیات عمومی دیوان عدالت اداری لغو گردید. متن این بخشنامه با عنوان بخشنامه صدور پروانه اضافه اشکوب و ممنوعیت صدور آن به شرح زیر است:
پیرو بخشنامه شماره 172083/87/80 مورخ 31/6/87 در خصوص ابلاغ مصوبه یکصد و هجدهمین جلسه رسمی علنی فوق العاده از سومین دوره شورای محترم اسلامی شهر تهران
مبنی بر ممنوعیت صدور پروانه اضافه اشکوب، با توجه به لغو مصوبه یاد شده از سوی هیات عمومی دیوان عدالت اداری که مراتب طی نامه شماره 36083/3/317 مورخ 10/9/88 از سوی اداره کل حقوقی به اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه اعلام شده است، مناطق می‌توانند ضمن تشکیل کمیسیونی متشکل از معاون شهرسازی و معماری، رئیس صدور پروانه، رئیس نظارت فنی، رئیس طرح تفصیلی و نماینده حوزه معاونت شهرسازی و معماری با توجه به اختیارات قانونی و ضوابط مشخص شده نسبت به صدور مجوز اضافه اشکوب اقدام نمایند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
صدور پروانه اضافه اشکوب
در دهه‌های گذشته شهرداری‌ها به راحتی مجوز ساخت طبقه اضافی را به درخواست کنندگان می‌دادند اما بعد از تخریب تعدادی از این خانه‌ها به دلیل رعایت نشدن مسائل سازه‌ای و همچنین ساخت و ساز ناایمن، شورای شهر تهران تصمیم گرفت صدور مجوز برای چنین ساخت و سازهایی را قطع کند و فقط به تعداد محدودی از درخواست کنندگان آن هم با شرایطی خاص مجوز ساخت دهد. این تبصره ها عبارت بود از:
در صورتی كه تعداد طبقات ساخته شده در ساختمان كمتر از تعداد طبقاتی باشد كه در جواز (پروانه) ساخت قيد شده است صدور اجازه تكميل طبقات ساختمان بر اساس پروانه صادره و محاسبات فنی آن منوط به تحقق شرايط ذيل است:
الف – در صدور پروانه اوليه ضوابط شهرسازی و معماری و طرح‌های تفصيلی رعايت شده باشد.
ب – محاسبات فنی ساختمان و اجرای آن مطابق با آخرين ويرايش آيين‌نامه‌های طراحی و مقررات ملی ساختمان و آيين‌نامه زلزله (1800) در زمان درخواست تكميل ساختمان باشد.
ج – تطابق با آخرين ويرايش آيين‌نامه‌های مذكور مندرج در بند “ب” صدرالذكر توسط مهندسين ذيصلاح حقيقی يا حقوقی (محاسب) دارای اجازه معتبر به صورت رسمی تأييد شود.
دلایل اعضای شورای شهر بر لغو مجوز اضافه اشکوب
دلیل اتخاذ چنین تصمیمی از طرف شواری اسلامی شهر تهران مختلف بود. از طرفی برخی بر این عقیده بودند که ساختمان‌هایی که در حال ساخت و ساز هستند و تقاضای دریافت مجوز طبقه اضافه را دارند، به خودی خود دچار ضعف در ساختار سازه‌ای هستند. و از طرف دیگر با توجه به تلاش‌های فراوان شهرداری و مجموعه‌های زیر مجموعه برای کاهش روند مهاجرت پذیری تهران، ساخت طبقه اضافی خلاف رویه‌ی برنامه ریزی شده‌ی شهرداری است.
رئیس وقت کمسیون توسعه و عمران شورای اسلامی شهر تهران حمزه شکیب بر این عقیده بود که دادن مجوز طبقه اضافه به درخواست کنندگان با شرایط آن سال خطرات بسیار جدی و جبران ناپذیری را برای مردم به ارمغان می آورد. او عقیده داشت بین نهادهای مختلف کشور در زمینه ساخت و ساز طبقه اضافی یک نظر واحد وجود ندارد و هر کدارم رویه‌ی خاص خود را دارند.
در نهایت پس از تصویب ممنوعیت صدور پروانه مجوز طبقه اضافه توسط شورای اسلامی شهر تهران در سال 1387، سال 1388 با رای دیوان عدالت اداری مصوبه تصویب شده لغو گردید و شهرداری ملزم به صدور مجور ساخت طبقه اضافی با مدارک لازم به درخواست کنندگان شد.
|
کمیسیونی متشکل از معاون شهرسازی و معماری، رئیس صدور پروانه، رئیس نظارت فنی، رئیس طرح تفصیلی و نماینده حوزه معاونت شهرسازی و معماری با توجه به اختیارات قانونی و ضوابط مشخص شده نسبت به صدور مجوز اضافه اشکوب اقدام نمایند. |
شرایط و مقررات صدور پروانه اضافه اشکوب
در مرحله اول باید بررسی شود آیا ساختمان مقاومت لازم برای ساخت طبقه جدیدی بر روی خود را دارد یا خیر. برای این کار باید نزد مهندسین مشاور رفت و با کمک گرفتن از آنها به جواب این سوال رسید. پس از تایید مقاومت ساختمان از لحاظ سازه ای توسط مهندسی مشاور، گواهی تقویت و مقاوم سازی بنا توسط مهندسین مشاور صادر می گردد.
طبق قانون شهرداری یکی از شرایط صدور پروانه ساخت به یک سازنده این است که در نقشه‌های ارائه شده به شهرداری باید برای هر واحد مسکونی یا هر واحد تجاری پارکینگ اخصاصی در نظر گرفته شده باشد. این قانون برای ساخت طبقه اضافی نیز مورد بررسی قرار میگیرد و باید رعایت شود. در نتیجه برای صدور مجوز اضافه اشکوب باید به تعداد واحدهای اضافه شده به ساختمان پارکینگ در نظر گرفته شود. از دیگر شرایط اولیه صدور پروانه اضافه اشکوب رعایت اصلاحی بر اساس طرح تفصیلی است.
فاصله درز انقطاع با ساختمان مجاور بر اساس ارتفاع نهایی ساختمان محاسبه می شود و باید رعایت شود. در صدور پروانه اولیه تمام مسائل مربوط به نقشه های معماری، نقشه های تاسیسات الکتریکی و نقشه های تاسیسات مکانیکی به دقت توسط شهرداری مورد بررسی و صحت سنجی قرار میگیرد. اما وقتی شخصی درخواست اضافه اشکوب را دارد نقشه های معماری و تاسیسات مکانیکی و الکتریکی دوباره باید بازبینی شود. در نتیجه تمام نقشه‌ها اعم از معماری، مکانیکی و الکتریکی باید کلیه ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان را دوباره رعایت کنند تا پرونده درخواست ساخت طبقه اضافی به مراحل اداری خود ادامه دهد. یکی دیگر از موردهایی که باید سازنده آن را رعایت کند تراکم مجاز پهنه براساس طرح تفصیلی است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
مراحل درخواست اضافه اشکوب
در مرحله اول صاحب خانه و یا سازنده و یا نماینده قانونی باید با در دست داشتن سند مالکیت خانه و همچنین اصل و فتوکپی شناسنامه تقاضای صدور مجوز اضافه اشکوب را به شهرداری تسلیم کند. در مرحله بعدی با در اختیار داشتن مدارک مورد نیاز به واحد تاییدیه استحکام ساختمان شهرداری رفته تا پرونده‌ای در این واحد تشکیل شود. پرونده تشکیل شده به سازمان نظام مهندسی کشور جهت بررسی استحکام سازه‌ای بنا ارجاع داده می‌شود.
در مرحله بعدی کارشناسان مربوطه پس از بازبینی ساختمان خلاصه پرونده را ثبت می‌کنند و سپس در بخش بازدید فنی ساختمان در مورد مساحت، عرض کوچه، وضعیت ملک و معبر و حدود اربعه کارشانسی صورت میگیرد. بعد از اتمام بررسی های مورد نیاز توسط کارشناسان، در مورد وضعیت استحکام سازه‌ای ساختمان نظر نهایی داده می شود.
در مرحله بعد تمام نقشه‌های ارائه شده به شهرداری توسط کارشناسان مورد ارزیابی قرار می‌گیرند. در صورتی که از سمت گذر بالکنی وجود داشته باشد، شهرداری از اداره برق استعلام میگیرد و پس از دریافت مجوز از آنها به ادامه مراحل می‌پردازد. در مرحله بعد عوارض ساختمانی و نوسازی محاسبه شده و مبلغی برای سازنده تعیین می گردد که درخواست کننده موظف است برای طی شدن ادامه مراحل کاری خود، عوارض را پرداخت کند.
مرحله‌ی بعدی مربوط به تنظیم فرم بیمه و پرداخت مبلغ تعیین شده است. پس از طی کردن این مراحل پیش‌نویس ساخت طبقه اضافی تنظیم می‌گردد. در نهایت با طی کردن مراحل شماره گذاری و ثبت در دبیرخانه مجوز نهایی صادر می‌شود.
|
در نهایت پس از تصویب ممنوعیت صدور پروانه مجوز طبقه اضافه توسط شورای اسلامی شهر تهران در سال 1387، سال 1388 با رای دیوان عدالت اداری مصوبه تصویب شده لغو گردید و شهرداری ملزم به صدور مجور ساخت طبقه اضافی به درخواست کنندگان شد. |
ساخت و ساز غیر مجاز
در صورتی که ساخت طبقه اضافی بدون دریافت مجوز صورت پذیرد تخلف محسوب می شود. اگر چنین اتفاقی رخ دهد شهرداری به عنوان مسئول متولی به این ساخت و سازها وارد می‌شود. ساخت و ساز غیر مجاز و اضافه اشکوب غیر قانونی در بزرگ‌ترین و معروف‌ترین پاساژ موبایل ایران یعنی علاءالدین صورت پذیرفت. شهرداری پس از صدور اخطاریه‌های پی‌درپی در نهایت از طریق راهکار قانونی وارد عمل شد و طبقه فوقانی ساختمان را که ساخت و ساز غیر مجاز داشت، تخریب نمود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
جمع بندی
- در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت مسکن و برای سرمایه گذاری بیشتر بعضی از صاحبان ملک مصمم به ساخت طبقه اضافی بر روی ملک خود شده‌اند.
- اگر ساخت طبقه فوقانی بدون دریافت مجوز از شهرداری باشد، مالک ساخت و ساز غیر مجاز انجام داده است.
- به مجوز ساخت طبقه‌ای روی طبقه دیگر اضافه اشکوب می‌گویند.
- مسئولت رسیدگی به ساخت و ساز غیر مجاز جزء اختیارات شهرداری است و اگر سازنده‌ای مرتکب خلاف شود، ساخت و ساز غیر مجاز توسط شهرداری تخریب می شوند.
- پس از تصویب ممنوعیت صدور پروانه برای دریافت مجوز طبقه اضافه توسط شورای اسلامی شهر تهران در سال 1387، سال 1388 با رای دیوان عدالت اداری مصوبه تصویب شده لغو گردید و شهرداری ملزم به صدور مجوز ساخت طبقه اضافی به درخواست کنندگان شد.
- وقتی شخصی درخواست اضافه اشکوب را دارد نقشه های معماری و تاسیسات مکانیکی و الکتریکی دوباره باید بازبینی شود.
- در مرحله اول برای درخواست صدور پروانه اضافه اشکوب صاحب خانه و یا سازنده و یا نماینده قانونی هر یک از مالکین باید با در دست داشتن سند مالکیت خانه و همچنین اصل و فتوکپی شناسنامه تقاضای صدور مجوز اضافه اشکوب را به شهرداری تسلیم کند.
- با توجه به اینکه بعد از ساخت طبقه اضافی، بر ارتفاع ساختمان افزوده می‌شود باید فاصله قانونی و تعریف شده درز انقطاع رعایت شود تا در هنگام زلزله خطرات احتمالی برای ساختمان اصلی و ساختمان های مجاور روی ندهد.
- در صورتی که ساخت طبقه اضافی بدون دریافت مجوز صورت پذیرد تخلف محسوب می شود.
سلام و خسته نباشید
من پرونده ای دارم در شهرداری بر مبنای تخلف ساخت اضافه طبقه در سال ۹۲
به دلایل مختلف ،سال ۹۹ از جانب شهرداری به نظام نامه ای بر مبنای درخواست استحکام‌بنا خواسته شد ..طراح اولیه انصراف از پرونده را داده ک در سال ۹۹ طراح جدیدی انتخاب کردیم…بر مبنای محاسبات..گفته شد که ساختمان جوابگو نیست و مهندس محاسب گفت که طبق ایین نامه ۹۲ جوابگو نیس…۴ سانت ارماتور کم‌داره…
ساختمان ساخته شده و تمام شده..سال ۹۳….از طرفی به مالکان بدلیل عدم‌پایان کار اجازه فروش نمیدن …حال سوال اینجاست که با جواب نگرفتن از نظام و برای حل این موضوع چکار میشه کرد؟
تبریز
سلام، ساختمان پروانه دو طبقه داره ، زیرزمین ساخته شده، قسمتی از بنا نشست جزئی داره ، برای ساخت طبقه بعدی با پروانه مشکلی که بابت نشست ساختمان نداریم ؟
سلام ما ساکن یک ۱۳ واحدی هستیم که ۱۲ ساله ساخته شده فروشنده موقع فروش از خریداران در قولنامه امضا گرفته که یک طبقه روی ساختمان. اضافه کند آیا این کار قانونی است وسازنده که خود نیز ساکن آنجا نمیباشد می‌تواند چنین کاری انجام دهد با تشکر پازوکی
خیلی هم عالی
ممنون تلاش شما برای اماده کردن این مطلب مفید
شرکت یو پی وی سی تک تولید کننده درب و پنجره یو پی وی سی می‌باشد
اگر نیاز به نصب یا تعویض درب پنجره یو پی وی سی دارید
درخدمتتون هستیم
باتشکر
سلام در خیابان نارنجستان یکم 5000متر زمین دارم چهاردیواری، آیا شهرداری اجازه برج یا طبقات ده طبقه ایی می دهد؟ ضمن اینکه در این زمین 500متر بنا موجود، حداکثر چه میزان میشه بنا گرفت
مطلی مفیدی بود و نکات کاربردی و خوبی داشت. موفق باشین. ممنون میشم به سایت ما هم سری بزنید.
https://asiafanar.com/
با سلام اگر خانه ویلایی که سال ساختش به قبل سال 80 برمیگرده خریداری کنیم و قصدمون اینکه یک طبقه دیگه اضافه بشه و بعنوان دوبلکس استفاده بشه ازش این به چ صورت می‌شود این‌رو میدونم که باید سقف رو برداریم چون اسکلت فلزیه و باید تقویت بشه فقط اینو میخام بدونم تو کرج میشه همین ساختمون رو کار کرد یا باید تخریب بشه و بتون ساخته بشه؟؟
سلام ما یه خونه پنجاه متری داریم بخاطر کوچکی خانه میخوایم دو بلکس کنیم و بالا رو دو تا اتاق در بیاریم امکانش هست و اینکه چقدر باید به شهرداری پرداخت کنیم
سلام ما یه ساختمان سه طبقه داریم که با تیرآهن ساخته شده میخایم یه طبقه اضافه کنیم ولی چون ساختمان مال سال ۷۸ هست نقشه هاش در شهرداری موجود نیست که ببینیم دیوارهاش بادگیر داره یا نه؟به نظر شما باید چکارکرد؟در ضمن هرواحد حدود۲۰۰ متره ولی طبقه ای که میخایم اضافه کنیم ۱۳۰ متر میشه
سلام جناب حقیقی، قطعا جهت اظهار نظر در مورد امکان ساخت طبقه سوم ابتدا باید یک مهندس محاسب دارای حق امضا، ساختمان فعلی شما را بازدید کرده و در صورتی که مقاومت لازم را داشته باشد، تهیه نقشه‌های فعلی و طبقه اضافه مورد نظر شما، توسط ایشان انجام گردد، سپس جهت انجام مراحل بعدی به شهرداری مراجعه فرمایید. لازم به ذکر است که حتی اگر ساختمان شما مقاومت لازم برای احداث طبقه سوم را نداشته باشد، میتوانید با مقاوم سازی، این کار را انجام دهید، البته پیش از اقدام محاسبات مالی جهت داشتن توجیه و صرفه اقتصادی را مد نظر قرار دهید. موفق باشید
باسلام درسال ۱۳۸۵ دوطبقه ساختمان بمساحت ۶۱مترباسازه اسکلت فلزی پاباز با ۱۰ ستون درداخل زمین ساختم ولی بدلیل نداشتن جا قصدساخت یک طبقه دیگررا دارم آیا باتوجه به اینکه نقشه قبلی راندارم میتوانم یک طبقه دیگربسازم آیاستونهامقاومت طبقه سوم رادارن .
سلام جناب حقیقی، قطعا جهت اظهار نظر در مورد امکان ساخت طبقه سوم ابتدا باید یک مهندس محاسب دارای حق امضا، ساختمان فعلی شما را بازدید کرده و در صورتی که مقاومت لازم را داشته باشد، تهیه نقشه‌های فعلی و طبقه اضافه مورد نظر شما، توسط ایشان تهیه گردد، سپس جهت انجام مراحل بعدی به شهرداری مراجعه فرمایید. لازم به ذکر است که حتی اگر ساختمان شما مقاومت لازم برای احداث طبقه سوم را نداشته باشد، میتوانید با مقاوم سازی، این کار را انجام دهید، البته پیش از اقدام محاسبات مالی جهت داشتن توجیه و صرفه اقتصادی را مد نظر قرار دهید. موفق باشید
سلام خسته نباشید
من یه خونه ویلایی دارم به مساحت 130متر
میخواستم ببینم میتونم طبقه بالا رو دوبلکس بسازم یا ن؟
سلام
خسته نباشید
دوبلکس در پروانه یک واحد محسوب می شود. از ملکی که چهارطبقه است و دوطبقه آن به صورت دوبلکس باشد می تواند درخواست یک طبقه اضافی نماید؟ در کوچه 8 متری و ملک 300 متری
سلام دوخانه ویلایی هرکدام 165متر در منطقه پونک هستیم برای تجمیع ومشارکت 6طبقه به ما تعلق میگیرد؟
سلام ما ساکن این مجتمع مسکن مهر هستیم الان ۶ سال میخواستم حال وبالکن بزرگتر کنم آیا میشه ؟اگه میشه باید چه مراحلی طی کنم ممنون میشم جواب بدید
سلام وقت بخیر.ما یک خانه بیست سال ساخت داریم که کلنگی حساب میشه.پیلوت نداره همکفه.آیا اجازه ی ساخت دو واحد دو طبقه بر روی آن رو به ما میدهند؟؟باتشکر ممنون میشم پاسخ بدید
ما یه مغازه ای داریم دو نبش سر خیابون و اینکه متراژ 24 متر هستش و خواستیم برای استفاده تجاری 1 طبقه هم بهش اضافه کنیم برای مغازه و رفتیم شهرداری و گفته نمیشه بهش طبقه اضافه کرد و نهایتش بالکن و میگه ک نیاز به پارکینگ هست من تو گوگل دیدم گفته بوده ک بالای 75 متر و 50 متر به بالا نیاز به پارکینگ هست و اگ متراژ کوچک بود شهرداری یه هزینه بابت پارکینگ دریافت میکنه و مجوز میده آیا راهی داره ک بشه درستش کرد یا ممکنه اشتباه تجزیه تحلیل کرده باشن یا مثلا چه تغیرات یا کاری میشه کرد روی مغازه تا مشکلی برای دادن مجوز نباشه
ما یه مغازه ای داریم دو نبش سر خیابون و اینکه متراژ 24 متر هستش و خواستیم برای استفاده تجاری 1 طبقه هم بهش اضافه کنیم برای مغازه و رفتیم شهرداری و گفته نمیشه بهش طبقه اضافه کرد و نهایتش بالکن و میگه ک نیاز به پارکینگ هست من تو گوگل دیدم گفته بوده ک بالای 75 متر و 50 متر به بالا نیاز به پارکینگ هست و اگ متراژ کوچک بود شهرداری یه هزینه بابت پارکینگ دریافت میکنه و مجوز میده آیا راهی داره ک بشه درستش کرد یا ممکنه اشتباه تجزیه تحلیل کرده باشن یا مثلا چه تغیرات یا کاری میشه کرد روی مغازه تا مشکلی برای دادن مجوز نباشه مرسی از سایتتون
سلام بله باید پول پارکینگ را به شهرداری پرداخت کنید
سلام من دنبال آرشیتکت برای تهیه نقشه ۸۰۰ متر بنای دوبر در ۱۱ طبقه هستم لطفا راهنمایی کنید
سلام درسال۸۳ یه طبقه اضافی بر طبقه اول که دارای پروانه ساخت.وسند عرصه اعیان هست.ساختم.حالا چطور میشه پایان کار گرفت
سلام و وقت بخیر
من یه ملک دو طبقه دارم هر طبقه دارای پارکینگ و حدود 15 سال هست که ساخته شده اگر بخام یک طبقه دیگر اضافه کنم ولی پارکینگ نداشته باشه امکانش هست؟