بازار مسکن، ترکیبی از ویژگی‌های بازار مصرف و بازار سرمایه را در بر میگیرد. مسکن برای بسیاری از افراد، علاوه بر محل زندگی، بیشترین داراییشان به حساب می‌آید. از سوی دیگر بازار مسکن بازاری ناهمگن است و هر واحد مسکونی ویژگی‌های منحصربه‌فرد خود را دارد.
به علت عدم شفافیت و ناهمگنی بازار مسکن، قیمتگذاری بازار مسکن همواره مورد توجه قرار گرفته و این مهم، هم برای عرضهکنندگان و هم متقاضیان مسئله‌ای چالش‌برانگیز است.
سیستم ارزیابی هوشمند کیلید برای پاسخ به این نیاز در بازار مسکن طراحی شده است. این سیستم کمک می‌کند تا به خانه نیز مانند دیگر بازارهای سرمایهای (مانند بورس، طلا، ارز و…) به عنوان سرمایه نگاه کنیم و از روند تغییرات این سرمایه ارزشمند به طور مستمر آگاه شویم. این آگاهی برای تصمیم گیری در برهه‌های زمان مختلف به ما کمک می‌کند و می‌تواند ما را برای رسیدن به یک «تصمیم درست» یاری کند.
در این مقاله قصد داریم سیستم ارزیابی هوشمند کیلید را بیشتر معرفی کنیم.
سیستم ارزیابی هوشمند کیلید چیست و چگونه قیمت خانه من را برآورد می‌کند؟
سیستم ارزیابی هوشمند کیلید، که در بخش «قیمت خانه شما» در سایت کیلید قرار گرفته است، سیستمی است که تنها با دریافت کدپستی ملک می‌تواند، به قیمت ارزیابی شده برای آن ملک دست یابد. این سیستم، قیمت خانه شما را بدون نیاز به وارد کردن اطلاعات اضافهای، برپایه هوش مصنوعی و یادگیری ماشین محاسبه کرده و برای رسیدن به این تخمین، مسیر طولانی و پیچیدهای را طی می‌کند.
ما به طور پیوسته میلیونها داده گوناگون را آنالیز می‌کنیم و به عنوان اطلاعات پایه به سیستم ارزیابی خود تزریق می‌کنیم تا بتوانیم قیمت‌ها را به‌روز نگه داریم و هم راستا با اتفاقات بازار حرکت کنیم. همچنین، تیم فنی کیلید برای بهبود این سیستم همواره در حال تحقیق و پژوهش است و به طور مستمر برای افزایش کیفیت این سیستم تلاش می‌کند.
با این وجود ما در کیلید تاکید داریم که این تخمین قیمت نمیتواند به عنوان مرجع رسمی استنباط شود؛ ولی برای قیمتگذاری یک خانه، می‌تواند به عنوان یک نقطه شروع قابل اطمینان قلمداد گردد.
آیتم مهم دیگری که با کمک این سیستم در اختیار کاربران قرار میگیرد، تاریخچه تخمین قیمت در کنار لیستی از معاملات هر خانه است. این تاریخچه، برای آگاهی یافتن از نحوه تغییرات هر خانه کمک بسزایی می‌کند و به کاربر امکان میدهد تا از میزان رشد و یا کاهش احتمالی خانه خود مطلع گردد؛ و با مقایسه این تغییرات با دیگر بازارها (مانند بورس، طلا، ارز و…)، به نتایج ارزشمندی برسد.
این اطلاعاتی است که ما در کیلید تاکید داریم باید در اختیار صاحبان سرمایه قرار گیرد؛ اما متاسفانه کمبود اطلاعات باعث شده تا این نگاه سرمایهای در نزد صاحبان مسکن وجود نداشته باشد. با کمک سیستم ارزیابی هوشمند کیلید، هر خانه به شکل مجزا یک صفحه شخصی دارد که اطلاعات با ارزشی را در اختیار صاحب آن خانه قرار میدهد.
برای آگاهی بیشتر از نحوه محاسبه قیمت خانه توسط سیستم ارزیابی هوشمند کیلید، ابتدا باید در نظر گرفت که این سیستم کاملا خودکار است و تمامی مراحل با کامپیوتر انجام می‌شود. تیم کیلید ابتدا اطلاعات خامی که در اختیار عموم است را از مراجع مختلف جمعآوری کرده و برای تغذیه سیستم آماده می‌کند.
سپس ما این دادههای خام را آنالیز می‌کنیم و با الگوریتمهای پیچیدهای مبتنی بر هوش مصنوعی، دادههای غیرواقعی و غلط را فیلتر کرده و دادههای تصفیهشده را به سیستم اعمال می‌کنیم. درنهایت با کمک روش انحصاری که توسط تیم کیلید طراحی و پیاده سازی شده است، قیمت نهایی خانهی شما محاسبه می‌گردد.
این سیستم برای تخمین قیمت یک خانه، رفتار بازار مسکن (میزان عرضه و تقاضا)، روند تغییرات قیمت، ویژگی‌های ظاهری ملک، موقعیت و محله ملک و دیگر عوامل تعیینکننده را در نظر میگیرد و قیمت نهایی یک خانه را تخمین میزند. همچنین ما برای تخمین قیمت یک خانه، تا نزدیک‌ترین لایه ممکن به محل خانه هدف (خانهای که برای قیمتگذاری در نظر گرفته شده) دقیق شده و بازار آن بخش از محله را برای محاسبه قیمت خانه شما تحلیل می‌کنیم.
دانستن این نکته ضروری است که سیستم ارزیابی هوشمند کیلید برای محاسبه قیمت خانهها، همواره مشغول پردازش بوده و هر روز بر تعداد خانههای آن افزوده می‌شود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
دقت سیستم ارزیابی هوشمند کیلید چقدر است؟
میزان دقت در هر سیستم ارزیابی و تخمین یکی از مهم‌ترین سوالاتی است که مطرح می‌شود. پاسخ به این سوال همیشه ساده نیست و یافتن آن نیازمند طراحی تستهای مختلف و پیچیده آماری است.
به عنوان مثال در نظر بگیرید برای تعیین قیمت خانه خود به یک مرجع قیمتگذاری مراجعه میکنید. مرجع قیمتگذاری مربوطه با توجه به ویژگی‌های مختلف منزل شما، آگاهی، اطلاعات و بینش خود، قیمت را تخمین میزند. آیا در این حالت به این سوال که قیمت تخمینی این مرجع چقدر معتبر و دقیق است، فکر کردهاید؟!
متاسفانه در مواردی که انسان تصمیمگیری می‌کند، روشی برای بیان دقت تخمین قیمت در دست نداریم و حتی به این سوال فکر هم نمیکنیم. اما جالب است بدانید زمانی که از یک سیستم خودکار، که برپایه محاسبات ریاضی و آماری یک فرآیند را دنبال می‌کند، استفاده کنیم، این امکان را داریم که دقت تخمین آن سیستم را مشخص کنیم.
توجه داشته باشید، بین حالتی که نمیدانیم چه دقتی داریم و حالتی که بدانیم با چه دقتی یک متغیر، مانند قیمت خانه را تخمین میزنیم، فرق بسیار است.
در صفحه قیمت خانه شما، قسمتی با عنوان «بازه ارزیابی قیمت» در پایین قیمت خانه شما قرار دارد که به نوعی بیانگر دقت تخمین و میزان اعتماد ما به این تخمین است. این بازه قیمتی براساس میزان اطلاعاتی که ما برای تخمین قیمت خانه شما در اختیار داشتیم و با کمک الگوریتمهای آماری محاسبه می‌شود.
ذکر این نکته ضروری است که سیستم ارزیابی هوشمند کیلید هیچ خانهای را به صورت حضوری بازدید نکرده و هر خانه را صرفا از اطلاعات آن ملک میشناسد؛ بنابراین، هر چه میزان و کیفیت اطلاعات بیشتر باشد، دقت این سیستم بالاتر میرود. برای مثال تصویر زیر برای تخمین قیمت یک خانه در محله کاووسیه (بلوار نلسون ماندلا) را در نظر بگیرید.
همانطور که مشاهده میکنید، قیمت ارزیابی برای این خانه 14/6 میلیون تومان به ازای هر متر مربع است. در قسمت ارزیابی بازه قیمت برای این خانه بیشترین قیمت را 15/4 و کمترین قیمت تخمینی را 13/8 محاسبه کردهایم. این یعنی:
0.8% = 13.8 – 14.6 یا 14.6 – 15.4 = میزان احتمالی تغییرات مقدار
عدد محاسبه شده فوق به بیان عامیانه یعنی قیمت این خانه متر مربعی 14/6 میلیون تومان با احتمال 800 هزار تومان بالاتر یا پایین‌تر از این عدد است. هر چه میزان احتمالی تغییرات قیمت عدد کمتری باشد، میتوان نتیجه گرفت دقت تخمین قیمت برای این ملک بیشتر میباشد.
دقت تخمینی فوق صرفا برای یک خانه است و ما برای بیان دقت کلی سیستم طراحی شده، نیازمند ارائه اطلاعات بیشتری هستیم. بدین منظور باید برای بیان دقت نهایی این سیستم، تمام خانهها را در نظر بگیریم. جدول زیر شامل اطلاعات جزئی دقت سیستم ارزیابی هوشمند کیلید است.
درصد میانگین خطا: این عدد بیانگر درصد میانگین تمام خطاهای محاسبه شده است ؛ برای مثال اگر درصد خطای قیمت محاسبهشده برای 5 خانه به صورت 4، 1/5، 8، 12 و 22 درصد باشد، میانگین خطا برابر است با:
9.5% = 5 / (4 + 1.5 + 8 + 12 + 22) = میانگین خطا
قدرمطلق میانه خطا: میانه یک رشته عدد، عددی است که در وسط این مجموعه اعداد قرار دارد؛ به عنوان مثال مجموعه اعداد قبلی را در نظر بگیرید. میانه درصد خطای این 5 خانه به نحو زیر محاسبه می‌شود.
8% = (4 ، 1.5، 8 ، 12، 22) median = میانه خطا
عدد فوق یعنی نصف خطاهای این مجموعه اعداد، از 8 درصد کمتر بوده و نصف دیگر از 8 درصد بیشتر است. علتی که در محاسبه این عدد قدرمطلق خطاها را در نظر می‌گیرم این است که در مجموعه خطای خانهها هم خطای مثبت (تخمین بیشتر از قیمت اصلی) و هم خطای منفی (تخمین کمتر قیمت اصلی) داریم. بدین منظور برای رسیدن به یک عدد واقعی، قدرمطلق خطاها را در نظر میگیریم.
در صورت قدرمطلق نگرفتن از خطاها، میانه خطا عددی به مراتب کمتر را برای خطای سیستم محاسبه می‌کند. هر چند این موضوع برای بیان نمایش به کاربر جالبتر است ، ولی از واقعیت امر نیز دور است. بنابراین ما در کیلید بهدلیل تاکید بر بیان واقعیت، قدر مطلق میانه خطا را گزارش می‌کنیم.
انحراف معیار توزیع خطا: انحراف معیار یک متغیر آماری است که بیانگر میزان پراکندگی داده‌ها در یک مجموعه آماری است.
درصد داده‌ها با قدر مطلق خطای کمتر: در این قسمت جدول شما میتوانید درصد خانههایی که از یک میزان خطای مشخص کمتر است را ببینید؛ برای مثال طبق جدول، 32/08 درصد از کل خانههایی که ما در کیلید تخمین زدهایم، با خطایی کمتر از 5 درصد هستند. برای جزئیات بیشتر نمودار فراوانی خطای سیستم نیز در شکل زیر آورده شده است.
جدول 1 شامل اطلاعات کاملی از وضعیت کیفی سیستم ارزیابی هوشمند کیلید است. شاید دانستن این نکته جالب توجه باشد که سیستم تخمین قیمت شرکت انگلیسی Zoopla برای شهر لندن [1]، قدرمطلق میانه خطا را 10/7 درصد گزارش می‌کند. اما همانطور که در جدول 1 ذکر شد، این خطا برای شهر تهران توسط سامانه کیلید 8/60 درصد بوده و این عدد به عنوان معیار اعتبارسنجی سیستم در نظر گرفته می‌شود.
لازم به ذکر است به طور معمول این عدد برای سیستمهای تخمین قیمت مسکن در مراجع علمی 16 درصد است و هر خطایی کمتر از این عدد، جز سیستمهای تخمین قیمت با دقت بالا به حساب می‌آید. با این وجود هرچند که قدرمطلق میانه خطای سیستم ما از استاندارد بینالمللی کیفیت بسیار بالاتری دارد، اما این مسئله به این معنی نیست که تیم فنی کیلید به پژوهش خود برای افزایش دقت این سیستم ادامه ندهد.
ما به طور پیوسته دقت سیستم ارزیابی هوشمند خود را کنترل و نظاره می‌کنیم و دائما در حال بهبود الگوریتمهای آن هستیم. همچنین ذکر این نکته ضروری است که تعداد دادههای سیستم ما روزانه در حال افزایش است و مجموعه دادههای ما روزبه‌روز غنیتر می‌گردد. سیستم ما روزانه در حال گسترش بوده و با افزایش تعداد داده‌ها، خطای سیستم ارزیابی هوشمند کیلید نیز کمتر می‌شود.
[1] https://www.zoopla.co.uk/property/estimate/about
