بدیهی است بازار مسکن در همه کشورها متاثر از اقتصاد کلان آن کشور در شرایط مطلوب و نامطلوب قرارمی‌گیرد. حال بازار مسکن آلمان بعد ازشرایط بحرانی همچون جنگ جهانی یا رکود شدید اقتصادی در اروپا، توانست دوران سازندگی را به نحوی پشت سربگذارد که تا امروز قدرتمندترین اقتصاد اروپا همچنان به عنوان یکی ازبهترین کشورها در بازار مسکن شناخته شود. وضعیت خوب املاک و مستغلات آلمان و ثبات قیمت در بازار مسکن آلمان به واسطه شرایط خوب اقتصاد آلمان اتفاق افتاده است.
در بیشتر پایتخت‌های مهم اروپا همچون لندن و پاریس، خرید املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری موجه وسوددهی به حساب می‌آید. املاک و مستغلات آلمان و انگلستان و فرانسه بخش زیادی از حجم سرمایه‌گذاری را به خود اختصاص داده‌اند، به طوری که تا پیش از سال 2016-2017، 70 درصد معاملات در بخش املاک و مستغلات اروپا مربوط به این سه کشور بود. اما املاک و مستغلات آلمان کاملا پیشرو است و میتوان گفت بازار مسکن آلمان نسبت به فرانسه، انگلستان و ایتالیا بیشترین معاملات را به خود اختصاص داده است. این درحالی است که در سال 1945، 20 درصد از منازل مسکونی این کشور ویرانه‌ای بیش نبودند.
آلمان پس از جنگ جهانی دوم
بازسازی کشور پس از جنگ جهانی دوم یک فرایند طولانی و پر هزینه بود. آلمان در طول جنگ متحمل خسارات سنگینی از منظرهای مختلف اجتماعی و اقتصادی بود. آمارها نشان می‌دهد که حدود ۶٫۹ تا ۷٫۵ میلیون آلمانی در جنگ کشته شده‌اند که شامل تقریباً ۸٫۲۶ تا ۸٫۸۶ درصد جمعیت کشور می‌شود. شهرستان‌های قدرتمندترین اقتصاد اروپا به شدت به دلیل بمب‌های سنگین در فصل پایانی جنگ آسیب دیدند و تولید محصولات کشاورزی تنها ۳۵ درصد از آنچه در قبل از جنگ وجود داشت، باقی ماند.
در این بازه زمانی نزدیک به 2.25 میلیون خانه از بین رفت و دو میلیون خانه آسیب دید. رهبران کشور، نگران خشونت های افراطی (رادیکالیزاسیون) حتی بازگشت فاشیسم بودند. ثبات قیمت در بازار مسکن آلمان تنها چیزی نبود که از بین می‌رفت و کل اقتصاد تحت تاثیر جنگ رو به افول بود. منابع مالی به صفر رسیده و پول رایج کشور بی‌ارزش شده بود و فقط برنامه‌های دولتی می‌توانست بازار مسکن آلمان را نجات دهد.
مدت کوتاهی پس از تاسیس آلمان غربی در سال 1949، دولت اجرای اولین دستورالعمل را در بخش مسکن در پیش گرفت. اولین دستورالعمل به منظور تشویق وتقویت خانه‌سازی تصویب شد و قرار بود شرایطی ایجاد شود تا از نظر اندازه، کیفیت و نرخ کرایه برای طیف وسیعی از افراد جامعه مناسب باشد که به لطف یارانه‌های مستقیم و شرایط ویژه معاف ازمالیات که برای عموم مردم، شرکت‌های غیرانتفاعی و خصوصی در نظر گرفته شده بود، خانه‌سازی رونق گرفت ودرنتیجه قدرتمندترین اقتصاد اروپا کمبود خانه را در سال 1956 به نصف رساند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
واحدهای مسکونی جدید اجاره‌ای بودند، زیرا تمایل اندکی برای خرید خانه وجود داشت. بانک درارائه وام به شدت محتاط و سخت‌گیرانه عمل می‌کرد، بازار وام به طرز باورنکردنی ضعیف بود و تعداد کمی از آلمان‌ها پول کافی برای پیش قسط وام یا خرید خانه داشتند.
اقتصاددان‌ها براین باورند که سیاست خانه‌سازی درآلمان توانست بین دخالت دولت و سرمایه بخش خصوصی توازن خوبی برقرار کند. در بریتانیای بعد از جنگ، تنها موسسات دولتی، حکومت‌های محلی و توسعه‌دهندگان غیرانتفاعی، می‌توانستند از یارانه‌های دولت برای توسعه ساخت مسکن استفاده کنند.
این کار باعث شد بخش خصوصی از بازار کرایه منازل مسکونی بیرون رانده شود. علاوه بر این، بریتانیا محدودیت‌های مالی خاصی بر نرخ کرایه و هزینه ساختوساز واحدهای مسکونی توسط توسعه‌دهندگان بخش دولتی اعمال کرد.
به خاطراین محدودیت‌ها، کیفیت خانه‌ها به شدت افت پیدا کرد. با گذشت زمان، اختلاف بین ساخت‌وسازهای بخش دولتی و خصوصی بسیار زیاد شد و خانه‌هایی که از سوی دولت ساخته شده بودند به بی‌کیفیتی معروف و به بیان دیگر، به واحدهای مسکونی برای افراد فقیر بدل شدند.
اما قدرتمندترین اقتصاد اروپا خیلی زودتر از دیگر کشورها آیین‌نامه‌های محدودیت کرایه املاک و مستغلات آلمان را برداشت. در حالی که در بریتانیا قوانین و آیین‌نامه‌های سخت‌گیرانه در مورد واحدهای مسکونی کرایه‌ای تا دهه 1980 تداوم داشت، و همین صاحب‌خانه‌ها را ترغیب کرد هزینه تعمیر و نگهداری را کاهش دهند و کیفیت خانه‌ها را بازهم پایین‌‌تر ببرند.
|
املاک و مستغلات آلمان کاملا پیشرو است و میتوان گفت بازار مسکن آلمان نسبت به فرانسه، انگلستان و ایتالیا بیشترین معاملات را به خود اختصاص داده است. |
ثبات قیمت در بازار مسکن این کشور
ثبات قیمت در بازار مسکن آلمان زبانزد کارشناسان حوزه مسکن بوده. به طوری که از 10 سال گذشته تاکنون قیمت املاک و مستغلات آلمان و خانه هیچ تغییری نکرده است. گفتنی است کشورهای توسعه یافته دیگر، همچون امریکا، استرالیا و اسپانیا متناسب با رشد وکاهش شاخص های اقتصادی افزایش قیمت در مسکن را تجربه کرده اند. درنتیجه ثبات قیمت در بازار مسکن آلمان می‌تواند به عنوان الگویی برای سیاست گذاری دراقتصاد مسکن سایر کشورهای همتراز خود در نظر گرفته شود.
برای اینکه دقیق‌تر متوجه دلایل ثبات قیمت در بازار مسکن آلمان در دهه گذشته شویم، باید سیاست‌های بازار مسکن آلمان و اقتصاد آلمان اوایل دهه ۱۹۹۰ را مطالعه کنیم. در ژوئن سال ۱۹۹۱ یعنی ۸ ماه بعد از اتحاد دو آلمان، قانونی برای احیای اقتصاد آلمان شرقی سابق تدوین به اجرا درآمد.
در این قانون محرک‌ها و مشوق‌های مالیاتی سخاوتمندانه، برای سرمایه گذاری در بخش مسکن در نظر گرفته شده بود. به این صورت که هر شخص در آلمان شرقی سابق، یا برلین ساخت و ساز داشته باشد، یا آن را بازسازی کند از تمام هزینه‌های سرمایه‌گذاری ازمالیات گرفته تا دیگر هزینه‌ها تا ۱۰ سال معاف است.
بسیاری ازثروتمندان آلمان غربی این فرصت راغنیمت شمرده و در بازار املاک و مستغلات آلمان شرقی سرمایه‌گذاری کردند. حتی بعضی ازسیاستمداران هم به خرید و ساخت خانه از آپارتمان‌های یک طبقه تا مجموعه‌های ساختمانی بزرگ پرداختند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
در نتیجه این قانون بازار املاک و مستغلات آلمان در سال۱۹۹۰ به شدت رونق گرفت. اما بین سال‌های ۱۹۹۰ و ۱۹۹۸، یعنی سالی که این مشوق مالیاتی کاملا پایان یافت، قیمت املاک که با هدف اجاره دادن خریداری می‌شد تا ۷۰درصد افزایش یافت، و یک حباب در بازار مسکن ایجاد شد. از طرفی بسیاری از سرمایه‌گذاران با وسوسه کسب منافع مالی زیاد ازاین مشوق مالیاتی اقدام به ساخت و ساز انبوه کردند و تعادل بین عرضه و تقاضا در اقتصاد آلمان را برهم زدند.
گفتنی است آلمان‌ها پس از زیر پا گذاشتن عهد نامه ورسای توسعه زیر بنایی شگرفی داشتند و حمل و نقل ریلی، جاده‌ای خود را توسعه داده و زمین‌های آماده ساخت را با قیمت مناسب به سازندگان واگذار کردند. این امر به سازندگی این کشور سرعت دو چندانی داد و در نتیجه اقتصاد پویاتر شد و تعداد صاحب خانه‌ها را بیشتر کرد.
اما یکی از مهم‌ترین عواملی که توانست رونق در بازار مسکن آلمان را به همراه بیاورد و تداوم این امر شکل بگیرد، انقلاب صنعتی این کشور و جای گرفتن اقتصاد صنعتی آلمان در رده نخست دنیا بود که تا امروزهم تداوم داشته و دراکثر بازارها این رشد محسوس است.
|
ثبات قیمت در بازار مسکن آلمان زبانزد کارشناسان حوزه مسکن بوده. به طوری که از 10 سال گذشته تاکنون قیمت املاک و مستغلات آلمان و خانه هیچ تغییری نکرده است. |
الگوبرداری از بازار مسکن آلمان
حال این سوال پیش می آید که چگونه الگو برداری مناسبی از روند رشد و توسعه قدرتمندترین اقتصاد اروپا را دراقتصاد مسکن ایران داشته باشیم؟
شاید نخستین پاسخی که در ذهن‌ها تداعی شود این است که باید اقتصاد خود را تا حدی پویا کنیم که شاخص‌های مهم اقتصادی در بخش‌های مختلف را بتوانیم با آن کشورها مقایسه کنیم.
حال که این شاخص قابل مقایسه نیست به الگوهای رشد بازارمسکن و نحوه مدیریت در ساخت وساز و بازار اجاره این کشور رجوع می‌کنیم. مهم‌ترین عامل را میتوان ساختار قوی بازار مسکن قدرتمندترین اقتصاد اروپا دانست که نسبت به هیچ واکنش منفی در اقتصاد این کشورعکس‌العمل نشان نمی‌دهد.
تا حدی که عرضه مسکن در این کشور از تقاضا پیشی گرفته و تاحدودی این امر بازار مسکن آلمان را در رقابت نگه داشته است. حتی در سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۰۱ که اقتصاد آلمان دچار رکود شد شاخص قیمت مسکن در این کشورهیچ تغییری نکرد و ثبات قیمت در بازار مسکن آلمان حفظ شد.
همانطور که گفته شد آرامش واقعی در بازار مسکن آلمان نتیجه تحولات اقتصادی در اوایل دهه ۱۹۹۰ و بعد از اتحاد دو دولت آلمان شرقی و غربی است.
در یک دهه گذشته قیمت مسکن در اروپای غربی به شدت افزایش یافت، اما در این میان قدرتمندترین اقتصاد اروپا همچنان بازاری پایدار و پویا را تجربه می‌کرد. گفتنی است به تازگی شاهد افزایش نرخ اجاره بها درآلمان هستیم که بلافاصله با واکنش اعتراضی مردم مواجه شد.
در نتیجه با تقویت سایر مولفه‌های اقتصادی(به خصوص نظام بانکداری) میتوان بازار مسکن را به سمتی هدایت کرد که مشوق ها و ابزارهای محرک کارایی لازم را داشته باشد و از تجربیات بازارهای موفق دنیا به خصوص املاک و مستغلات آلمان بهره‌برداری کرد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
دوره ای که رونق بازار مسکن وارد سراشیبی رکود شد
طبق صحبت‌های «یورگن میشل اسشیک» رییس اتحادیه املاک و مستغلات آلمان قدرتمندترین اقتصاد اروپا بعد از سال ۱۹۹۸ بازار مسکن وارد دوره جدیدی شد. مشوق‌های مالیاتی دیگر وجود نداشت و دردهه ۱۹۹۰ هم معلوم شد که سرمایه‌گذاران بیش ازحد و ظرفیت بازار ساختوساز کرده‌اند.
درنتیجه با ترکیدن حباب بازارمسکن، تب تند سرمایه‌گذاران هم برای ساخت و ساز سرد شد. گفتنی است براساس بخش آمار و قیمت‌های نشریه اکونومیست، متوسط قیمت خانه بین سال‌های ۱۹۹۷ و ۲۰۰۷ در بسیاری از کشورها افزایش دو الی سه برابری داشت. به این صورت که در انگلیس قیمت مسکن ۲۱۰درصد، در اسپانیا ۱۹۰درصد، در استرالیا ۱۶۸درصد و در آمریکا ۱۰۴درصد افزایش یافت. اما آلمان یکی از معدود کشورهای پیشرفته اقتصادی جهان بود که در ۱۰سال گذشته این افزایش قیمت جهانی را تجربه نکرد.
براساس مطالعات انجام شده توسط اتحادیه املاک و مستغلات آلمان که بر بیش از ۱۵۰شهر آلمان تحقیق کرده است، قیمت مسکن در سال ۲۰۰۷ در همه این شهرها همانی بوده که ۱۰سال پیش بوده است و ثبات قیمت در بازار مسکن آلمان حفظ شده است. در حقیقت رونق اقتصادی که کشورهای انگلیس و آمریکا و دیگر کشورهای غربی در چند سال گذشته تجربه کردند، همان رونقی است که آلمان در دهه ۱۹۹۰ تجربه کرده بود.
در ۱۰سال گذشته آلمان با دوره‌ای از فراز ونشیب اقتصادی روبرو بوده است. در سال۲۰۰۱ اقتصاد آلمان دچار رکود شد و نرخ بیکاری در این کشور به اوج خود رسید. همچنین ترکیدن حباب بازار سهام در سال ۲۰۰۰ به اقتصاد آلمان به شدت آسیب وارد کرد و در اثر این بحران، بازار سهام فرانکفورت به شدت دچار سقوط شد، اما این سقوط بازار سهام باعث آن نشد که سرمایه‌گذاران پول خود را در بازار املاک سرمایه‌گذاری کنند.
بسیاری از سرمایه‌گذارانی که در اثر ترکیدن حباب مسکن در پایان دهه ۱۹۹۰ دچار لطمه شدید شدند، دیگر تمایلی به انجام دوباره این قمار خطرناک در اقتصاد آلمان نداشتند. بسیاری از آلمانی‌ها در دهه ۱۹۹۰ سرمایه خود را از دست دادند.
|
در یک دهه گذشته قیمت مسکن در اروپای غربی به شدت افزایش یافت، اما در این میان قدرتمندترین اقتصاد اروپا همچنان بازاری پایدار و پویا را تجربه می‌کرد و ثبات قیمت در بازار مسکن آلمان ادامه داشت. گفتنی است به تازگی شاهد افزایش نرخ اجاره بها درآلمان هستیم که بلافاصله با واکنش اعتراضی مردم مواجه شد. |
فرصتی برای ورود سرمایه‌گذاران خارجی
قیمت در بازار مسکن آلمان برخلاف روند جهانی بین سال‌های ۱۹۹۸ تا ۲۰۰۳ سیر نزولی یافت. درحالی که قیمت بالای خانه در بسیاری از کشورهای صنعتی از توان خرید مردم خارج شده بود، قیمت خانه در آلمان روز به روز ارزان می‌شد که البته این روند از دید تیزبین سرمایه‌گذاران بین‌المللی به دور نماند.
در سال ۲۰۰۴، شرکت سرمایه‌گذاری خصوصی آمریکا به نام فورترس، بیش از ۸۲ هزار دستگاه آپارتمان از سازمان بازنشستگی فدرال آلمان خریداری کرد. ارزش این قرارداد ۵/۳میلیارد یورو معادل ۳/۴میلیارد دلار بود. در همان سال شرکت مورگان استنلی بیش از ۴۸هزار ملک از یک گروه صنعتی آلمانی به ارزش ۱/۲میلیارد یورو یا ۸/۲میلیارد دلار خرید.
سال بعد، شرکت سرمایه‌گذاری خصوصی انگلیسی ۱۵۰هزار دستگاه آپارتمان به ارزش ۷میلیارد یورو از یک شرکت بزرگ انرژی در آلمان خرید. بازاراملاک و مستغلات آلمان در سال ۲۰۰۴ برای سرمایه‌گذاران خارجی مانند یک رویا بود. قیمت‌ها به حداقل رسیده بود، ولی ثبات قیمت در بازار مسکن آلمان حفظ شده بود.
درصد مالکان خانه در آلمان ۴۳درصد بود که هم در آن زمان و هم اکنون جزو پایین‌ترین نرخ مالکیت خانه در اروپا است. از سوی دیگر نرخ بهره بانکی در آلمان پایین بود و به همین دلیل، گرفتن وام برای خرید خانه در این کشور بسیار به صرفه به نظر می‌رسید.
با بهبود اقتصاد آلمان در چند سال اخیر، بازار املاک و مستغلات آلمان هم رونق یافت. از سال ۲۰۰۴ قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگ ثابت مانده، اما خرید و فروش انجام می‌شود. اما در حالی که کارشناسان بازار املاک چند سالی است که افزایش قیمت‌ها را در قدرتمندترین اقتصاد اروپا پیش‌بینی می‌کنند، باید گفت که این پیش‌بینی تا مرحله تحقق راه طولانی دارد و ثبات قیمت در بازار مسکن آلمان همچنان حفظ می‌شود.
گزارش مرور بازار املاک اروپا در سال ۲۰۰۸ این موضوع را تایید می‌کند. در این گزارش آمده است که مونیخ در میان شهرهای آلمان بالاترین قیمت مسکن را دارد، اما حتی در این شهر هم افزایش قیمت‌ها زیر ۵درصد بوده است.
اما شرکت‌های مشاوره سرمایه‌گذاری همچنان به سرمایه‌گذاران، حضور در بازار مسکن آلمان را توصیه می‌کنند. درصد پایین مالکیت مسکن در آلمان این کشور را به بازاری خوب برای مسکن اجاره‌ای تبدیل می‌کند.
وقتی اجاره مسکن افزایش یابد، درصد بیشتری از مردم به فکر خرید مسکن می‌افتند. در چنین شرایطی است که بازاربا کمبود عرضه و افزایش تقاضا روبه‌رو می‌شود و این به معنای افزایش قیمت است.
تا حدی که در چند روز اخیر(may 2019) شاهد اعتراضات مردم نسبت به افزایش اجاره بها در این کشورهستیم. در نتیجه با وجود اعمال سیاست های بازدارنده قیمت در بازار مسکن، باید قوانینی در اقتصاد آلمان نظر گرفته شود تا تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار باشد.
گفتنی است در حال حاضر در اقتصاد آلمان مالیات بر عایدی مسکن برای منزل شخصی وجود ندارد و حداقل زمان نگهداری خانه برای بهره گیری از معافیت مالیاتی 10 سال است. گفتنی است در قدرتمندترین اقتصاد اروپا مالیات حاصل از عایدی داد و ستد املاک و مستغلات وجود دارد.
نتیجه‌گیری:
- به لطف یارانه‌های مستقیم و شرایط ویژه معاف ازمالیات که برای عموم مردم خانه‌سازی در آلمان پس از جنگ جهانی دوم رونق گرفت ودرنتیجه قدرتمندترین اقتصاد اروپا کمبود خانه را در سال 1956 به نصف رساند.
- یکی از مهم‌ترین عواملی که توانست رونق در بازار مسکن آلمان را به همراه بیاورد و تداوم این امر شکل بگیرد، انقلاب صنعتی این کشور و جای گرفتن اقتصاد آلمان در بخش صنعتی در رده نخست دنیا بود که تا امروزهم تداوم داشته و دراکثر بازارها این رشد محسوس است.
- با تقویت سایر مولفه‌های اقتصادی(به خصوص نظام بانکداری) میتوان بازار مسکن را به سمتی هدایت کرد که مشوق ها و ابزارهای محرک کارایی لازم را داشته باشد و از تجربیات بازارهای موفق دنیا به خصوص املاک و مستغلات آلمان بهره‌برداری کرد.
