پایه‌های جدید مالیاتی همانند «مالیات بر جمع درآمد»، «مالیات بر عایدی سرمایه با اولویت مالیات بر عایدی مسکن» و «مالیات بر سود سپرده بانکی» در دستور کار دولت و مجلس قرار گرفته است. این جمله‌ای است که چندی پیش قاسم پناهی، سرپرست سازمان امور مالیاتی بیان کرد و نمایندگان مجلس در حال انجام مطالعه و بررسی آن هستند. اما تاثیر اخذ مالیات بر عایدی سرمایه بر بازار مسکن ایران چیست؟ گزارش خبرنگار کیلید را در مقاله زیر بخوانید:
هدف از اجرای سیاست مالیات بر عایدی مسکن چیست؟
ابتدا هدف از اعمال سیاست مالیات بر عایدی مسکن را بررسی و پیامدهای دریافت مالیات بر عایدی سرمایه را واکاوی می‌کنیم: باید توجه داشت اجرای قانون مالیات بر عایدی مسکن اجاره نشینان و قشرضعیف جامعه را تحت فشار قرار می‌دهد. زیرا در نهایت مالک اجاره بها را افزایش می‌دهد تا درصدهای مالیاتی خود را پوشش دهد و مالیات بر عایدی سرمایه را به این نحو بپردازد.
بدیهی است اعمال مالیات در یک صنعت برای آن حوزه مفید است و کشورهای توسعه‌یافته از این ابزار تامین مالی برای رشد و توسعه بازار کشور خود استفاده می‌کنند. منتها نکته مورد توجه این است که شرایط اقتصادی و بازار مسکن ایران متفاوت است و ساختارهای اقتصادی ما هرگونه کاهش یا افزایش مالیات را نمی‌پذیرد و شاید اعمال این سیاست ها نتیجه معکوس دهد.
از طرفی در بازار آزاد و شفاف اعمال چنین قوانینی مانند مالیات بر عایدی سرمایه ثمربخش است. منتها در بازاری همچون بازار مسکن ایران ، نمی‌توان به فعالیت شفاف بنگاه‌های اقتصادی یا حتی مالکانی که واحدهای خود را به صورت اجاره واگذار می‌کنند دلخوش بود و رانت‌ها و فسادهایی در پشت پرده سیستم اجاره‌داری رخ خواهد داد.
با وجود چنین روزنه‌هایی شاهد قراردادهای سوری و قولنامه‌های دستی و غیررسمی خواهیم بود که جای خود را به ثبت معاملات در دفترخانه‌ها و دفاتر مشاورین املاک می‌دهند و در نتیجه بازار خاکستری در بازار مسکن ایران ایجاد می‌شود که درآن برای پرداخت نکردن مالیات بر عایدی سرمایه هیچ معامله‌ای به صورت واقعی ثبت نمی‌شود.
زیرا نخستین فکری که برای فرار از پرداخت این ردیف‌های مالیاتی مانند مالیات بر عایدی سرمایه به ذهن سوداگران بازار مسکن ایران می رسد، انجام معاملات سوری و توافقی است. در نتیجه قبل از اعمال چنین سیاستی باید از وقوع این اتفاق ناخوشایند جلوگیری کرد.
مطرح‌کنندگان این طرح یکی از نکات مثبت اعمال این ردیف مالیاتی را خروج سفته‌بازان از بازار عنوان کردند و آن را به عنوان محرکی برای افزایش تولید و دلگرمی تولید کنندگان می‌دانند. منتها نکته ای وجود دارد و آنهم افزایش پرداخت مالیات، طی انجام معاملات مکرر است.
بدین معنا که تعرفه مالیاتی نخستین ساخت و فروش با دفعات دیگر تفاوت دارد. به گفته مدیران وزارت راه و شهرسازی و نمایندگان مجلس ازاین طریق فرق سوداگران و فعالان واقعی و حرفه‌ای مشخص می‌شود.
|
در بازار آزاد و شفاف اعمال چنین قوانینی مانند مالیات بر عایدی سرمایه ثمربخش است. منتها در بازار مسکن ایران ، رانت‌ها و فسادهایی در پشت پرده سیستم اجاره‌داری رخ خواهد داد. |
|
در همین رابطه بخوانید: |
تفاوت سوداگر و توسعه‌گر
اما سوال مهمی پیش می‌آید که تفاوت سوداگر با توسعه‌گر چگونه مشخص می‌شود و چه‌طور باید شفاف‌سازی کرد؟ نمی‌توان به نسبت زمان انجام معاملات، سوداگر را از انبوه ساز تشخیص داد. باید این احتمال را در نظر گرفت که توسعه‌گرها و انبوه‌سازان نیز دربازه‌های زمانی کوتاه ساختوساز انجام می‌دهند و با این اوصاف در شرایط تنبیهی که برای مقابله برای سوداگران در نظر گرفته می‌شود، جای می‌گیرند.
بسیاری از کارشناسان بر این باورند اعمال چنین قانونی در شرایط فعلی، به عنوان یک سیاست بازدارنده درامر تولید و خرید خانه و فروش ملک است. از طرفی هرگونه هزینه اضافی که به تولید کننده یا مالک تحمیل شود، متضررمصرف کننده نهایی است که در بسیاری از موارد مستاجران هستند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
رونق صنعت مسکن با مالیات
اما چگونه میتوان با اتخاذ مدل‌های مالیاتی صحیح همچون سایر کشورهای توسعه‌یافته، بازار هدفی را از بحران خارج و بازگرداننده رونق به آن صنعت بود؟ باید توجه داشت دریافت مالیات یا همان جذب سرمایه های مردمی مهم نیست.
بحث مدیریت آن منابع و تزریق آن به بازاری که پرداخت کننده مالیات هستند اهمیت بیشتری از فرهنگ سازی در بین مردم برای ارائه صحیح اظهارنامه و پرداخت به موقع مالیات دارد. اگر فعالان مسکن مالیات بر عایدی مسکن پرداخت می‌کنند باید منابع دریافتی به همان حوزه بازگردد و زیرساخت‌های حوزه مسکن تقویت شود. در این صورت مردم هم از شفاف‌سازی استقبال می‌کنند.
این در حالی است که به گفته نماینده سازمان امورمالیاتی در برنامه زنده تلویزیونی(مناظره) این مبالغ درخزانه سازمان امور مالیاتی جمع می‌شود و همچون سایر حوزه‌ها دولت و مجلس برای محل هزینه کرد آن تصمیم می‌گیرند. در نتیجه هیچ ضمانتی وجود ندارد که در محل دریافت مالیات هزینه شود.
|
بحث مدیریت آن منابع و تزریق آن به بازاری که پرداخت کننده مالیات بر عایدی مسکن هستند اهمیت بیشتری از فرهنگ سازی در بین مردم برای ارائه صحیح اظهارنامه و پرداخت به موقع مالیات دارد. |
انواع معافیت‌های مالیاتی در بازار املاک
مالیات‌های مستقیم و غیرمستقیم که سیاستگذاران می‌توانند آنها را در بازار مسکن وضع کنند عبارتند از: مالیات بر عایدی مسکن یا بهتر از است بگوییم مالیات مستغلات؛ البته این ردیف مالیاتی نیز به بخش‌های دیگری همچون مالیات بر درآمد حاصل از اجاره دادن ملک، مالیات ازعایدی اختلاف قیمت خرید و فروش و در نهایت مالیات بر خانه‌های خالی تقسیم می‌شود.
اما معافیت‌های مالیاتی در بازار املاک بدین صورت است:
- محل سکونت پدر،مادر،همسر،فرزند،اجداد و افراد تحت تکفل ، ملک اجاری تلقی نمی‌شود و جزو معافیت‌های مالیاتی در بازار املاک هستند، مگر خلاف آن ثابت شود.
- درآمد هر شخص از محل اجاره املاک مسکونی در تهران تا ۱۵۰ متر مربع و در سایر نقاط تا ۲۰۰ متر مربع جزو معافیت‌های مالیاتی در بازار املاک است.
- هرگاه مالک، محل دیگری را برای سکونت خود اجاره کرده باشد مابه التفاوت اجاره بهای دریافتی و پرداخت شده ملاک محاسبه درآمد اجاره خواهد بود.
- درآمد سالانه هر شخصی، تا سقف معینی مشمول معافیت از پرداخت مالیات است. البته هر شخصی برای هر سال مالی، تنها یک بار از این معافیت‌های مالیاتی در بازار املاک استفاده می‌کند.
- چنانچه ظرف شش ماه، اقدام به فسخ یا اقاله معامله ملکی نمایید، نیازی به پرداخت مالیات نیست و مشمول معافیت‌های مالیاتی در بازار املاک می‌شوید. اگر پس از پرداخت مالیات، به هر دلیلی معامله به هم خورد، حتما نامه‌ای را از دفترخانه مبنی بر تایید عدم ثبت معامله اخذ و کتبا از اداره دارایی درخواست کنید مالیات پرداختی را به شما بازگردانند. در چنین مواردی، اداره دارایی مکلف است ظرف ۱۵ روز مالیات پرداختی را بازگرداند.
- فردی که هیچ منبع درآمدی، به جز ملک خود ندارد و از طریق اجاره دادن آن، امرار معاش می کند؛ لازم است وضعیت خود را عیناً در فرم مخصوصی به اداره دارایی تسلیم کند.این افراد تا سقف معافیت مالیاتی که هر سال اداره دارایی مشخص می کنند، (۱۵۶ میلیون ریال درآمد در سال ۹۵) جزو معافیت‌های مالیاتی در بازار املاک قرار می‌گیرند و مازاد بر آن مشمول مالیات خواهد شد.
|
مالیات‌های مستقیم و غیرمستقیم که سیاستگذاران می‌توانند آنها را در بازار مسکن وضع کنند عبارتند از: مالیات بر عایدی مسکن. این ردیف مالیاتی نیز به بخش‌های دیگری همچون مالیات بر درآمد حاصل از اجاره دادن ملک، مالیات ازعایدی اختلاف قیمت خرید و فروش و در نهایت مالیات بر خانه‌های خالی تقسیم می‌شود. |
|
در همین رابطه بخوانید: |
مجموعه‌های دانش‌بنیان کمک به شفاف‌سازی بازار مسکن ایران
با در نظر گرفتن موارد مطرح شده و بررسی شرایط اقتصادی موجود میتوان نتیجه گرفت: طرح چنین لوایحی که به بهانه ایجاد رونق در تولید مسکن در نظر گرفته می شود، باوجود ساختارهای نامناسب و نبود ابزارهای مناسب جهت ایجاد شفاف‌سازی و نظارت بر عملکرد صحیح مالکان و مشاورین املاک مناسب نیست.
بهتراست در این مقطع زمانی سیاستگذاران حوزه مسکن با تامل بیشتر و اعمال سیاست‌های جامع، جهت ایجاد ساختارهای مناسب و ابزار سازی زمینه ایجاد رونق را فراهم کنند و پس از آن برای جلوگیری از سوداگران بازارمسکن برنامهریزی کنند.
گفتنی است در دنیا ابزارهای زیادی برای ایجاد شفاف‌سازی وجود دارد که مجموعه‌های دانش بنیان داخلی با بومی سازی آنها توانسته‌اند گام بزرگی در جهت شفاف‌سازی و سهولت در انجام معاملات ملکی بردارند. اقداماتی که در کنار کمک به مردم، می‌تواند به دولت و سیاستگذاران برای برنامهریزی و تصمیم‌گیری بهتر کمک کند. چراکه هرچه دید ما گسترده‌تر باشد و اطلاعات واقعی در اختیار داشته باشیم، تصمیمات کاربردی‌تری خواهیم گرفت و شفاف‌سازی در این راه بسیار کمک‌کننده است.
با مجله «کیلید» همراه باشید تا نظرات فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان ایران و کارشناس باسابقه بازار مسکن را در خصوص مالیات بر عایدی مسکن مطالعه کنید.
ممنون از گزارش.