معضل مسکن در تهران کاملاً جدی و قیمت اجاره آپارتمان یا خرید خانه آن بسیار بالاست. در این میان تعداد خانه‌های خالی در این شهر بیش از حد انتظار و استاندارد است. در حالت عادی و استاندارد عرضۀ مسکن باید حداقل 8 درصد بالاتر از سطح تقاضا باشد. علت این امر را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:
- پاسخ‌گویی به تقاضای مسکن دوم
- پاسخ‌گویی به نیاز مسکن برای کسانی که جابه‌جایی شغل، تحصیل یا موارد مشابه دارند.
- پاسخ‌گویی به زمانی که برای بازاریابی و فروش واحدهای ساخته شده صرف می‌شود.
- ساخت اضافه بر تقاضا به منظور مقابله با سفته بازی و جلوگیری از تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای.
افزایش تعداد خانه‌های خالی در تهران
تعداد خانه‌های خالی در سال 85 معادل 633 هزار واحد بوده که در سال 90 به 1.6 میلیون و در سال 95 به 2.6 میلیون واحد افزایش پیدا کرده است. این میزان افزایش در بین سال‌های 85 و 95 حاکی از متوسط رشد سالانه‌ای حدود 17 درصد است.
به گفتهٔ وزیر راه و شهرسازی در ابتدای سال 95 حدود دو و نیم میلیون خانه خالی در کشور وجود داشته است. سهم استان تهران از این میزان خانه خالی تقریباً 19 درصد یا 490 هزار واحد مسکونی تا پایان آن سال بوده است که در این زمینه رتبۀ نخست کشوری را دارا است.
تعداد خانه‌های خالی در تهران در سال 95 برابر با 11.6 درصد و حدود 3/0 درصد بالاتر از میانگین کشوری تخمین زده شده است.
|
تا پایان سال 95 حدود دو و نیم میلیون خانۀ خالی در کشور شناسایی شده بود که 19 درصد آن در کلان‌شهر تهران قرار داشت. |
چه دلایلی باعث رشد تعداد خانه‌های خالی می‌شود؟
گروهی از کارشناسان بازار مسکن مازاد عرضه را علت اصلی افزایش تعداد خانه‌های خالی می‌دانند. این در حالی است که برخی دیگر از فعالین این حوزه، رکود تقاضا را تاثیرگزارترین عامل در 5 سال اخیر معرفی می‌کنند. اما علل متفاوت دیگری را هم در کنار دو مورد عنوان شده می‌توانیم بررسی کنیم.
اولین علت را می‌توانیم خطای سرمایه‌گذاران ساختمانی بدانیم. این سرمایه‌گذاران ساختمانی، سرمایۀ خود را به بخشی از بازار مسکن وارد کرده‌اند که کشش لازم را برای فروش ندارد. همین امر باعث شده است بخش‌هایی از بازار مسکن با مازاد عرضه مواجه شود. عرضۀ مازاد در گروه واحدهای مسکونی لوکس درصد بالاتری را به خود اختصاص داده است.
عامل دوم سرکوب تقاضای خرید خانه در سال‌های 90 تا 92 بوده است که به تبع عدم افزایش سقف وام خرید مسکن اتفاق افتاد. رکود تقاضا بین سال‌های 93 تا 95 که ناشی از دورۀ تخلیه حباب قیمت‌های کاذب رخ داد عامل سومی است که مورد توجه قرار می‌گیرد.
علت چهارم را می‌توانیم سیاستهای غلط در بازار مسکن معرفی کنیم. این سیاستهای اشتباه توسط دولت‌ها و شهرداران آن سال‌ها پایه‌گذاری شد که متاسفانه نتوانست مسیر صحیحی به سرمایه‌گذاری نشان بدهد. متخصصان امر اعتقاد دارند از اواسط دهۀ 80 یک تصور غلط رایج شد مبنی بر اینکه مسکن و خصوصاً آپارتمان‌ها و ویلاهای لوکس، بازاری پرسود و جذاب خواهد داشت. به همین دلیل در سال‌های بعد شاهد افزایش عرضۀ این واحدها نسبت به تقاضا بودیم.
از طرف دیگر، برخی صاحب‌خانه‌ها واحدهای مسکونی خود را احتکار کرده و منتظر زمانی هستند که رونق به بازار مسکن برگشته و سود بیشتری عایدشان شود.
|
عوامل متعددی باعث افزایش خانه‌های خالی می‌شود که از آن جمله می‌توانیم به سرمایه‌گذاری در بخش اشتباه، احتکار مسکن و انتخاب آن به عنوان یک کالای سرمایه‌گذاری و نه مصرفی از سمت مالکان اشاره کنیم. |
راهکار دولت برای کم کردن تعداد خانه‌های خالی در تهران چیست؟
معاونت برنامه‌ریزی و توسعه شهری شهرداری تهران از اقدامات این بخش برای اجرای یک طرح ضد احتکار مسکن خبر داد. بر اساس این طرح کاربری قابل استفاده برای خانه‌های خالی در تهران در نظر گرفته می‌شود و پس از طی مراحل مطالعه و بررسی، تصویب شده و به اجرا درمی‌آید. تعیین کاربری خانه‌های خالی به دو صورت موقت و دائم خواهد بود که البته تصمیم آن با توجه به منطقه‌ای که خانه در آن واقع شده و برنامۀ مالک برای آن واحد اتخاذ می‌شود.عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی معتقد است کنترل تورم قیمت باعث می‌شود خانه‌های خالی به بازار مسکن بازگردند.
او می‌گوید که این خانه‌های خالی اکثراً در کلان‌شهرها قرار دارند که به صورت متوسط 130 متر مربع مساحت دارند. اگر قیمت هر متر مربع از این خانه‌های خالی را 3 میلیون تومان در نظر بگیریم، قیمت هر واحد مسکونی حدود 400 میلیون تومان می‌شود. با توجه به تعداد کثیر این خانه‌ها، ثروتی حدود 100 میلیارد دلار بدون استفاده در این بخش حبس شده است.
یکی از روش‌هایی که بسیار روی آن بحث و بررسی شده است، اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. طبق این قانون که در سال 94 تصویب شد از خانه‌ای که یک سال خالی مانده باشد مالیاتی برابر نیم‌درصد اجاره بها، در سال دوم مالیاتی برابر با اجاره بها و از سال سوم به بعد مالیاتی معادل 5/1 درصد اجاره بها اخذ خواهد شد.
اما این قانون اشکالاتی داشته است که باعث شده تا امروز به صورت درست و کامل اجرایی نشود.
اخذ مالیات از خانه‌های خالی کار ساده‌ای نیست و می‌تواند بازار قراردادهای صوری را راه بیندازد. به این شکل که مالکی که تمایل به اجاره دادن خانه ندارد با یک نفر یک قرارداد اجارۀ صوری ببندد تا از مالیات فرار کند. در هر حال اگر خالی نگه داشتن خانه به سود مالک باشد، به سرعت راه‌هایی برای فرار از مالیات پیدا خواهد کرد.
از اشکالات دیگر این طرح فقدان سامانه مربوط به آن در وزارت راه و شهرسازی است. از طرف دیگر برخی کارشناسان نرخ مالیات خانه‌های خالی را پایین می‌دانند؛ زیرا اکثر خانه‌های خالی حداقل در شهر تهران مربوط به واحدهای لوکس است و مالکان آنها از قشر مرفه جامعه هستند و احتمالاً به راحتی مالیات خانۀ خالی را پرداخت می‌کنند.
البته در این طرح استثنایی برای خانه‌هایی که به علت انحصار وراثت، سفر مالک و… خالی مانده‌اند در نظر گرفته نشده است.
|
تعیین کاربری خانه‌های خالی و دریافت مالیات از مالکان آنها روش‌هایی برای کنترل نرخ این خانه‌هاست که تا امروز به درستی اجرا نشده است. |
جمع‌بندی:
- تعداد خانه‌های خالی در شهر تهران حدود 19 درصد نرخ کل کشور است و این رقم بالایی است.
- اکثر این خانه‌ها مربوط به محله‌های مرفه‌نشین تهران هستند.
- یکی از راه‌های مقابله با افزایش خانه‌های خالی تعیین کاربری آنهاست.
- روش دیگر اخذ مالیات از خانه‌های خالی است که طرح آن در سال 94 تصویب شد.
- اخذ مالیات از خانه‌های خالی دارای اشکالاتی است که اجرا و موفقیت‌آمیز بودن آن را با تردید روبرو می‌کند.
