قانون اداره آپارتمان که بیشتر به عنوان قانون تملک آپارتمان شناخته شده است قانون اصلی در حوزه رعایت نظم در مجتمع‌های آپارتمانی و مدیران ساختمان در ایران است.
آپارتمان نشینی که امروزه به عنوان بهترین روش برای جبران معضل کمبود فضا در شهرها استفاده می‌شود مانند هر پدیده نوظهور دیگر یک سری بایدها و نبایدها و عرف و عادات به دنبال دارد که برخی از این هنجارها در عرف جوامع ریشه دارد و رفته رفته به شکل قانون اداره آپارتمان در آمده‌اند.
چنانچه شما نیز از جمله افرادی هستید که در آپارتمان سکونت دارید و می‌خواهید با توجه به آیین نامه اجرایی آپارتمان با قوانین مربوط به تملک و اداره ساختمان‌ها از جمله حقوق مالک و حقوق مستاجر بیشتر آشنا شوید در ادامه این مقاله با ما همراه باشید.
قانون اداره و آیین نامه اجرایی آپارتمان‌ها
آیین نامه اجرایی آپارتمان‌ها هر دو بخش مشترک و قسمت اختصاصی ساختمان را در بر می‌گیرد که ما در قسمت زیر به معرفی این بخش‌ها و برخی از قوانین مربوط به آن و نحوه برخورد با نقض قوانین اساسنامه می‌پردازیم.
با توجه به ماده 1 نمونه اساسنامه ساختمان، عالی‌ترین نهاد در زمینه تصمیم‌گیری در خصوص آپارتمان‌ها، مجمع عمومی مالکین است که وظایف و اختیارات آن با توجه به قانون اداره آپارتمان مشخص می‌شود.
مجمع عمومی مالکین باید حداقل سالی یک بار تشکیل شود و مدیر ساختمان هر سال مسئول ریاست مجمع عمومی باشد. در صورت عزل یا فوت مدیر باید ریاست بعدی مجمع عمومی در ابتدای جلسه به وسیله رای گیری انتخاب شود.
علاوه بر این در ابتدای همین جلسه باید به انتخاب مجمع عمومی دو نفر به عنوان ناظر تعیین شوند. همچنین هر زمان که مدیر یا حداقل سه نفر از مالکین ساختمان مایل باشند امکان تشکیل جلسه مجمع فوق العاده وجود دارد. نحوه دعوت به این جلسه می‌تواند به روش‌های مختلفی چون مکتوب، تلفنی، فکس یا پست الکترونیک باشد و باید حداقل یک هفته زودتر درباره آن به مالکان اطلاع داده شود. البته لازم به ذکر است که حضور بیش از نصف مالکان یا نماینده آنها برای رسمی شدن مجمع عمومی الزامی است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
علاوه بر این با توجه به تبصره اول همین ماده در صورتی که تعداد افراد حاضر در جلسه به حداقل مجاز نرسد باید جلسه به 15 روز بعد موکول شود و برای تصویب تصمیمات، حضور این تعداد افراد الزامی است.
همچنین تبصره دوم این ماده بیان می‌کند که حضور مستاجران در این جلسات الزامی نیست اما چون آگاهی از نظرات و مصوبات در جلسه جزو حقوق مستاجر محسوب می‌شود آنها نیز می‌توانند برای آگاهی بیشتر در جلسات شرکت داشته باشند.
ماده 4- چنانچه فردی به عنوان نماینده یکی از شرکا در جلسه حضور پیدا کند باید پیش از تشکیل جلسه وکالت نامه خود را ارائه دهد.
ماده 5- در صورتی که یکی از واحدها چند مالک دارد مالکان باید یک نفر را از بین خود به عنوان نماینده برای شرکت در رای گیری‌های مجمع عمومی انتخاب کنند.
تبصره سوم این ماده بیان می‌کند که اگر مالک قسمت اختصاصی یک شخصیت حقوقی باشد لازم است که نماینده آن براساس قوانین مربوط به اشخاص حقوقی معرفی شود.
ماده ششم، مربوط به وظایف و اختیارات مجمع عمومی مالکین است که موارد زیر را شامل می‌شود:
- انتخاب فردی به عنوان مدیر و نظارت بر عملکرد او
- اتخاذ تصمیم‌هایی در زمینه اداره ساختمان
- تصویب گزارش‌های مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه ساختمان
- تصمیم‌گیری درباره ایجاد اندوخته برای کارهای حفظ، نگهداری و تعمیر ساختمان
- اختیار دادن به مدیر جهت انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان
- تصویب و تغییر قانون اداره آپارتمان در چارچوب قوانین
ماده 8- لازم است که تمامی تصمیم‌های مجمع عمومی صورت جلسه و توسط مدیر نگهداری شود. نوشتن آن نیز به عهده رئیس مجمع است که باید توسط شخص رئیس و دو نفر از ناظرین انتخاب شده به امضا برسد.
معرفی بخش‌های اختصاصی و مشترک ساختمان و قوانین مربوط به آنها
بر اساس ماده اول قانون اداره آپارتمان شامل دو بخش مالکیت قسمت اختصاصی و مشترک است.
ماده دوم قانون اداره آپارتمان به شکل زیر به معرفی بخش‌های اختصاصی و عمومی می‌پردازد:
قسمت‌های مشترک ساختمان بر اساس ماده دوم قانون اداره آپارتمان شامل موارد زیر است:
- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
- تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع‌آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشوی خانه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری) گذرگاه‌های‌زباله و محل جمع‌آوری آن و…
- اسکلت ساختمان
- تبصره: دیوارهای فاصل بین قسمت اختصاصی، مشترک بین آن قسمت‌ها است مشروط بر اینکه جزو اسکلت ساختمان نباشد.
- درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها، که خارج از قسمت اختصاصی قرار گرفته‌اند.
- تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن، محل انتهای پله و ورود به پشت بام و پله‌های ایمنی.
- پشت بام و همه تاسیساتی که برای استفاده عموم و یا حفظ بنا در آن احداث شده است.
- نمای خارجی ساختمان.
- محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده است.
قسمت‌های مشترک مذكور در قانون اداره آپارتمان عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نیست و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.
به طور كلی قسمت‌هایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده یا در اسناد مالكیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالكین تلقی نشده است از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
همچنین ماده سوم قانون اداره آپارتمان در خصوص مالکیت قسمت اختصاصی و مشترک عنوان می‌کند که حقوق مالک در قسمت اختصاصی و مشترک غیرقابل تفکیک است و در صورت انتقال قسمت اختصاصی توسط مالک، بخش مشترک نیز به صورت خودکار به فرد واگذار خواهد شد.
قوانین مربوط به پرداخت هزینه‌های مربوط به بخش مشترک
اما یکی از مواردی که مشکل بسیاری از افراد ساکن در آپارتمان‌ها محسوب می‌شود موضوع پرداخت هزینه‌های مربوط به بخش مشترک ساختمان؛ به عنوان مثال هزینه‌های مربوط به حفظ و نگهداری و تمیز کردن راه پله‌ها یا هزینه آب و برق مشترک ساختمان است.
در این مورد، ماده چهارم قانون اداره آپارتمان می‌گوید که چنین هزینه‌هایی باید با توجه به سهم هر مالک از قسمت اختصاصی و نسبت قسمت اختصاصی مربوط به آن به مجموع قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه شود، به جز در مواردی که هزینه‌ها ربطی به مساحت زیربنا ندارند که چنین هزینه‌هایی نیز به صورت مساوی در بین مالکین تقسیم و سهم‌بندی می‌شوند یا این که خود مالکین درباره نحوه پرداخت آنها تصمیم‌هایی را اتخاذ می‌کنند.
علاوه بر این لازم به ذکر است که بدون توجه به این که ملکی مورد استفاده قرار می‌گیرد یا خیر، مالک آن ملک موظف است تا هزینه‌های مربوط به بخش‌های مشترک را بپردازد.
همچنین با توجه به آیین نامه اجرایی قانون اداره آپارتمان مالکین باید برای پرداخت هزینه‌های مشترک از اصول و قواعد زیر پیروی کنند:
همان طور که در قسمت بالا نیز اشاره شد هزینه قسمت‌های مشترک باید بر اساس نسبت زیربنای ملک محاسبه شود و در صورتی که هزینه مشترک ارتباطی به مساحت نداشته باشد باید آن را به طور مساوی در بین مالکان تقسیم کرد.
علاوه بر این، در صورتی که یکی از ساکنان درباره سهمی که برای او در نظر گرفته شده است اعتراض داشته باشد می‌تواند برای مطرح کردن شکایت خود به مدیر ساختمان مراجعه کند چرا که تعیین سهم ساکنین و هر فرد براساس قانون یا توافق مالکان بر عهده مدیران ساختمان است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
یکی از سوالاتی که ممکن است در این زمینه مطرح شود این است اگر در آپارتمانی مالک اصلی سکونت نداشته باشد پرداخت هزینه بخش‌های مشترک بر عهده مالک خواهد بود یا مستاجر؟
پاسخ: نحوه پرداخت چنین هزینه‌هایی باید در قرارداد یا اجاره نامه درج شود و در آن هر کدام از مالک یا مستاجر به عنوان فردی که مکلف به پرداخت هزینه‌های مشترک است معرفی شود. اما در صورتی که از قبل در اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌ها بر عهده مالک مشخص شده باشد اما مالک از پرداخت آن سر باز زند مستاجر این اجازه را دارد که هزینه‌های مربوطه را از محل اجاره پرداخت کند.
اما اگر برعکس، پرداخت هزینه‌های جاری مشترک از قبل بر عهده فرد استفاده کننده ثبت شده باشد اما او از پرداخت بدهی خودداری کند مدیران ساختمان می‌توانند علاوه بر مراجعه به مستاجر یا استفاده کننده کنونی به مالک اصلی آپارتمان نیز مراجعه کنند.
چگونگی برخورد با عدم پرداخت شارژ
سوال دیگر این که در صورتی که یکی از ساکنان حاضر نشود بدهی یا شارژ موارد مشترک را بپردازد باید با آن چه کار کرد و چه ضمانت اجرایی برای چنین افرادی وجود دارد؟ در این صورت با توجه به آیین نامه اجرایی آپارتمان، مدیر این اجازه را دارد تا در اظهارنامه‌ای با ذکر مبلغ بدهی صورت ریز آن را از مالک مطالبه کند.
اما در صورتی که پس از گذشت 10 روز از دریافت اظهارنامه، مالک همچنان از پرداخت بدهی‌هایش امتناع ورزید مدیر به صورت قانونی این اجازه را دارد تا از ارائه خدمات مشترکی چون آب، برق و گاز مشترک به آن فرد خودداری کند اما اگر با این وجود باز هم شخص مالک از پرداخت هزینه‌ها و تصفیه حساب سر باز زد با توجه به تقاضای مدیر یا هیئت مدیره اداره ثبت محل وقوع آپارتمان با توجه به اظهارنامه ابلاغ شده برای دریافت وجه، اجرائیه صادر خواهد کرد که در این صورت مدیر یا مدیران موظف هستند تا به محض دریافت وجه بدهی فورا نسبت به ارائه مجدد خدمات مشترک اقدام کنند.
سوال دیگری که در این مورد ممکن است پیش بیاید این است که اگر امکان ارائه ندادن خدمات مشترک وجود نداشته باشد و یا این که این روش موثر واقع نشود مدیران ساختمان باید چه رویکردی در پیش بگیرند؟ در این صورت مدیران ساختمان می‌توانند شکایت خود را نزد مراجع قضایی ببرند که دادگاه در چنین مواقعی موظف است تا خارج از نوبت به پرونده رسیدگی کند و مانع از ارائه خدمات دولتی به واحد بدهکار شود و دو برابر مبلغ بدهی را به نفع مجموعه از بدهکار دریافت کند.
از جمله مدارکی که برای صدور حکم اجرایی دادگاه لازم است می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- کپی ثبت سمت مدیر یا هیئت مدیره
- صورت ریز سهم مالک یا مستاجر از هزینه‌های مشترک ساختمان
- کپی اظهارنامه ابلاغی که در اختیار مالک یا مستاجر قرار داده شده است
- تقاضانامه صدور اجرائیه
در صورتی که مالک یا مستاجر به صورت مکرر و مجددا برای پرداخت هزینه‌های مشترک در دادگاه محکوم شود موظف می‌شود تا علاوه بر پرداخت جریمه‌های قبلی مبلغی را نیز به عنوان جریمه بپردازد.
یکی دیگر از مشکلاتی که بسیاری از آپارتمان نشینان با آن مواجه هستند دریافت پول‌های غیر واقعی و نامتعارف از سوی مدیران ساختمان است که به نام شارژ ماهانه از ساکنین ساختمان‌ها گرفته می‌شود. در این صورت ساکنان باید چه رویکردی را اعمال کنند؟
در چنین شرایطی اگر تعدادی از مالکان درباره تعیین سهم خود ناراضی باشند می‌توانند ابتدا شکایت خود را نزد مدیر ساختمان مطرح کنند تا او به تعیین سهم‌ها رسیدگی کند. در صورتی که این افراد با رسیدگی نکردن یا رد اعتراض مواجه شدند فرد یا افراد معترض می‌توانند به مراجع قضایی مراجعه کنند و برای تعیین سهم عادلانه خود از شارژ ماهانه اقدام کنند.
مورد دیگری که باید در ساختمان‌ها به آن توجه شود رسیدگی به مسئله نگهداری حیوانات خانگی چون انواع پرنده مانند طوطی یا سگ و گربه است که به طور معمول به خاطر ایجاد مشکلات بهداشتی یا مزاحمت از نظر سر و صدا، نگهداری آنها در آپارتمان مورد قبول نیست و هر یک از مدیران می‌توانند با طرح شکایت، فرد خاطی را مجبور به اطاعت از قوانین و رعایت آنها کند و حیوان مزاحم را از آپارتمان خارج کنند.
وظایف و اختیارات مدیران ساختمان
ماده 14- مدیر یا مدیران ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیم‌های مجمع عمومی هستند.
ماده 15- اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران ساختمان دو سال است ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بدون مانع خواهد بود.
ماده 16- در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران ساختمان قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی فوق العاده، به منظورانتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره: در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به دلایل فوق از هیئت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی‌فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل شود.
ماده 17- تصمیم مدیران ساختمان با اکثریت آرا معتبر است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
ماده 18- مجمع عمومی یک نفر از مدیران ساختمان را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌کند. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
ماده 19- مدیر یا مدیران، امین شرکا هستند و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب کنند.
ماده 20- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسیله مدیر، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده 21- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام کنند.
ماده 22- در همه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از ده آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین نظافت قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربان استخدام کنند.
مواردی که باید درباره قانون اداره آپارتمان بدانید
- با جلب رضایت و توافق اکثر مالکان امکان تغییر در نما، در و بالکن‌های اختصاصی وجود دارد.
- مستاجر به هیچ وجه نباید با انجام تغییرات داخلی یا خارجی موجب آسیب رساندن به اسکلت ساختمان شود.
- اجازه تعمیرات و تغییرات آپارتمان و قسمت اختصاصی را باید مالکان و مدیریت ساختمان به صورت کتبی امضا کنند.
- برای انجام کارهای ساختمانی یا هر کار پر سر و صدای دیگر ساکنین می‌توانند از ساعت 8:30 تا 13:30 یا 15:30 تا 18:30 روزهای غیر تعطیل و با هماهنگی مدیریت ساختمان اقدام کنند.
- برای این که از تشدید صدا ممانعت شود نباید پارکت‌های چوبی و کف پوش‌های پلاستیکی را با سنگ سرامیک یا دیگر پوشش‌های مشابه تعویض کرد بلکه باید تنها آنها را پولیش کرد.
- چنانچه کف آپارتمان با سنگ، سرامیک یا چوب پوشیده شده باشد باید حداقل 75 درصد آن را با قالی بپوشانید تا از ایجاد صدا در هنگام راه رفتن یا کشیدن اجسام جلوگیری به عمل آید.
جمع بندی
با توجه به گسترش روز افزون جمعیت، پدیده آپارتمان نشینی بسیار رایج شده است و چیزی که آسایش را در چنین سبک زندگی تضمین می‌کند آشنایی با قانون اداره آپارتمان است که دانستن آن چه برای مالکین و چه برای مدیران تا حدود زیادی ضروری به نظر می‌رسد.
