با افزایش شهرنشینی شاهد رشد سریع‌السیر مجتمع مسکونی در شهرها بوده‌ایم که هرروزه نیز بر تعداد آن‌ها افزوده میشود. با توجه به اینکه هر سبکی از زندگی قوانین و شرایط مختص به خود را دارد اساسنامه آپارتمان و تعیین هزینههای مشترک نیز ضروری است.
اگرچه مردم به این تغییر سبک زندگی روی خوش نشان داده و شتاب‌زده به سمت زندگی در این نمونه از مجتمع مسکونی روی آوردند اما متأسفانه شناخت اجتماعی‌شان در مورد این نوع زندگی و اطلاعاتشان در مورد چندوچون زندگی در این اماکن رشد بسیار ناچیزی داشته از این رو مشکلاتی را برای آن‌ها در ساختمانها ایجاد کرده است.
قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه مربوط به آن که توسط مؤسسات حقوقی به تصویب می‌رسد می‌تواند راهنمای خوبی برای شناخت فرهنگ آپارتمان‌نشینی و بهبود زندگی در این نمونه از مجتمع مسکونی باشد.
هر آپارتمان با توجه به قوانین تملک و آیین‌نامه‌ی مربوطه دارای اساسنامه آپارتمان است که اغلب توسط یک فرد حقوقی و به‌صورت اختصاصی برای آن مجتمع مسکونی نوشته میشود. منظور از اساسنامه آپارتمان مقررات و یا قراردادی است که جهت تنظیم روال کاری یک جمعیت مقرر و تعیین می‌گردد. درواقع در اساسنامه آپارتمان فرهنگ زندگی در این مجتمع مسکونی شرح داده‌شده و وظایف هر یک از اعضا ازجمله مالک، مستأجر، مجامع عمومی، مدیر، نحوه انتخاب هیئت‌مدیره، وظایف بازرسان و تمامی مباحث مربوط به آپارتمان‌نشینی در آن ذکر خواهد شد.
به‌طور مثال اولین آیین‌نامه تملک آپارتمانها به مدیریت ساختمان برمیگردد. درصورتی‌که بیش از سه واحد آپارتمانی در ساختمان حضور داشته باشد باید مجمع عمومی مالکان تشکیل‌شده و یک یا چند مدیر برای آپارتمان تعیین گردد.
مدیر ساختمان معمولاً برای دو سال انتخاب‌شده که می‌تواند از اعضای ساکن در ساختمان و یا خارج از آن تعیین گردد. در اساسنامه آپارتمان در مورد جلسات عمومی ساختمان، قسمتهای اختصاصی و اشتراکی این مجتمع مسکونی، هزینههای مشترک و یا شرایطی برای تغییر اساسنامه نیز ذکر خواهد شد.
|
در ادامه بیشتر در مورد اساسنامه آپارتمان و شرایط زندگی در این مجتمع مسکونی صحبت خواهد شد. |
بایدها و نبایدهای قانون تملک در آپارتمانها
با گرایش مردم به شهرنشینی و زندگی مدرن، تغییرات زیادی در سبک زندگی و مایحتاج آن و حتی در مدل ساختمانها ایجاد شده است به‌طوری‌که جای خانه‌های حیاطدار را ساختمان‌هایی بلند و چند طبقه به نام آپارتمان گرفته است که در آن چندین خانوار زندگی می‌کنند. بنابراین خانه‌هایی با حیاط‌های بزرگ و دل‌باز به خاطره‌ها سپرده‌شده و فقط نوستالژی دلنواز آن است که گاهی ذهن خسته این مردم مدرن نشین را نوازش می‌دهد.
با توجه به زندگی پرتلاطم و شلوغ امروزی و آپارتمان‌نشینی مردم، ممکن است روزانه شاهد اختلافات شخصی و جمعی زیادی بین افراد در این مجتمع مسکونی باشیم لذا آشنایی با حقوق متقابل افراد در ساختمان می‌تواند در پیشگیری از بروز بسیاری از مشکلات حقوقی در ساختمان مؤثر باشد. تقسیم هزینه و شارژ، در نظر گرفتن هزینههای مشترک و برگزاری جلسات عمومی ساختمان و بسیاری از مسائل مرتبط کمک می‌کنند تا مشکلات مربوط به آپارتمان‌نشینی رخ نداده و یا در صورت بروز به‌راحتی حل‌وفصل شود.
رعایت دقیق این بایدها و نبایدها با لفظی به نام فرهنگ آپارتمان‌نشینی شناخته‌شده است که متأسفانه در برخی از شهرهای کشور به‌کندی در حال پیشرفت است ازاین‌رو هنوز هم شاهد مشکلاتی در این نمونه از مجتمع مسکونی هستیم. در ادامه برخی از اصلی‌ترین نکات مربوط به قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه‌ی آن ذکر خواهد شد:
- تعهد یکسان مالک و مستأجر در اداره ساختمان: در یک مجتمع مسکونی مثل آپارتمان تمامی تعهدات مربوط به اداره ساختمان برای مالک و مستأجر یکسان است و کسی که در این مکان ساکن است خواه مالک باشد و یا مستأجر نسبت به رعایت این اصول متعهد خواهد بود.
- تعیین مدیر ساختمان: طبق قانون تملک آپارتمانها اگر تعداد مالکین یک مجتمع مسکونی بیش از سه خانوار باشد باید در جلسات عمومی ساختمان مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شوند. وظایفی که بر عهده مدیر ساختمان خواهد بود عبارت‌اند از: اداره و حفظ آپارتمان، دریافت و پرداخت هزینه و شارژ ساختمان، بیمه آتش‌سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینههای مشترک و اعلام به ساکنین، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران ساختمان، مطالبه طلب از بدهکاران از طریق طرح دعوی در دادگستری و در صورت نیاز مراجعه به ثبت‌اسناد.
- بهره‌برداری از مشاعات ساختمان: برخی از قسمتهای مشترک آپارتمان تحت عنوان مشاعات نامیده می‌شوند که عبارت‌اند از زمین ملک، اسکلت ساختمان، حیاط، محوطه‌ای از ساختمان که بخشی از ملک محسوب میشود، حیاط‌خلوت، اتاق سرایدار، پشت‌بام، راهرو و راه‌پله، رختشوی‌خانه، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی، آسانسور، درب و پنجره‌های قسمتهای عمومی ساختمان و تأسیسات مشترک همانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، انشعاب آب مشترک، لوله‌ها و سیم‌های برق. به‌طور خلاصه هر چیزی که در جلسات عمومی ساختمان و طبق صورت‌جلسه تفکیک آپارتمانها به آپارتمان خاصی نسبت داده نشده جزء بخش مشاع و مشترک مجتمع مسکونی بوده و تمامی مالکان و متصرفان قانونی حق استفاده از آن را خواهند داشت. قسمتهای مشترک غیرقابل‌انتقال بوده و هر مالک یا مستأجری به نسبت مالکیت و مساحت آپارتمانش در آن قسمت مشترک و مشاعی سهم دارد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
- بخش اختصاصی ساختمان: قسمت‌هایی از ساختمان که دارای سند مالکیت بوده و مالکی برای آن تعیین‌شده و یا به‌صورت عرفی آن قسمت ملک به یکی از مالکان اختصاص داده‌شده است، قسمت اختصاصی ساختمان محسوب میشود. بنابراین اگر بخشی از پارکینگ یا انباری رسماً یا عرفا به یک آپارتمان تعلق داشته باشد دیگران حق استفاده از آن قسمت را ندارند اما در صورت مشترک بودن همه‌ی ساکنین آپارتمان می‌توانند از آن قسمت استفاده کنند.
- نمای ساختمان: نمای ساختمان، بخشی از ورودی آپارتمان و درب آن، که در ظاهر و زیبایی ساختمان نقش داشته و ازجمله مشاعات و قسمت مشترک آپارتمان به‌حساب می‌آید، به همه مالکین و ساکنین آن تعلق دارد بنابراین بدون موافقت تمام مالکین نباید هیچ‌گونه تغییر و اصلاحی در مورد آن صورت گیرد.
- هزینههای مشترک: هزینههای مشترک ساختمان به دو قسمت تقسیم میشود که بخشی از آن به استفاده، حفظ و نگهداری ساختمان و تاسیسات آن برمیگردد و بخش دیگر آن شامل هزینههای اداری و حقالزحمه مدیر یا مدیران است.
|
طبق قانون تملک آپارتمانها برای جلوگیری از هرگونه نزاع و اختلاف در مجتمع مسکونی باید برای هر ساختمان مدیر تعیین شود، همچنین نحوه‌ی بهره‌برداری از مشاعات ساختمان و بخش اختصاصی آن، هزینه و شارژ، هزینههای مشترک و عدم پرداخت هزینه و نحوه‌ی پیگیری برای دریافت بدهی از بدهکار در این قانون ذکرشده است. |
اساسنامه آپارتمان
- اساسنامه آپارتمان به‌منظور اداره یک مجتمع مسکونی و حفظ و نگهداری تأسیسات و تجهیزات مرتبط با آن تنظیم میشود که در آن وظایف هر یک از اعضای مدیریت و همچنین مالکین و ساکنین آن متذکر خواهد شد.
- معمولاً اساسنامه آپارتمان برای هر مجتمع مسکونی به‌صورت اختصاصی نوشته میشود و از چندین فصل تشکیل‌شده است.
- اغلب در فصل اول اساسنامه آپارتمان در مورد مشخصات ساختمان و زمین توضیح داده میشود.
- در فصل‌های بعدی اساسنامه آپارتمان اطلاعاتی در مورد تشکیلات اداری، قسمتهای اختصاصی و مشترک مجتمع، حقوق و وظایف مالکین و ساکنین، امور مالی مجتمع، هزینههای مشترک و اختصاصی و مقررات متفرقه نظیر بازسازی، نقل‌وانتقال و یا تغییر اساسنامه صحبت خواهد شد.
در بخش‌های بعدی در مورد هر یک از فصول اساسنامه آپارتمان صحبت خواهد شد.
مشخصات ذکر شده در اساسنامه آپارتمان
- در فصل اول اساسنامه آپارتمان که در مورد مشخصات ساختمان صحبت میشود ابتدا نام مجتمع ذکرشده و سپس آدرس آن دقیقاً مکتوب میشود. در ادامه مدت‌زمان فعالیت مجتمع مسکونی و اعضای آن ذکر خواهد شد و درنهایت در مورد هدف مجتمع توضیح داده خواهد شد.
- تمام مالکان آپارتمان عضو مجتمع بوده و از کلیه حقوق مالکیت برخوردار خواهند بود. همچنین تمامی اعضای مجتمع در خصوص اجرای کلیه تکالیف مندرج در اساسنامه آپارتمان و قوانین مرتبط با آن باید متعهد باشند.
- منظور از هدف مجتمع نیز اداره امور و نگهداری، تأمین و کنترل هزینههای مشترک مربوط به قسمتهای مشاع و همین‌طور قسمتهای اختصاصی آپارتمان است.
تشکیلات اداری متذکر شده در اساسنامه آپارتمان
- ارکان اداره مجتمع عبارت‌اند از مجمع عمومی، هیئت‌مدیره و بازرسان. مجمع عمومی متشکل از مالکین و ساکنین آپارتمان است که به اعتبار مالک بودنشان می‌توانند در جلسات عمومی ساختمان شرکت کرده و در مورد موضوعات اساسی آپارتمان نظیر تأسیسات، هزینه و شارژ، تصویب بودجه و ترازنامه و یا تغییر اساسنامه، انتخاب هیئت‌مدیره و مواردی ازاین‌دست حق اظهار داشته و می‌توانند تصمیم‌گیری کنند.
- مجامع عمومی آپارتمان به دو گونه است: مجامع عمومی عادی، مجامع عمومی فوق‌العاده.
- مجامع عمومی به‌صورت سالیانه برگزارشده و معمولاً در تاریخ خاص و در محلی از قبل تعیین‌شده برگزار می‌گردد. ساعت، روز، محل و دستور جلسه مربوط به جلسات عمومی ساختمان به‌صورت دعوت‌نامه برای هر واحد ارسال میشود و معمولاً یک نمونه از آن در تابلو اعلانات ساختمان نیز نصب خواهد شد.
- مجمع عمومی در صورتی به رسمیت شناخته میشود که بیش از نیمی از مالکین و یا نمایندگان قانونی آن‌ها در جلسه حضور داشته باشند لذا در صورت عدم حضور اکثریت ساکنین جلسات عمومی ساختمان باید در زمان دیگری مجدداً برگزار گردد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
- در اولین جلسه از جلسات عمومی ساختمان اعضای هیئت‌مدیره تعیین میشود که متشکل از رئیس، نائب رئیس، دبیر هیئت و خزانه‌دار خواهد بود. اداره جلسات هیئت‌مدیره باید با حضور رئیس و در صورت غیبت وی توسط نایب‌رئیس اداره شود. تنظیم صورت‌جلسات و نگهداری از آن‌ها، نظارت کلی بر امور دفتر، حفظ و نگهداری اوراق و پرونده‌ها و دفاتر هیئت‌مدیره به عهده دبیر هیئت است.
- هیئت‌مدیره می‌تواند یک مدیر داخلی را از بین مالکان یا افرادی خارج از ساختمان برای اداره امور اجرایی مجتمع استخدام کرده و حقوق و تکالیف وی را تعیین کند.
|
اداره امور آپارتمانها، ساختمان و تأسیسات، اجرای مصوبات مجامع عمومی و برآورد هزینه و شارژ، ایجاد تعهدات در حدود برنامه‌وبودجه تصویب‌شده، تنظیم برنامه کار بودجه سال آینده و بیان آن در جلسات عمومی ساختمان، تهیه آئین‌نامه‌های اجرایی لازم و ارائه آن در جلسات عمومی ساختمان جهت به تصویب رسیدن و بسیاری موارد دیگر ازجمله وظایف هیئت‌مدیره در آپارتمان خواهد بود. |
- بعد از تعیین هیئت‌مدیره در جلسات عمومی ساختمان یک نفر از مالکان واجد شرایط به‌عنوان بازرس اصلی انتخاب میشود و یک نفر دیگر که رأی بیشتری به دست آورده باید به‌عنوان بازرس علیالبدل انتخاب شود. هرزمانی که بازرس اصلی استعفا داده و یا شرایط انجام‌وظیفه را ندارد بازرس علیالبدل باید به‌جای او انجام وظیفه کند.
- نحوه عملکرد هیئت‌مدیره در خصوص اجرای مصوبات مجمع عمومی و رعایت قوانین موجود در اساسنامه آپارتمان و همچنین اظهارنظر در مورد صحت‌وسقم میزان دارایی‌ها و حساب‌های نهایی که هیئت‌مدیره در جلسات عمومی ساختمان ارائه می‌دهد به عهده بازرس است.
- بازرس موظف است نظرات اصلاحی در خصوص وظایف خود را کتباً به هیئت‌مدیره اطلاع دهد و در صورت عدم دریافت پاسخ قانع‌کننده از طرف هیئت‌مدیره می‌تواند مجمع عمومی فوق‌العاده را دعوت به تشکیل جلسه کند.
- هرزمانی که هیئت‌مدیره یا بازرس و یا بیش از 20 درصد کل مالکین آپارتمان تقاضای برگزاری جلسات عمومی ساختمان را داشته باشند مجمع عمومی فوق‌العاده برگزار میشود که تمامی مفاد مربوط به مجمع عمومی در این مورد نیز باید رعایت شود.
- تعداد اعضای اصلی جلسات عمومی ساختمان و حقوق و وظایف آن‌ها در چندین ماده و تبصره باید به‌صورت کاملاً دقیق و حساب‌شده در اساسنامه آپارتمان ذکر شود.
تعیین قسمتهای اختصاصی و مشترک مجتمع در اساسنامه آپارتمان
- قسمت‌هایی از مجتمع مسکونی که جهت استفاده انحصاری برای هر مالک یا ساکن اختصاص داده‌شده است، قسمتهای اختصاصی ساختمان نامیده میشود که شامل واحد مسکونی، انباری اختصاصی یا پارکینگ اختصاصی است. دیوارها و درب‌های داخلی واحد مسکونی، تأسیسات داخلی برای آب و برق و گاز، تمامی اتاق‌ها و سرویس‌های بهداشتی، قفسه و درهای داخلی، مربوط به قسمت اختصاصی ساختمان است.
- قسمت‌هایی از ساختمان که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم برای تمامی ساکنین و مالکین مورداستفاده خواهد بود به‌عنوان قسمت مشترک آپارتمان شناخته میشود. زمین محوطه، پایه و اسکلت ساختمان، پوشش‌ها و دیوارهای بیرونی، حیاط‌خلوت، ورودی و پله‌ها و پاگردها، راهروها و انباری‌های غیراختصاصی، پارکینگ، نمای ساختمان و سایر قسمتهای ساختمان که مورداستفاده عمومی قرار می‌گیرد و از بیرون واحدها قابل‌مشاهده و در دسترس است ازجمله قسمتهای مشترک مجتمع مسکونی به شمار می‌آیند.
- توجه داشته باشید که قسمتهای مشترک در مالکیت مشاع تمام مالکین است و سهم هر مالک به نسبت مساحت قسمت اختصاصی وی در آپارتمان خواهد بود. قسمتهای مشترک ساختمان قابل‌فروش یا واگذاری نبوده و هیچ‌یک از مالکین حق استفاده اختصاصی از این قسمت‌ها را نخواهند داشت.
حقوق و وظایف مالکین و ساکنین در اساسنامه آپارتمان
- مالک و یا مستأجر هر واحد آپارتمان می‌تواند به‌طور کامل و بنا به میل خود از آن واحد استفاده کند مشروط بر اینکه به حقوق سایر ساکنین احترام بگذارد.
- ایجاد تغییرات در داخل ملک اختصاصی، اجاره دادن واحد مسکونی به شخص دیگر البته با مشروط کردن مستأجر به رعایت اساسنامه آپارتمان، انجام کلیه تعمیرات لازم در قسمتهای اختصاصی، استفاده از کلیه وسایل و لوازم زندگی با رعایت حقوق دیگر ساکنین، رعایت کلیه مقررات و آئین‌نامه‌هایی که توسط هیئت‌مدیره تنظیم شده است از مهم‌ترین حقوق و وظایف مالکین و ساکنین در قسمتهای اختصاصی و مشترک ساختمان خواهد بود.
- یکی از مواردی که در بخش قسمتهای اختصاصی اساسنامه آپارتمان به آن اشاره خواهد شد به موضوع نگهداری از قسمتهای اختصاصی ساختمان مربوط میشود.
- ملک اختصاصی هر واحد ساختمانی باید توسط مالک آن نگهداری شده و در صورت لزوم اشیای فرسوده‌ی آن تعمیر یا تعویض شود.
- مراقبت مستمر از تجهیزات و تأسیسات انتقال آب در قسمت اختصاصی ساختمان به‌منظور جلوگیری از چکه کردن آب در کانال‌های لوله‌کشی و سایر مشکلات احتمالی باید در جهت نگهداری از قسمتهای اختصاصی آپارتمان انجام شود.
- همچنین مالک هر واحد ساختمانی نمی‌تواند به حق مالکیت سایر مالکین تعارض کند. به‌طور مثال اجاره دادن قسمتی از واحد مسکونی، استفاده از واحد مسکونی به‌عنوان کارگاه یا دفتر نمایندگی یا هر محل کسب‌وکار دیگر، تغییر وضع نماها و نرده‌ها و درهای ورودی واحدها و هر آنچه به هماهنگی و زیبایی ساختمان لطمه وارد می‌کند حتی اگر در ملک اختصاصی قرار داشته باشد، قرار دادن اشیاء سنگین که وزنشان بیشتر از تحمل کف باشد، تقسیم آپارتمان به یک یا دو واحد، مسدود کردن راه‌های عمومی، پله‌ها و سایر گذرگاه‌های مشترک و همچنین قرار دادن اشیایی که عبور و مرور را در اماکن مذکور دشوار سازد، تغییر وضع انبار یا پارکینگ و تبدیل آن به محل کار یا سکونت، استفاده اختصاصی از پشت‌بام به هر منظور و مواردی ازاین‌دست ازجمله اعمالی هستند که منجر به تعارض به حق مالکیت سایر ساکنین و مالکین مجتمع مسکونی خواهد شد بنابراین باید موردتوجه قرار گیرد.
امور مالی مجتمع و هزینههای مشترک ساختمان
- امور مالی مجتمع در چهارچوب بودجه مصوب توسط هیئت‌مدیره و مستقیماً زیر نظر خزانه‌دار انجام میشود.
- وظیفه ارائه گزارش مالی مجمع که به تصویب هیئت‌مدیره نیز رسیده به عهده خزانه‌دار است که باید به‌صورت سالانه به مجمع عمومی عادی ارائه گردد.
- منظور از هزینههای مشترک هزینه‌هایی است که برای حفظ و نگهداری ساختمان در جهت تعمیر یا تعویض تأسیسات و تجهیزات، هزینه‌ی اداری و حقالزحمه مدیر یا مدیران ساختمان پرداخت میشود. هزینههای رنگ‌آمیزی قسمتهای مشترک ساختمان مثل دیوار راهروها، نرده‌ها، اتاق سرایداری و غیره مربوط به هزینههای مشترک ساختمان است.
- اگرچه برای دریافت هزینههای اختصاصی سهم هر یک از مالکین با توجه به مساحت اختصاصی هر آپارتمان تعیین شده و دریافت میشود اما ازآنجایی‌که هزینههای مشترک مربوط به بخش مشاع ساختمان میشود بنابراین از همه به‌صورت مساوی دریافت خواهد شد.
- اگر بر طبق قانون و عرفی که ممکن است در جلسات عمومی ساختمان تعیین شود، بخش عمومی و مشترک ساختمان به یک یا چند آپارتمان خاص تعلق بگیرد و فقط مورد استفاده آن‌ها قرار گیرد بنابراین هزینههای آن بخش نیز به عهده‌ی استفاده‌کنندگان آن خواهد بود. همچنین می‌توان قراردادی قانونی جهت پرداخت هزینه‌ها و چگونگی محاسبه سهم هر ملک بین مالکین تنظیم شود. ممکن است مالکین بین خود به این توافق برسند که برخی از هزینههای ساختمان به‌صورت انحصاری توسط گروهی از آن‌ها و به‌صورت انحصاری انجام شود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
- در یک مجتمع مسکونی آپارتمانی دو مالکیت اختصاصی و مشترک تعریف میشود بنابراین هزینههای مربوط به این دو قسمت نیز به تفکیک باید در نظر گرفته شود. هزینه و عوارض و مالیات‌های قسمتهای مشترک ساختمان، هزینه نگهداری و حفاظت تأسیسات، آب، برق، فاضلاب، تلفن، هزینه نگهداری و تعمیرات درب‌های ورودی و دیوارها و تأسیسات محوطه و نرده‌ها و کنتورهای عمومی و سایر قسمتهای ساختمان که به‌عنوان مشاع تعیین‌شده است، حقوق مدیر داخلی و سایر کارکنان مجتمع و دستمزد کارگرانی که برای انجام امور مجتمع بکار گرفته شدند، بهای آب، برق، گاز، تلفن، پرداخت حق بیمه آتش‌سوزی، زلزله، انفجار، ترکیدگی لوله‌ها و امثال این‌ها در قسمتهای اختصاصی و مشترک، نگهداری و تعمیرات قسمتهای مشترک، مخارج مربوط به نظافت قسمتهای مشترک، مخارج مربوط به نگهبانی و حفاظت، حقوق مدیر اجرایی و هرگونه هزینه‌ی دیگری که به پیشنهاد مدیر ساختمان و تائید هیئت‌مدیره و یا با انعقاد قرارداد، جزء هزینههای مشترک محسوب میشود ازجمله هزینه‌هایی است که در اساسنامه آپارتمان تحت عنوان هزینههای مشترک ذکر خواهند شد.
- عمده‌ترین مشکلاتی که در آپارتمان‌نشینی رخ می‌دهد و مالکین و مدیریت ساختمان همواره با آن روبه‌رو خواهند بود مربوط به عدم پرداخت هزینههای مشترک توسط برخی از ساکنین ساختمان است.
- معمولاً برای دریافت بدهی از بدهکار، فهرستی تحت عنوان فهرست بدهی در قسمت مشترک ساختمان نصب میشود تا فرد موردنظر در اسرع وقت جهت پرداخت بدهی اقدام کند و یا بدهی با یک نامه‌ای به بدهکار ابلاغ میشود.
- اما طبق قانون تملک در آپارتمانها مدیر ساختمان این اختیار را دارد تا با مراجعه به دادگاه و تنظیم اظهارنامه در جهت دریافت بدهی از بدهکار اقدام کند.
- در صورت عدم پرداخت بدهی توسط مالک یا مستأجر آپارتمان مذکور، مدیر این اختیار را دارد تا خدمات مشترک ساختمان مانند سیستم گرمایش و سرمایش، برق و آب مشترک و غیره را از دسترس بدهکار خارج کند.
- اگر امکان قطع دسترسی خدمات مشترک ساختمان برای مدیر فراهم نباشد، مدیر می‌تواند درخواست عدم ارائه خدمات مشترک به بدهکار را با مراجعه به دادگاه و رسیدگی خارج از نوبت به دادگاه ارائه دهد.
- همچنین بر اساس قانون تملک آپارتمانها مدیر ساختمان این اختیار را دارد تا با مراجعه به اداره ثبت‌اسناد و املاک کشور درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار را بدهد و حتی برای تأخیر پرداخت بدهی خسارت دریافت کند.
نتیجه گیری
در مجموع می‌توان گفت سندی که بر طبق آن خط و مشی هیئت‌مدیره، مدیر یا مدیران، مجامع عمومی و بازرسان یک مجتمع مسکونی در آن تعیین شده و همچنین شامل مدت‌زمان مدیریت و چگونگی تعیین جانشین و سایر مسائل مربوط به اداره آپارتمان است اساسنامه آپارتمان نامیده میشود.
باسلام مستاجر به نمایندگی از مالکین می‌تواند شرکت کند.
سلام در جلسه مجمع عمومی چه کسانی مجازند شرکت کنند، (مالکین) یا (ساکنین) یا (ساکنین و مالکین) منظور از ساکنین کسانی که سکونت دارند چه مستاجر باشد وچه مالک
سلام متاسفانه در مجتمع ما دو بلوک جداگانه هست یکی 21 واحد و یکی 14تا با دو در ماشین رو و نفرو که اونا از پشت نمی رن میان از سمت ما میرن و در های مجتمع باز میکنن . هر بلوک مدیر خودشو داره حالا اونها نه هزینه های می دهند .و نه اسایش و امنیت برای ما گذاشتن . ما چه باید بکنیم
باسلام باید ببینید در صورتمجلس تفکیکی حق عبور یا ارتفاق چگونه تعریف شده است.
با سلام
در یک برج 100 واحدی زندگی می کنم . در اساسنامه برج که به تصویب مجمع عمومی برج رسیده اس، آمده است که اعضای هیات مدیره باید ضمن مالک بودن در برج ساکن نیز باشند. یکی از مالکین واحدش را اجاره داده و رفته . دوستانش برای اینکه او را در هیات مدیره نگاه دارند، به این نتیجه رسیده اند که باید این ماده اساسنامه را تغییر دهند و ادعا میب کنند که این خلاف ماده 7 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان هاست . برداشت من چنین نیست و تناقضی بین ماده 7 مذکور و بند مربوط به الزام مالکیت و سکونت جهت عضویت در هیات مدیره در اساسنامه نمی بینم.
ممنون میشوم راهنمایی بفرمایید.
ماده 7 آیین نامه اجرایی قانون تملک : در اولین جلسه مجمع عمومی ، ابتدا رئیس مجمععمومی تعیین خواھد شد و سپس در ھمان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب میشود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل ھر سال یک بار تشکیل شود.
سپاسگزارم
باسلام نیازی نیست که مدیر ساکن باشد .اساسنامه خلاف قانون است.
مسئله اساسی این است که چقدر این اساسنامه ضمانت اجرایی دارد؟ که در کشور ما ندارد
با سلام
آیا در یک مجتمع واحد پائینی که نقشه خانه اش مانند واحد بالایی است.می تواند نقشه خانه اش دا طوری تغییر دهد که زیر ساختمان بالایی را خالی کند؟
واگر بر اثر استفاده از ابزار آلات تخریب
موجب ابجاد ارتعاش یا انقباض و انبساط در ساختمان گردد وضرر و زیانی به اتصالات وارد آید آیا انجام دهنده این اعمال ضامن است؟
باسلام ببخشید خواستم بپرسم در یک مجتمع ۱۸ واحدی که لوله های پکیج تا بالا آمده
ودر واحد ۱۸ ترک خورده وبر اثر سرد وگرم
شدن باعث نم دادن شده
مشاعات محسوب میشود؟
چون ما هزینه کردیم
با سلام بنده در يك مجتمع مسكوني ساحلي در شمال هستم و مالك يك قطعه زمين با سند شش دانگ و ساختمان با مجوز ساخت و پايان كار هستم ديگر مالكين مجتمع سند مشاعي دارند ايا ميتوانم زمين خود را ديوار كشي يا فنس گذاري كنم چون در غيبت من ديگران وارد ملك من شده و زباله را رها ميكنند. ضمنا مدير مجتمع حق احداث درب ورودي را نميدهد
سلام من یک عدد پارکینگ دارم که کنار دیوار قرار داره و میتونم یک‌ماشین دیگه بصورت مزاحم پشت آن بگذارم و مزاحم عبور ماشین های دیگر نیست فقط نمیتونن تو پارکینگ دور بزنن به جهت اینکه اگه مثلا با سر داخل پارکینگ شده باشن گردش کنند و باز با سر از پارکینگ بیرون بروند میتونن باسر بیان داخل پارکینگ و از عقب برگردن بیرون . این از لحاظ مالکیت مشکلی داره؟ چون من خیلی از آپارتمانها را دیدم که این قابلیت دور زدن داخل پارکینگ را ندارن
سلام ايا مستاجرين اپارتمان ميتوانند طبق قانون عضو هيت مديره باشند يا حتما بايد مالك باشند
با سلام
آیا در یک مجتمع واحد پائینی که نقشه خانه اش مانند واحد بالایی است.می تواند نقشه خانه اش دا طوری تغییر دهد که زیر ساختمان بالایی را خالی کند؟
واگر بر اثر استفاده از ابزار آلات تخریب
موجب ابجاد ارتعاش یا انقباض و انبساط در ساختمان گردد وضرر و زیانی به اتصالات وارد آید آیا انجام دهنده این اعمال ضامن است؟
از روشنگری سودمند شما سپاس
سلام.
خدا قوت. سوالی داشتم در این خصوص که آیا قانون معین کروه که مجتمع ها چه تعدا اعضاء هیات مدیره داشته باشند.
ما یک مجتمع ۲۰ واحدی هستیم با ۳ نفر عضو هیات مدیره. در جلسات عنوان شده مجتمع های بالای ۲۰ واحد باید هیات مدیره داشته باشند .
آیا قانونی در این ارتباط هست ؟
ما میتوانیم یک مدیر ساختمان انتخاب کنیم با یک مسئول مالی ؟ و نیازی به هیات مدیره نباشد.
ممنون میشم راهنمایی بفرمایید.
با سپاس
اگر توی اساسنامه ساختمان ، نگهداری حیوان خانگی ممنوع شده باشد، چکار میتونیم‌بکنیم؟ من برادرم یه سگ داره، یعنی نباید بیاد خونه ی ما چون‌اساس‌نامه حیوون‌رو ممنوع کرده؟ ۲ شب ا‌مده خونه ما مونده اومدن امضا گرفتن که دیگه نباید بیاد. راهکار قانونی چیه؟ راهکاری داره اصلا؟ واسه حیوون مهمون هم میتونن ادعایی کنن؟
براساس قانون تملک آپارتمانها نگهداری حیوانات در قسمتهای مشاع ممنوع می باشد ولی در قسمتهای اختصاصی کسی حق تعیین تکلیف ندارد .
سلام
خوب بود.
ممنون.