یکی از مشکلات حقوقی مبایعه‌نامه‌ها این است که طرفین معامله هنگام امضا کردن قرارداد به تمامی بند‌های آن توجه ندارند و بدون خواندن مفاد قرارداد آن را امضا می‌کنند. در صورتی که همۀ این بندها شامل اطلاعاتی هستند که اگر طرفین قرارداد دچار زیان و ضرر در معامله شوند، با استناد به این بندها، حقوق آن‌ها بازگردانده خواهد شد. در این نوشته در مورد خیار غبن ، خیار تدلیس ، شرایط خیار غبن و ضرر در معامله نکاتی را ارئه می‌دهیم.
در این خصوص باید به معرفی انواع سندها بپردازیم. سندها به دو دسته تقسیم می‌شوند، سندهای رسمی و سندهای عادی. اسنادی که در دفترخانه‌ها و دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند، سند رسمی محسوب می‌شوند و باقی سندها در هر شرایطی که طرح شوند حکم سند عادی را دارند.
این امر به معنی آن نیست که سندهای عادی فاقد اعتبار باشند. در دادگاه‌های قضایی به سندهای عادی نیز می‌توان استناد کرد. پس باید توجه داشته باشید تمام مطالب درج شده در مبایعه‌نامه، بندها و مفاد قراردادها، اهمیت ویژه‌ای دارند و لازم است پیش از امضا شدن مطالعه شوند. امضای شما به معنی موافقت با تمام موارد است و قرارداد از طرف شما خوانده‌شده تلقی می‌شود.
|
در مبایعه نامه مبایعه‌نامه، بندها و مفاد قرارداد اهمیت ویژه‌ای دارند و لازم است پیش از امضا شدن مطالعه شوند. |
انواع خیارات
خیار واژه‌ای از مصدر عربی و به معنی اختیار داشتن است. در مباحث حقوقی به اختیاری که فرد برای بر هم زدن معامله دارد خیار گفته می‌شود. به این معنی که در هر قرارداد، طرفین معامله، بر اساس مفاد قرارداد، اختیاراتی برای فسخ قرارداد دارند و می‌توانند طبق توافقات انجام شده با توجه به اختیاراتشان معامله را بر هم زنند.
در ماده 396 قانون مدنی 10 نوع خیار ذکر شده و خیار غبن یکی از 10 نوع خیار گفته شده در قانون است. انواع خیاراتی که در قانون مدنی ذکر شده شامل موارد زیر می‌شود:
- خیار مجلس به این معنی است که اختیار بر هم زدن معامله تا زمانی که هر دو طرف معامله در مجلس حضور دارند، برای طرفین امکان‌پذیر است.
- خیار حیوان، در داد و ستد حیوانات، امکان بر هم زدن معامله تا سه روز را برای طرفین معامله فراهم می‌کند.
- خیار شرط، با ایجاد کردن یک شرط در مفاد قرارداد، اختیار فسخ قرارداد را بر اساس آن شرط به طرفین می‌دهد.
- خیار تأخیر ثمن، اختیار بر هم زدن معامله را، در صورت عدم پرداخت وجه توافق شده در قرارداد ظرف سه روز از تاریخ خرید و فروش، به طرفین معامله می‌دهد.
- خیار رؤیت و تخلف وصف، اختیار بر هم زدن قرارداد را به فردی می‌دهد که مالی را ندیده و بر اساس اطلاعاتی که به او داده شده، قرارداد را امضا کرده و پس از دریافت مال، کالا یا واحد مسکونی، می‌بیند که مطابق با شرایط ارائه‌شده نیست.
- خیار عیب، اختیار فسخ معامله را، به دلیل ایرادی که در کالای مبادله‌شده وجود دارد، به طرفین می‌دهد. در معاملات ملکی این مورد در خصوص واحدهای مسکونی ذکر می‌شود.
- خیار تدلیس، امکان فسخ قرارداد و معامله را، برای طرفی که ادعای فریب خوردن کند، ایجاد می‌کند.
- خیار تبعض صفقه، این اختیار برای خریدار مال زمانی ایجاد می‌شود که از بخشی از مال آگاهی دارد و از بخش دیگر آگاهی ندارد. در این صورت اختیار بر هم زدن معامله را، بر اساس ایراد آن بخش که اطلاع نداشته، دارد.
- خیار تخلف شرط، به این معنی است که یکی از طرفین قرارداد، بر اساس شروط ذکر شده در مفاد قرارداد عمل نکند، یا شرطی را، از شروط ذکرشده در قرارداد، اجرا نکند.
به همین سبب اختیار فسخ قرارداد برای طرفین در صورت رعایت نکردن شروط و مفاد قرارداد فراهم می‌شود. به طور مثال اگر برای پرداخت مبلغ شرط و شروطی گذاشته شده یا تاریخی معین شده باشد، در صورت تخطی از این شرایط، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.
- خیار غبن، به این معنی است که اگر یکی از طرفین معامله ببیند که در اثر انجام این معامله متضرر شده و این ضرر فاحش است، بر اساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارد.
بعضی از خیارات ذکر شده در قانون به طرفین قرارداد مربوط نمی شود و تنها شامل حال یکی از طرفین معامله است. به عنوان مثال خیار تأخیر ثمن از مواردی است که اختیارات بر هم زدن قرارداد را برای فروشنده فراهم می‌کند و خیار حیوان تنها شامل شرایط خریدار می‌شود.
در بعضی از خیارات اعمال حق فسخ باید فوری و در اسرع وقت انجام پذیرد. در بعضی دیگر، مطابق با قانون، مدت زمان معینی برای رفع ضرر در معامله و زیان‌های طرفین در نظر گرفته شده است، که اگر فسخ در این مدت زمان انجام نگیرد، فرد متضرر از حقوق خود ساقط می‌شود. به عنوان مثال در مورد خیار عیب و خیار غبن، از زمانی که طرفین معامله اطلاع به عیب و غبن پیدا کردند، باید فوراً آن را اعمال کنند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
معنای دقیق خیار غبن
یکی از مواردی که ممکن است در هنگام خواندن مفاد قرارداد با آن برخورد کنید، «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش» است. این بند در واقع حقوق شما را، در برابر ضرر و زیانی که در طی قرارداد متحمل خواهید شد، شامل می‌شود. برای اینکه به معنی دقیق این عبارت پی ببرید، باید معنی هر کلمه را کنار هم بگذاریم.
اسقاط به معنی ساقط شدن است، بر اساس اصول زبان عربی وزن افعال، معنی واژه را از شک و تردید به قطعیت تغییر می‌دهد. در نتیجه با امضای قراردادی که شامل این عبارت باشد، امکان برگشت از نظر خود را نخواهید داشت.
کافه به معنی تمامی و همۀ موارد است که تحت این عبارت قرار می‌گیرد. کافه نیز بار قطعیت معنایی دارد و معنای آن چیزی بیشتر از همه، تمام و کل است.
در فرهنگ عمید، معنی خیار، اختیار برهم زدن یا فسخ معامله آورده شده است. در واقع مصدر عربی اختیار، خَیار است.
غبن، به زبان ساده، معنای زیان و ضرر در معامله را می‌دهد. به اختلاف قیمت و عدم تعادل هنگام معامله، غبن گفته می‌شود. غبن فاحش، ضرر و زیان بسیار است.
بر این اساس می‌توانیم بگوییم با امضای قراردادی شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش»، تمام اختیارات برای بر هم زدن معامله، حتی اگر ضرر و زیان بسیار داشته باشد، از طرفین معامله سلب می‌شود.
به عنوان مثال در زمینۀ املاک و مستغلات، موردی که یک شخص خانۀ خود را بسیار ارزان فروخته باشد دارای شرایط خیار غبن است اما در صورتی که قرارداد شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش» باشد، شامل شرایط خیار غبن نمی شود و امکان فسخ معامله برای فردی که خانه را ارزانتر از قیمت واقعی فروخته است وجود نخواهد داشت.
|
هنگام امضای قرارداد، دقت کنید که وجود عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش»، تمام اختیارات را برای بر هم زدن معامله، حتی اگر ضرر و زیان بسیار داشته باشد، از شما سلب می‌کند. |
چنان که گفته شد، معنی لغوی غبن، ضرر و زیان رساندن یا فریب دادن و گول زدن دیگری است. در اصطلاحات حقوقی غبن به معنی اختلاف و عدم تعادل بین مورد معامله و ارزش تعیین‌شدۀ آن است که با توجه به مفاد قرارداد، یکی از طرفین را دچار زیان و ضرر در معامله کند.
غبن مفهومی کلی دارد و در متون حقوقی به صورت مشخص طبقه‌بندی نشده است. غبن جزئی، مالی است که ارزش زیادی نداشته باشد، به عنوان مثال ملکی که فاقد ارزش زیاد باشد و به قیمتی پایینتر از پنجاه درصد مبلغ اصلی آن فروخته شود.
- غبن فاحش، بر اساس قانون مدنی شرایط خاصی ندارد اما در صورتی که صاحب مال ادعا به فاحش بودن غبن داشته باشد، پس از دادرسی قضات و جوانب قرارداد فاحش بودن آن به توافق خواهد رسید.
- در واقع برای تشخیص میزان غبن و ضرر در معامله ، شرایط قرارداد باید بررسی و در نظر گرفته شود.
- خیار غبن محدود به یکی از طرفین قرارداد نیست، هر دو طرف معامله می‌توانند دچار غبن شوند.
- می‌توان گفت خیار غبن شامل حال هر دو طرف قرارداد می‌شود و باید برای فروشنده و خریدار اختیار فسخ قرارداد، یکسان در نظر گرفته شود.
- بر اساس قانون خیار غبن از اختیارات فوری طرفین در هر معامله است.
- در ماده 419 قانون مدنی ذکر شده است که شرایط معامله بر تعیین میزان غبن تاثیر دارد.
شخص متضرر، چه فروشنده باشد چه خریدار، باید بعد از اینکه متوجه ضرر در معامله شد، طی یک مدت زمان معقول عرف، که مغایر با قوانین ذکرشده در قانون و مفاد قرارداد نباشد، نسبت به شرایط خیار غبن اقدام کند.
شرایط خیار غبن و سقوط آن
بر اساس ماده 420 قانون مدنی خیار غبن، یک خیار فوری محسوب می‌شود و باید پس از مطلع شدن از آن به سرعت آن را اجرا کرد. تأخیر در اجرای خیار غبن موجب سقوط آن می‌شود. اما سوال اینجاست که شرایط خیار غبن چیست و تا چه زمانی باید اجرا شود؟
- مغبون باید بعد از آگاهی از غبن، ظرف مدت معقولی که از نظر عرف مغایر با فوریت نباشد اقدام به اعمال خیار کند، گذر زمان با آگاهی از غبن موجب سقوط آن می‌شود.
- بدیهی است که اگر مغبون پیش از معامله از غبن اطلاع داشته باشد، ادعای غبن او پس از معامله قابل پذیرش نیست.
- اگر مغبون هنگام معامله از قیمت مورد معامله اطلاع داشته باشد و با آگاهی از قیمت آن اقدام به معامله کند، شرایط خیار غبن برای او وجود نخواهد داشت.
- بر طبق ماده 421 قانون مدنی، اگر شخصی که طرف معاملۀ خود را متضرر کرده است، تفاوت قیمت را به شخص متضرر بدهد، خیار غبن از بین نمی‌رود.
- بر اساس شرایط خیار غبن ، در صورتی که شخص متضرر، با گرفتن مابه‌التفاوت قیمت راضی شود، در این زمان خیار غبن ساقط می‌شود.
معنای دقیق خیار تدلیس
کلمۀ تدلیس در لغت به معنای فریب دادن و پنهان ساختن است. در اصطلاح حقوقی، تدلیس به عملی در طول معامله از سوی یکی از طرفین قرارداد گفته می‌شود، که موجب فریب طرف دیگر معامله شود. به عبارت دیگر تدلیس به معنای پوشاندن یا مخفی کردن عیبی در مال است.
- هر زمان که طرف دیگر معامله از عیب مال مطلع شود می‌تواند بر اساس خیار تدلیس نسبت به بازگرداندن حق و حقوق خویش اقدام کند.
- خیار تدلیس از خیارات مشترک است و تنها مربوط به معاملات خرید و فروش نمی‌شود. در عقد قرارداد‌های اجاره، صلح یا معاوضه نیز می‌تواند خیار تدلیس وجود داشته باشد.
- در هر معامله‌ای که با علم و آگاهی و از روی عمد، عیبی پوشانده شود، خیار تدلیس شامل قرارداد خواهد بود.
|
خیار تدلیس شامل قراردادهایی می‌شود که در آن، عیبی عمداً پنهان شود. در این صورت خریدار بر اساس خیار تدلیس، اختیار فسخ معامله را خواهد داشت. |
تفاوت خیار غبن و خیار تدلیس
شرایط خیار غبن شامل حال طرفی از معامله می‌شود که بدون آگاهی از قیمت دچار ضرر در معامله شده باشد. در این صورت می‌تواند بر اساس مفاد قرارداد، نسبت به فسخ آن اقدام کند اما خیار تدلیس ، در صورتی است که یکی از طرفین اقدام به پوشاندن عیبی در مال کند، در این صورت طرف دیگر امکان فسخ قرارداد را در اولین زمانی که نسبت به عیب مال آگاه شود دارد.
- به زبان ساده تفاوت خیار غبن و خیار تدلیس در نوع آن است، خیار غبن ضرر در معامله را شامل می‌شود و خیار تدلیس مربوط به عیب‌های پوشانده شدۀ مال است.
|
خیار غبن در مورد ضررهای ناشی از معامله و خیار تدلیس در مورد پنهان کردن عیوب مال است. |
جمع‌بندی
- شرایط خیار غبن به طرفین معامله این امکان را می‌دهد که در صورت ضرر در معامله ، اقدام به فسخ قرارداد کنند.
- خیار تدلیس در صورت مخفی کردن عیب و ایرادی در معامله، امکان‌پذیر است.
- اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار ضرر فاحش شده، بر اساس قانون، در صورتی که در قرارداد منع نشده باشد، امکان‌پذیر است.
- در ماده 396 قانون مدنی 10 نوع خیار ذکر شده و خیار غبن یکی از 10 نوع خیار گفته شده در قانون است.
- بر اساس ماده 420 قانون مدنی خیار غبن، یک خیار فوری محسوب می‌شود و باید پس از مطلع شدن از آن، به سرعت اجرا شود.
- خیار غبن محدود به یکی از طرفین قرارداد نیست، هر دو طرف معامله می‌توانند دچار غبن شوند.
- غبن در زبان فارسی معنی ضرر و زیان و اختلاف قیمت دارد، اما در متون حقوقی مفهومی کلی دارد و به صورت مشخص طبقه‌بندی نشده است.
بسیارعالی بود
سلام خیلی استفاده کردم متشکرم از توضیحات واضح شما
لطفا شماره تماس بفرمائید
خیلی عالی
برای فسخ قرارداد باید چه کاری انجام داد؟
اگر در معامله بعد از مثلا ۵ سال بفهمیم مغبون شدیم باز هم میتونیم به استناد خیار غبن معامله ۵ سال قبل رو فسخ کنیم یا تفاوت قیمت بگیریم.
خیلی ممنون از توضیحات روان شما… فقط منظور از اگاهی قیمت در خیار غبن چیه؟
یعنی اینکه من بدونم مثلا قیمت واقعی ماشین ۵ تومن ولی ده تومن بخرم.
تشکر
بسیارعالی . اگاهی پیداکردم سپاسگذارم ..
باسلام،و تشکر فراوان از راهنمایی واطلاعات کاربردی تان،،موفق و پیروز بمانید.
باسلام،وتشکرفراوان از راهنمایی واطلاعات بسیار کاربردی جنابعالی،،موفق و پیروز بمانید.
آقا دمتون گرم ، بهتر از این نمیشه
خیلی عالی وروان توضیح دادین .. ممنون
عالی عالی عالی
درود بر شرف تان…چه زیبا و ساده و کاربردی نوشته اید
سلام
انیشتین گفته :(بهترین علم ساده ترین علم است، علم باید طوری بیان شود که پیرترین افراد هم متوجه آن شوند)
درود بر شما که هم روان و هم قابل فهم برای همه و هم کامل توضیح دادید
ممنون از شما
با سلام بسیار سپاس گذارم از توضیحات حقوقمان.
خیر ببینید بزرگوار ممنون از مطالب مفیدتون .
سلام ووقت بخیر
خدابیامرزد امواتتان که به مرد اگاهی میدهید که در معلاملات خود دقت کنند تا دچار ضرر وزیان نگردنند.سپاس
سپاس گزار مطالب خوبی ذکرفرمودین
از توضیحات عالی شما سپاسگزارم.
سلام؛ به مشاور املاک رفتم؛ مبایعه نامه امضا کردم؛ خانه ام فروختم؛ بعلت عدم اگاهی؛ از قیمت؛بعدا به مشاور املاک دیگری رفتم ؛ گفتن خیلی قیمت پایین فروختی؛ مغبون شدم؛ سند فعلا به نام خود است؛ انتقال نداده ام، لطفا راهنماییم نمایید
سلام اگر کسی در معامله مغبون گردد درچه صورتی حق فسخ دارد. و فوری
سلام. از لطف و توضیحات عالی و قابل فهم و قانع کننده شما صمیمانه سپاسگزارم.
با سلام
خداوند به شما اجرعظیم عنایت کند. خیییییلی عالی توضیح دادید ممنون