حتی تا آخرین لحظات و در حین نوشتن و امضا کردن قرارداد اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه‌ی یک خانه نمی‌توان مطمئن بود که این قرارداد و معامله به سرانجام می‌رسد. احتمالات و دلایل بسیاری وجود دارد که حتی با وجود تمامی صحبت‌های اولیه و پا در میانی‌هایی که کارمندان و مسئولین یک بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند، باز هم یک قرارداد خرید، فروش یا رهن و اجاره به اتمام نرسد. حتی در بسیاری از مواقع یکی از طرفین بنا به دلایل مختلف و بعد از چند روز یا چند هفته تصمیم به بر هم زدن یا فسخ قرارداد میگیرد.
این اتفاقات در دنیای ملک و مسکن هرگز دور از انتظار نیست اما به دلیل آن‌که رخ دادن آن از جنبه‌های مختلف میتواند برای یکی از طرفین آسیب‌زننده و ضرر آفرین باشد، برای آن قوانین خاصی در نظر گرفته شده است.
بد نیست اگر در شرف عقد قرارداد خرید، فروش، رهن یا اجاره‌ی یک ملک هستید، این مطلب را بخوانید تا نکاتی که باید هنگام اجاره یا خرید خانه به آن توجه کنید را با هم بررسی و طبق سرفصل‌های زیر مرور کنیم:
فسخ قرارداد به چه معنا است؟
مفهوم واژه‌ی فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما آنچه ما در اصطلاح به آن می‌گوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است. این انحلال ارادی میتواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای بر هم زدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد.
نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده میشود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.
قوانین فسخ معامله ملک
در بسیاری از موارد پیش می‌آید که شما بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتماد به طرف مقابل خود در معامله اقدام به خرید ملکی می‌کنید، غافل از اینکه تنظیم‌کننده‌ی سند بنا به دلایل مختلف یک بند خاص را در این سند تنظیم کرده است. این بند یک جمله‌ی بسیار ساده است “اسقاط کافه خیارات”.
طبق قانون هر یک از طرفین معامله میتوانند در مدت زمان مشخصی که در سند تنظیم شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ما بین بکنند.
اما درج این جمله در قرارداد یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده میشود، محروم می‌شوید و به هیچ عنوان و دلیل موجهی نمیتوانید این قرارداد را فسخ کنید.
بنابراین به یاد داشته باشید که تحت هر شرایطی و با وجود اطمینانی که به بنگاه معاملات ملکی دارید، حتماً متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سؤال کنید.
نکته: در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیار برهم زدن معامله خیار گفته میشود و واژه‌ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.
فسخ کردن یک معامله‌ی قانونی همچنان که میتواند با رضایت هر دو طرف انجام شود، میتواند به صورت کاملاً یک طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در مراجع قانونی که در مورد قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است، انجام شود.
برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:
- کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.
- طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
- در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً “اهلیت” این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به اندازه‌ی کافی قابل اعتماد و موجه باشد.
مهم‌ترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به صورت یک طرفه نمیتوانید معامله را فسخ کنید. این فقط در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد. این درست مثل قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره‌ی ملک است.
اما مورد دیگری که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید و توضیح اینکه شما از این معامله فقط پشیمان هستید و دلیل موجه دیگری ندارید، اصلاً پذیرفتنی نبوده و قانون به خاطر آن به شما اجازه‌ی فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی‌دهد.
یکی از قیودی که در قولنامه‌ها، چه برای اجاره‌ی یک ملک و چه فروش و خرید خانه آن ذکر میشود، این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به جز آنچه در بالا به آنها اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد.
مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نبوده و معمولاً به صورت کاملاً توافقی و البته منصفانه عددی برای آن تعیین میشود که طرف درخواست‌کننده با پرداخت آن میتواند قرارداد را فسخ کند. البته در اغلب موارد در قولنامه‌ها این موضوع ذکر میشود و برای آن مبلغی تعیین میشود که موجب تضمین معامله باشد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
فسخ قرارداد اجاره و فسخ قرارداد خرید
منظور از فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد زمانی است که مؤجر و مستأجر قرارداد اجاره را با شروط و بازه‌ی زمانی معین امضا کرده‌اند، اما هنوز قرارداد اجاره به اتمام نرسیده است.
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد از سوی مستأجر در صورتی امکان‌پذیر است که مؤجر در زمان انعقاد قرارداد تعهدی را داده باشد و به آن عمل نکرده باشد و این تعهد در اجاره‌نامه نیز به ثبت رسیده باشد؛ برای مثال اگر مؤجر در زمان بستن قرارداد تعهد دهد که تا قبل از آغاز زمان اجاره، درب‌های خانه را تعمیر کند، در صورتی که به تعهد خود عمل نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
یکی دیگر از مواردی که مستأجر میتواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد، عدم تطابق خانه‌ی اجاره شده با شرایط مندرج در قرارداد است؛ برای مثال ممکن است در قرارداد ذکر شود که خانه دارای سیستم گرمایشی و سرمایشی است؛ در صورتی که مستأجر بعد از بستن قرارداد با رؤیت خانه متوجه شود که تنها سیستم گرمایشی وجود دارد، حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
از دیگر مواردی که مستأجر میتواند پیش از موعد فسخ قرارداد اجاره را انجام دهد، زمانی است که برای خانه‌ی مورد اجاره اتفاقی بیفتد که سکونت در آن سخت یا غیر ممکن باشد که در این حالت بر اساس قانون مستأجر میتواند قرارداد اجاره فسخ کند.
(اگر هنوز قرارداد اجاره خود را ننوشته‌اید، میتوانید از وام ودیعه مسکن سال 1403 ویژه مستاجران بهره‌مند شوید. برای اطلاعات بیشتر، این مقاله را بخوانید.)
معمولاً مؤجران برای خانه هایی که اجاره می‌دهند، شرایطی را از قبل در نظر گرفته و آن را به متقاضیان اجاره اعلام می‌کنند. در صورتی که مستأجر از ابتدا خود را واجد شرایط ذکر شده بداند اما پس از عقد قرارداد معلوم شود که شرایط را ندارد، مؤجر میتواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد.
برای مثال اگر مؤجر شرط کند که خانه‌اش را تنها به افراد متأهل اجاره می‌دهد و شخصی خود را متأهل نشان دهد اما بعد از بستن قرارداد معلوم شود که مجرد بوده است، مؤجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت. همچنین در صورتی که بعد از عقد قرارداد اجاره معلوم شود مستأجر صلاحیت اخلاقی ندارد، مؤجر میتواند قرارداد اجاره را بر هم زند.
بر اساس قانون در صورتی که مستأجر در پرداخت اجاره‌ی خانه برای مدت 3 ماه حق اجاره‌ی خود را پرداخت نکند، مؤجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
موضوع مهم دیگری که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید این است که هیچ یک از طرفین یک معامله‌ی ملکی نمی‌تواند وقتی حق فسخ یک طرفه‌ی قراردادی را ندارد، بدون رضایت طرف دوم اقدام به این کار بکند. این چه در خصوص کسی که ملکی را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد و چه در مورد خریدار یا اجاره‌کننده کاملاً صدق می‌کند.
اگر خریدار یک ملک بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که آنچه خریده است ایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب‌نشینی دارد، میتواند به دلیل غبن در معامله اقدام به فسخ قرارداد کند. اما اگر تمامی پول را به طور کامل پرداخته است و بعد متوجه چنین اشکالی در ملک خریداری شده شود، میتواند این موضوع را به دادگاه برده و بعد از صدور حکم، مابه التفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ یا اشکال در نقشه طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست کند.
اگر شما صاحب ملکی هستید و آن را بر اساس یک سند قانونی و برای مدت مشخصی به کسی اجاره داده‌اید و اکنون بنا به دلایلی می‌خواهید خانه را تحویل بگیرید، تنها در یک صورت میتوانید این کار را انجام دهید و آن این است که در قراردادی که تنظیم کرده‌اید باید این حق را برای خودتان در نظر گرفته و مستأجر نیز زیر قرارداد را امضا کرده باشد. در غیر این صورت نمیتوانید قرارداد اجاره‌ی ملک خود را پیش از موعد مقرر و به صورت یک طرفه فسخ کنید.
اما آنچه در بند قبل برای عدم امکان فسخ یک طرفۀ قرارداد اجاره ملک توضیح داده شد، در مورد مستأجر نیز صدق می‌کند. به این معنی که اگر فردی ملکی را اجاره کند و بابت پول پیش آن مبلغی به مالک امانت بدهد، سپس بعد از مدت کوتاهی پشیمان شده و بخواهد معامله را به هم بزند، قانون این اجازه را نیز به او نخواهد داد. در چنین شرایطی اگر اجباری برای فسخ قرارداد اجاره وجود دارد، مستأجر باید به هر صورتی که میتواند رضایت مالک را جلب کند.
فسخ قرارداد فروش
برای اینکه بتوانید یک فسخ فروش داشته باشید ابتدا باید با اصطلاحات حقوقی و عرفی مبایعنامه آشنا شوید. این اصطلاحات اگر در زمان پیش نویس قرارداد استفاده شده باشند هر کدام ویژگی خاصی به معامله می دهند.
- خیار مجلس: منظور از خیار مجلس آن است که خریدار یا فروشنده در جلسه‌ای که قرار است معامله انجام شود، حضور داشته باشند.
- خیار غبن: خیار غبن به معنای حق فسخ قرارداد خرید خانه در صورت کلاهبرداری یکی از طرفین است که در این صورت به شخص زیان دیده در اصطلاح «مغبون» گفته میشود.
- خیار شرط: خیار شرط به حالتی اشاره دارد که هر دو طرف مهلت قانونی را برای حق فسخ قرارداد خرید خانه در نظر می‌گیرند؛ در این صورت هر کدام از طرفین میتواند بدون پرداخت هیچ خسارتی به هر دلیلی فسخ قرارداد خرید خانه را انجام دهد.
- خیار تدلیس: خیار تدلیس عبارت است از اختیار فسخ قرارداد خرید خانه در حالتی که فروشنده واقعیت را به خریدار نشان ندهد و بخشی از آن را یا کتمان کرده و یا خلاف آن چه که در واقع هست، نشان دهد.
- خیار تخلف شرط: منظور از خیار تخلف شرط اختیار بر هم زدن معامله در زمانی است که خریدار یا فروشنده بر روی شرط یا شروطی با هم توافق کنند، اما یکی از آنها به تعهدات خود عمل نکند.
- خیار عیب: خیار عیب به معنای وجود عیب در کالای مورد نظر است که در فسخ قرارداد خرید خانه، به وجود عیب و نقص‌هایی در خانه اشاره دارد که قبلاً درباره‌ی آن توافقی صورت نگرفته است.
- خیار رؤیت: خیار رؤیت اشاره دارد به اختیار فسخ معامله در صورتی که طرفین، معامله‌ای را با مبلغ معین انجام داده باشند و بعد از معامله متوجه شوند که واقعیت خانه یا مبلغ پرداختی با آنچه بر آن توافق کرده‌اند، متفاوت است؛ در این صورت هر دو اختیار فسخ قرارداد خرید خانه را خواهند داشت.
- خیار شرکت: خیار شرکت به اختیار بر هم زدن معامله در زمانی اشاره دارد که معلوم شود خانه فروخته شده، متعلق به شخص دیگری بوده است؛ در این صورت خریدار میتواند معامله را فسخ نماید.
- خیار تأخیر: خیار تأخیر هم همانطور که از نامش پیدا است به وضعیتی دلالت دارد که خریدار دربارۀ پرداخت وجه و یا فروشنده دربارۀ تحویل خانه تأخیر داشته باشند.
فسخ قرارداد پیمانکاری
در موضوع فسخ و خاتمه در قرارداد پیمانکاری توسط پیمانکار، تأخیرات کارفرما در تخصیص بودجه، ارائه مدارک، صدور تاییدات و مصوبات و اجرای تعهدات قراردادی یکی از موارد مهم و کارساز برای ادعای پیمانکاران برای قسخ قرارداد است.
با جمع آوری مدارک و مستندسازی در موارد مختلف ادعاهای متفاوتی مطرح میتوان کرد که در بسیاری موارد منجر به دریافت خسارات مالی و یا شیوه های دیگر جبران مالی و غیرمالی میشود.
به علت اینکه بحث تاخیرهای مجاز و غیرمجاز در قراردادها از اهمیت بالایی برخوردار است، هم پیمانکار و هم کارفرما باید تلاش کنند که برای کلیه موارد مستندات لازم و کافی را فراهم کنند تا در مواقع لزوم بتوانند از خواسته‌های خود دفاع کنند.
کارفرما وظیفه دارد در صورتی که پیمانکار را مشمول فسخ تشخیص دهد نظر خود را با ذکر مواردی که به استناد آنها پیمانکار را مشمول فسخ می‌داند به پیمانکار اطلاع دهد.
طبق ماده 47 شرایط عمومی پیمان، پیمانکار مکلف است که در مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ کارفرما در صورتی که دلایلی حاکی از عدم انطباق نظر کارفرما با موارد اعلام شده داشته باشد مراتب را به اطلاع کارفرما برساند و چنانچه دلایل موجه و مقرون به حقیقت باشد قطعاً کارفرما را از فسخ پیمان منصرف خواهد کرد .
در فسخ قرارداد پیمانکاری توسط پیمانکار، اگر کارفرما دلایل پیمانکار را مردود بداند طبق بند الف ماده 46 شرایط عمومی پیمان فسخ پیمان را به پیمانکار ابلاغ می‌کند و بدون احتیاج به انجام دادن تشریفات قضایی به ترتیب مفاد این ماده عمل می‌نماید در پیمان، کارفرما برای اینکه درستی اقدام خود را در معرض دادرسی قرار ندهد و تشریفات طولانی دادرسی را طی نکند انجام تشریفات قضایی را برای فسخ پیمان لازم نمی‌بیند ولی پیمانکار میتواند چنانچه اقدام کارفرما را برای فسخ پیمان ناصواب می‌داند میتواند برای اثبات نظر خود به مراجع حل اختلاف مراجعه کند.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
برای اینکه معامله‌ای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. بر همین اساس قانونگذار در ماده 190 قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است. این ماده در چهار بند است:
- قصد طرفین و رضای آنها؛
- اهلیت طرفین؛
- موضوع معین كه مورد معامله باشد؛
- مشروعیت جهت معامله.
اما سوال اینجاست که چگونه میتوان قرارداد مشارکت در ساختی تنظیم نمود که حتی در صورت بروز اختلاف نیز طرفین از مراجعه به دادگاه بی‌نیاز شوند؟
از آنجا که افراد عادی (غیر دولتی) حق اعمال زور علیه یکدیگر را ندارند، در صورت بروز اختلاف اگر بخواهند علی رغم میل طرف مقابل احقاق حق کنید غیر از توسل به زور که می‌بایست از مجرای مراجعه به نظامات دولتی مثل دادگاه‌ها صورت بگیرد گزینه دیگری پیش روی شما نیست.
هرچند تنظیم درست شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت یا سایر قراردادها ممکن است نیاز شما به مراجعه به دادگاه را کمتر کند (در بسیاری از موارد تنظیم نادرست شرط داوری باعث میشود لزوم مراجعه طرفین به دادگاه برای اموری همانند الزام طرف ممتنع به تعیین داور بیشتر از حالت عادی هم بشود) اما اعتراض به رای داور و اجرای آن همواره نیازمند مراجعه به دادگاه است.
پس هیچگاه نمی‌توان از مراجعه به دادگاه به عنوان آخرین راه حل در رفع اختلاف بی‌نیاز شد اما میتوان راهکارهایی در قرارداد پیش‌بینی نمود که اولا با تعیین دقیق حقوق و تکالیف طرفین زمینه بروز اختلاف کمتر شود و ثانیا با تدابیر لازم قراردادی هزینه تخلف احتمالی از تکالیف قراردادی را برای ناقض قرارداد سنگین تر نمود. بدین ترتیب میتوان امیدوار بود که تا حد زیادی از بروز اختلافات قراردادی جلوگیری شود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
فسخ قرارداد موضوعی حقوقی پیچیده‌ای است. در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش ساختمان قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است .
برای نمونه در قانون مدنی، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد ، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد 355 ،384 و 385 قانون مدنی).
اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از 5 درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از 95 درصد توافق شده) باشد، در این صورت قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است.
چنانچه این مقدار تا 5 درصد مازاد بر مساحت پیش‌بینی شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از 5 درصد مساحت یاد شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ دارد.
نحوه فسخ قرارداد
یکی از شروط مهم در اجاره ما بین مستأجر و مؤجر این است که هرکدام از این طرفین اگر تمایل به برهم زدن معامله پیش از موعد مقرر را داشته باشند، باید حداقل یکی دو ماه پیش از بر هم زدن معامله این موضوع را به طرف دیگر اعلام کنند.
در این صورت میتوانند بدون بروز مشکل و بر اساس یک توافق دو طرفه و با دادن حق و حقوق یکدیگر و به اصطلاح تسویه حساب کردن، قرارداد را فسخ کنند.
به جز این شرایط، مستأجر موظف به قبول فسخ قرارداد و در نهایت تخلیۀ ملک نیست. به عنوان مثال اگر مالک خانه را به شخص دیگری بفروشد، مالک قبلی یا جدید نمی‌توانند مستأجر را مجبور به تخلیۀ ملک کنند. مگر اینکه چنین شرطی در زمان عقد قرارداد در قولنامه ذکر شده باشد.
یکی از مهم‌ترین دلایلی که مستأجران قرارداد اجارۀ خود را لغو یا آن را فسخ می‌کنند این است که ملک مورد اجاره‌ی آنها ایرادات عمده‌ای دارد که در موقع بازدید از منزل صاحب‌خانه به آنها هیچ اشاره‌ای نکرده است. در این شرایط چون مستأجر باید برای رفع این ایرادات هزینه کند تا بتواند در ملک مذکور ساکن شود، میتواند اقدام به فسخ معامله کرده و از آن انصراف بدهد.
این در حالی است که اگر مستأجر به ملکی که در آن ساکن است آسیب جدی وارد کند، به طوری‌که رفع این آسیب برای مالک امکان‌پذیر نبوده و او را دچار دردسر جدی کند، مالک میتواند قرارداد فی ما بین را پیش از موعد اتمام آن فسخ کند.
یکی دیگر از دلایلی که مالکان قرارداد اجاره‌نامۀ ملکی را فسخ می‌کنند، در شرایطی است که مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر طولانی مدتی داشته باشد. در این صورت مالک میتواند ضمن اجاره، حکم تخلیه را نیز بگیرد.
برای فسخ قرارداد دو حالت ممکن اتفاق می‌افتد. در حالت اول طرفین قرارداد در صلح و آرامش تصمیم به فسخ قرارداد بگیرند. در این حالت بدون نیاز مراجعه به دادگاهی و با کمترین مشکل فسخ قرارداد صورت میگیرد.
اما اگر یکی از طرفین قرارداد خواهان فسخ قرارداد باشد موضوع کاملا عوض میشود در این حالت باید دادگاه حکمیت نظر نهایی را در مورد فسخ قرارداد بدهد.
قانون در مواردی برای پیشگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از طرفین معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر ذکر شده ممانعت کند.
مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که زندگی در آن ممکن نیست که در اینجا فرد به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.
ماده ۴۷۸ در این زمینه میگوید هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.
همچنین بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی عیبی که موجب فسخ اجاره میشود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع باشد.
در زیر نمونه‌ای از فسخ قرارداد خرید آمده است:
|
مخاطب محترم آقای / خانم با سلام مطابق ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، موارد ذیل به صورت رسمی و قانونی به شما ابلاغ میشود: همانطور که مستحضرید مطابق با قولنامه شماره …. مورخ …. اینجانب یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی …. به مساحت …. بخش …. شهرستان …. به نشانی ….. و به مبلغ …. را از شما خریداری نموده ام. متاسفانه پس از انجام معامله و با تحقیق از اهالی محل و مراجعه به اهل خبره متوجه شدم که آپارتمان را به دو برابر قیمت واقعی به بنده فروخته اید. از آنجایی که این غبن فاحش است و مطابق ماده ۴۱۶ قانون مدنی در صورتی که غبن فاحش باشد، هریک از متعاملین حق فسخ معامله را دارد و به موجب ماده ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن پس از علم به آن باید فوری اعمال گردد، لذا با ابلاغ این اظهارنامه در مهلت مقرر قانونی فسخ معامله به دلیل غبن فاحش اعلام و درخواست می شود ظرف ده روز از رؤیت این اظهارنامه مبلغ پرداختی را به اینجانب مسترد نمایید. با تشکر و تجدید احترام نام و نام خانوادگی امضاء |
صورتجلسه و نمونه فسخ قرارداد و قرارداد مشارکت
|
ریاست محترم مجتمع قضایی شهرستان …………… احتراماً به استحضار می رساند جناب آقای مهندس ………………… بدینوسیله بموجب اختیار حاصله از بند ………… قرارداد فیمابین به شماره ……………… مورخ ……………… مربوط به ……………………، قرارداد موصوف مستند به نقض تعهد اساسی آن شرکت در موارد ذیل اعلام فسخ می گردد:
مراتب جهت اطلاع و هماهنگی کامل جهت برچینی کارگاه و تجهیزات موصوف در زمانبندی مناسب و مورد نظر این شرکت و نیز اهتمام به عدم ایجاد تداخل با امور اجرایی دیگر در سایت ارسال می گردد. بر این مبنا، مقتضی است ضمن انجام اقدامات لازم جهت اخذ مفاصاحساب نهایی تامین اجتماعی مربوطه، صورت وضعیت نهایی خود را جهت تسویه حساب به امور مالی این شرکت ارائه نمایید. ضمنا:
بدیهی است در صورت عدم کفایت مطالبات و تضمین قراردادی جهت پوشش خسارات/جرایم متحمله شرکت بابت نقض تعهدات آن شرکت، حق پیگیری قضایی و انتظامی این شرکت جهت احقاق حقوق قراردادی خود محفوظ خواهد بود. ریاست محترم مجتمع قضایی/دادگستری ………… احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب به موجب قرارداد مورخه …………یکباب منزل مسکونی دارای پلاک ثبتی …………واقع در بخش………… شهرستان…………را از آقا/ خانم ………… اجاره نمودم. نظر به اینکه مستاجر قبلی با انقضاء مدت اجاره حاضر به تخلیه عین مستاجر نگردیده است خوانده نمی تواند عین مستاجره را تسلیم اینجانب نماید. و با ارسال اظهارنامه شماره….. نامبرده عدم توانایی خود را به تسلیم عین مستاجره اعلام نموده است. علیهذا با تقدیم این دادخواست مستنداً به ماده ۴۷۶ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، صدور حکم بر فسخ قرارداد اجاره مورخ ………… با احتساب کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست. |
نمونه فسخ قرارداد پیمانکاری
| شرکت ساخت و توسعه زیر بناهای حمل و نقل کشور اداره کل ساخت و توسعه راههای منطقه شمالغرب | عملیات ساخت و نصب زیر گذر بتنی پیش ساخته | نظارت : | |||||||
| پیمانکار : | |||||||||
| بسمه تعالی | |||||||||
| صورتمجلس خاتمه پیمان مورخ … | |||||||||
| پیرو نامه شماره …………………. مورخ ……………………………… و به منظور اجرای ماده 48 شرایط عمومی پیمان در تاریخ ……………. جلسه ای با حضور امضا کنندگان زیر جهت خاتمه پیمان عملیات ساخت و نصب زیرگذر بتنی پیش ساخته مورد پیمان شرکت ساختمانی ……………………… موضوع قرارداد شماره ……………………. مورخ …………………….. در محل پروژه تشکیل گردیده و کارهای تمام شده و ناتمام موضوع ماده 48 شرایط عمومی پیمان به شرح زیر تنظیم و ابلاغ می گردد. | |||||||||
| ردیف | کارهای تمام شده | ردیف | کارهای ناتمام | ||||||
نمونه رای فسخ معامله
|
رای بدوی در خصوص دعوای آقای ح.م. به وکالت از آقای ع.ب. به طرفیت آقای ن.ق. به خواسته تایید و تنفیذ فسخ قرارداد به علت عدم انجام تعهد و خسارات دادرسی؛ دادگاه با توجه به اینکه وکیل خواهان علت فسخ قرارداد را عدم پرداخت مابقی ثمن در دفترخانه از ناحیه خوانده دانسته است که در قسمت توضیحات آمده است … مابقی طلب فروشنده مبلغ سی و شش میلیون ریال ۸۹/۸/۲۰ در دفترخانه هنگام انتقال سند به فروشنده پرداخت می گردد و طرفین توافق نمودند چنانچه هر کدام از طرفین نتوانند به تعهدات خود عمل نمایند تا مورخ ۸۹/۸/۳۰ این قرارداد فسخ و از درجه اعتبار ساقط می باشد … در هر علمی یا فنی هر عبارت یا کلمه دارای بار معنایی خاصی است کلمات فسخ و انفساخ نیز در علم حقوق دارای بار خاصی و آثار خاص خود هستند. بر اساس ماده ۴۴۹ قانون مدنی فسخ (به لفظ یا فعلیت دلالت بر آن نماید محقق دانسته است. فلذا بایستی شخصی که حق فسخ به وی داده شده است نسبت به انشاء فسخ اقدام نموده و آن را با یک نشانه خارجی اعم از لفظ یا فعل ظاهر سازد. پس فسخ به اراده طرفین یا شخصی که طرفین فسخ قرارداد را به اراده او واگذار نموده اند واقع می شود. انفساخ گرچه در قانون تعریف نشده است لیکن در دکترین حقوق به فسخ خود به خودی و قهری قرارداد اطلاق می گردد و تفاوت آن با فسخ عدم دخالت ارادی طرفین در فسخ است و فسخ قرارداد (از بین رفتن قرارداد) به یک امر خارجی منوط می گردد. در قرارداد مستند طرفین نیز فسخ قرارداد به عدم انجام تعهد از ناحیه طرفین تا مورخ ۸۹/۸/۳۰ وابسته شده است که عدم انجام تعهد تا تاریخ خاص یک امر خارجی است و نیازی به اراده طرفین جهت انشاء فسخ و اعلام آن نیست. فلذا با توجه به شرط انفساخ در قرارداد فسخ آن از ناحیه یک طرف عملی نیست که قرارداد به وی این حق را داده باشد تا مورد تایید از ناحیه دادگاه قرار گیرد. فلذا دعوای خواهان را وارد ندانسته و حکم بر بطلان آن صادر و اعلام می نماید. رای صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدید نظر استان تهران می باشد. معاون قضایی و دادرس شعبه ۳ دادگاه عمومی حقوقی ملارد – ذوالفقاری رای تجدید نظر تجدیدنظرخواهی آقای ع.ب. با وکالت آقای ح.م. نسبت به دادنامه شماره ۳۱۰…۹۲ مورخ ۹۲/۳/۲۷ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی ملارد که به موجب آن حکم بر بطلان خواسته وی دایر بر تایید و فسخ قرارداد مورخ ۸۹/۷/۱۷ صادر شده است وارد و موجه بوده و درخور نقض است زیرا حسب محتویات پرونده طبق قرارداد تنظیمی بین طرفین عقد، مقرر شده است که مابقی طلب فروشنده به مبلغ معین در تاریخ ۸۹/۸/۳۰ در دفتر اسناد رسمی به هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود و طرفین توافق نموده اند که چنانچه هر کدام از طرفین نتوانند به تعهدات خود عمل کنند تا مورخ ۸۹/۸/۳۰ این قرارداد فسخ و از درجه اعتبار ساقط است طرفین خواسته اند از شرط طبق ماده ۳۹۹ ق.م. استفاده نمایند بنابراین قصد و رضای طرفین معامله گنجانیدن شرایط فسخ در معامله بوده و این شرط نیز در قرارداد طبق اراده آنان اسقاط نشده است و ذوالخیار نیز مراتب اعلام فسخ قرارداد را به موجب اظهارنامه ارسالی به اطلاع طرف مقابل رسانده است و خریدار نیز از شرط مندرج در قرارداد تخلف کرده است و فروشنده نیز جهت جبران خسارت با طرح دعوای مذکور، راه دیگری جز فسخ قرارداد ندارد بنابراین طرح دعوای تایید فسخ به جای انفساخ مسامحه در تعبیر بوده و الفاظ عقود حمل می شود بر معانی عرفیه، و با توجه به اینکه ثمن معامله در مهلت مقرر پرداخت نشده است لذا با عدم پرداخت آن موجبات انفساخ عقد فراهم گردیده است و نظر به اینکه رای تجدیدنظرخواسته بدون رعایت موازین قانونی و اصول و قواعد دادرسی صادر شده است لذا دادگاه با نقض دادنامه مذکور مستنداً به مواد ۱۰ و ۲۲ قانون مدنی و ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به تایید فسخ قرارداد صدرالاشاره و پرداخت کلیه خسارات دادرسی در حق تجدیدنظرخواه را صادر و اعلام می دارد این رای قطعی است. رئیس شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه پورفلاح زیوری |
|
در همین رابطه بخوانید: |
جمع بندی
- حتی تا آخرین لحظات و در حین نوشتن و امضا کردن قرارداد اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه‌ی یک خانه نمی‌توان مطمئن بود که این قرارداد به سرانجام می‌رسد.
- مفهوم واژۀ فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما آنچه ما در اصطلاح به آن می‌گوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است.
- طبق قانون هر یک از طرفین معامله میتوانند در مدت زمان مشخصی که در سند تنظیم شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ما بین بکنند.
- برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:
- کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.
- طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
- در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً «اهلیت» این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به اندازه‌ی کافی قابل اعتماد و موجه باشد.
- یکی از قیودی که در قولنامه‌ها، چه برای اجارۀ یک ملک و چه فروش و خرید خانه آن ذکر میشود، این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به جز آنچه در بالا به آنها اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد.
- منظور از فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد زمانی است که مؤجر و مستأجر قرارداد اجاره را با شروط و بازۀ زمانی معین امضا کرده‌اند، اما هنوز قرارداد اجاره به اتمام نرسیده است.
- معمولاً مؤجران برای خانه‌هایی که اجاره می‌دهند، شرایطی را از قبل در نظر گرفته و آن را به متقاضیان اجاره اعلام می‌کنند. در صورتی که مستأجر از ابتدا خود را واجد شرایط ذکر شده بداند اما پس از عقد قرارداد معلوم شود که شرایط را ندارد، مؤجر میتواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد.
- موضوع مهم دیگری که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید این است که هیچ یک از طرفین یک معامله‌ی ملکی نمی‌تواند وقتی حق فسخ یک طرفۀ قراردادی را ندارد، بدون رضایت طرف دوم اقدام به این کار بکند.
- اگر شما صاحب ملکی هستید و آن را بر اساس یک سند قانونی و برای مدت مشخصی به کسی اجاره داده‌اید و اکنون بنا به دلایلی می‌خواهید خانه را تحویل بگیرید، تنها در یک صورت میتوانید این کار را انجام دهید و آن این است که در قراردادی که تنظیم کرده‌اید باید این حق را برای خودتان در نظر گرفته و مستأجر نیز زیر قرارداد را امضا کرده باشد.
- در موضوع فسخ و خاتمه در قرارداد پیمانکاری توسط پیمانکار، تأخیرات کارفرما در تخصیص بودجه، ارائه مدارک، صدور تاییدات و مصوبات و اجرای تعهدات قراردادی یکی از موارد مهم و کارساز برای ادعای پیمانکاران برای قسخ قرارداد است.
- برای اینکه معامله‌ای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. بر همین اساس قانونگذار در ماده 190 قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است. این ماده در چهار بند است:
- قصد طرفین و رضای آنها؛
- اهلیت طرفین؛
- موضوع معین كه مورد معامله باشد؛
- مشروعیت جهت معامله.
- فسخ قرارداد موضوعی حقوقی پیچیده‌ای است. در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش ساختمان قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است.
سلام من قصد خرید خانه داشتم وطبق قرارداد نوشته که اگر خانه مشکل داشت میتوانی فسخ کنی استعلام گرفتم گفته نمیتونی روی خانه وام بگیری ومبلغ بیست میلیون بعنوان بیانه به بنگاه املاک دادم الان میخوام فسخ کنم میگه نمیتونی ومن بیست میلیون بهت نمیدم ومن بهش گفتم من نمیتونم بدون وام بهت پولخونه رو بدم
سلام ۴ ماه پیش اپارتمان صفر خریدم ۵۰۰ میلیون نقد دادم و ۳۵۰ میلیون برای تحویل و ۲۵۰ میلیون برای سند گذاشتم . هم داخل چکها و هم داخل قولنامه نوشتم که ۳۵۰ برای تحویل اپارتمان و ۲۵۰ هم برای سند. فروشنده طبق قرارداد باید ۳ ماه پیش خونه رو تحویل میداد ولی اماده نیست و تحویل نمیده ، الان با توجه به اینکه اپارتمان گرون شده میگه بیا قرارداد را فسخ کنیم و خسارتشو بهت میدم ، من نمیخوام قرار داد را فسخ کنم ایا فروشنده میتونه قرار داد را فسخ کنه ؟
با عرض سلام و احترام
زميني در سال 1388 به مساحت 6000 مترمربع خريداري و تحويل اينجانب شده است. در سال 1398 با نقشه برداري مشخص شده است كه ملك 5300 متر مربع مي‌باشد. آيا چنانچه درخواست فسخ معامله را بدهم فروشنده مي بايست مبلغ ملك را به قيمت روز برگرداند يا به همان قيمت خريداري شده در سال 1388؟
همچنين من اقدام به احداث 50 متر مستحدثات و 400 قلم نهال نموده ام كه الان 9 سال سن دارند. تلكليه بنا و نهالهاي 9 ساله بخه چه صورت مي‌باشد؟
با تجديد احترام
سلام خونه ای اجاره کردیم و قولنامه امضائ شدو بعد پشیمان شدم و کلید هم تحویل نگرفتم بعد 5 روز کمیسیون دو طرف و اجاره چند روز رو از من گرفتن آیا درست بوده؟ باید پرداخت میکردم؟ با سپاس
سلام من یه خانه خریدم کسیکه اول آن را خریده بود پول کامل پرداخت کرده ولی بنگاه دار آن را به صاحب خانه نداده است وشکایت کردن برای پول .
الان من با شخص دوم معامله کردم که پول را پرداخت کرده و خریده ولی بنگاه دار تحویل نداده است آیا معامله من مشکل دارد و میتوانند فسخ کنند ؟
سلام تورو خدا زود جواب بديد
ملكي فروختم به مبلغ ٧٤٢ميليون و ٢٥٠ پول گرفتم دوروز بعد به دليل اينكه نتونستم بخرم به خريدار اعلام كردم اما به بنگاه نگفتم توي قرارداد هم ضرو زيان رو ٢٠٠ميليون زدن ايا ميتونم فقط حق بنگاه رو بدم فسخ كنم در صورتي كن ٢روز بعد خبر دادم
با سلام من ماشین فروختم که معامله فقط لفظی بوده و هیچ مدرک و سندی موجود نیست در معامله علاوه بر اینکه با قیمتی خیلی پایین تر از قیمت اصلی ماشین بردند، شرط شد که دزدگیر قبل از سند به فروشنده داده شود ولی قبل از مراحل تعویض پلاک و سند زدن، زیر حرفشان زده و گفتند که دزدگیر را نمی دهند. من می توانم معامله را فسخ کنم؟؟؟
باسلام من یه خونه هفته پیش اجاره کردم که بعد از اساس کشی فهمیدم دیوار خونه از یکطرف با همسایه بطور تیغه کشیست و صداها کاملا واۻح و ازار دهنده بگوش میرسن و سیستم فاۻلابشم که افتۻاحه از طرفی این کسی که من باهاش قولنامه نوشتم مالک نیست اسم پدرشا با مشخصات بجای موجر نوشته و جاش امۻا و انگشت زده ایا میتونم تقاۻای فسخ قراردادا کنم
سلام
خانه ای خریده ام و مبلغی از پول پیش من ماند، در قولنامه ذکر شد که ۱- اگر خریدار تا فلان تاریخ الباقی پول را تحویل ندهد فروشنده می تواند فسخ کند
۲- فروشنده تا فلا تاریخ(همان تاریخ تحویل پول) باید سند را انتقال دهد
حالا خریدار در همان تاریخ پول را اماده کرده ولی چون سند اماده نشده بود پول را تحویل فروشنده نداده، ایا فروشنده میتواند فسخ قرارداد کند؟
با تشکر
سلام همسرم یک سوم اموالشو وصیت به نام من کرده حالا طلاق گرفتم ایا وصیت نامه فسخ میشه چون همسرم گفت نمیخواد فسخش کنه
سلام
من حدود ۵ سال مستاجر هستم و قرارداد ما دستی میباشد و موعد قرار داد به اتمام رسیده الان مالک پول پیش ندارد که من بروم ایااین مدتی که هستم کرایه به مالک تعلق میگیرد یا خیر در قرار داد هیچ گونه مواردی در مورد تخلیه نشده
ممنون
سلام اپارتمانی رهن واجاره کردم الان میخوام فسخ کنم به مالکم گفتم بیش ازدوماه هم خانه راتخلیه کردم مالک پول رهن راخرج کرده میگه باید مستاجر دیگه بیا تاپول شما را بدهم مستاجر هم فعلا خانه رانپسندیده نزدیک سه ماه شده چیکار باید بکنم راهنمای کنید لطفا گرفتارم ممنون
با سلام بنده ملکی بدون سند را خریداری کردم وفروشنده ملک را حدود دو سال در تصرفش بوده وبنده هم شش ماه هست ملک در تصرفم میباشد حال نفر قبلی که به فروشنده فروخته مدعی هست که ایشان به تعهداتش عمل نکرده ودر مبایعه نامه شان قید شده بوده تا زمان عمل نکردن به تعهداتش حق فروش ملک را نداشته ودر خواست تحویل ملک به ایشان را دارد ایا من باید ملک را تحویل دهم
با سلام
آپارتمانی در اول شهریورخریداری شد به مبلغ 1/5 میلیارد تومن و مبایعه نامه به صورت سه دانگ و سه دانگ به نام من و همسرم مبلغ 700 میلون را نقدا پرداخت کردیم چون مستاجر داشت مالک گفت تا 30 مهر وقت داره وگفت برای اول مهر پول نیاز داره که قرار شد 600 میلون در اول مهر در محضر بدهیم وسند به نام ما شود و 200 میلیون را هم برای زمان تحویل ملک نوشته شده است در زمان تحویل 30 مهر(بدون ذکر خسارت در تحویل ملک)
ما در بنگاه به صورت شفاهی گفتیم که 200 میلیون کسری داریم و باید خانه را رهن بدهیم ولی در قرارداد نیامده است
ضمنا روزی 250 هزار تومان در صورت عدم حضور و عدم ایفای تعهدات هر یک از طرفین در مبایعه نامه نوشته شده و کافه خیارات به جز خیار تدلیس ساقط شده است
با ملاحضه پایانکار کلی ساختمان و متراژ مندرج در سند تک برگی ملک زمانیکه به بانک مراجعه کردیم متوجه شدیم که تناقض دارد فروشنده قرار شد پایانکار آپارتمانی ملک را بگیرد که اقدام به اینکار ظاهرا کرده است ولی صورت مجلس تفکیکی ساختمان با متراژ مندرج در سند مطابقت دارد
(تمام توافقات جهت اخذ گواهی آپارتمانی شفاهی میباشد )از محضر پرسیدیم گفت اگر با پایانکار ساختمانی مشکلی دارید باید پایانکار آپارتمانی بگیرد و روز محضر با چک بانکی بیایید اگر نگرفته بود انتقال سند را امضاء نکنید
حال برای سندهم 200 میلیون کسر داریم که فروشنده گفت مانعی ندارد 10 الی 15 روز بعد از انتقال سند بدهید (البته به صورت چک که من از اول چک ندادم و ندارم ) از طرفی تا مستاجر تخلیه نکند امکان رهن دادن نیست و در 30مهر ماه نیز امکان رهن و پیدا کردن مستاجر وجود ندارد
توافقی هم ننوشته که در ماه آخر میتوان ملک را به بنگاه سپرد تا رهن بدهد و بتوانیم 200 میلیون زمان تحویل را تهیه کنیم
ناگفته نماند که بنگاهی و فروشنده چنان صحبت میکردند که مشکلی ندارد و همچی درست میشود مستاجر فعلی همکاری میکنه و……تماما شفاهی
توضیحا اینکه هیچ چکی هم ندادم فقط مبلغ اولیه را نقدا دادم
حال سوال این است که :
1- آیا اگر با صحبت کردن موارد درخواستی را در مبایعه نامه مکتوب نکرد ،میتوان اظهارنامه ای فرستاد که اولا باید گواهی پایانکار آپارتمانی بگیرد و دوما ابتدا ملک را تحویل دهد بعد زمان انتقال سند را مشخص کنیم تا قدری وقت برای جور کردن پول داشته باشیم؟
2- اگر موارد درخواستی یعنی انتقال سند با گواهی پایانکار آپارتمانی و اول تحویل ملک و بعد زمان انتقال سند را به صورت دستی در قسمت توضیحات بنویسیم و فروشنده و خریداران و دو شاهد امضاء کنند بدون مهر بنگاه انگشت زده و امضاء کنند وجاهت قانونی دارد ؟
3- اگر موارد بالا را نپذیرفت میتوانیم درخواست فسخ معامله را بدهیم ؟
4-اگر روز محضر حاضر نشویم و عدم حضور بگیرد چون ملک را تحویل نداده چقدر طول میکشد تو چه حکمی صادر میشود و چقدر زیان میبینیم ؟
5- در بدترین حالت شخصی گفت اگر راضی به همکاری نشد و موارد درخواستی را مکتوب نکرد، سهم 3 دانگ خود را از طریق بنگاه در همان مبایعه نامه به همسرتان واگذار کنید و اگر هم روز محضر همسرتان نیاید و فروشنده گواهی عدم حضور بگیرد و دادخواست الباقی ثمن و خسارت را از دادگاه بکند اولا زمان زیادی طول میکشد تا رسیدگی شود دوماچون چیزی به نام همسرتان نیست میتوانددرخواست اعسار بدهد و نهایتا فروشنده مجبور به فسخ میشود و 700 میلیون پرداختی اولیه برمیگردد و اگر خسارتی هم دادگاه در نظر بگیرد در بازار فعلی که ملک رو به پایین است سودش از زیانش بیشتر است
این مطلب چقدر صحیح است ؟
با تشکر از شما که وقت با ارزشتان بی منت را در اختیار همه میگذارید
سلام خسته نباشید خداقوت….خانواده بنده یک ملک کارداشتی در بنگاه فروختیم همون شب خریدارکفت پول کم دارم وچون قیمت هم پایین بود رفتیم باخریداربنگاه ومعامله را فسخ کردیم ولی بنگاه مهرفسخ رانزده بود درپیش۲تاشاهدوخودبنگاه فسخ کردم….بعداز۲ماه بنگاه گفت مشتری جدیدپیداکرده وباقیمت کارشناسی میخرد ماهم قبول کردیم و چون به بنگاه اطمینان داشتیم یک قول نامه نوشتیم واز۷وارث ۳تاامضاه کردیم بقیه کفتم هر موقع کارشناسی کردامضاه میکنیم .فقط خریداریک.مقدارپول که داده بودتاتخله کنیم.ورسیدپول هم نوشتیم که همه وراث امضاکردن بابت ملک این مقدار پول داده است . وچون اطمینان داشتیم بنگاه رسیده گرفت که نوشته بود ….وراث دیگه ادعایی بابت ملک نداریم….خریداروبنگاه گفتن. بقیه پول رو تخلیه کردید میدهیم.ماهم اطمینان داشتیم وامضاکردیم……….بعدازکارشناسی بقیه پول را بدهد…….موقع تخلیه اومد همه یکی یکی تخلیه کردیم ….بعدابنگاه گفتیم خریدارکارشناس آورده یانه تا بقیه پول را بده بنگاه نخریدارپیش هم بودن .میگوید ما خونه رو خریدیم کدوم پول دیکه ازماپولی طلب ندارید …ماهم باتعجب گفتیم مردمومن.باهم حرف زدیم کارشناسی بکنی چرازیرحرف میزنی خریدارمیگه برید شکایت کنید مااونجاجواب وراث را میدهیم. رفتیم دادگاه ……خریداردوم ناخودآگاه گفتیم گرانول مارونمیدی میگه من مدرک دارم مریم ماهم گفتیم قول نامه را۳نفراز۷نفرامضاه کردن به قاضی گفتیم چگونه مدرک دارد. خریدار.قول نامه اولی که هم قید پایین بود هم پیش بنگاه فسخ کرده بودیم و اتحادیه املاک هم برای قولنامه اول نامه فسخ به ماوبنگاه داده بود .و….عکس هم گرفتیم که در قول نامه اولی فقط یک خرداراست …….. خریدار۲رفته توی اون قول نامه اسم خودشو اضافه کرده . وزیر اسم خریداراولی اسم خودشو اضافه کرده و توی اون ۲ماه که برای تخلیه وقت داده بود رفته سندان هم با امضاها ۳داشتند که یدونه ارشادها میگه اصلا امضاه نکرده سند هم گرفته و .الان طلب ملک میکنه ..ماهم چندتا شعبه شکایت کردیم .هیچ جا به حرف ما گوش نمیدن . طرف راحت داره کلاه برداری میکنه . درعوض ما محکوم میشیم خواحشا بگید باید کجا شکایت کنیم ۰۹۰۵۶۷۰۸۹۰۳
سلام من پارسال قراردادی بابت فروش واحد درحال ساخت با خریدار دراملاک نوشتیم ولی یکی از چک های خریدار2ماه بعداز تاریخ چک بهم داد”البته 10تومن مانده کوچک دست خودم هست حال میخواهم قرارداد را فسخ کنم ”آیا میتونم
سلام نوشتن مبلغ وجه التزام در قرار داد بند اسقاط خیارات کافه را باطل و بی اثر میکنه؟من قرادادی بستم برای خرید خونه فروشنده میخواد وجه التزام بده و فسخ کنه اما من نمیخوام ایا قانونا میتونه این کارو انجام بده؟
سلام من 8 برج یک خانه اجاره کردم قرار شد از 15 خانه را تحویل بگیرم اما به لیلی مجبور به فسخ شدم الآن موجر راضی نمی‌شود و می‌خواهد یک ماه اجاره بگیرد ضمنا کمیسیون بنگاه را نیز خود قبول بهپرداخت کردم حال چه راهکاری برایم هست متشکرم
متن قولنامه چه بوده است.
اگر عدم حضورتان را گرفته باشد میتواند ادعای خسارت کند
خریدارداری خودش به موقعه پول رو واریز نکرده منم میخوام فسخ قرارداد کنم ولی در قول نامه قید نکردیم
سلام من چند وقت خونه ام فروختم یه مبلغ از پولم نگرفتم ولی خریداریه قراربود طی یک ماه بقیه پول روواریز کنه که هنوز واریز نکرد میخوام قراردارفسخ کنم حق پشیمانی هم میخواد از من بگیر حق پشیمانی بر چه اصولی داده میشو بر اصول مبلغ کلی یا توافقی
اگر درقرارداد تاریخ تنظیم سند درج شده باشه وشما در روز مقرر برای انجام تعهد به دفترخانه رفته باشیدوعدم حضور خریدار را گرفته باشی حتا به شما تاخیر تادیه هم باید پرداخت کند واگر درقرار دادشما خیارات سلب شده باشد یک طرفه نمیتوانید فسق کنید فقط میتوانید نسبت به مابقی ثمن وخسارات اقدام کنیددردادکاه صالح
سلب خیارات فسخ باید نوشته بشه یا همون ماده6 بند6 تاییدش میکنه؟؟