طبق قانون، مالکیت در آپارتمان‌ها بر دو بخش تقسیم میشود: مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی و مالکیت بر قسمت‌های مشترک و یا همان مشاعات ساختمان که هر یک از آنها قانون و مقررات مخصوص به خود را دارند که ساکنین ساختمان باید از آن مطلع باشند.
مشاعات ساختمان و قسمت‌های اختصاصی
به طور کلی قسمت‌هایی از آپارتمان که مالکیت رسمی آنها به طور مجزا برای هر واحد در سند آمده باشد را جزو قسمت اختصاصی آپارتمان محسوب میکنند؛ که استفاده از آن در انحصار مالک یا مستاجر همان واحد است و مالکین سایر واحدها حق استفاده از این قسمت‌ها را ندارند.
فضای داخلی هر واحد آپارتمانی مثل اتاق خواب، هال و پذیرایی، آشپزخانه، بالکن و سرویس‌ها شامل قسمت‌های اختصاصی آن واحد است؛ ضمن اینکه انباری و پارکینگ نیز، اگر در سند آمده باشد، به عنوان فضای اختصاصی همان واحد در نظر گرفته میشود.
بحث و اختلاف نظر ساکنین آپارتمان‌ها معمولا بر سر مشاعات و قسمت‌های مشترک ساختمان بالا می‌گیرد چون تعریف دقیق آن را نمی‌دانند و از قوانین ملک مطلع نیستند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
چه بخش‌هایی از آپارتمان جزو مشاعات ساختمان است؟
اصولا بخش‌هایی از هر آپارتمان که در سند مالکی برای آن قید نشده باشد، و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده میکنند، را مشاعات می‌گویند مثل:
- زمین ساختمان
- پشت بام
- درب ورودی
- راهرو
- پنجره‌های راهرو
- آسانسور
- ورودی پارکینگ
- پارکینگ اضافی
- پله‌ها
- شوفاژخانه
- تاسیسات مشترک
- انشعابات مشترک
- حیاط
- لابی
- باغچه
هزینه مشاعات ساختمان بر عهده کیست؟
تامین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده کلیه ساکنین ساختمان است که سهم هر یک بر اساس متراژ واحدها تعیین می‌گردد. تمام ساکنین موظف هستند سهم خود را برای تعمیر و نگهداری از مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند. اگر مالکی سهم واحد خود را پرداخت نکند، ساکنین آپارتمان میتوانند شکایت خود را از طریق شورای حل اختلاف پیگیری نمایند.
البته اگر واحدی به تنهایی مسئول آسیب وارده شده به مشاعات باشد فقط همان واحد باید هزینه تعمیرات را بپردازد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
مشاعات ساختمان و قوانین ملکی
- ساکنین ساختمان باید در حد معمول از مشاعات استفاده کنند آنطور که استفاده آنها مانعی برای استفاده سایرین نباشد. مثلا قرار دادن کفش یا لوازم اضافه در پله و حیاط ساختمان به عنوان استفاده اختصاصی تلقی میشود و سایر واحدها میتوانند به آن اعتراض کنند.
- هیچ یک از ساکنین اجازه تصرف مشاعات را ندارد و نمی‌تواند آن را به شخص دیگری واگذار کند مگر اینکه با سایر ساکنین توافق کرده باشد و قانون به او اجازه این کار را بدهد.
- استفاده از مشاعات نباید مورد اذیت و آزار ساکنین دیگر واحدها شود؛ مثلا صافکاری خودرو در پارکینگ یا نگهداری حیوانات در حیاط خلاف قانون است.
- گذاشتن زباله در راهرو که موجب پخش بوی بد در کل ساختمان میشود ممنوع است.
- هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان که موجب بر هم زدن و ناهماهنگی در نمای ساختمان شود ممنوع است.
- استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان ممنوع است.
- خودروها نباید در محلی غیر از محل تعیین شده پارک شوند یا جلو رفت و آمد ساکنین ساختمان را بگیرد.
- استفاده از فضای پارکینگ برای مهمانی و جشن تنها با رضایت ساکنین و اجازه مدیر ساختمان امکان پذیر است.
- هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنین و کسب مجوزهای لازم ممنوع است.
با سلام
من ساکن طبقه چهارم هستم بدلیل خراب بودن ایزوگام پشت بام سقف منزلمون نم داد میخواستم بدونم هزینه نقکاشی بعهده ساختمونه یا من ؟؟
با تشکر
سلام
برای مشخص شدن این موضوع که دلیل نم دادن سقف منزل شما، خرابی ایزوگام بوده یا خیر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید و تقاضای «تامین دلیل» بدهید تا یک کارشناس برای بررسی موضوع تعیین شود. اگر ایشان اعلام کنند که دلیل نم دادن سقف خانه، 100% خرابی ایزوگام پشت بام بوده است، هزینه نقاشی به عهده‌ی ساختمان خواهد بود.
سلام.یک پاساژ تجاری ۲طبقه میباشد.دیوار پاگرد راه پله مشاع به بالکن مغازه راه داشته باشد.در صورت برداشتن درب برای ورود به بالکن از راه پله آیا مشکل قانونی دارد یا از مغازه های طبقه بالا رضایت گرفت؟
سلام
به دلیل اینکه درب ورودی بالکن شما در فضای مشاع ساختمان تعبیه شده است و برداشتن آن موجب تغییر در مشاعات پاساژ می شود، بنابراین باید رضایت و موافقت سایر مغازه ها انجام شود.
باسلام من مالک ساختمان ۶ واحدی هستم ۳ واحد ای مستاجر دارم و بقیه خالی هستند یکی از مستاجرین تقاضای استفاده از پشت بام جهت نشستن دارند که من موافقت ننمودم و بهمین بهانه شارژ نمیدهد و چون طبقه هم کف میباشد هزینه اسانسور را قبول ندارد ایا تقاضای ایشان به حق است
سلام
خیر، برای استفاده از فضاهای مشاع در ساختمان باید کلیه مالکین و ساکنین، رضایت خود را اعلام کنند و این موضوع هیچ ارتباطی با پرداخت شارژ ساختمان و هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیر آسانسور ندارد و ایشان باید این هزینه ها را پرداخت کنند.
سلام ،ما پارکینگ خود را توافقا با یکی از همسایه ها جابجا کرده ایم تا عبور راحت تری داشته باشیم ولی همسایه ی دیگر که خودرو خود را پشت ما پارک میکند 2 خودرو را به زور پشت محل پارکینگ ما جامیدهد با اینکه خودرو ماجلو است و ماشین او در محل پارک ما نیست ولی قسمتی از پارکینگ که بین خودرو ما و اوست محل مشاع است ،سوال من این است که اگر محل مشاع محل عبور و مرور نباشد و صرفا در نقشه مشاع ذکر شده باشد آیا میتوان به دلخواه در آن خودرویی قرار داد یا حتما باید موجب آزار دیگران شود تا بتوان شکایت کرد؟
و اینکه اصلا میتوان در 1 پارکینگ دو خودرو قرار داد و گفت در محل پارک شخصی میخواهم دو خودرو جا دهم؟
سلام آیا نمای ساختمان جزو مشاعات هست.ایا هر واحد هر طور که دلش بخواد میتونه بالکن خودشو دستکاری بکنه؟
سلام
بله، نمای ساختمان جزء مشاعات است و ساکنین اجازه ندارند تغییراتی در آن ایجاد کنند.
با سلام.ما در طبقه چهارم ساختمان و آخرین واحد ساختمان زندگی میکنیم.ساکنین بقیه واحدها در آخرین راه پله وسایل اضافی مثل کارتن خالی و کابینت چیدن که منظره زشتی ایجاد کرده.من شنیدم اخرین راه پله متعلق به آخرین واحد هستش.من قصد ندارم وسیله اضافی بچینم اما از ظاهر شلخته اون وسایل ناراضیم.میخواستم بدونم چه کاری میتونم انجام بدم.چون قصد ندارن وسایلشون رو بردارن
من هم متاسفانه همین مشکل رو دارم کلا شکل ساختمان را از ریخت انداختن .
سلام
فضای راه پله جزء مشاعات ساختمان محسوب می شود و برای استفاده‌ی شخصی از این فضا باید همه ساکنین و مالکین آپارتمان، رضایت داشته باشند. شما می توانید از سایر ساکنین درخواست کنید تا وسایل اضافی را از راه پله جمع آوری کنند.
در ادامه سوالم . حدود 4 سال آنجا زندگی کرده ام و تازه قسطش تمام شده و می خواهم به نام خودم سند بزنم. نمی دانم سند بزنم یا نه و اینکه با وضعیت پارکینگ چه کنم
با سلام. یک طبقه از خانه سه طبقه را خریده ام.در سند پاکینگ قید شده ولی با توافق خودم بدون پارکینگ به من تحویل داده اند . حالا که می خواهم بفروشم آیا باید جریمه شهرداری بدم . تکلیف چیست. آیا میشوم از کسی که خانه را خریده ام شکایت کنم
سلام ایا عوض کردن درب ورودی واحد باید با اجازه باشه؟؟ بقیه واحد ها درب قهوه ای هست من درب ضد سرقت سفید گرفتم! مشکلی داره اگه درب سفید نصب کنم؟؟؟
نکته دوم چون ما نمایندگی از یک شرکت هستیم در آپارتمان هفت واحده که نیمی از طبقه اول برای ما و نیمی دیگر ورودی پارکینگ است ما از راهروی آپارتمان فقط برای سرویس بهداشتی پارکینگ استفاده میکنیم از همین رو در مشاعات کلی سهیم هستیم چند دوره هیچ قبضی به ما داده نمیشد آخرین قبض آب که آمد مدیریت جدید میگوید پول دوره های فبل که نفر قبلی مدیر بوده و نمیگرفته را باید الان یکجا بدهید و ما میگوییم ما سازمانیم رسید و قبض بدهید تا حسابداری مبلغ پرداخت کند ایشان میگوید ما هیچ رسیدی نداریم ولی ششصد تومن برای این مدت بدهید لذا چون ندادین درب پارکینگ ورودی به سرویس بهداشتی را قفل کرده آیا میتواند ما را از استفاده از مشاعات محروم کند؟ حالا که لوله ترکیده ما جزو مشاعات میشویم؟؟؟
صورت هزینه های ساختمان ها به ویژه ساختمان های تجاری و اداری باید به صورت مشخص، توسط مدیر ساختمان نوشته شود و شما این حق را دارید که برای پرداخت هزینه ها از ایشان تقاضای قبض کنید و همانطور که در سوال قبلی اشاره کردیم، می توانید برای پیگیری این موضوع به شورای حل اختلاف مراجعه کنید و تا روشن شدن موضوع از نظر قانونی، ایشان اجازه ندارند شما را از استفاده مشاعات محروم کنند.
سلام ما در آپارتمانی هفت واحده و تجاری هستیم طبقه همکف هستیم لوله فاضلاب شش واحد بالای سر ما ترکید و از سقف آب فاضلاب واحدهای بالایی جاری شد فاضلاب ما طبقه پایین به این لوله میپیوندد ولی مدیر ساختمان میگوید این لوله جزو مشاعات است و خود شما هم باید هزینه تعمیرات آن را بپردازید آیا درست است؟ لوله بالای سر ما که فاضلاب ما به آن اضافه نمیشود جزو مشاعات ما میشود؟
سلام
در صورتی که شما به عنوان مالک و یا ساکن با نظر مدیریت ساختمان در این خصوص موافق نیستید، می توانید با مراجعه به شورای حل اختلاف، برای بررسی موضوع توسط کارشناس قوه قضاییه، تقاضای «تامین دلیل» کنید تا یک کارشناس این موضوع را مشخص کند که آیا این لوله جزء مشاعات محسوب می شود یا خیر.
سلام، ممنون از اطلاعاتی که به اشتراک گذاشتید. سوال بنده اینه که آیا در حیاط ورودی ساختمان که ملک مشاع می باشد کودکان یک ساختمان می توانند بازی کنند؟ یعنی منعی وجود دارد از نظر قانون آپارتمان نشینی؟ پیشاپیش ممنون از جوابتون
سلام آیا مغازه های تجاری که زیر واحد های مسکونی هستند و دارای بام مشترک هستند میتوانند از مشاعات استفاده کنند
مغازه ها پنجره به سمت حیاط ساختمان دارند
سلام
بله، کلیه‌ی واحدهای ساختمان اعم از واحدهای مسکونی و تجاری می توانند طبق عرف از مشاعات ساختمان استفاده کنند، مثلا برای نصب کولر و یا آنتن تلویزیون.
آیا میتونه کلید هم داشته باشه. این در حالی هست که ساختمون قدیمیه و واحد مسکونی بالای مغازه قطعات مجزاست. یعنی آشپزخونه و سرویسهای بهداشتی هر کدوم توی پاگردهای راه پله هستند و یک واحد مسکونی یه تیکه نیست. داشتن کلید مغازه و رفت آمدش باعث میشه مزاحمت برای واحد مسکونی بشه و موقع تردد از جلوی در حموم یا آشپزخونه رد میشه.
باسلام من ساکن شمال هستم ولی آپارتمانی 11 سال ساخت در شهر دیگری خریدم که سالی 3 بار و حدودا هر بار 4 روز برای استراحت به آنجا میرم هربار به من زنگ میزنن و علاوه بر پول ساخت درخواست مباِلغ بالایی جهت تعویض لوله های آب سیمهای برق خرابی آسانسور میکنند که فشار مالی زیادی برای من هست با تمام وجود احساس میکنم این پول زوری هست که میگیرن کاش برای مالکانی که حضور آنها در منزل خیلی کم است قانون مشاعات فرقی قایل میشد
سلام
متاسفانه مدت اقامت شما در آپارتمان، تاثیری در کاهش میزان هزینه‌های پرداختی ندارد.
باسلام
آیا تعدادی از ساکنین می توانند خودروهای خودرو خود را در حیاط با آب مشاع بشورند؟ و اگه جواب منفی است برای حل مشکل چکار باید کرد؟
سلام
خیر، اگر آب، مشترک است، ساکنین اجازه‌ی استفاده‌ی شخصی از آن را ندارند. برای حل این مشکل، بهتر است موضوع را با مدیر ساختمان مطرح کنید و از ایشان درخواست کنید تا طی یک جلسه‌ی عمومی، این مسئله را به ساکنین تذکر دهند.
سلام. اگر لوله ی آب که از دیوار رد شده و از طبقه ی پایین به بالا رفته ولی در طبقه ی ما نشتی پیدا کرده هزینش جزء مشاعات حساب میشه یا به عهده ی ماست
سلام
لوله کشی ساختمان، جزء مشاعات است و بالطبع هزینه‌ی آن هم جزء مشاعات محسوب می شود.
سلام یک واحد نوساز طبقه آخر از یک آپارتمان 4 واحدی خریدم که مالک در قولنامه ذکر کرده که اختیار پشت بام رو در یک تعهد محضری که از دیگر مالکین می گیره به بنده واگذار میکنه. چطور می تونم یه تعهد خوب بگیرم که فردا دچار مشکل نشم. ممنون
سلام
بهتر است در خصوص متن تعهد محضری با یک مشاور حقوقی صحبت کنید.
با سلام خسته نباشید اگر انباری در پارکینگ باشه و در سند امده که شما حق پارکینگ نداری هزینه تعمیر پارکینگ به عهده چه کسی هست و بعد طرف میگه شما انبار داخا پارکینگ هست باید شریک باشی این قانون درسته لطف توضیح دهید
سلام
طبق قانون، افرادی که در پارکینگ رفت و آمد دارند و از فضای آن استفاده می کنند باید در پرداخت هزینه های مربوطه، مشارکت داشته باشند. اگر ورودی انباری شما به نحوی است که برای ورود به آن از پارکینگ عبور نمی کنید، هزینه تعمیرات پارکینگ شامل شما نمی شود.
سلام ما در پارکینگ ساختمانمان دو جای پارک خودرو داریم و در انتهای پارکینگ حیاط کوچکی هست و کمی زیر پله. ما اجازه داریم موتورمان را در زیرپله یا حیاط مشاعی پارک کنیم ؟ اگر همسایه ها بی دلیل مخالفت کنند راه قانونی دارد؟
سلام
برای استفاده‌ی شخصی از مشاعات ساختمان باید سایر ساکنین، رضایت داشته باشند.
با سلام خدمت دوستان به سوالی داشتم . شرکت ما جابجایی انجام داده در ملک جدیدی که اومدیم . هییت مدیره اجازه نمیده که در پشت بام انتن مخصوص اینترنت شرکت رو وصل کنیم و درب پشت بام رو قفل کرده . از اونجایی که ما سایت فروش هستیم واینترنت یکی از ملزومات کار ماست داریم متضرر میشیم . انتن ما بسیار کوچک اندازه یک دیش معمولیه و مزاحمتی برای کسی ایجاد نمیکنه . با استناد به چه قانونی میتونیم مشکلمون رو حل کنیم . ممنون میشم راهنمایی بفرمایید
سلام
برای نصب آنتن مخصوص اینترنت روی پشت بام باید رضایت همه‌ی ساکنین را جلب کنید، در غیر این صورت به دلیل امواج مضری که از آنتن اینترنت ساطع می شود، هیئت مدیره ساختمان می تواند مانع از نصب آنتن روی پشت بام شود.
سلام،
ما در مجتمعی زندگی میکنیم که 4 بلوک دارد. سازنده در هر بلوک قسمتی را برای مصارف عمومی در نظر گرفته است. مثلا در یک بلوک محل سکونت نگهبان، در یکی سالن اجتماعات، و در دیگری پارکینگهایی برای بلوکهای دیگر. هر بلوک در ورودی دارد و استفاده از این امکانات مستلزم عبور از این در است که کلید آن فقط در اخیتار ساکنین همان بلوک است. آیا هر بلوک می تواند ادعای مالکیت نسبت به آن فضای عمومی داخل بلوک خود را داشته باشد و از سایر بلوکها برای استفاده از آن درخواست وجه کند؟
سلام
خیر، ساکنین سایر بلوک ها نمی توانند برای استفاده از فضای عمومی از سایر ساکنین، تقاضای وجه کنند.