برای اکثر افراد جامعه خرید خانه یکی از خریدهای بزرگ و اصلی دوران زندگی‌شان محسوب میشود و برای این کار سرمایه‌ای را که چندین سال جمع کرده‌اند هزینه می‌کنند. اما بسیار دیده شده که کلاهبرداران در معاملات مسکن به شیوه‌های مختلف پول را از چنگ خریداران در می‌آورند و آن‌ها را به خاک سیاه می‌نشانند. یکی از انواع معاملاتی که آبستن چنین خطراتی است، معاملات وکالتی است. اما اینکه معامله وکالتی چیست، چه خطراتی دارد و نحوه تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی چگونه است، فروش وکالتی چه مراحلی دارد و وکالت بلاعزل چیست و … سوالاتی هستند که در این مطلب میخواهیم به آن‌ها پاسخ دهیم.
تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی و معامله وکالتی
معامله وکالتی به معامله‌ای گفته میشود که فروشنده هنگام فروش سند را به نام خریدار نمی‌زند. در عوض به خریدار وکالت میدهد که خودش کارهای انتقال سند را انجام دهد. این نوع معامله فقط منحصر به ملک نیست و رد پایش هرجایی که پای سند و انتقال سند در میان است، مانند خرید و فروش خودرو، دیده میشود.
دلایل مختلفی برای این نوع معامله وجود دارد. گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا سندش به خاطر نداشتن پایان کار یا جریمه‌های شهرداری آماده نیست. یا ممکن است فروشنده بخواهد با این کار از زیر بار پرداخت مالیات شانه خالی کند.
گاهی اوقات فروشنده عجله دارد و میخواهد هرچه زودتر خانه را بفروشد، اما به علت طولانی بودن فرآیند انتقال سند به معامله وکالتی رو می‌آورد. گاهی هم سند در رهن بانک است و فعلا امکان آزادسازی و انتقال سند وجود ندارد.
از طرفی معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش سند قطعی به خریدار منتقل میشود قیمت کمتری دارند. اما هیچ گرانی به دلیل نیست و هیچ ارزانی بی حکمت نمی‌باشد. شاید قیمت این خانه‌ها کمتر باشد، اما خطرات معامله‌شان به مراتب بیشتر است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
خطرات معامله وکالتی
-
افسانه‌ای درباره «وکالت بلاعزل»
در معاملات وکالتی فروشنده برای انتقال سند قطعی به خریدار «وکالت بلاعزل» میدهد. اکثر افراد تصور می‌کنند که چون این وکالت «بلاعزل» است، خریدار هر زمان که بخواهد میتواند سند را به نام خودش انتقال دهد. اما این برداشتی اشتباه از معنای کلمه بلاعزل است. منظور از این کلمه آن است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصا وکالتش را فسخ کند. اما با این حال باز هم امکان فسخ وکالت بلاعزل وجود دارد.
طبق قانون در صورت مرگ یا جنون طرفین، وکالت فسخ میشود. چه بلاعزل باشد و چه نباشد. بنابراین به این مورد توجه کنید که اگر خانه‌ای را به صورت وکالتی معامله کردید و قبل از تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی فروشنده از دنیا برود وکالت شما هم فسخ میشود و عملا دیگر نمی‌توانید خانه‌ای که خریده‌اید و پولش را هم پرداخته‌اید به نام خودتان بزنید.
برای اینکه ریسک این خطر را کم کنید باید هنگام معامله از فروشنده بخواهید در دفتر اسناد رسمی یک مبایعه‌نامه یا همان قولنامه نیز تنظیم کند. در این صورت حتی بعد از مرگ فروشنده مدرکی دارید که خانه را از او خریده‌اید. در این حالت هم گرچه باید کمی درگیر کارهای دادگاه شوید، اما در نهایت می‌توانید با استناد به همین سند ورثه را مجبور کنید سند خانه را به صورت قطعی به نامتان کنند.
به خاطر داشته باشید که وکالت بعد از فوت به هیچ شرطی باقی نمی‌ماند. حتی اگر در وکالتنامه آمده باشد که «وکالت ولو بعد از فوت موکل باقی است».
|
وکالت بلاعزل در صورت مرگ یا جنون یکی از طرفین باطل میشود و شرط باقی ماندن وکالت بعد از مرگ در متن وکالتنامه هیچ ارزشی ندارد. |
-
عدم مالکیت با اخذ وکالت بلاعزل
تصور اشتباه دیگری که در معاملات وکالتی وجود دارد این است که افراد فکر می‌کنند وقتی از خریدار وکالت بلاعزل گرفتند دیگر مالکیت خانه به آن‌ها منتقل شده است. طبیعی است که این تصور کاملا اشتباه است و شما تا زمانی که مراحل تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی را طی نکرده باشید مالک خانه محسوب نمی‌شوید. البته برای حل این مشکل باز هم تنظیم مبایعه‌نامه کمک‌کننده است و به کمک آن می‌توانید مالکیت خود بر خانه را اثبات کنید.
-
انجام مورد وکالت توسط فروشنده
شاید تصور کنید که وقتی فروشنده به شما وکالت بلاعزل میدهد دیگر نمی‌تواند ملک را با شخص دیگری معامله کند. اما این تصور اشتباه است، چون حتی در صورت دادن وکالت بلاعزل فروشنده هنوز میتواند مورد وکالت را (انتقال سند قطعی) خودش انجام دهد. او میتواند ملک را به شخص دیگری هم بفروشد و خودش سند را به نامش بزند.
در این صورت دیگر وکالتنامه شما کاملا به‌درد‌نخور میشود و خانه را هم از دست داده‌اید. برای جلوگیری از این اتفاق دو راه دارید:
1. از فروشنده بخواهید همزمان با دادن وکالت مبایعه‌نامه نیز تنظیم کند. در این صورت مالکیت خانه به شما منتقل میشود و حتی اگر فروشنده شخصا خانه را به نام کس دیگری بزند به جرم فروش مال غیر مجرم محسوب شده و معامله‌اش باطل است.
2. در وکالتنامه قید شود که حق فروش ملک از فروشنده سلب میشود. در این صورت بعد از دادن وکالت فروشنده دیگر نمی‌تواند خودش شخصا مورد وکالت را انجام دهد.
|
با تنظیم مبایعه‌نامه یا سلب حق فروش از فروشنده در متن وکالتنامه خطر فروش ملک توسط فروشنده به دیگری را از بین ببرید. |
-
تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی و به وجود آمدن اختلاف بین فروشنده و خریدار
در معاملات وکالتی ممکن است فروشنده بعد از دریافت پول از معامله با قیمت قبل منصرف شود و از شما بخواهد که هزینه بیشتری برای خرید خانه بپردازید. یا اینکه به کل دریافت پول از شما به واسطه این معامله را منکر شود.
در این صورت حتی اگر شما با وکالت بلاعزل خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند را به نام خودتان بزنید، فروشنده میتواند به دادگاه شکایت کند و از شما بخواهد هزینه ملکی را که به نمایندگی او انتقال داده‌اید به او بپردازید.
برای حل این مشکل نیز حتما تنظیم مبایعه‌نامه ضروری است. چون به این ترتیب برای دادگاه اثبات میشود که فروشنده پیش از این یک بار هزینه معامله را دریافت کرده و دیگر حقی روی آن ندارد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
-
توقیف ملک بعد از فروش وکالتی
ممکن است به هر دلیلی بین خرید ملک و انتقال سند فاصله بیفتد و در این فاصله ملک فروشنده توقیف شود. مثلا فروشنده با همسرش به مشکل بخورد، همسرش برای مهریه به دادگاه شکایت کند و دادگاه حکم به توقیف ملک بدهد.
در این صورت اگر مبایعه‌نامه داشته باشید می‌توانید اثبات کنید که این ملک پیش از تاریخ حکم دادگاه عملا از مالکیت فروشنده خارج شده و غیرقابل توقیف است. در غیر این‌صورت باید قید پول و خانه‌تان را بزنید.
نحوه تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی
برای تبدیل سند وکالتی به قطعی باید با در دست داشتن مدارک زیر به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
- سند مالکیت ملک
- مدارکی که نشان میدهد فروشنده مالک آن ملک شده است (مثلا بنچاق انتقال قبلی یا تقسیم‌نامه یا حصر وراثت)
- پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال 1349 احداث شده‌اند نیاز نیست.)
- مفاصا حساب دارایی
- مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
- استعلام ثبت
- شناسنامه و کارت ملی
- اخذ اعتبار وکالتنامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالتنامه
وکالتی بخریم؟ نخریم؟
همان‌طور که گفتیم معامله وکالتی خطرات خاص خودش را دارد و حتی اگر مبایعه‌نامه نیز تنظیم کنید باز هم ممکن است حین انتقال سند به مشکلاتی بخورید. با این حال گاهی اوقات مجبور به معامله وکالتی هستید.
اگر مجبور به این کار شدید اولا حتما مبایعه‌نامه بنویسید. ثانیا حتما مطمئن شوید که سند توقیف یا در رهن بانک نیست و بعد از پرداخت هزینه حتما سند را از فروشنده بگیرید. ثالثا مطمئن شوید که خانه بدهی مالیاتی خاصی نداشته باشد. در نهایت هم در اسرع وقت برای تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی اقدام کنید.
جمع‌بندی
- معامله وکالتی به معامله‌ای گفته میشود که فروشنده به خریدار وکالت (فروش وکالتی) میدهد تا خودش سند را به نام بزند.
- آماده نبودن سند، فرار از مالیات، در رهن بودن سند و عجله داشتن فروشنده از جمله دلایلی است که فروشنده به معامله وکالتی (فروش وکالتی) رو می‌آورد.
- وکالت بلاعزل در هر شرایطی بعد از مرگ یا جنون یکی از طرفین باطل میشود.
- با اخذ وکالت بلاعزل هنوز مالکیت خانه به شما منتقل نشده و برای این کار باید مبایعه‌نامه تنظیم کنید.
- برای تبدیل سند وکالتی به قطعی به اصل سند، وکالتنامه، پایان کار ساختمان و مفاصا حساب شهرداری و دارایی نیاز است.
دست من می باشد به ملک بعد از من تعلق دارد و امکان تجمیع برای من مقدور نیست. از مالک ملکی که سند های ما جابجا بود تقاضای جابجایی کردم به هیچ وجه حاضر به این کار نیست. مدارک سکونت در ملکی که خریدم رو هم دارم از جمله قبض تلفن،آب ،برق به نام مالک قبلی،حتی امکان استشهاد هم وجود دارد.
لطفا راهنمایی میفرمایید
سلام
ببخشید سوال دارم
بعد از فوت مادرم سایر وراث در دفتر خانه اسناد رسمی بابت فروش و انتقال ماشین مادرم به من وکالت بلاعزل دادند و از این طریق ماشین مادرم رو به من دادند. اما من نا کنون سند قطعی برای خودم نزدم. سوال اینجاست؟
در حال حاضر یکی از وراث مادرم (پدرم) فوت کرده است آیا من می توانم با استفاده از وکالت نامه ای که دارم نسبت به دریافت سند قطعی اقدام کنم.
متشکرم
سلام.ملکی چندین مرتبه به صورت وکالتی فروخته شده. هنگام سند زدن خونه زنده بودن آخرین موکل کافی هست؟ یا اولین موکل هم باید زنده باشه؟
شرایط موکلین بین اولین و آخرین چطور؟
ممنون.
سلام.ملکی چندین مرتبه به صورت وکالتی فروخته شده. هنگام سند زدن خونه زنده بودن آخرین موکل کافی هست؟ یا اولین موکل هم باید زنده باشه؟
شرایط موکلین بین اولین و آخرین چطور؟
ممنون.
سلام ما یه خونه تو مسکن مهر قزوین خریدیم انتقال سند هم انجام دادیم ولی چون که پکیج رو پیمانکار باید میزد وقبلش فروشنده پولشو پرداخت کرده بود وپیمانکار نزد خوده فروشنده پکیج رو دوباره خرید و بنگاه برای اینکه پوله پکیج رو از شرکت بگیره از ما تفویض وکالت کاری ملک گرفت که بلاعزل نیست ونوشته غیر از حق واگذاری میخواستم بپرسم با این وکالتی که ما دادیم نمیتونه کلاهبرداری کنه یا خونه رو بفروشه من خیلی میترسم خواهش میکنم راهنماییم کنید
ممنون خوب و کامل بود
خیلی خوب بود ممنون
سلام پدر بنده ۱۳ سال پیش ملکی را که صاحبش مرده بود از وارث هایش خرید با پسر بزرگ فروشنده مبایعه نامه تنظیم کرد و بعد در دفتر خانه از وراث وکالت نامه گرفت ولی قطعی به نام نزد الان میخواهیم قطعی به نام بزنیم دو تا از وارثین فوت شدند و فرزندان فوت شده ها در دسترس نیستند آیا امکانش هست از طریق دادگاه سند رو به قطعی به نام زد؟ممنون میشم پاسخ مرا بدهید.
با سلام من یه واحد اپارتمان به ثورت وکالتی از کسی خریدم،بعد از دوماه طرف رفته اداره ثبت و ادعا کرده سند را گم کرده و سند المثنی گرفته الان تکلیف بنده چیست ممنون میشم پاسخ بدید
سلام.من وهمسرم یک خانه وکالتی درنظرگرفته ایم که بخریم.می خواستیم بدانیم که ایابانک مسکن به سندوکالت وام سپرده مسکن اول میدهد یاخیر؟
لطفا یکی به من جواب درست بده . من یک مغازه وکالتی خریدم . و سند قطحی نزدم. و دادگستری میخواهد . استعلام کند که من چه ملک های دارم . آیا این مغازه را میتواند پیدا کند . ممنونم
با سلام و احترام
پدرم یک دانگ از شش دانگ رو وکالتی با وکالت بلاعزل انتقال دادند سال ۷۴ ولی پولی دریافت نکردند الان چه راهی وجود داره برای دریافت ثمن و چطور اثبات کنیم؟
سلام بنده زمین کشاورزی دارم که بصورت وکالت بلاعزل و تام الاختیار در به دوستم واگذار کردم متاسفانه سند زمین را بنامش زد و به من پول زمین را نداد راهنمایی کنید چه کار کنم ممنونم
باسلام .بنده خانه مسکن مهرراوکالتی بلاعزل ودردفترخانه فروختم که قسط بانک برعهده خریدارباشد. حال بانک میگویندایشان قسط پرداخت نمیکندوایشان می‌دیدند که خانه را فروخته است .بانک میگویدسندبه نام شماست وشمابایدقسط بدهید .حال چاره کاریست .ایامیتوانم خانه را بفروشم .وکالت باطل است چون قسط نداده برافروخته
سلام ، ملکی راپدرم به من بابت زحماتی که براش کشیدم به من هدیه داده ووکالت تام به من داده ومن هم سندرابه نامم زدم بعدازدوسال حالاکه فوت کرده وارثین به دادگاه شاکی شدن که پدربه داداشمون وکالت داده که ملک رابفروشدوپول رابین ماتقسیم کندرفته به نام خودش سندزده آیاچنین چیزی امکان دردادگاه چه حکمی خواهدداد
بله شما محکوم میشوید زیرا بایستی رضایت وارثین را در دفترخانه میگرفتید .
بستگی به این دارد که در وکالتنامه پدرتان چه اختیاراتی به شما داده باشد و چه زمانی انتقال سند صورت گرفته باشد. اگر گفته باشد که شما از طرف او وکیلید که ملک را به هر کس که خواستید منتقل کنید حتی خودتان، و نیز در زمان حیات پدرتان انتقال صورت گرفته باشد، کار شما قانونی است و وراث نمیتوانند اعتراضی کنند.
در صورتیکه وکالت تام از پدرتون داشتید و زمانی که سند قطعی بنامتون خورده پدرتون در قید حیات بودند ورثه نمیتونند ادعایی کنند
قولنامه یا موبایعه نامه یا وصیت نامه داشته باشین محکوم نمیشین ، خیالتون راحت اگر این هم نداشته باشین هم دادگاه فقط مالک و سند رو میشناسه و احتمال زیاد رای به نفع شماست ، فقط بهتره برای اطمینان وکیل هم بگیرید
سلام برای فروش ملکی با سند منگوله دار قدیمی و عدم داشتن وقت جهت تک برگ کردن سند چه راهکاری وجود دارد؟ ایا میتوان با دادن وکالت به خریدار امورات تک برگ کردن سند را به وی محول کرد.
سلام من آپارتمان باسند وکالتی خریدم بخاطر دیرکرد اقساط فروشنده تهدیدم کرده معامله رو فسخ میکنه مبایعه نامه هم نوشتیم آیا میتونه کاری بکنه یانه؟ممنون
سلام من آپارتمان باسند وکالتی خریدم حالادبخاطر دیرکرداقساط فروشنده تهدیدم کرده معامله رو فسخ میکنه مبایعه نامه هم دارم آیا میتونه کاری بکنه یانه ؟ممنون
شما باید از خریدار بخواهید ضامن جایگزین کنه و ضامن و سفته های خودتون رو آزاد کنید چون در هر صورت ضامن از شماست و سفته مشکل پرداخت قسط رو حل نمیکنه ومسکن مهر رو فقط وکالتی میتونی بفروشی زمانی عرصه واعیان رو پرداخت کنی میتونی سند بزنی چون در حال حاضر فقط ملک هوایی داری و زمین ۹۹ ساله ست اگه یکجا اجاره زمین رو پرداخت کنی و قسط بانک هم تصویه کنی میتونی سند بگیری .
سلام وقت بخیر من چندماه پیش یه آپارتمان خریدم که سندش وکالتی بود و الان اون برگه رو گم کردم.برای گرفتن المثنی باید به کجا مراجعه کنم و چه مراحلی دارد؟ممنون
سلام ی مورد خانه سندوکالتی خریدم مبایعه نام نوشتیم قرار شد سند وکالتی زده شود خانه خلافی دارد یعنی طبقه دوم وسوم خلافی دارد پارکینگ هم دارد ایا این معامله در هنگام سند زدن به مشکل شهرداری مواجه میشود .
سلام ملکی رو با یه شخصی خریداری کردیم کل ملک سندی به اسم من هست اما ایشان از سه دانگ وکالت دارند .و سند هم نزد ایشان هست .بنده میتوانم کل ملک را بفروشم و سهم ایشان را بدهم؟می توانم تقاضای سند المثنی بکنم؟چون سند را نمی دهند
تشکر
با سلام تشکر از رهنمای شما
سلام پدرم وکالت به مادر داد تا خونه رو شرط مشروط بهاسم خودش بزنه کارهای محضر رو انجام دادن و رفت ثبت احوال ولی هنوز سند نخورده پدرم فوت کرد سوالم اینه آیا سند میخوره یا باید وارث ها رضایت بدهند ممنونم از شما خدا خیرتون بده مشکلات مردم رو گوش میدهید
نه سند نمیخوره چون وکالت با فوت یکی از طرفین منفسخ میشه
با سلام جالب بود مرسی
سلام ،یه ملک مسکن مهر را میخوام وکالتی بفروشم ،،وقسطاشو میخواد خریدار بده به بانک مسکن ،میخوام ببینم چون وکالتی هست ،،وسفته قراره به من بده بابت قسطا ، اگر قسطارو نده خریدار ،پای من گیره؟یعنی من نباید بدم قسطارو، لطفا راهنماییم کنید. ممنونم
سلام . لطفا به پاسخ این سوال نیاز دارم .
من می خواهم ملکی را در ایران بخرم ولی به دلایلی به اسم بنده نمی‌شود. خواستم بدانم اگر به اسم فردی بزنم و او به من وکالت بدهد تا هر زمانی که من بخواهم آن ملک را بفروشم، چه مشکلات دیگری می تواند باشد تا من نتوانم آن ملک را بفروشم؟؟ ممنون می‌شوم از باسخ دقیق شما